Normenkette

WEG § 21 Abs. 4 WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2

Vorinstanz

LG München II - 2 T 1910100 AG Ebersberg 2 UR II 4/99

Leitsatz

Zur Frage, welche Ansprüche Wohnungseigentümer gegeneinander haben, wenn die Wohnanlage wegen Feuchtigkeitsschäden saniert werden muß.

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung der Richter Demharter, Werdich und Lorbacher

am 23. Mai 2001

in der Wohnungseigentumssache

wegen Abgabe von Zustimmungserklärungen,

beschlossen:

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Landgerichts München II vom 10. August 2000 abgeändert. Nr. I Absatz 2 und die Kostenentscheidung werden aufgehoben; Nr. I Absätze 1 und 3 werden neu gefaßt wie folgt:

1. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Ebersberg vom 2. März 2000 wird zurückgewiesen, soweit die Antragsgegner verpflichtet worden sind, zuzustimmen,

a) dass die Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen sowie der Pilzbefall an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft, nach Miteigentumsanteilen verteilt, fachgerecht beseitigt werden;

b) dass die Verwalterin einen öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen beauftragt, die Ursachen und den Umfang der Feuchtigkeitsschäden einschließlich des Pilzbefalls an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen der Wohnanlage festzustellen, die zur Beseitigung der Schäden erforderlichen Maßnahmen anzugeben und die zu erwartenden Kosten zu schätzen.

2. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des Amtsgerichts in Nr. 1b im übrigen und in Nr. 1c aufgehoben; die Anträge der Antragstellerin werden insoweit abgewiesen.

II. Die Gerichtskosten aller Rechtszüge tragen die Antragstellerin und die Antragsgegner, diese als Gesamtschuldner, je zur Hälfte; außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 75000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner (ein Ehepaar) sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus einem 1835 erbauten Bauernhaus und einem 1963 als Stall und Scheune errichteten Anbau besteht; Stall und Scheune wurden 1974 zu Wohnräumen umgebaut. Die Antragstellerin ist die Eigentümerin des gemäß der Teilungserklärung vom 29.3.1976 (TE) mit einem Miteigentumsanteil von 2/6 verbundenen Wohnungseigentums Nr. 1. Den Antragsgegnern gehört das mit einem Miteigentumsanteil von 1/6 verbundene Wohnungseigentum Nr. 2 und das mit einem Miteigentumsanteil von 3/6 verbundene Wohnungseigentum Nr. 3. Die Wohnung Nr. 1 liegt im Bauernhaus (Altbau), die Wohnung Nr. 2 im Anbau. Die Wohnung Nr. 3 liegt teils im Anbau, teils im Obergeschoss des Altbaus.

Die Antragsgegner erwarben ihre Wohnungen im Jahr 1976 vom teilenden Eigentümer. Die Antragstellerin erwarb das Wohnungseigentum Nr. 1 im Februar 1999 von ihrem Ehemann, der es im Jahr 1992 vom teilenden Eigentümer gekauft hatte. Die Gemeinschaftsordnung (Abschnitt VII der Teilungserklärung, im folgenden GO) enthält folgende Regelungen:

§ 4 Instandhaltung

1) Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume und Sachen ordnungsgemäß instand zu halten. Die Instandhaltung bzw. Reparatur der gemeinschaftlichen Hausteile, Anlagen und Einrichtungen ist Sache der Eigentümergemeinschaft.

...

5) Über die am Gemeinschaftseigentum vorzunehmenden Reparaturen beschließt die Eigentümerversammlung.

§ 5 Gemeinschaftslasten

Soweit sich die das Anwesen betreffenden Lasten und Kosten einem bestimmten Sondereigentum zuordnen und klar abgrenzen lassen, treffen diese den Eigentümer dieses Wohnungseigentums allein. Im übrigen sind die Kosten und Lasten für den allgemeinen Betrieb des Anwesens, dessen Instandhaltung und Verwaltung von den Eigentümern gemeinsam zu tragen, und zwar grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile...

Zur Beseitigung eines Notstands, bei dessen Fortbestand den Eigentümern ein erheblicher Schaden entstehen würde, kann die Eigentümerversammlung besondere Umlagen beschließen, wenn die vorhandene Instandhaltungsrücklage zur Beseitigung nicht ausreicht.

§ 9 Rechtslage bei Zerstörung

Wird das Gebäude ganz oder zum Teil zerstört und ist der Schaden durch Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so ist das Gebäude wieder aufzubauen. Ist der Schaden nicht gedeckt, so kann der Wiederaufbau durch die Eigentümer beschlossen werden....

§ 11 Eigentümerversammlung

3) In der Eigentümerversammlung entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. Soweit nicht anders vorgeschrieben oder beschlossen, sind Beschlüsse mit einfacher Stimmenmehrheit zu fassen, bei nur zwei Wohnungseigentümern stets einstimmig.

Im Erdgeschossbereich des (nicht unterkellerten) Altbaus traten Feuchtigkeitsschäden und Pilzbefall auf. In der Eigentümerversammlung vom 20.1.1999 verlangte der Rechtsvorgänger der Antragstellerin und in der Versammlung vom 17.3.1999 diese selbst die Zustimmung der Antragsgegner zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen und Einholung von vorbereitenden Gutachten bei Aufteilung der jeweiligen Kosten nach Miteigentumsanteilen. Die Antragsgegner lehnten entsprechende Beschlussanträge ab. Sie vertreten die Ansicht, gemäß § 5 Satz 1 GO seien die erforderlichen Maßnahmen dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 1 zuzuordnen und von deren Eigentümerin allein sowie auf deren Kosten durchzuführen.

Beim Amtsgericht hat die Antragstellerin beantragt, die Antragsgegner zur Abgabe bestimmter in ihrem Schriftsatz vom 29.3.1999 näher bezeichneter Zustimmungserklärungen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 2.3.2000 den Anträgen im wesentlichen stattgegeben und die Antragsgegner unter Nr. 1 seines Beschlusses verpflichtet,

a) zuzustimmen, dass die bauwerksbedingten Feuchtigkeitsursachen und Feuchtigkeitsschäden einschließlich Pilzbefall an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen des Gebäudes der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft, nach Miteigentumsanteilen verteilt, fachgerecht beseitigt werden.

b) der Beauftragung der Hausverwaltung zuzustimmen, dass diese die notwendigen vorbereitenden Maßnahmen, insbesondere die Erholung von sanierungsvorbereitenden Gutachten auf Kosten der Gemeinschaft veranlaßt,

c) der Beauftragung der Hausverwaltung zuzustimmen, dass diese gegebenenfalls notwendige Umlagen zur Finanzierung einer Sanierung und der hierzu vorbereitenden Maßnahmen entsprechend den hierfür geltenden Regeln der Gemeinschaftsordnung von den Miteigentümern erhebt.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht durch Beschluss vom 10.8.2000 die Verpflichtungen zu a) und c) aufgehoben und die zugrundeliegenden Anträge als unzulässig abgewiesen. Hinsichtlich der Verpflichtung zu b) hat es den Beschluss des Amtsgerichts dahin abgeändert, dass die Antragsgegner der Beauftragung eines Sachverständigen zuzustimmen haben, der die Ursachen und den Umfang der Feuchtigkeitsschäden einschließlich des Pilzbefalls an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen der Wohnanlage sowie die Art und Weise der Beseitigung und die entstehenden Kosten feststellen solle (Nr. I Abs. 1); der Gutachter sei ferner zu beauftragen, dazu Stellung zu nehmen, ob die Mängel am Gemeinschaftseigentum (Feuchtigkeit) dem Altbau oder dem Neubau aus technischer Sicht zuzuordnen seien, welchen Anteil die im ersten Stock gelegenen Räume der Antragsgegner an der Fläche und am umbauten Raum des Altbaus hätten und ob diese von den behaupteten Feuchtigkeitsmängeln und den Beseitigungsmaßnahmen betroffen seien (Nr. I Abs. 2). Den weitergehenden Beschluss des Amtsgerichts hat das Landgericht aufgehoben und den weitergehenden Antrag der Antragstellerin abgewiesen (Nr. I Abs. 3).

Die Antragstellerin hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie begehrt die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts unter Aufrechterhaltung der Entscheidung des Landgerichts, soweit dem Sachverständigen zusätzliche Fragen gestellt werden sollen.

II.

Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Anträge zu Nr. 1 a) und c) des amtsgerichtlichen Beschlusses seien davon abhängig, dass der Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens Erfolg habe und zu einem bestimmten Ergebnis führe. Für derartige Anträge bestehe derzeit kein Rechtsschutzbedürfnis; sie seien daher unzulässig. Im übrigen wären sie unbegründet, weil die verlangten Zustimmungserklärungen gänzlich unbestimmt seien und keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hätten.

Der Anspruch auf Feststellung der Ursachen und des Umfangs der Feuchtigkeitsschäden sowie der Möglichkeiten und Kosten einer Beseitigung ergebe sich aus dem Recht jedes Wohnungseigentümers, eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu verlangen. Der Verwalter sei verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dazu gehöre auch die Feststellung, dass diese Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll und für die übrigen Wohnungseigentümer zumutbar seien; auch die Kostenfrage müsse geregelt sein.

Bei der Wohnanlage der Beteiligten handle es sich um zwei unterschiedliche Bauteile. Die Herkunft der Feuchtigkeitsmängel sei unklar; nach den vorgelegten Lichtbildern zögen sie sich zum Teil an den Außenmauern und damit im Gemeinschaftseigentum nach oben. Es müsse daher auch festgestellt werden, inwieweit das Gemeinschaftseigentum von den behaupteten Mängeln betroffen sei. Die Antragsgegner seien daher ohne Rücksicht auf die strittige Auslegung des § 5 GO verpflichtet, der Einholung eines Gutachtens zuzustimmen, mit dem festgestellt werden solle, ob und in welchem Umfang Gemeinschaftseigentum von der Feuchtigkeit betroffen sei, wo die Ursachen lägen und ob der Mangel einem bestimmten Sondereigentum technisch zugeordnet werden könne. Erst wenn dies geklärt sei, sei über die Frage der Kostenaufteilung und damit über die Auslegung des § 5 GO zu entscheiden, mit dem letztlich das Wohnungseigentum infolge einer Realteilung wirtschaftlich als "Teileigentum" habe angesehen werden sollen.

Dem Anspruch, der Einholung eines Sachverständigengutachtens zuzustimmen, stünden Treu und Glauben nicht entgegen. Der Anspruch auf Instandsetzung nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes sei von der Frage des Bestehens von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Verkäufer zu trennen. Die Antragstellerin habe zwar ihr Wohnungseigentum in Kenntnis der vorhandenen Mängel von ihrem Ehemann erworben, aber auch die Antragsgegner hätten Kenntnis davon gehabt, dass von der Antragstellerin und deren Rechtsvorgängern keine Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden seien.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.

a) Der Antrag auf Zustimmung zur fachgerechten Beseitigung der Feuchtigkeitsursachen und -schäden einschließlich des Pilzbefalls an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen des Gebäudes und zur Aufteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen ist entgegen der Meinung des Landgerichts zulässig und begründet.

(1) Das Vorhandensein von Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk, insbesondere an den Außenmauern des Altbauteils der Wohnanlage, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen (§ 5 Abs. 2 WEG), ist aus den vorgelegten Lichtbildern ersichtlich. Das Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin für die gerichtliche Geltendmachung eines Anspruchs auf Zustimmung zu Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ergibt sich daraus, dass die Antragsgegner ihre Pflicht zur Mitwirkung und zur Beteiligung an den Kosten in Abrede stellen (vgl. BayObLG NZM 1999, 767/768).

Dem Antrag auf Zustimmung zu einer fachgerechten Sanierung fehlt auch nicht die erforderliche inhaltliche Bestimmtheit. Sein Gegenstand ist die grundsätzliche Entscheidung, dass die, Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum und deren Ursachen beseitigt werden und dass die entstehenden Kosten nach dem für die Wohnanlage geltenden Schlüssel aufzuteilen sind. Die Zustimmung der Antragsgegner soll einen Eigentümerbeschluss im Sinn von § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 4 Abs. 5 Satz 1 GO ersetzen, der wegen § 11 Abs. 3 Satz 2 GO nur einstimmig gefaßt werden könnte (vgl. BGH ZMR 1997, 308/309; KG ZMR 1997, 534/535). Damit soll die notwendige Grundlage für die Feststellung der Schäden und die Sanierung des Gemeinschaftseigentums geschaffen werden (vgl. BayObLG ZMR 2000, 39/40 und Beschluss vom 30.5.2000 - 2Z BR 185/99). Wenn Ursache und Umfang der Schäden geklärt sind, bedarf es weiterer Eigentümerbeschlüsse zur Konkretisierung der vorzunehmenden Maßnahmen und zur Aufbringung der Kosten.

(2) Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), wobei der begrifflichen Unterscheidung beider Maßnahmen wegen der identischen Rechtsfolgen keine praktische Bedeutung zukommt (BGHZ 141, 224/228).

aa) Die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden (BayObLG NZM 1999, 27/28 und st. Rspr.). Aus der Teilungserklärung vom 29.3.1976 ergibt sich jedoch entgegen der Meinung der Antragsgegner nicht, dass es der Antragstellerin allein obläge, die im räumlichen Bereich ihres Wohnungseigentums aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen und die Kosten der erforderlichen Maßnahmen zu tragen. Der Senat kann die Teilungserklärung wie jede Grundbucherklärung selbst auslegen. Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärungen ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 121, 236/239 m.w.N.; BayObLGZ 1996, 58/61 und st. Rspr.).

Aus der Teilungserklärung ergibt sich kein Hinweis darauf, dass die Wohnanlage aus zwei Bauteilen unterschiedlichen Alters und Erhaltungszustands besteht. Die Gemeinschaftsordnung enthält auch keinen Anhaltspunkt für die Behauptung der Antragsgegner, dass die einzelnen Wohnungseigentümer so behandelt werden sollten, als läge eine Realteilung des Grundstücks vor. Gegen eine solche Auslegung spricht vielmehr die Tatsache, dass eine räumliche Trennung zwischen Altbau und Anbau nicht durchgeführt ist, denn dem Wohnungseigentum Nr. 3 sind sowohl im Altbau als auch im Neubau Räume zugeordnet.

Für die Auslegung der Teilungserklärung kommt es nicht darauf an, wie der teilende Eigentümer und die Antragsgegner, die ihre Wohnungen von ihm erworben haben, die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und die Verteilung der entstandenen Kosten in der Vergangenheit gehandhabt haben.

bb) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass eine etwaige Kenntnis der Antragstellerin von den Mängeln beim Erwerb ihrer Wohnung nichts an der Zuständigkeit der Wohnungseigentümer insgesamt für die Mängelbeseitigung ändert (BayObLG NJW-RR 2001, 305). Das gleiche gilt für den Rechtsvorgänger und Ehemann der Antragstellerin. Sofern die Antragsgegner mit ihm eine Änderung der Teilungserklärung vereinbart haben, ist diese gegenüber der Antragstellerin mangels Eintragung im Grundbuch nicht wirksam geworden (§ 10 Abs. 2 WEG). Ausreichende Anhaltspunkte für ein treuwidriges Verhalten der Antragstellerin beim Erwerb des Wohnungseigentums Nr. 1 von ihrem Ehemann, das den geltend gemachten Ansprüchen entgegenstehen könnte (vgl. BayObLG aaO m. w. N.), liegen nicht vor. Davon abgesehen läßt der Zustand des Mauerwerks im Erdgeschoss die Feststellung und Behebung der Feuchtigkeitsschäden dringend erforderlich erscheinen. Jedenfalls aus diesem Grund kann es nicht als Rechtsmissbrauch im Sinn von § 242 BGB gewertet werden, wenn die Antragstellerin unter Berufung auf die geltende Teilungserklärung von den Antragsgegnern die Zustimmung zur Sanierung auf der Grundlage des in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels verlangt. Etwaige Schadensersatzansprüche der Antragsgegner gegen Dritte haben in diesem Verfahren außer Betracht zu bleiben.

cc) Die verlangte Sanierung entspräche nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinn von § 21 Abs. 4 WEG, wenn die Funktionsfähigkeit des Gebäudes durch das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden so erheblich beeinträchtigt wäre, dass dies einer mehr als hälftigen Zerstörung im Sinn von § 22 Abs. 2 WEG gleichzusetzen wäre (vgl. Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 251, 252; Staudinger/Bub WEG § 22 Rn. 258). Ob § 9 Abs. 1 GO von einem geringeren Grad der Zerstörung ausgeht, kann offen bleiben, denn eine solche Regelung gälte jedenfalls nicht bei einer durch unterlassene Instandsetzungsmaßnahmen eingetretenen Baufälligkeit (KG ZMR 1997, 534/535; Bärmann/Merie § 22 Rn. 267).

Dafür, dass die Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 WEG vorliegen, bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte. Das für das Wohnungseigentum Nr. 1 erstellte Verkehrswertgutachten mit dem Stichtag 1.1.1992 führt zwar aus, dass die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen den Zeitwert des Gebäudes übersteigen. Es befaßt sich jedoch nur mit dem Altbau und berücksichtigt bei der Bewertung neben den Kosten einer Sanierung der Gebäudesubstanz auch die Kosten einer Modernisierung zur Herstellung eines zeitgemäßen Wohnraumstandards. Maßgebend ist im übrigen der Wert des Gesamtgebäudes, nicht allein der des Altbaus, da dieser mit dem Anbau eine einheitliche Wohnanlage bildet (KG aaO; SchlHOLG FGPrax 1997, 219/220; Niedenführ/Schulze WEG 5. Aufl. § 22 Rn. 51, Staudinger/Bub § 22 Rn. 261).

b) Zutreffend hat das Landgericht die Antragsgegner verpflichtet, zuzustimmen, dass die Verwalterin einen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursachen und des Umfangs der Feuchtigkeitsschäden, der Darstellung der zur Beseitigung erforderlichen Maßnahmen und der Schätzung der entstehenden Kosten beauftragt. Dies alles ist Voraussetzung für die Durchführung einer sachgerechten Sanierung und entspricht daher einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinn von § 21 Abs. 4 WEG.

Die Entscheidung des Landgerichts kann jedoch keinen Bestand haben, soweit es bestimmte Fragen an den Sachverständigen vorgibt. Die Verwalterin, die den Sachverständigen zu beauftragen hat, ist gemäß § 43 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Nr. 1 WEG nicht am vorliegenden Verfahren beteiligt und kann daher nicht zur Erteilung eines bestimmten Gutachtensauftrags verpflichtet werden. Im übrigen ergibt sich aus den Darlegungen unter Nr. 2 aa), dass die vorgesehenen Fragen für die Durchführung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und die Verteilung der Kosten nicht von Bedeutung sind. Entscheidend ist allein die Zuordnung der festgestellten Mängel zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum. Dafür sind die in § 5 WEG und Abschnitt VI der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen über die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum maßgebend. Soweit die Teilungserklärung Gegenstände zu Sondereigentum erklärt, die zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind, wie den Unterboden mit Isolierung (vgl. Niedenführ/Schulze § 5 Rn. 16), kann dies allenfalls als Auferlegung der Instandhaltungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer ausgelegt oder umgedeutet werden (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 603/605 und ZMR 2000, 241/242).

c) Soweit die Antragstellerin mit der Rechtsbeschwerde ihre Anträge wiederholt, die Antragsgegner zur Abgabe von Zustimmungserklärungen zu verpflichten, aufgrund deren die Verwalterin mit der sofortigen Durchführung von Sanierungsmaßnahmen und der Erhebung gegebenenfalls notwendiger Umlagen beauftragt werden soll, hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Soweit es diesen Anträgen nicht an der erforderlichen inhaltlichen Bestimmtheit fehlt, sind sie jedenfalls derzeit unbegründet.

(1) Über die Vergabe der erforderlichen Sanierungsarbeiten kann erst entschieden werden, wenn die Schäden am Gemeinschaftseigentum festgestellt sind und Klarheit über die Möglichkeiten ihrer Beseitigung besteht. Solange die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen nicht hinreichend bestimmt sind, besteht eine Zustimmungsverpflichtung der Antragsgegner nicht (BayObLG NZM 1999, 767/768 f.). Da die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zum Bereich der ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, müssen die konkret zu beschließenden und durchzuführenden Maßnahmen gemäß § 21 Abs. 4 WEG dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Das bedeutet, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden Deshalb sind in der Regel vor der Vergabe eines größeren Auftrags Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (BayobLG ZMR 2000, 39/40 m.w.N.).

(2) Die Antragsgegner sind auch nicht verpflichtet, der Erhebung von nicht näher konkretisierten gegebenenfalls notwendigen Sonderumlagen durch die Verwalterin zuzustimmen. Über die Finanzierung der durchzuführenden Maßnahmen kann erst entschieden werden, wenn die Höhe der zu erwartenden Kosten zumindest abschätzbar ist. Dies trifft nach dem derzeitigen Verfahrensstand allenfalls für die Gutachterkosten zu. Ob zu deren Deckung eine Sonderumlage erforderlich ist, der die Antragsgegner nach Vorlage einer Kostenschätzung zustimmen müßten, kann dem Sachvortrag der Beteiligten nicht entnommen werden.

3. Dem Senat erscheint es gemäß § 47 WEG angemessen, für alle Rechtszüge der Antragstellerin und den Antragsgegnern jeweils die Hälfte der Gerichtskosten aufzuerlegen, in Anbetracht der schwierigen Rechtslage und der unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen aber von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abzusehen. Die anderslautende Kostenentscheidung des Landgerichts wird abgeändert.

Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird in Übereinstimmung mit der Geschäftswertfestsetzung der Vorinstanzen gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG auf 75000 DM festgesetzt, weil der Verfahrensgegenstand in allen Rechtszügen im wesentlichen gleich geblieben ist.