Leitsatz-amtlich

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 40; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208). (Rn. 15)

2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht. (Rn. 21)

Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen. (Rn. 38)

3. Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann - insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens - im Klageverfahren seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt. (Rn. 44)

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. Juli 2018 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Beklagte begehrt - im Wege der Widerklage - die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Er mietete im Jahr 1992 vom Rechtsvorgänger der Kläger eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:

(…)

8. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

(…)

1. Der Mieter erklärt, dass er die Mieträume am 07.11.1992 besichtigt hat. (…)

(…)

3. Die Wohnung wird übernommen wie sie steht und liegt."

"§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen

§ 12 Zustand der Mieträume

§ 23 Sonstige Vereinbarungen

Der Beklagte forderte die Kläger im Dezember 2015 unter Fristsetzung auf, zur Beseitigung des aus seiner Sicht mangelhaften Renovierungszustands bestimmte Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen.

Auf die Widerklage des Beklagten - die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gerichtete, abgewiesene Klage war nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens - hat das Amtsgericht die Kläger als Gesamtschuldner antragsgemäß verurteilt, alle erforderlichen Malerarbeiten und sonstigen Maßnahmen durchzuführen, damit wegen im Einzelnen bezeichneter Renovierungsmängel (Vergilbung und Vergrauung einzelner Wände und Türen) in der Wohnung des Beklagten Abhilfe geschaffen werde. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr auf Abweisung der Widerklage gerichtetes Begehren weiter. 

Gründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2018 - 63 S 283/17, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Dem Beklagten stehe ein Anspruch auf Durchführung der streitgegenständlichen Instandhaltungsarbeiten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

Zwar bestimme sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluss. Hiernach seien die Kläger aufgrund einer unrenoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang.

Jedoch sei in Konstellationen wie der vorliegenden nicht der schlechte Anfangszustand als der vertragsgemäße zugrunde zu legen. Dem Dekorationszustand der Mietsache sei eine Veränderung während des Mietverhältnisses zwingend immanent. Insbesondere setze eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien in Bezug auf den schlechten Anfangszustand übereinstimmende, auch konkludente, Erklärungen voraus, an welchen es vorliegend fehle.

Nach dem - unwirksam - vereinbarten Renovierungsprogramm in § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags habe die Wohnung von Zeit zu Zeit dekorativ hergerichtet werden sollen. Hieran müsse sich der Vermieter spiegelbildlich zur Lage bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen festhalten lassen.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus § 23 des Mietvertrags, wonach die Wohnung übernommen werde "wie sie steht und liegt". Ungeachtet der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung schließe diese lediglich einen etwaigen Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung aus, beziehe sich jedoch nicht auf den primären Erfüllungsanspruch aus § 535 BGB. Es sei davon auszugehen, dass die Parteien übereinstimmend sowohl eine uneingeschränkte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch eine umfangreiche Renovierungspflicht des Beklagten für die gesamte Wohnung hätten regeln wollen, welche lediglich vermieterseits vergütet würde. Insbesondere die ausdrückliche Aufnahme der Klausel in § 4 Ziffer 8 des Mietvertrags - "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" - spreche für dieses Auslegungsergebnis.

Die Annahme, nicht der schlechte Anfangszustand sei der vertragsgemäße, folge zudem daraus, dass im umgekehrten Fall, in dem die Wohnung frisch renoviert übergeben werde und der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalte, nach anderer Auffassung der frisch renovierte Zustand der vertragsgemäß geschuldete Anfangszustand sei. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter schon bei Auftreten geringfügiger Gebrauchsspuren, gegebenenfalls "alle paar Monate", zu Renovierungsmaßnahmen verpflichtet wäre.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten auf Vornahme der von ihm begehrten Schönheitsreparaturen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht bejaht werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die unwirksame Formularklausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Beklagten nicht zur Folge, dass nunmehr ohne weiteres die Kläger - ungeachtet des zu Mietbeginn als vertragsgemäß übernommenen unrenovierten Zustands der Wohnung - die Schönheitsreparaturen auszuführen hätten. Vielmehr kommt eine Verpflichtung der Kläger zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nur in Betracht, wenn - wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat - eine wesentliche Verschlechterung des Zustands der zu Mietbeginn vorhandenen Dekoration eingetreten ist. Zudem führt der Umstand, dass die bloße Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustands bei Mietbeginn in der Regel nicht praktikabel und wirtschaftlich nicht sinnvoll und interessengerecht ist, unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zwar dazu, dass sich der Erhaltungsanspruch des Mieters in einem solchen Fall auf die Herstellung eines (frisch) renovierten Zustands richtet, der Mieter sich aber an den Kosten in angemessenem - regelmäßig hälftigem - Umfang zu beteiligen hat und der Vermieter dies gegenüber dem Anspruch des Mieters in der Art eines Zurückbehaltungsrechts geltend machen kann.

1. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht). Zur Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters gehört es, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (vgl. BGH, Urteile vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, NZM 2003, 472 unter II 2; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 25 mwN; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 36; vom 5. Dezember