Normenkette

WEG § 15 Abs. 1 WEG § 15 Abs. 3

Vorinstanz

LG München; ?; I 1 T 15984/04 / AG München; ?; 481 UR II 802/04

Leitsatz

1. Zur Auslegung einer Teilungserklärung, die dem jeweiligen Eigentümer eines Sondereigentums in einer Wohnanlage ein Sondernutzungsrecht zur uneingeschränkten Errichtung einer standortbezogenen Funkfeststation auf dem Dach des Gebäudes einräumt.

2. Die Berechtigung zur uneingeschränkten Errichtung einer Funkfeststation enthält ihrer nächstliegenden Bedeutung nach nicht auch die Befugnis, mehrere Anlagen unterschiedlicher Betreiber zu errichten. Wegen Abweichung von der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Köln (Beschluss vom 28.2.2002 - 16 Wx 30/02) wird die Sache dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsgegnerin ist die Wohnungseigentümerin der Einheit Nr. 89. Dem jeweiligen Eigentümer dieser Einheit wurde in § 22 der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 13.3.1997 folgendes Sondernutzungsrecht eingeräumt:

"Der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 89 ist berechtigt, auf dem Dach des Gebäudes eine standortbezogene Funkfeststation und/ oder Antennenanlage einschließlich aller hierfür erforderlichen Einrichtungen und Anlagen, insbesondere Stromanschluss, Stromzähler, Technikeinheit uneingeschränkt zu errichten, wieder aufzubauen, baulich zu ändern, instand zu setzen, instand zu halten, dauernd zu unterhalten und zu nutzen.

Unter Funkfeststation ist die Einrichtung zur Verteilung, zum Senden sowie zum Empfang von Funksignalen zu verstehen. Über sie wird der unmittelbare Kontakt zu Mobiltelefonen und ähnlichen Einheiten hergestellt, die sowohl zum Empfang als auch zur Sendung von Nachrichten dienen. Die Funkfeststation umfasst die erforderliche Ausrüstung, um Funksignale zu senden, zu empfangen, insbesondere zum Betrieb von Mobiltelefonen sowie diese Signale direkt über Kabel oder indirekt von der Funkfeststation aus über Richtfunk an Fernmeldeeinrichtungen zu übertragen. Eine Funkfeststation besteht insbesondere aus der Versorgungseinheit, den Antennenträgern und der Antennenanlage. Die Versorgungseinheit besteht aus der Sende- und Empfangseinrichtung, der Stromversorgung (bestehend aus dem Anschluss an das Stromnetz, den Notstrombatterien und - soweit im Einzelfall erforderlich - dem Notstromaggregat) und dem Übergabepunkt für die Einspeisung der Antenne. Die Versorgungseinheit kann sowohl im Freien als auch in einem Raum untergebracht werden. Die Antennenanlage besteht aus einer Konfiguration von Antennen, der Antennenträger besteht aus einer an dem Gebäude angepassten Konstruktion zur Aufnahme der Antennen ... . Sämtliche Rechte aus dem vorgenannten Sondernutzungsrecht kann der jeweilige Eigentümer auch von seinen Angestellten, Vertretern, Beauftragten, Mietern und Pächtern wahrnehmen lassen ..."

Die Rechtsvorgänger der Antragsgegnerin hatten auf dem Dach des zur Wohnanlage gehörenden mehrstöckigen Hauses bereits eine Sendeanlage eines Mobilfunkbetreibers montieren lassen. Die Antragsgegnerin beabsichtigt, dort zwei weitere Anlagen anderer Mobilfunkbetreiber errichten zu lassen.

Die Antragsteller begehren die Verpflichtung der Antragsgegnerin dazu, die Errichtung dieser neuen Sendeanlagen zu unterlassen, hilfsweise die Feststellung, dass die Errichtung weiterer Anlagen nicht gestattet ist.

Das Amtsgericht hat dem Unterlassungsantrag am 10.8.2004 stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht durch Beschluss vom 17.1.2005 sämtliche Anträge unter Aufhebung der erstgerichtlichen Entscheidung abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Der Senat hält das zulässige Rechtsmittel für begründet, sieht sich aber an einer abschließenden Entscheidung durch den Beschluss des Oberlandesgerichts Köln vom 28.2.2002 (16 Wx 30/02= NZM 2002, 612) gehindert, von dessen Rechtsprechung er durch die beabsichtigte Entscheidung abweichen würde.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Verwalterin sei befugt gewesen, für die Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mit der Geltendmachung der verfahrensgegenständlichen Ansprüche zu beauftragen. Dies ergebe sich aus § 7 Ziff. 2 (richtig: 3) des Verwaltervertrages vom 22.8.2001. Diese Bestimmung berechtige die Verwalterin in Angelegenheiten, die keinen Aufschub bis zur jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung duldeten, auch ohne Mehrheitsbeschluss einen Aktivprozess anzustrengen, sofern - wie hier - die Zustimmung des Verwaltungsbeirats vorliege.

Ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG sei hier nicht gegeben. Die von der Antragsgegnerin beabsichtigte Nutzung stehe nicht in Widerspruch zu einer Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung nach § 15 Abs. 1 WEG. Dies ergebe die Auslegung der hier einschlägigen Bestimmung des § 22 GO. Der unbefangene, nicht-technische Beobachter sehe, wie das Oberlandesgericht Köln in einem vergleichbaren Fall ausgeführt habe, in den Installationen unabhängig davon, ob sie einem Mobilfunkbetreiber oder mehreren als Anlaufstation für ihre Funksignale dienen, immer nur "eine Funkfeststation". Durch die Installation weiterer Antennen und sonstiger technischer Geräte, die für den Betrieb der Anlage durch andere Mobilfunkbetreiber notwendig seien, werde die bestehende Funkfeststation lediglich vergrößert, was uneingeschränkt zulässig sei.

2. Die Ausführungen des Landgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung in folgenden Punkten stand:

a) Das Landgericht hat in Übereinstimmung mit der Beteiligtenbezeichnung in der Antragsschrift als Beteiligte auf der Antragstellerseite die Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragsgegnerin angesehen. Dies deckt sich mit der bis vor kurzem herrschenden Meinung, nach der einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Rechtsfähigkeit zukommt (BGHZ 142, 290/292; BayObLG FGPrax 2001, 189). Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in Abkehrung von seiner bisherigen Rechtsprechung die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähig anerkannt (BGH NJW 2005, 2061). Damit kommt außer den Wohnungseigentümern auch die Eigentümergemeinschaft als beteiligtenfähiger Rechtsträger in Frage. Der Umfang der Rechtsfähigkeit ist nach dieser Rechtsprechung allerdings beschränkt auf die Teile des Rechtslebens, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (BGH NJW 2005, 2061/2068). Das ist insbesondere bei Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenverhältnis der Fall, kann aber auch, wie z.B. bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitrags- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer, im Innenverhältnis vorliegen (BGH aaO). Die Abwehr von Störungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft nach Auffassung des Senats (OLG München NJW 2005, 3006) nicht den Rechtsverkehr des teilrechtsfähigen Verbandes, sondern die Wohnungseigentümer als Einzelpersonen. Dies hat zur Folge, dass Beteiligte dieses Verfahrens auf der Seite der Antragsteller auch hier die einzelnen Wohnungseigentümer sind (ebenso Elzer WE 2005, 196; Abramenko, ZMR 2005, 585/586). Dies gilt unbeschadet der grundsätzlich bestehenden Möglichkeit, dass die Eigentümer die Gemeinschaft beauftragen, ihre Individualansprüche in Verfahrensstandschaft zu verfolgen (vgl. den Beschluss des Senats vom 12.12. 2005, 34 Wx 083/05).

b) Wie das Landgericht zutreffend ausführt, war die Verwalterin befugt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer zu beauftragen. Nach § 7 Ziff. 3 des Verwaltervertrages darf die Verwalterin nämlich mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats, die hier vorliegt, in Angelegenheiten, die keinen Aufschub bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung dulden, einen Rechtsanwalt einschalten. Ein solcher Fall lag vor, da die Antragsgegnerin zur Zeit der Einleitung des Verfahrens beabsichtigte, ihren Plan auf Erweiterung der Funkstation in den nächsten Wochen umzusetzen.

3. Dagegen kann der Senat sich dem Landgericht insoweit nicht anschließen, als dieses das Bestehen eines Unterlassungsanspruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG ohne weiteres verneint hat.

a) Der Hauptantrag der Antragsteller richtet sich seinem Wortlaut nach darauf, der Antragsgegnerin zu verbieten, auf dem Dach des Anwesens im Bereich ihrer Sondernutzungsfläche eine Funkfeststation und/oder Antennenanlage zu errichten oder errichten zu lassen. Wie aus der Begründung deutlich wird, wollen die Antragsteller so verhindern, dass auf der Sondernutzungsfläche aufgrund von nach Aktenlage bereits geschlossener Vereinbarungen der Antragsgegnerin mit Mobilfunkbetreibern zwei weitere Anlagen errichtet werden. Dies bildet den Inhalt ihres durch Auslegung zu ermittelnden Unterlassungsbegehrens.

b) Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dem auch das Dach gehört (§ 5 Abs. 2 WEG; Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 5 Rn. 16), verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich eine Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Für die Beurteilung der Rechtslage kommt es somit entscheidend darauf an, ob sich die von der Antragsgegnerin beabsichtigte weitere Nutzung ihres Rechts innerhalb der ihr durch § 22 GO eingeräumten Befugnisse hält. Sollte dies, wie der Senat meint, nicht der Fall sein, käme es für die Entscheidung über das Bestehen eines Unterlassungsanspruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB letztlich darauf an, ob den Antragstellern durch die beabsichtigte Errichtung weiterer Antennenanlagen ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (§ 14 Nr. 1 WEG). Ein solcher Nachteil kann hier beispielsweise in einer Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes liegen. Zu der Gestaltung der zusätzlichen Anlagen im Einzelnen hat das Landgericht als Tatsachengericht im Rahmen der ihm obliegenden Pflicht zur Amtsermittlung (§ 12 FGG) bislang, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, keine Feststellungen getroffen. Solche Feststellungen wären jedoch nach entsprechender Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung an das Landgericht nachzuholen.

c) Was der Antragsgegnerin in Ausübung ihres Sondernutzungsrechts gestattet ist, ist durch Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Bestimmung des § 22 GO zu ermitteln, zu der der Senat selbständig befugt ist (BGHZ 121, 236; BayObLG WuM 1996, 362). Hierbei kommt es unter Anwendung der für Grundbucheintragungen maßgebenden Grundsätze auf den Sinn und Zweck der Regelung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BayObLG WuM 1996, 362 und NotBZ 2005, 263; Pick in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 8 Rn. 26 m.w.N.). Die Auslegung muss also nach objektiven Kriterien durchgeführt werden; ohne ausschlaggebende Bedeutung ist, was die Erklärenden gewollt haben. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

(1) Das Oberlandesgericht Köln hat in seinem Beschluss vom 28.2.2002 (16 Wx 30/02= NZM 2002, 612) eine in den hier einschlägigen Formulierungen wortgleiche Teilungserklärung dahingehend ausgelegt, dass die Regelung die Befugnis enthalte, auf der Sondernutzungsfläche technische Einrichtungen installieren und montieren zu lassen, die erforderlich sind, um Funksignale insbesondere für Mobiltelefone zu verteilen, zu senden und zu empfangen. Diese technischen Geräte, die in der Teilungserklärung grob umschrieben seien, würden unter dem Oberbegriff "standortbezogene Funkfeststation und/oder Antennenanlage" zusammengefasst. Das vorangestellte Wort "eine" stelle hierbei einen unbestimmten Artikel, keine Zahl dar.

(2) Dagegen ist der Senat der Auffassung, dass die Formulierung "eine" in § 22 GO nicht den unbestimmten Artikel meint, sondern auch die Beschränkung auf eine einzige Funkfeststation bzw. Antennenanlage beinhaltet. Anders als in Fallgestaltungen, in denen das Wort "ein" im Gesamtzusammenhang des auszulegenden Textes als unbestimmter Artikel verwendet wird (vgl. BGH NJW 1995, 529/530; OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1491/1492), liegt es nämlich hier aus der Sicht eines unbefangenen Lesers der Teilungserklärung nicht nahe, dass dem Inhaber des Sondernutzungsrechts die Befugnis eingeräumt werden sollte, mehrere Stationen auf dem Dach errichten zu lassen. Zwar erstreckt sich das Sondernutzungsrecht auf die Dachfläche insgesamt. Das bedeutet aber nicht, dass von vornherein auch das Recht begründet werden sollte, das gesamte Dach für eine Vielzahl von getrennten Anlagen in Anspruch nehmen zu dürfen. Der Umstand, dass zur Zeit der Abfassung der Regelung am 13.3.1997 bereits eine Funkstation bestand, spricht dafür, dass die eine bestehende Anlage rechtlich abgesichert werden sollte. Soweit von "Errichtung" einer Funkfeststation und/oder Antennenanlage die Rede ist, bedeutet das in Anbetracht der weiteren aufgezählten Befugnisse (wieder aufzubauen, baulich zu ändern, instand zu setzen, instand zu halten, dauernd zu unterhalten und zu nutzen) ersichtlich nicht das Recht zur Errichtung einer weiteren Anlage. Dass die gewählte Fassung eine zahlenmäßige Begrenzung beinhaltet, wird indiziell auch dadurch bestätigt, dass am 3.9.1997, also ca. sechs Monate nach der hier gegenständlichen Fassung, ein Nachtrag zur Teilungserklärung beurkundet wurde, nach dem der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 89 berechtigt sein sollte, auf dem Dach des Gebäudes eine oder mehrere standortbezogene Funkfeststationen und/oder Antennenanlagen zu errichten. Diese Änderung wurde allerdings später grundbuchmäßig nicht vollzogen. Darüber hinaus mag es auch unter wirtschaftlichen Aspekten, aus optischen Gesichtspunkten oder auch im Hinblick auf eine etwa befürchtete Strahlenbelastung für einen technisch nicht versierten Laien von Bedeutung sein, ob eine oder mehrere Sendestationen zulässig sind.

Gegen diese vom Senat vertretene Auslegung spricht nicht, dass § 22 GO dem Sondernutzungsberechtigten hinsichtlich der Gestaltung der Anlage weitgehende Befugnisse einräumt und weder die Zahl der Antennenträger noch die Stellfläche oder die Frequenzen beschränkt. Denn die dem Sondernutzungsberechtigten gewährten Gestaltungsmöglichkeiten bestehen nur innerhalb des durch die eine Anlage definierten Rechts, wobei dieser einen Anlage wiederum eine ("die") Versorgungseinheit zugeordnet ist. Ebenso wenig ist von Bedeutung, dass der Sondernutzungsberechtigte seine Rechte auch von einer Mehrzahl von Mietern und Pächtern wahrnehmen lassen kann. Die Verwendung des Plurals rechtfertigt sich bereits aus einem möglichen Nacheinander von Mietern oder Pächtern und bedingt nicht zwangläufig ein Nebeneinander mehrerer Anlagen. Keine Rolle spielt auch, ob es technisch möglich wäre, dass die eine Station von mehreren Mobilfunkbetreibern genutzt wird. Denn nach Aktenlage beabsichtigt die Antragsgegnerin die Errichtung weiterer technisch selbständiger Funksendestationen bzw. Antennenanlagen. Von einer einheitlichen "Gesamtanlage" kann daher nicht mehr ausgegangen werden.

d) Im Hinblick auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 28.2.2002 sieht sich der Senat an einer Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und an einer Zurückverweisung der Sache an das Landgericht gehindert. Soweit das Oberlandesgericht Köln für seine Auslegung zusätzlich die in der dortigen Sache getroffene Werbetafelregelung heranzieht, kommt diesem Argument ersichtlich nur untergeordnete Bedeutung zu. Wegen ihres normähnlichen Charakters werden Vorschriften in Gemeinschaftsordnungen, die nach ihrem Inhalt nicht auf die konkrete Wohnungseigentümergemeinschaft zugeschnitten sind, sondern allgemein für Wohnungseigentumsanlagen gelten, im Rahmen des § 28 Abs. 2 FGG wie bundesgesetzliche Vorschriften behandelt (BGHZ 88, 302/304 f. und 113, 374/376; BGH NJW 2004, 3414; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 45 Rn. 84). Um eine solche Regelung handelt es sich hier. Es geht nämlich um eine Teilungserklärung, die im Bundesgebiet mehrfach verwendet wird und die in einer Vielzahl von Fällen Gegenstand des Nutzungsvertrags mit einem bestimmten Mobilfunkbetreiber ist.