Normenkette

BGB § 554 a

Leitsatz

Die Nichtleistung der vereinbarten Kaution rechtfertigt bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen die fristlose Kündigung jedenfalls dann, wenn die Erbringung der Sicherheit mehrfach angemahnt wurde.

OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN

Aktenzeichen: 3 W 1332/00 5 O 4160/99 LG Traunstein

In dem Rechtsstreit

wegen Räumung

erläßt der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch die unterzeichnenden Richter ohne mündliche Verhandlung am 17. April 2000

folgenden

Tenor

Tenor

I. Die sofortige Beschwerde des Beklagten gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 10.3.2000 wird zurückgewiesen.

II. Der Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 4.000,-- DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien haben den Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Vorangegangen war dem ein Rücktritt bzw. eine fristlose Kündigung seitens der Klagepartei wegen Nichterbringung der vereinbarten Kaution und eine spätere Kündigung des Beklagten wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauches. Das Landgericht hat die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben und in der Begründung insbesondere darauf abgestellt, daß der Beklagte hinsichtlich der Kautionszahlung ein Zurückbehaltungsrecht wegen verschiedener Mängel geltend gemacht habe. Insoweit wäre eine Beweisaufnahme erforderlich gewesen.

Dagegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Beklagten, der darauf hinweist, daß die Gegenrechte des Beklagten durch Urkunden belegt bzw. die Voraussetzungen hierfür zugestanden seien.

II.

Die zulässige sofortige Beschwerde ist nicht begründet.

Es kann dahinstehen, ob dem Beklagten Rechte gegenüber dem Kläger zugestanden hätten. Die Sicherheitsleistung dient im Mietverhältnis der Absicherung des Vermieters gegenüber künftigen Ereignissen. Es ist deshalb anerkannt, daß der Mieter nicht berechtigt ist, gegen den Anspruch des Vermieters wegen behaupteter Mängel der Mietsache oder wegen behaupteter Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben (vgl. LG Hamburg, WuM 1991, 586; AG Bonn, WuM 1988, 266; Schmid, Miete und Mietprozeß, 1. Aufl., Kap. 6 RdNr.46). Entsprechendes gilt für Pachtverhältnisse. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, daß der Kläger am 29.11.1999 die Heizanlage abgestellt und den Schlüssel an sich genommen habe, ist dieser Umstand schon deshalb ohne Bedeutung, da die fristlose Kündigung bereits am 28.10.1999 erklärt wurde. Die fristlose Kündigung war auch wirksam. Bei gewerblichen Mietverhältnissen und Pachtverhältnissen kann die Nichtleistung der Kaution einen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB darstellen (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1100; Schmid, a.a.O., Kap. 6 RdNr. 50). Dies wird regelmäßig zu bejahen sein, da die Nichtleistung der vereinbarten Kaution Zweifel an der Vertragstreue und Bonität des Mieters bzw. Pächters erweckt und das Sicherungsinteresse des Vermieters bzw. Verpächters beeinträchtigt. Ob der Kündigung eine Abmahnung vorauszugehen hat (vgl. OLG Celle ZMR 1998, 272), kann dahinstehen, da der Kläger unstreitig den Beklagten mehrfach zur Kautionsauszahlung angefordert hat. Für den Beklagten war deshalb hinreichend deutlich, daß der Kläger auf der Leistung der Sicherheit besteht. Im vorliegenden Fall ist eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses durch die Nichtleistung der Kaution zu sehen, die dem Vermieter die Fortsetzung des Pachtvertrages unzumutbar macht. Ausweislich Nr. 3 des Mietvertrages war die Kaution bei Übernahme des Pachtobjekts mit Pachtbeginn zu erbringen. Zu diesem Zeitpunkt lagen noch keine eventuellen Pflichtverletzungen des Klägers vor. Auf einen angeblich desolaten Zustand des Pachtobjekts kann sich der Beklagte nicht berufen, da ihm gerade wegen dieses Zustandes die Pachtsache für 6 Monate ohne Gegenleistung überlassen wurde. Auf diesen Umstand kann sich der Beklagte für die Nichtleistung der Kaution auch deshalb nicht berufen, da die Sicherheitsleistung nach der eindeutigen Regelung des Pachtvertrages mit Übernahme der Mietsache zu Beginn des Pachtverhältnisses fällig war.

Bei dieser Sachlage liegt eine Unbilligkeit der Kostenentscheidung zu Lasten des Beklagten nicht vor. Eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung zu Gunsten der Klagepartei hat der Senat nicht zu prüfen (§ 536 ZPO analog).