Normenkette

GG Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG Art. 28 Abs. 1 ThürVerf Art. 30 ThürVerf Art. 91 Abs. 1 ThürDSchG § 1 Abs. 2 ThürDSchG § 7 Abs. 1 ThürDSchG § 13

Vorinstanz

VG Gera; 21.07.2005; 4 K 379/04 GE

Leitsatz

1. Liegen gewichtige Gründe im Sinne des § 13 Abs. 2 ThürDSchG für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes vor, steht die Erteilung der Genehmigung zum Abriss eines Kulturdenkmals im pflichtgemäßen Ermessen.

2. Eine Kommune kann sich trotz der in Art. 30 Abs. 2 ThürVerf, § 1 Abs. 2 ThürDSchG geregelten Erhaltungspflicht, darauf berufen, dass die Erhaltung eines Kulturdenkmals im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 2 ThürDSchG wirtschaftlich unzumutbar ist.

3. Steht ein Kulturdenkmal nicht in privatem, sondern in öffentlichem Eigentum, führt die wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht dazu, dass die Abrissgenehmigung erteilt werden muss. Vielmehr ist dieser Gesichtspunkt als abwägungserheblicher Belang in die Ermessensentscheidung einzustellen. Auch die Planungshoheit einer Kommune ist ein abwägungserheblicher Belang.

THÜRINGER OBERVERWALTUNGSGERICHT - 1. Senat -

Tenor

Tenor

1 KO 717/06

In dem Verwaltungsstreitverfahren

hat der 1. Senat des Thüringer Oberverwaltungsgerichts durch den Präsidenten des Oberverwaltungsgerichts Dr. Schwan, den Richter am Oberverwaltungsgericht Dr. Hüsch und die an das Gericht abgeordnete Richterin am Verwaltungsgericht von Saldern aufgrund der mündlichen Verhandlung am 16. Januar 2008 für Recht erkannt:

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 21. Juli 2005 - 4 K 379/04 GE - abgeändert.

Die Klage der Klägerin wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten des Beklagten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zum Abriss eines Gebäudes. Sie ist Eigentümerin des in ihrem Stadtgebiet gelegenen Gebäudes Z (Gemarkung Greiz, Flur 17, Flurstück-Nr. a___). Es wurde im Jahre 1913 auf bisher unbebautem Gelände südlich des kurz zuvor errichteten Justizgebäudes erbaut. Zusammen mit dem direkt angebauten Nachbarhaus Z bildet es den Beginn einer durch den Ersten Weltkrieg vorzeitig beendeten planmäßigen Bebauung, welche eine großzügige Rahmung des Justizgebäudes vorsah. Es ist noch mit allen wesentlichen Merkmalen der Bauzeit und seiner "bauzeitlich wandfesten Ausstattung" erhalten.

Das Thüringische Landesamt für Denkmalpflege besichtigte es am 6. November 2000 und bestätigte kurz darauf gegenüber der Unteren Denkmalschutzbehörde des Beklagten die Denkmaleigenschaft.

Die Klägerin beantragte mit Schreiben vom 17. Juni 2002 bei dem Beklagten, ihr die Baugenehmigung für den Abriss des Gebäudes Z zu erteilen. Das leerstehende Gebäude befinde sich in einem schlechten baulichen Zustand und eine Sanierung sei aus bautechnischen und finanziellen Gründen ausgeschlossen. Sie beabsichtigte, eine Freifläche zu schaffen.

Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 17. Januar 2003 ab. Bei dem Gebäude handele es sich zusammen mit dem Gebäude Z um ein wichtiges Zeugnis anspruchsvoller Jugendstilarchitektur in Greiz. Es befinde sich in einem guten Zustand, und der Sanierungs- und Erhaltungsaufwand bestehe im Wesentlichen in der Anpassung der technischen Gebäudeausstattung.

Am 11. Juli 2003 wurde das Gebäude Z in das Denkmalbuch eingetragen.

Am 8. Oktober 2003 beschloss der Stadtrat der Klägerin ein Stadtentwicklungskonzept, das auch die Greizer Alt- und Neustadt umfasste. Das Gebiet, in dem das Gebäude Z liegt, war seinerzeit nicht erfasst (dieses Stadtentwicklungskonzept hat die Klägerin erstmalig im Berufungsverfahren vorgelegt).

Den gegen den ablehnenden Bescheid vom 17. Januar 2003 erhobenen Widerspruch der Klägerin wies das Thüringer Landesverwaltungsamt durch Bescheid vom 12. März 2004 zurück. Das Gebäude sei ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung aus städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse bestehe. Es handele sich um ein Zeugnis der städtebaulichen Konzeption der Greizer Neustadt und der architekturgeschichtlichen Entwicklung im Wohnungsbau sowie der baukünstlerischen Gestaltung. Das Gebäude befinde sich in baulich solidem Zustand und könne nach Durchführung der üblichen Sanierungsleistungen sowie eventuellen Grundrissänderungen zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Kosten für die Sanierung könne die Klägerin auch finanzieren. Den jährlichen Mieteinnahmen von 36.660,00 EUR stehe eine Belastung zur Finanzierung des Sanierungskapitals von jährlich 26.291,00 EUR (bei Gesamtkosten von 584.250,00 EUR und einem Zinssatz von 4,5%) gegenüber. Sie könne sich zudem als Kommune wegen ihrer besonderen Verpflichtung, Kulturdenkmäler zu erhalten, in der Regel nicht auf die Unzumutbarkeit der Erhaltung wegen Unrentabilität berufen. Es sei nur zu berücksichtigen, dass der mit der denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht verbundene Eingriff in das kommunale Selbstverwaltungsrecht verhältnismäßig sein müsse. Der Abbruch eines Gebäudes sei die letzte Maßnahme, die auf Ausnahmefälle zu beschränken sei. Die beabsichtigte Freiräumung des Geländes begründe keinen solchen Ausnahmefall.

Am 6. April 2004 hat die Klägerin Klage beim Verwaltungsgericht Gera erhoben. Das Verwaltungsgericht hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben über die Frage, ob das Gebäude Z denkmalfähig ist. Des Weiteren hat es Beweis erhoben darüber, welche Kosten bei einer denkmalgerechten Sanierung des Gebäudes entstehen und mit welchen Mieteinnahmen voraussichtlich zu rechnen ist. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf die Gutachten der Sachverständigen R (Beiakte 3) und K____ (Beiakte 4).

Durch Urteil vom 21. Juli 2005 - 4 K 379/04 GE - hat das Verwaltungsgericht den Beklagten unter Aufhebung der ablehnenden Bescheide verpflichtet, der Klägerin die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes Z zu erteilen. Dabei hat es dem Antrag der Klägerin entsprechend die Auffassung vertreten, dass nunmehr nur noch eine denkmalschutzrechtliche Abrisserlaubnis erforderlich sei. Sofern darin eine Klageänderung zu sehen sei, sei diese jedenfalls sachdienlich. In der Sache hat das Verwaltungsgericht seine Entscheidung im Wesentlichen damit begründet, dass für die Erhaltung des Kulturdenkmals Z____- keine gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes vorlägen. Bei der zu treffenden Ermessensentscheidung sei zu Gunsten der Klägerin davon auszugehen, dass die Erhaltung des Gebäudes auch unter Berücksichtigung der gesteigerten denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht als Kommune für sie unzumutbar sei.

Dies ergebe sich daraus, dass nach dem Gutachten des Sachverständigen K dem Aufwand von 528.000,00 EUR für die Sanierung ein Ertragswert von 265.000,00 EUR gegenüberzustellen sei und damit ein Defizit von 263.000,00 EUR bestehe. Zudem sei das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Kulturdenkmals gering.

Mit Schreiben vom 22. Februar 2006 hat die Klägerin dem Beklagten mitgeteilt, dass sie beabsichtigte, zehn Stadtumbaugebiete nach § 171 b BauGB zu beschließen. In dem Stadtumbaugebiet Altstadt/Neustadt seien u. a. die Gebäude Z und als Einzeldenkmale erhaltungswürdig.

Auf Antrag des Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 8. August 2006 die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 21. Juli 2005 - 4 K 379/04 GE - zugelassen.

Zur Begründung seiner Berufung trägt der Beklagte vor, dass die Klage mangels Rechtsschutzinteresses unzulässig sei, weil seit dem 1. Mai 2004 keine baurechtliche Abrissgenehmigung mehr erforderlich sei. Das Gericht habe unter Verstoß gegen § 88 VwGO dem klägerischen Antrag in vollem Umfang stattgegeben. Bezogen auf die Bescheide, mit denen die Erteilung einer Baugenehmigung abgelehnt worden sei, fehle dem Anfechtungsbegehren das Rechtsschutzinteresse. Zudem hätte Berücksichtigung finden müssen, dass nach § 63 Abs. 2 Satz 4 ThürBO weiterhin eine baurechtliche Genehmigung wegen der Standsicherheit des Nachbargebäudes erforderlich sei. Insoweit hätte das Gericht zumindest eine Klagerücknahme annehmen müssen.

Die Klage sei auch unbegründet, weil die Klägerin keinen Anspruch auf Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Abrisserlaubnis habe. Die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes spreche für die unveränderte Beibehaltung. Zudem sei das Verhalten der Klägerin widersprüchlich, weil diese selbst das Gebäude als erhaltungswürdiges Einzeldenkmal in das geplante Stadtumbaugebiet Altstadt/Neustadt aufgenommen habe. Die Klägerin könne sich nicht auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der finanziellen Belastung berufen, da sie nach Art. 30 Abs. 2 ThürVerf einen Erhaltungsauftrag habe. Außerdem führe die Ausweisung im Stadtumbaugebiet dazu, dass bis zu 80% des Sanierungsaufwandes durch Fördermittel abgedeckt werden könnten. Es sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin die heutigen erhöhten Erhaltungskosten selbst durch unterlassene regelmäßige Erhaltungsmaßnahmen verursacht habe. Zudem verursache auch der Abbruch erhebliche Kosten. Gegen die Erteilung der Abrisserlaubnis spreche auch, dass sich inzwischen ein Kaufinteressent für das Objekt gefunden habe.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 15. August 2005 - 4 K 379/04 GE - abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie hält ihre Klage für zulässig. Da die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis in der baurechtlichen Abrisserlaubnis ursprünglich enthalten gewesen sei, sei es nach Abschaffung der baurechtlichen Abrisserlaubnis sachdienlich gewesen, das Klagebegehren auf Verpflichtung zur Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abrisserlaubnis umzustellen.

Der Beklagte habe keine gewichtigen Gründe, die für eine Erhaltung des Denkmals sprächen, dargelegt. Ein solcher gewichtiger Grund ergebe sich auch nicht aus dem geplanten Stadtumbaugebiet. Das Gebäude Z sei nur im Hinblick auf das Klageverfahren zunächst mit erwähnt worden. Das 2003 beschlossene Stadt entwicklungskonzept - die Grundlage für die Festlegung der geplanten Stadtumbaugebiete - sei zwischenzeitlich fortgeschrieben worden. Das Gebiet Z sei zusätzlich in den Bereich des Stadtumbaugebiets Innenstadt aufgenommen worden.

Das Gebäude Z werde als erhaltungswürdiges Einzeldenkmal nicht mehr genannt.

Der Erhalt des Gebäudes sei der Klägerin finanziell nicht zuzumuten, weil diese neben dem Denkmalschutz auch noch andere gesetzliche Aufgaben zu erfüllen habe. Zu berücksichtigen sei auch, dass sie - die Klägerin - eine Vielzahl denkmalgeschützter Gebäude in ihrem Stadtgebiet zu betreuen habe. Es sei eine Abwägung zu treffen, welches Denkmal vorrangig zu erhalten sei. Falls die Klägerin bezogen auf das Objekt keinen ausreichenden Erhaltungsaufwand betrieben haben sollte, liege das auch an der großen Anzahl erhaltungswürdiger Gebäude im Stadtgebiet. Der gesamte Innenstadtbereich sei ein eindeutiger Beweis für die denkmalschutzrechtlichen Erhaltungsbemühungen der Klägerin. Bezogen auf das Objekt seien die Sanierungskosten angesichts des geringen Ertragswertes nicht zu erwirtschaften.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens (zwei Bände), die von dem Beklagten vorgelegten Verwaltungsbände (zwei Heftungen), die beiden im erstinstanzlichen Verfahren eingeholten Gutachten (zwei Heftungen), das von der Klägerin in dem Verfahren 1 KO 718/06 vorgelegte Stadtentwicklungskonzept und die übrigen von der Klägerin eingereichten Unterlagen (Beiakte 6 in dem Verfahren 1 KO 718/06). Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Gründe

Die Berufung des Beklagten hat Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Beklagten zu Unrecht verpflichtet, der Klägerin eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis für den Abriss des Gebäudes Z in Greiz zu erteilen.

( 1. ) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Klage allerdings insgesamt zulässig.

( a. ) Der Beklagte macht sinngemäß geltend, das Verwaltungsgericht hätte die Klage als teilweise unzulässig abweisen müssen, weil ihr insoweit das Rechtsschutzinteresse fehle, als die die Erteilung einer Baugenehmigung ablehnenden Bescheide angefochten seien. Dieser Einwand greift nicht durch, weil das in einem Verpflichtungsbegehren enthaltene Begehren auf Aufhebung der die Gewährung einer Begünstigung ablehnenden Entscheidung nicht Gegenstand einer selbständigen Anfechtungsklage ist. Eine Verpflichtungsklage ist begründet, wenn der klagenden Partei der geltend gemachte Anspruch zusteht. Grundlage dieser Prüfung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung, wenn sich aus dem materiellen Recht nicht etwas anderes ergibt. Da für den Abriss eines Gebäudes seit dem 1. Mai 2004 keine Baugenehmigung mehr erforderlich ist (vgl. § 62 Abs. 1 ThürBO in der Fassung der Neubekanntmachung vom 25. März 2004 - GVBl. S. 349), besteht kein Zweifel daran, dass die Klägerin im Wege der Klageänderung ihren Antrag auf Verpflichtung zur Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abrisserlaubnis umstellen durfte (vgl. Urteil des Senats vom 9. November 2005 - 1 KO 1552/04 -, Seite 14/15). Die Frage, ob die Entscheidung des Beklagten, die Erteilung einer Baugenehmigung abzulehnen, seinerzeit rechtmäßig war, spielt insofern keine Rolle.

Sofern nur ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung im Raum steht, ist nach Maßgabe des § 114 VwGO zu überprüfen, ob die ablehnende Entscheidung der Behörde ermessenfehlerhaft war. Bei dieser Prüfung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung zugrunde zu legen.

Deshalb finden nachträgliche Änderungen dabei keine Berücksichtigung. Sollten Ermessensfehler feststellbar sein, wären die Bescheide aufzuheben und der Beklagte zu einer Neubescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung zu verpflichten (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Bei dieser (erneuten) Entscheidung hätte der Beklagte dann die aktuelle Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen.

( b. ) Des Weiteren macht der Beklagte geltend, die Klägerin habe die Klage insoweit zurückgenommen, als trotz Wegfalls der Genehmigungsbedürftigkeit des Abrisses noch baurechtliche Fragen wegen der Standsicherheit zu klären seien. Hierzu hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass nur denkmalrechtliche Fragen zwischen den Beteiligten streitig waren und dass deshalb jetzt auch nur die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung im Vordergrund stehe. Dies trifft zu, denn es ist kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass zwischen den Beteiligten vor der Gesetzesänderung die Frage der Standsicherheit des Nebengebäudes als problematisch erachtet wurde und die Erteilung der bis zum 30. April 2004 noch erforderlichen Baugenehmigung aus diesem Grund versagt worden wäre. Da die Genehmigung des Abrisses unter dem Aspekt der Standsicherheit des Nebengebäudes nicht Streitgegenstand war und ist, bestand hier auch kein Anlass für die Annahme einer teilweisen Klagerücknahme. Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass die nach § 62 Abs. 3 ThürBO erforderliche Prüfung der Standsicherheit des Nebengebäudes nicht mit der Erteilung einer Baugenehmigung gleichzusetzen ist.

( 2. ) Die Berufung des Beklagten ist begründet, weil das Verwaltungsgericht ihn zu Unrecht verpflichtet hat, der Klägerin die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes Z zu erteilen. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Erteilung dieser denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Anspruchsgrundlage für die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis ist § 13 ThürDSchG. Geregelt sind in § 13 Abs. 1 ThürDSchG die Erlaubnispflichtigkeit und in § 13 Abs. 2 ThürDSchG die Versagungsgründe. § 13 ThürDSchG ist unter Berücksichtigung von Art. 14 Abs. 1 GG (und Art. 28 Abs. 2 GG) als präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt auszulegen. Wenn die Voraussetzungen für eine Versagung nach § 13 Abs. 2 ThürDSchG nicht vorliegen, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Bezogen auf den in § 13 Abs. 2 Satz 1 ThürDSchG geregelten Versagungsgrund besteht die Besonderheit, dass die Erlaubnis versagt werden "kann", wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 13 Abs. 2 S. 1 ThürDSchG vorliegen. Ein Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung besteht in solchen Fällen demzufolge nur dann, wenn jede andere Entscheidung als die Erteilung rechtswidrig wäre (Ermessensreduzierung auf Null). Im Übrigen besteht nur ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung (§ 114 Satz 1 VwGO).

( a. ) Die Klägerin bedarf für den Abriss des Gebäudes Z in Greiz nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 a) ThürDSchG der Erlaubnis. Bei diesem Gebäude handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 ThürDSchG. Das hat das Verwaltungsgericht auf der Grundlage der Einschätzung der Unteren Denkmalschutzbehörde vom 7. Januar 2003, der Stellungnahme des Thüringer Landesamtes für Denkmalpflege vom 6. Januar 2004 und des Gutachtens des Sachverständigen R__ festgestellt. Diese Feststellung ist von keinem der Beteiligten angegriffen worden. Auch besteht von Amts wegen keine Veranlassung, an diesen Feststellungen zu zweifeln. Das Thüringer Landesamt ist nach dem Thüringer Denkmalschutzgesetz in erster Linie berufen, als Denkmalfachbehörde sachkundige Stellungnahmen zur Beurteilung eines Kulturdenkmals abzugeben (vgl. § 24 Abs. 2 ThürDSchG).

( b. ) § 13 Abs. 2 Satz 2 ThürDSchG setzt für eine Versagung der Erlaubnis voraus, dass gewichtige Gründe für die unveränderte Beibehaltung des Zustandes sprechen.

Dies ist bezogen auf das Gebäude Z in Greiz zu bejahen. Da hier der Abriss und nicht nur eine Veränderung des Gebäudes im Streit ist, bestehen gewichtige Gründe für die Erhaltung, weil es sich um ein Kulturdenkmal handelt. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn es sich um ein Gebäude untergeordneter Bedeutung handelte (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 - 1 KO 1552/04 - S. 16 UA mit Hinweis auf VG Weimar Urteil vom 8. Juni 2005 - 1 K 494/04.We - juris). Das ist bei dem Gebäude Z nicht der Fall. Es ist zusammen mit dem Gebäude Z als wesentlicher baulicher Rest einer Städtebaukonzeption zu bewerten (so zutreffend: Urteil des Verwaltungsgerichts S. 5 UA unter Hinweis auf das Gutachten des Sachverständigen R____). Das, was hier als denkmalwürdig eingestuft wurde - die städtebauliche Konzeption - würde durch einen Abbruch des Gebäudes unwiederbringlich zerstört werden. Weil das Gebäude abgerissen werden soll, steht dieser Würdigung auch nicht entgegen, dass das Verwaltungsgericht die denkmalpflegerische Bedeutung des Gebäudes Z als "eher am unteren Rand anzusiedeln" eingeordnet hat. Es kann offen bleiben, ob diese Einschätzung zutrifft. Der Gesichtspunkt der denkmalpflegerischen Bedeutung ist bei der Prüfung der Ermessensausübung und der in diesem Zusammenhang von der Behörde getroffenen Abwägungsentscheidung von Belang (so auch Martin, in: Fechner/Martin/Paulus/Winghart, Thüringer Denkmalschutzgesetz, 2005, Nr. 4.3.1.3.).

( c. ) Bestehen - wie hier - gewichtige Gründe, die für eine unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen, hat die Denkmalschutzbehörde gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 ThürDSchG nach pflichtgemäßem Ermessen darüber zu entscheiden, ob sie die Erlaubnis zum Abriss erteilt. Ein Anspruch der Klägerin hierauf setzt voraus, dass jede andere Entscheidung als die Erteilung rechtswidrig wäre.

Dies ist bezogen auf das Gebäude Z nicht der Fall und ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Bei der nach § 13 Abs. 2 ThürDSchG zu treffenden Ermessensentscheidung sind die berechtigten Belange des Eigentümers mit den öffentlichen Interessen an einer unveränderten Erhaltung des Kulturdenkmals abzuwägen (vgl. LT-Drs. 1/824, S. 1 ff.). Das bedeutet, dass die Denkmalschutzbehörden im Erlaubnisverfahren auch zu berücksichtigen haben, dass die Erhaltungspflicht des Eigentümers nach § 7 Abs. 1 Satz 1 ThürDSchG auf das Zumutbare begrenzt ist (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 - 1 KO 1552/04 - S. 17 UA). Die von der Klägerin geltend gemachten Gründe rechtfertigen nicht die Annahme, dass ihr der Erhalt des Objekts Z nicht zuzumuten und die Abrisserlaubnis zu erteilen ist. Weder die von ihr geltend gemachten wirtschaftlichen Gründe ( aa. ) noch ihre für das Stadtgebiet bestehenden Planungen ( bb. ) verdichten den nach § 13 Abs. 1, 2 ThürDSchG grundsätzlich bestehenden Bescheidungsanspruch zu einem Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zum Abriss.

( aa. ) Das von dem Sachverständigen K festgestellte Defizit in Höhe von 263.000,00 EUR führt nicht dazu, dass die Abrisserlaubnis wegen Unzumutbarkeit des Erhalts erteilt werden muss. Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 ThürDSchG ist eine Belastung insbesondere dann unzumutbar, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden können. Kann ein privater Eigentümer nachweisen, dass die Kosten für die Sanierung eines denkmalgeschützten Objekts nicht durch Erträge oder dessen Gebrauchswert erwirtschaftet werden können, wird die Behörde die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 ThürDSchG bejahen und ihr Ermessen stets dahin ausüben müssen, dass sie die Erlaubnis zum Abriss erteilt (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 - 1 KO 1552/04 - S. 17 UA). Dies findet seinen rechtlichen Grund darin, dass die verfassungsrechtliche Gewährleistung des Eigentums in Art. 14 Abs. 1 GG Beschränkungen der grundsätzlichen Verfügungsbefugnis und Nutzungsberechtigung des privaten Eigentümers eines Kulturdenkmals als Inhaltsbestimmung (Art. 14 Abs. 2 GG) und unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit erlaubt (VGH Mannheim, Urteil vom 10. Oktober 1989 - 1 S 736/88 - NVwZ 1990, S. 586 zur vergleichbaren Regelung in Baden-Württemberg). Der Klägerin als Stadt steht der Grundrechtsschutz des Eigentums jedoch nicht zur Seite, weil sie sich als juristische Person des öffentlichen Rechts nicht in der grundrechtstypischen Gefährdungslage befindet, die Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG voraussetzt (BVerfG, Beschluss vom 8. Juli 1982 - 2 BvR 1187/80 - BVerfGE 61/82; BVerwG, Urteil vom 1. Juli 1988 - 4 C 15/85 - NVwZ 1989, 247/249). Die Denkmalschutzbehörde hat jedoch, wenn ein Kulturdenkmal einer Kommune gehört, bei der Ausübung ihres Ermessens die wohlverstandenen Belange der Kommune im Rahmen der Selbstverwaltungsgarantie (Art. 28 Abs. 2 GG, Art. 91 Abs. 1 ThürVerf) zu berücksichtigen.

Für die Auslegung des Zumutbarkeitsbegriffs in § 7 Abs. 1 ThürDSchG bedeutet dies Folgendes:

Steht ein Kulturdenkmal im kommunalen Eigentum, kann eine Stadt bzw. eine Gemeinde auch geltend machen, dass der Erhalt des Denkmals im Sinne des § 7 Abs. 1 ThürDSchG unzumutbar ist, wenn unverhältnismäßig in die Selbstverwaltungsgarantie eingegriffen wird. Dafür spricht auch der Wortlaut des § 7 Abs. 1 ThürDSchG, der keine Beschränkung auf private Eigentümer enthält. Es ist jedoch zu berücksichtigen dass Art. 30 Abs. 2 Satz 1 ThürVerf und § 1 Abs. 2 ThürDSchG das kommunale Selbstverwaltungsrecht in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise beschränken, indem den Kommunen auferlegt wird, für die Erhaltung der in ihrem Eigentum stehenden Kulturdenkmale zu sorgen. Daraus ergibt sich eine im Vergleich zu dem privaten Eigentümer eines Kulturdenkmals gesteigerte denkmalschutzrechtliche Erhaltungspflicht (VGH Mannheim, Urteil vom 10. Oktober 1989 - 1 S 376/88 - NVwZ 1990, S. 586 für die vergleichbare Regelung in Baden-Württemberg).

Aufgrund dieser gesteigerten Erhaltungspflicht ist bei einem in kommunalem Eigentum stehenden Kulturdenkmal, dessen Erhalt im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 2 ThürDSchG unrentabel ist, die Erteilung der Abrisserlaubnis nicht - wie bei einem privaten Eigentümer - zwingend. Vielmehr hat die Denkmalschutzbehörde diesen Gesichtspunkt der Unrentabilität bei der zu treffenden Ermessensentscheidung als abwägungserheblichen Belang - neben anderen - einzubeziehen. Dabei ist z. B. zu prüfen, wie hoch ein eventuelles Defizit ist und ob es der Kommune wegen der gesteigerten Erhaltungspflicht zuzumuten ist, dieses zu tragen.

Der Senat hält es zwar nicht für ausgeschlossen, dass bei einem sehr hohen Defizit im Ausnahmefall auch bei einem im kommunalen Eigentum stehenden Kulturdenkmal im Wege der Ermessensreduzierung auf Null eine Abrisserlaubnis erteilt werden muss. Bezogen auf das Objekt Z in Greiz liegt jedoch kein solcher Ausnahmefall vor. Der Sachverständige K___ ist in seinem Wertermittlungsgutachten zu dem Ergebnis gekommen, dass bei einer Sanierung des Objekts ein Defizit von 263.000,00 EUR zu Lasten der Klägerin entstünde. Es lässt sich nicht feststellen, dass es für die Klägerin trotz der gesteigerten verfassungsrechtlichen Erhaltungspflicht ausnahmsweise unzumutbar ist, die Kosten für die denkmalgerechte Sanierung zu tragen. Dies ergibt sich im Wesentlichen daraus, dass gegenwärtig nicht feststeht, wie hoch das Defizit bei einer Sanierung des Objekts Z tatsächlich wäre. Die Klägerin hat den Bereich, in dem sich das Objekt befindet, nachträglich in die Planung des Stadtumbaugebietes Altstadt/Neustadt einbezogen. Deshalb ist es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass es der Klägerin gelingt, für die Sanierung dieses Kulturdenkmals Fördermittel zu erhalten. Derartige Fördermittel hat der Sachverständige K___ bei der Ermittlung der Erträge zur Sanierung nicht eingestellt. Auch ist, soweit es allein um die wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Erhalts geht, zu berücksichtigen, dass der Beklagte geltend macht, es gebe einen ernsthaften Kaufinteressenten. Die Veräußerung eines Kulturdenkmals befreit eine Kommune von der mit der Erhaltungspflicht verbundenen wirtschaftlichen Belastung. Des Weiteren sind andere Umstände wie z. B. die Haushaltslage der Klägerin (vgl. dazu auch § 7 Abs. 2 ThürDSchG, der sogar eine Bezuschussung durch Gemeinden vorsieht) und die besondere Situation der Klägerin, in deren Eigentum viele Kulturdenkmäler stehen, im Rahmen der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen.

( bb. ) Ebenso wenig führen die Planungen der Klägerin, die in ihrem Stadtentwicklungskonzept nunmehr den Abriss des Gebäudes Z vorsieht, dazu, dass die Abrisserlaubnis wegen Unzumutbarkeit des Erhalts zu erteilen ist. Es gibt keinen Rechtssatz, der einen prinzipiellen oder generellen Vorrang der gemeindlichen Planungshoheit vor den Belangen des Denkmalschutzes anordnet. Vielmehr sind im Konfliktfall die öffentlichen Denkmalschutzinteressen und die schutzwürdigen Belange der Kommune in einen gerechten Ausgleich zu bringen, in dem bestehende gemeindliche Planungen als abwägungserheblicher Belang in die Ermessensentscheidung einfließen. Der Senat hält es zwar für denkbar, dass die durch Art. 28 Abs. 2 und Art. 91 ThürVerf geschützte kommunale Planungshoheit in Ausnahmefällen so eindeutig Vorrang haben kann, dass eine Abrisserlaubnis erteilt werden muss. Dies setzt aber eine hinreichend konkrete, verbindliche Planung wie z. B. einen verbindlichen Bebauungsplan voraus. Erforderlich ist, dass die Abwägung der widerstreitenden Interessen, die durch die Denkmalschutzbehörde bei der Erteilung der Abrisserlaubnis vorzunehmen ist, inhaltlich schon bei Erstellung der verbindlichen Planung - mit Beteiligung der Denkmalschutzbehörde - vorweg genommen wurde. Eine derartige verbindliche konkrete Planung ist das Stadtentwicklungskonzept der Klägerin jedoch nicht. Es ist jederzeit änderbar. Dies ergibt sich schon daraus, dass das Stadtentwicklungskonzept seit 2003 fortgeschrieben und inhaltlich verändert wurde und wird. Gerade bezogen auf das Objekt Z ist dies der Fall gewesen. So war der Bereich Z in der ersten aus dem Jahre 2003 stammenden Fassung überhaupt nicht erfasst. Erst im Rahmen der ersten Teilfortschreibung im Dezember 2006 wurde das Stadtumbaugebiet Altstadt auf den Bereich der Z erweitert. Dabei wurde das Gebäude Z zunächst ausdrücklich als erhaltungswürdig benannt (vgl. Schreiben der Klägerin an den Beklagten vom 22. Februar 2006) und dann in der ersten Teilfortschreibung nicht mehr erwähnt. Dies dokumentiert in anschaulicher Weise, dass das Stadtentwicklungskonzept der Klägerin keine verbindliche Planung darstellt, die die Planungshoheit der Klägerin in einer Weise als vorrangig erscheinen lässt, dass nur die Erteilung der Abrisserlaubnis rechtmäßig wäre.

( c. ) Da der Klägerin auf der Grundlage der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zusteht, kann sie nur beanspruchen, dass die ablehnende Entscheidung des Beklagten nach Maßgabe des § 114 Abs. 1 Satz 1 VwGO auf Ermessensfehler hin überprüft wird.

Hier ist zunächst festzuhalten, dass insoweit die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, also bei Erlass des Widerspruchsbescheides vom 12. März 2004, zugrunde zu legen ist. Das hat zur Folge, dass das von der Klägerin beschlossene Stadtentwicklungskonzept bei der Prüfung nicht berücksichtigt werden kann. Dem steht nicht entgegen, dass dieses bereits im Oktober 2003, also vor Erlass des Widerspruchsbescheides, beschlossen wurde. Die Widerspruchsbehörde erhielt keine Kenntnis von dem Stadtentwicklungskonzept, konnte dieses bei seiner Ermessensentscheidung dementsprechend nicht einbeziehen. Auch der Beklagte wurde hierüber erst nach Erhebung der Klage informiert. Genauso wenig können die Erkenntnisse, die das Verwaltungsgericht durch Einholung der beiden Sachverständigengutachten - insbesondere zur Rentabilität - gewonnen hat, bei der Überprüfung der behördlichen Ermessensentscheidung berücksichtigt werden, da diese Tatsachen der Widerspruchsbehörde nicht bekannt waren.

Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 17. Januar 2003 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. März 2004 weist auf der Grundlage der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt seines Erlasses keine Ermessensfehler auf. Der Ausgangsbescheid des Beklagten ist zwar insoweit zu beanstanden, als er nur auf den guten Bauzustand und auf den üblichen Sanierungs- und Erhaltungsaufwand abstellt. Der Ausgangsbescheid lässt insbesondere Feststellungen dazu vermissen, ob der Klägerin der Erhalt des Kulturdenkmals Z zumutbar war. Dem steht nicht entgegen, dass bei Erlass des ablehnenden Bescheides die Bestimmung des § 7 Abs. 1 ThürDSchG in der heutigen Fassung (vgl. Gesetz vom 14. April 2004, GVBl. S. 465), in der die Zumutbarkeitskriterien konkretisiert wurden, noch nicht existierte. Schon nach § 7 Abs. 1 ThürDSchG a. F. war die Erhaltungspflicht auf das Zumutbare beschränkt. Die Neuregelung im Jahre 2004 diente nur einer besseren Handhabung sowie Transparenz und Rechtssicherheit für den Bürger (vgl. LT-Drs. 3/3285, S. 13). Insofern hatte die Neuregelung keine inhaltliche Veränderung des Zumutbarkeitsmaßstabes zur Folge, sondern diente nur der Klarstellung (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 - 1 KO 1552/04 - S. 18 UA). Die fehlenden Erwägungen zur Zumutbarkeit im Sinne des § 7 Abs. 1 ThürDSchG a. F. werden in dem Widerspruchsbescheid vom 12. März 2004 jedoch nachgeholt. Die Widerspruchsbehörde stellt in der ihre Entscheidung tragenden Begründung darauf ab, dass der Klägerin der Erhalt des Objekts wirtschaftlich zumutbar sei. Die für die Rentabilitätsberechnung in Ansatz gebrachten Zahlen sind bezogen auf den Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides nicht zu beanstanden. Bei der Berechnung wurden bezogen auf die Sanierungskosten die Angaben der Klägerin übernommen. Für die Ertragsberechnung wurde der aus dem Mietspiegel des Jahres 2002 stammende Betrag von 5,00 EUR/m² in Ansatz gebracht. Da die Klägerin selbst im Widerspruchsverfahren keine hiervon nach unten abweichenden Angaben machte, bestand aus damaliger Sicht keine Veranlassung, von Amts wegen andere Beträge zu ermitteln.

Da die Widerspruchsbehörde tragend auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit abgestellt hat und sich die Ausführungen zur Unzumutbarkeit nur als Hilfserwägung darstellen, haben sich diese bei der Ermessensausübung letztendlich nicht ausgewirkt. Ergänzend kommt hinzu, dass auch die Widerspruchsbehörde ihrer Entscheidung zugrunde legt, dass ein mit der gesteigerten denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht verbundener Eingriff in das Selbstverwaltungsrecht verhältnismäßig sein muss.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (vgl. § 132 VwGO).