Leitsatz

Bei der Verhältnisrechnung nach Art. 1 Nr. 1 GrESWG Bayern 1958 sind in entsprechender Anwendung des § 44 Abs. 3 der II. BVO von der gewerblichen Nutzfläche 10 v. H. abzuziehen, wenn die gewerblichen Räume von den Wohnungen derart getrennt sind, daß keine gemeinsam genutzten Grundflächen vorhanden sind. Dies gilt vor allem dann, wenn die gewerblichen Räume sich über zwei Stockwerke erstrecken und die Verbindungstreppe nur diesen Räumen zugeordnet ist.

Leitsatz

GrESWG Bayern 1958 Art. 1 Nr. 1; II. BVO § 44 Abs. 3.

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) nahm 1962 durch notariell beurkundete Erklärung ein ebenfalls notariell beurkundetes Angebot, den Kauf eines unbebauten Grundstückes in X betreffend, an. Sie errichtete auf dem Grundstück ein Gebäude, das Wohnungen und Geschäftsräume enthält. Zwischen den Beteiligten besteht Streit darüber, ob der Erwerb deshalb überwiegend steuerfrei ist, weil mindestens 80 v. H. der anrechenbaren Grundfläche aller Räume auf Wohnungen und Wohnräume entfallen, die nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) grundsteuerbegünstigt sind.

Der unanfechtbar gewordene Anerkennungsbescheid der Stadt X vom 15. November 1968 weist begünstigte Wohnräume in der Größe von 2.769,51 qm aus und enthält darüber hinaus die Angabe, daß von der Gesamtfläche 435,20 qm auf gewerbliche Haupträume sowie 298,51 qm auf gewerbliche Nebenräume entfallen. Die gewerblichen Räume befinden sich zum Teil im Kellergeschoß.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) hat die beantragte Grunderwerbsteuerfreiheit versagt, weil seiner Auffassung nach die steuerbegünstigten Wohnungen nicht mindestens 80 v. H. der anrechenbaren Grundflächen aller Räume ausmachten (vgl. Art. 1 Nr. 1 des bayerischen Gesetzes über die Grunderwerbsteuerbefreiung für den sozialen Wohnungsbau i. d. F. des Änderungsgesetzes vom 12. November 1958 - GrESWG -, Gesetz- und Verordnungsblatt S. 330 - GVBl. 330 -). Das FA hat in diese Verhältnisrechnung auch die gewerblichen Nebenräume einbezogen.

Der Einspruch gegen den Bescheid vom 11. September 1964, durch den der vorläufige Steuerbescheid vom 28. Juni 1962 für endgültig erklärt wurde, hatte keinen Erfolg.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Aufhebung des Steuerbescheides nebst Einspruchsentscheidung begehrt, den Antrag in der mündlichen Verhandlung aber dahin eingeschränkt, die Steuer auf den Betrag herabzusetzen, der sich unter Berücksichtigung der anrechenbaren Wohnflächen ergebe.

Die Klägerin hat vor allem geltend gemacht, das FA habe insofern fehlerhaft gehandelt, als es bei der Gegenüberstellung von Wohnflächen und gewerblichen Flächen nach unterschiedlichen Kriterien vorgegangen sei. Bei der Berechnung der Wohnflächen habe es nur die Haupträume berücksichtigt, bei der Errechnung der gewerblichen Flächen jedoch sowohl die Haupt- als auch die Nebenräume. Dies sei zwar nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 13. August 1969 II 213/65 (BFHE 98, 210, BStBl II 1970, 338) hinsichtlich derjenigen gewerblichen Nebenräume zulässig, die die Ausübung des Gewerbes erst ermöglichten, nicht jedoch auch hinsichtlich der Nebenräume, die die Gewerbeausübung nur erleichterten. Zu den letzteren Räumen gehörten im Kellergeschoß die Herrengarderobe (4,21 qm) und die Damengarderobe (6,4 qm) sowie im Erdgeschoß der Spülraum (5,52 qm) und der Mülltonnenraum (3,29 qm). Außerdem sei im Kellergeschoß der Vorraum in der Größe von 33,21 qm abzuziehen. Geschähe dies, so ergäbe sich ein Wohnraumanteil von mehr als 80 v. H.

Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, daß bei dem Vergleich der Wohnräume und der gewerblichen Räume die gewerblichen Räume mit ihrer Gesamtfläche von 733,71 qm zu berücksichtigen seien. Ein Abzug sei entgegen der Auffassung der Klägerin rechtlich nicht möglich.

Gründe

Die Revision der Klägerin ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und - unter Abänderung des angefochtenen Steuerbescheides - zur Herabsetzung der Steuer auf den Betrag, der dem Anteil der anrechenbaren Grundfläche der gewerblichen Räume an der anrechenbaren Gesamtfläche aller Räume entspricht.

Die Klägerin hat die Voraussetzungen des Art. 1 Nr. 1 Buchst. a GrESWG erfüllt. Mehr als 80 v. H. der anrechenbaren Grundfläche aller Räume entfallen auf Wohnungen und Wohnräume, die nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz grundsteuerbegünstigt sind.

Der erkennende Senat ist in seiner bisherigen Rechtsprechung davon ausgegangen, daß die anrechenbaren Wohnflächen unter Anwendung der Ersten oder Zweiten Berechnungsverordnung (I. oder II. BVO) zu berechnen sind und daß auch bei dem Ansatz der Nutzfläche der gewerblichen Räume die Zubehörflächen auszuscheiden sind, wobei allerdings letztere nach den im gewerblichen (geschäftlichen) Leben üblichen Maßstäben und eigenen Erfordernissen zu bestimmen sind (vgl. das Urteil II 213/65).

Die Klägerin bezweifelt zwar die Richtigkeit dieser Berechnungsmethode unter Ausschluß der Zubehörflächen. Der vorliegende Fall gibt dem Senat jedoch keine Veranlassung, in eine grundsätzliche Prüfung dieser Frage einzutreten, da der Vergleich der um die Zubehörflächen gekürzten Wohn- und Nutzflächen im vorliegenden Fall zu einem der Klägerin günstigen Ergebnis führt.

Der erkennende Senat läßt dabei auch offen, ob es sich bei den von der Klägerin in ihrer Revisionsbegründung bezeichneten gewerblichen Räumen um Zubehörräume handelt. Denn auch wenn diese Frage verneint wird, ergibt sich bei sinngemäßer Anwendung des § 44 Abs. 3 der II. BVO, daß die anrechenbaren Wohnflächen mehr als 80 v. H. der anrechenbaren Grundfläche aller Räume ausmachen.

§ 44 Abs. 3 der II. BVO gestattet einen zehnprozentigen Abzug von der anrechenbaren Grundfläche bei Wohngebäuden mit einer Wohnung oder mit zwei Wohnungen, wenn höchstens eine dieser Wohnungen eine abgeschlossene Wohnung ist. Der Grund für diesen Abzug liegt darin, daß in Mehrfamilienhäusern das Treppenhaus nicht zu den einzelnen Wohnungen und deshalb nicht zu ihrer anrechenbaren Grundfläche gehört, daß dies aber bei einem Einfamilienhaus - ggf. auch bei einem Zweifamilienhaus - der Fall ist. Durch den zehnprozentigen Abzug von der anrechenbaren Grundfläche sollen die Einfamilienhäuser und bestimmte Zweifamilienhäuser den anderen Wohnungen in etwa gleichgestellt werden. Dies gilt z. B. auch für terrassenförmig am Hang aneinander gebaute Häuser, wenn keine Gebäudeteile gemeinsam benutzt werden (vgl. hierzu Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Teilband IV, § 44 der II. BVO Anm. 5 S. 8). Dieser Rechtsgedanke führt im vorliegenden Fall dazu, von der Grundfläche der gewerblichen Räume in der Größe von 733,71 qm 10 v. H. pauschal für Treppenräume in Abzug zu bringen. Dieser Abzug ist deshalb gerechtfertigt, weil ausweislich der vom FG beigezogenen Pläne die Wohnteile des Gebäudes und die gewerblich genutzten Teile völlig getrennt sind und keine gemeinsam genutzten Grundflächen vorhanden sind. Hinzu kommt, daß sich die gewerblichen Räume über zwei Stockwerke erstrecken und durch Treppen miteinander verbunden sind, die ausschließlich zu den jeweiligen gewerblichen Räumen gehören.

Zieht man von der gesamten anrechenbaren Grundfläche der gewerblichen Räume von 733,71 qm 10 v. H. (= 73,37 qm) ab, so verbleibt eine anrechenbare Grundfläche der gewerblichen Räume von 660,34 qm. Dabei wird für das Revisionsverfahren unterstellt, daß keine weiteren Zubehörräume auszuscheiden sind. Bei Berücksichtigung der anrechenbaren Wohnfläche von 2.769,51 qm ergibt sich, daß 80,747 v. H. der anrechenbaren Grundfläche aller Räume auf die Wohnräume entfallen. Der Klägerin steht danach grundsätzlich Steuerfreiheit gemäß Art. 1 Nr. 1 Buchst. a GrESWG zu.

Gemäß Art. 2 Abs. 2 GrESWG erstreckt sich die Grunderwerbsteuerbefreiung allerdings nur auf den Teil der Gegenleistung, der dem Verhältnis der auf die grundsteuerbegünstigten Wohnräume entfallenden anrechenbaren Grundfläche zur gesamten anrechenbaren Grundfläche aller Räume entspricht. Auch hier kann offenbleiben, ob es sich bei den von der Klägerin in ihrer Revisionsbegründung genannten Räumen um gewerbliche Zubehörräume handelt oder nicht. Denn das Revisionsgericht kann der Klägerin nicht mehr zusprechen, als sie mit ihrer Klage vor dem FG begehrt hat.

Werden die Grundflächen der gewerblichen Räume lediglich um 10 v. H. gekürzt, so wären 80,747 v. H. der Gegenleistung steuerfrei. Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vor dem FG beantragt, anteilmäßig Grunderwerbsteuerbefreiung zu gewähren. Dieser Antrag ist unter Zugrundelegung der von der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 19. September 1974 mitgeteilten Zahlen dahin auszulegen, daß sie die Steuerpflicht entsprechend dem Verhältnis der von ihr errechneten anrechenbaren Grundfläche der gewerblichen Räume von 681,08 qm zu der anrechenbaren Gesamtfläche von 3.450,59 qm für gegeben hält und Steuerfreiheit entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächen von 2.769,51 qm zur anrechenbaren Gesamtfläche von 3.450,59 qm beantragt. Die anrechenbare Wohnfläche betrüge nach dieser Berechnung 80,262 v. H. der anrechenbaren Gesamtfläche. Bei diesem Klageantrag kann die Klägerin in der Revisionsinstanz höchstens erreichen, daß 80,262 v. H. der Gegenleistung bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer unberücksichtigt bleiben.