Leitsatz

Läßt der Käufer eines bebauten Mietwohngrundstücks das Gebäude nach dem Erwerb renovieren und modernisieren, um es dann teils als eigene Wohnung, teils zu betrieblichen Zwecken und teils durch Vermietung zu nutzen, so ist für die Frage, ob die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar sind oder ob insoweit anschaffungsnaher Aufwand vorliegt, nicht vom Erwerb mehrerer Gebäudeteile auszugehen. Die in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb für die Renovierung und Modernisierung des Gebäudes insgesamt gemachten Aufwendungen sind vielmehr einheitlich der Beurteilung zugrunde zu legen.

EStG 1979 § 9 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 Nr. 7, § 21.

Vorinstanz

FG Bremen

Tatbestand

Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) erwarb 1979 für 238.500 DM ein mit einem Mietwohnhaus (Baujahr 1903) bebautes Grundstück, dessen Erdgeschoß damals gewerblich genutzt wurde. Einschließlich der Notar- und Gerichtsgebühren sowie einer Vermittlungsprovision wandte der Kläger für den Grundstücks- und Gebäudeerwerb 256.249,23 DM auf.

Das Grundstück wurde am 1. Januar 1980 übergeben. Der Kläger nutzt das am 1. Oktober 1980 bezogene Haus teils als eigene Wohnung, teils für seine freiberufliche Tätigkeit und - das Dachgeschoß - durch Vermietung. Er ließ das Haus im Streitjahr 1980 und in den folgenden Jahren renovieren und modernisieren. Im Streitjahr wurden im wesentlichen der Außenanstrich sowie die Fliesen in Küche und Bad einer Wohnung für 24.749,73 DM erneuert.

1981 und 1982 ließ der Kläger für insgesamt 26.427,75 DM in der Dachgeschoßwohnung eine Gasheizungsanlage einbauen und Küche und Bad im 2. Obergeschoß umbauen und erneuern.

1983 wurden im 2. Obergeschoß eine Waschküche eingerichtet, die Dachwohnung isoliert und dort ein Duschbad eingebaut, die Elektroinstallation in der Dachwohnung und im Treppenhaus erneuert und die entsprechenden Maler- und Tapezierarbeiten durchgeführt. Dafür wandte der Kläger insgesamt 26.931,08 DM auf.

Der Kläger machte in der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr erhöhte Absetzungen gemäß § 7 b des Einkommensteuergesetzes (EStG) für das Haus als Zweifamilienhaus aus Anschaffungskosten in Höhe von 240.974,31 DM geltend. Die Renovierungskosten von 24.749,73 DM behandelte er als größere Instandhaltungsaufwendungen, die er nach § 82 b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) auf vier Jahre verteilte.

Der Revisionskläger und Beklagte (das Finanzamt - FA -) wich hiervon in dem unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangenen Einkommensteuerbescheid für das Streitjahr zunächst nur hinsichtlich der Höhe der auf das Gebäude entfallenen Anschaffungskosten ab. Im Einspruchsverfahren gelangte er dann zu der Ansicht, daß es sich um kein Zweifamilienhaus handelte und daher allein Absetzungen für Abnutzung (AfA) gemäß § 7 Abs. 4 EStG für Anschaffungskosten des Gebäudes in Höhe von 174.250 DM zulässig seien. Der Einspruch blieb ohne Erfolg.

Nach Erhebung der Klage änderte das FA den Einkommensteuerbescheid erneut gemäß § 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO 1977) und wertete die Renovierungsaufwendungen in Höhe von 24.749,73 DM als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Die Klage hatte zum Teil Erfolg. Das Finanzgericht (FG) war wie das FA der Ansicht, das erworbene Anwesen sei im Zeitpunkt der Anschaffung kein Zweifamilienhaus gewesen. Auch die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Gebäude sowie Grund und Boden sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Jedoch bildeten die strittigen Renovierungsaufwendungen des Klägers sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand. Zwar seien die Aufwendungen der Jahre 1980 bis 1982 im Verhältnis zum Kaufpreis hoch. Sie führten jedoch nicht zu einer wesentlichen Erhöhung des Verkehrswerts. Es handele sich vielmehr um übliche Modernisierungsaufwendungen. Mit der Revision rügt das FA Verletzung materiellen Rechts (§§ 9 Abs. 1 Satz 1 und 3 Nr. 7, 21 EStG).

Das FA beantragt, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Gründe

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des FG-Urteils und zur Klageabweisung (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

Das FG hat die strittigen Aufwendungen zu Unrecht als Erhaltungsaufwand zum sofortigen Werbungskostenabzug (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugelassen; denn es handelt sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), der sich der erkennende Senat im wesentlichen angeschlossen hat, um anschaffungsnahen Aufwand, der nur im Rahmen der AfA für das Gebäude zu berücksichtigen ist (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 11. August 1989 IX R 44/86, BFHE 158, 240, BStBl II 1990, 53, m. w. N.).

Ein sofortiger Werbungskostenabzug für Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen scheidet aus, wenn diese im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind, in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem entgeltlichen Erwerb eines bebauten Grundstücks erbracht werden und dadurch das Wesen des Gebäudes verändert, dessen Nutzungswert erheblich erhöht oder dessen Nutzungsdauer wesentlich verlängert wird. Ob sich durch die Renovierungsmaßnahmen auch der Verkehrswert des Gebäudes wesentlich erhöht, ist entgegen der Auffassung des FG ohne Belang (vgl. auch Senatsbeschluß vom 12. Juni 1990 IX B 293/89, BFH/NV 1991, 87, 88).

Soll das erworbene Gebäude wie hier verschiedenen Zwecken des Käufers dienen, so daß die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile nach der Rechtsprechung des BFH (vgl. Beschluß vom 26. November 1973 GrS 5/71, BFHE 111, 242, BStBl II 1974, 132, Abschn. C II 3 d der Gründe, und Urteil vom 13. Juli 1977 I R 217/75, BFHE 123, 32, BStBl II 1978, 6) und der Verwaltungspraxis (Abschn. 13 b i. V. m. Abschn. 157 Abs. 7 Satz 1 der Einkommensteuer-Richtlinien - EStR -) als besondere Wirtschaftsgüter anzusehen sein könnten, läßt sich hieraus für die Höhe des anschaffungsnahen Aufwands nicht folgern, daß die einzelnen Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen den einzelnen Gebäudeteilen zuzuordnen, insoweit entsprechend geringer und daher sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar seien (a. A. - nz. -, Der Betrieb - DB - 1991, 1598). Denn diese Ansicht läßt außer acht, daß beim Erwerb des bebauten Grundstücks wie im vorliegenden Fall ein einheitliches Wirtschaftsgut Gebäude angeschafft wurde. Es handelt sich nicht nur um die Anschaffung eines selbständigen Gebäudeteils oder mehrerer Gebäudeteile. Dementsprechend ist für die Frage, ob die anschaffungsnahen Aufwendungen im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind, auch hier maßgebend, was in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb in das Gebäude insgesamt für dessen Renovierung und Modernisierung investiert wurde.

Ausgehend von diesen Grundsätzen kann die Vorentscheidung keinen Bestand haben. Das FG hat zu Unrecht das Vorliegen anschaffungsnahen Aufwands verneint.

Der Kläger hat das in wirtschaftlich veraltetem Zustand erworbene Gebäude in den auf den Erwerb folgenden Jahren durch aufwendige Maßnahmen renoviert und modernisiert. Er hat mit im Verhältnis zum Kaufpreis hohen Aufwendungen durch Erneuerung bzw. Verbesserung des Außenanstrichs, des Sanitärbereichs, der Küchen und durch Heizungsumstellung das Haus zeitgemäßen Wohnbedürfnissen angepaßt. Das gleiche gilt für die Erneuerung der Sanitäreinrichtungen, der Elektroinstallationen sowie der Ausstattungen. Die Baumaßnahmen waren insgesamt darauf gerichtet, das vom Kläger erworbene Haus durchgehend zu modernisieren, wobei Art und Höhe der Aufwendungen über die normalen, jährlich wiederkehrenden Instandsetzungsmaßnahmen weit hinausgingen. Sie erhöhten den Nutzungswert des Gebäudes.

Soweit das FG den Abzug erhöhter Absetzungen nach § 7 b EStG versagt und auch die Höhe der vom FA angesetzten Gebäudeanschaffungskosten gebilligt hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zu beanstanden; die Kläger haben diese Beurteilung auch nicht angegriffen.

Die Sache ist spruchreif. Nach den vorstehenden Ausführungen ist die Klage als unbegründet abzuweisen.