Normenkette

BGB § 812 Abs. 1 Satz 1 WEG § 16 Abs. 2 WEG § 28 Abs. 1 WEG § 28 Abs. 5

Vorinstanz

LG Würzburg; 09.02.2007; 3 T 2237/06

AG Würzburg 17 UR II 13/05

Leitsatz

Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind.

Gründe

I.

Die Antragstellerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen den Antragsgegner, der bis 18.11.2003 ihr Mitglied war, eine Wohngeldforderung geltend, die auf eine durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.04.2005 genehmigte Einzeljahresabrechnung für den Zeitraum 1.5.2002 bis 30.9.2003 gestützt wird. Einen Wirtschaftsplan einschließlich etwaiger zu leistender Hausgeldvorschüsse für die Jahre 2002 und 2003 hat die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit nicht beschlossen.

Das Amtsgericht hat den Zahlungsantrag mit Beschluss vom 10.9.2006 abgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluss vom 9.2.2007 zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

1. Das zulässige Rechtsmittel der Antragstellerin hat keinen Erfolg.

a) Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Beschluss des Amtsgerichts sei nicht zu beanstanden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung für einen Wohnungseigentümer eine Verpflichtung zur Wohngeldzahlung dann nicht dar, wenn dieser zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sein Wohnungseigentum bereits veräußert und daher an der Beschlussfassung nicht mehr mitgewirkt habe. Nach § 28 WEG habe der Verwalter für jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. Über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung würden die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen. Ihre Verpflichtung im Innenverhältnis entstehe nicht bereits mit dem Anfall der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss. Nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründe ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten. Da der Beschluss über die Jahreseinzelabrechnung für den Zeitraum vom 1.5.2002 bis 30.9.2003 erst am 21.4.2005 und damit ohne Mitwirkung des Antragsgegners genehmigt worden sei, könne dieser Beschluss nicht Grundlage des geltend gemachten Anspruchs sein. Es liege keine Leistung an den Antragsgegner ohne Rechtsgrund vor, somit scheide auch ein Anspruch der Antragstellerin aus § 812 BGB aus.

b) Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung vollumfänglich stand (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO).

(1) Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, bedeutet dies nicht, dass der einzelne Wohnungseigentümer bereits mit der Entstehung der Lasten und Kosten zu Zahlungen verpflichtet ist. Erforderlich ist vielmehr ein mehrheitlich gefasster Beschluss der Eigentümerversammlung. Erst dieser begründet die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zur Leistung. Daraus folgt zugleich, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein - unzulässiger - Gesamtakt zu Lasten Dritter vor (BGHZ 104, 197/203; BGHZ 131, 228/232; vgl. auch OLG Zweibrücken ZMR 2007, 398). Unstreitig war der Antragsgegner zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die maßgebliche Jahreseinzelabrechnung bereits aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden. Der Eigentümerbeschluss vom 21.4.2005, auf den die Antragstellerin ihren Antrag stützt, kann damit nicht Rechtsgrundlage für ihre Forderung gegenüber dem Antragsgegner sein.

(2) Auch aus den Grundsätzen, die von der Rechtsprechung zur Haftung des Alt- und Neueigentümers für Lasten und Kosten von Wohnungseigentum entwickelt wurde, ergibt sich nichts anderes. Daraus folgt nur, dass der ausgeschiedene Wohnungseigentümer weiter für die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens fälligen Vorschusszahlungen haftet und nicht ersatzlos aus der bestehenden Verpflichtung entlassen wird. Eine fällige Vorschusspflicht wiederum setzt einen mehrheitlichen Eigentümerbeschluss über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1, Abs. 5 WEG) voraus. Vorliegend hatte die Eigentümergemeinschaft bis zum Ausscheiden des Antragsgegners keinen entsprechenden Beschluss gefasst, so dass eine fällige Vorschusspflicht, die durch eine nachfolgende Jahresabrechnung hätte bestätigt oder verstärkt werden können und auf die die Antragstellerin nunmehr zurückgreifen könnte, nicht existiert.

Die Tatsache, dass die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit verabsäumt hat, Vorschusszahlungen für das laufende Wirtschaftsjahr zu beschließen, rechtfertigt kein Abweichen von diesen Grundsätzen. Das Gesetz bietet ein ausgewogenes Instrumentarium für Abrechnungen und die Inanspruchnahme der einzelnen Wohnungseigentümer. Es ist Sache der Gemeinschaft, hiervon rechtzeitig Gebrauch zu machen. Unterlässt sie dies, kann sie nicht nachträglich ohne Mitwirkung des ausgeschiedenen Eigentümers einen Beschluss über dessen Zahlungspflichten fassen, mögen mit den geleisteten Zahlungen auch Kosten gedeckt worden sein, die während der Mitgliedschaft des nunmehr ausgeschiedenen Eigentümers entstanden sind.

(3) Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht auch einen Anspruch aus ungerechtfertiger Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) verneint. Rechtsgrund für die von der Antragstellerin erbrachten und nunmehr abgerechneten Leistungen ist das gesetzliche Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Der einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 4 WEG). Die Verpflichtung zur Erbringung dieser Leistungen ist nicht von der Aufstellung eines Wirtschaftsplanes abhängig. Ein Wirtschaftsplan dient lediglich der Festlegung zu erwartender Ausgaben und ermöglicht die Festsetzung von Vorschüssen, um die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft zu sichern. Auch die Erstellung einer Jahresabrechnung schafft nicht (rückwirkend) einen Rechtsgrund für erbrachte Leistungen. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sind vielmehr die Grundlage für die Inanspruchnahme der jeweiligen Wohnungseigentümer für Lasten und Kosten, die von der Eigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung verauslagt werden sollen bzw. verauslagt wurden.

2. Dem Senat erscheint es gemäß § 47 WEG angemessen, der in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellerin die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Das Rechtsmittel war von vornherein und aus den von den Vorinstanzen dargelegten Gründen ohne Aussicht auf Erfolg.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.