Normenkette

WEG § 5 WEG § 21 IV WEG § 21 V Nr. 2 BGB § 195 a. F. BGB § 985 a. F. BGB § 1004 a. F.

Vorinstanz

LG Berlin; 05.12.2000; 85 T 58/00

AG Charlottenburg 70 II 451/99

Leitsatz

1. Eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, ist auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn der Öltank in einem Raum installiert ist, der nach Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan Sondereigentum ist.

2. Der Anspruch auf Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes verjährt in 30 Jahren (§ 195 BGB a. F., § 197 BGB n. F.).

3. Nach Verjährung des Herausgabeanspruches entfallen auch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für den im Sondereigentum stehenden Raum.

KAMMERGERICHT

Tenor

Geschäftsnummer: 24 W 89/01

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 5. Dezember 2000 - 85 T 58/00 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Landgericht Hinrichs am 18. September 2002 beschlossen:

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 10.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die durch Teilungserklärung vom 19. August 1964 begründete Wohnungseigentumsanlage besteht aus den drei unterkellerten Bungalows A, B und C. Der Antragsteller, der den Rohbau der Anlage als Bauunternehmer ausgeführt hat, ist aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 17. Mai 1965 seit dem 16. August 1965 eingetragener Wohnungseigentümer des Hauses C. Die Antragsgegnerin zu II. 1. ist seit dem 4. Oktober 1976 Wohnungseigentümerin des Hauses A. Die Antragsgegnerin zu II. 2. ist seit dem 26. März 1992 Eigentümerin des Hauses B.

Nach der Teilungserklärung, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan ist die Unterbringung der gemeinsamen Öl-Zentralheizungsanlage in einem durch eine Kelleraußentreppe zugänglichen Gemeinschaftskellerraum des Hauses B vorgesehen. Die tatsächliche Bauausführung ist so erfolgt, dass 2/3 eines im Sondereigentum stehenden Kellerraumes des dem Haus B angrenzenden Hauses C durch eine Wand abgetrennt wurden und in diesem Raum der 6.000 Liter umfassende Öltank aufgestellt wurde, der über eine 70 x 70 cm große Wandtür von dem Gemeinschafts-Heizungskeller im Hause B erreichbar ist. Mit Eigentümerbeschluss vom 27. Juni 1986 wurde die Verwalterin mit der Einholung eines Kostenangebotes hinsichtlich der Modernisierung der Heizungsanlage beauftragt. Mit Eigentümerbeschluss vom 17. Juli 1987 sollte ein Heizungsumbau in drei Einzel-Regelsysteme durchgeführt werden, wozu es aber nicht gekommen ist. Im Jahre 1995 führte der Antragsteller diverse Arbeiten im Öltankraum aus und stellte dafür der Gemeinschaft mit Schreiben vom 6. August 1995 378,00 DM in Rechnung. Nach einem Prüfbericht des TÜV vom 30. Dezember 1998 sollten an dem Öltank Nachrüstungsarbeiten ausgeführt werden, die gemäß einem Kostenangebot 6.577,20 DM brutto kosten sollten. Im Zusammenhang damit verlangte der Antragsteller die Entfernung des Öltanks aus seinem Keller und schlug der Gemeinschaft die Verlegung in den Gemeinschaftskeller oder die Installierung eines draußen befindlichen Erdtanks oder die Umstellung auf Gasbetrieb vor. Die Eigentümer der Häuser A und B lehnten jedoch eine Beteiligung an den dadurch entstehenden Kosten ab.

Mit Schreiben vom 13. Juli 1999 lud die Verwalterin (Beteiligte zu III.) zu der Eigentümerversammlung am 22. Juli 1999 ein. Auf dieser Versammlung, an der alle Wohnungseigentümer teilnahmen, wurde zu TOP 3 gegen die Stimme des Antragstellers mit 2 Ja-Stimmen beschlossen, die Nachrüstung des Öltanks gemäß dem Kostenangebot über 6.577,20 DM brutto vorzunehmen. Im Hinblick darauf fand eine Abstimmung über die weiteren Tagesordnungspunkte TOP 4 bis TOP 7 nicht statt, die Anträge des Antragstellers zur Umstellung auf Gaszentralheizung und zur Trennung der Heizungsanlagen beträfen.

Mit dem am 2. August 1999 eingegangenen Schriftsatz hat der Antragsteller beantragt, den Eigentümerbeschluss vom 22. Juli 1999 zu TOP 3 für ungültig zu erklären, die Antragsgegner zu verpflichten, den Öltank aus seinem Keller zu entfernen, hilfsweise den Antragsgegnern zu untersagen, den Vorratsraum seines Hauses zu betreten und den dort vorhandenen Öltank reparieren zu lassen, und ferner die Antragsgegner gesamtschuldnerisch zu verpflichten, für die Zeit von August 1995 bis Juli 1999 eine Nutzungsentschädigung von insgesamt 9.600 DM zu zahlen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14. Januar 2000 die Anträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 5. Dezember 2000 die Erstbeschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers bleibt erfolglos.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist aber in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

2. Zutreffend bejaht das Landgericht die Verfahrensbefugnis des Antragstellers. Das gilt nicht nur für den Beschlussanfechtungsantrag und den Zahlungsantrag, sondern auch für den Anspruch auf ordnungsmäßige Erstherstellung bzw. Herausgabe des Kellerraumes. Aus der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer am 22. Juli 1999 ergibt sich, dass die Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit befasst war und mehrheitlich die Erfüllung der Ansprüche des Antragstellers verweigert.

3. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist der Eigentümerbeschluss vom 22. Juli 1999 zu TOP 3 nicht bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil die nach Teil III C § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung bestimmte zweiwöchige Ladungsfrist nicht eingehalten worden ist. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht den Ladungsmangel für nicht kausal für die Beschlussfassung angesehen, weil alle drei Wohnungseigentümer an der Versammlung teilgenommen und abgestimmt haben.

4. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts hält der Eigentümerbeschluss vom 22. Juli 1999 zu TOP 3 sich im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Zu der mehrheitlich beschlossenen Nachrüstung sind die Wohnungseigentümer aufgrund des TÜV-Berichts vom 30. Dezember 1998 verpflichtet. Wie das Landgericht im Einzelnen ausgeführt hat, entspricht die mehrheitlich beschlossene Nachrüstung des Öltanks auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Es kann dahinstehen, ob unter dem Gesichtspunkt der sogenannten modernisierenden Instandsetzung auch eine Umstellung auf Gasbetrieb mehrheitlich hätte beschlossen werden können. Jedenfalls hat sich die Mehrheit im vorliegenden Fall für eine Nachrüstung des vorhandenen Öltanks ausgesprochen. Das kann aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden. Soweit künftig eine weitergehende Reparaturbedürftigkeit der Heizungsanlage eintritt, hat die Eigentümermehrheit erneut nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung darüber zu entscheiden.

5. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht auch eine Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Nachrüstung des Öltanks angenommen. Unstreitig dient die Zentralheizungsanlage der Versorgung der gesamten aus drei Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Allein deshalb steht die Zentralheizungsanlage einschließlich des Öltanks grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum nach § 5 Abs. 2 WEG (vgl. Weitnauer, WEG 8. Aufl., § 5 Rdnr. 24). Demzufolge ist die Eigentümergemeinschaft auch befugt, im Rahmen ihrer Instandsetzungspflicht mit Mehrheit über die Nachrüstung des Öltanks zu entscheiden. Das entspricht auch dem früheren Verhalten des Antragstellers, der im Jahre 1995 diverse Arbeiten im Öltankraum ausführen ließ und dafür der Gemeinschaft mit Schreiben vom 6. August 1995 378,00 DM in Rechnung stellte.

6. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht dem Antragsteller gegen die Beteiligten zu II. einen Anspruch auf Beseitigung des Öltanks aus dem Kellerbereich des Hauses 3 und auf Verschließen der Wandtür zum Gemeinschaftskeller unter dem Haus B versagt. Zutreffend hat das Landgericht diesen Antrag dahin ausgelegt, dass der Antragsteller die gerichtliche Ersetzung eines Eigentümerbeschlusses über die Beseitigung des Öltanks im Hause C und das Verschließen der Revisionstür zwischen den Häusern B und C als Herstellung des erstmaligen ordnungsgemäßen Zustands der Wohnanlage erstrebt. Wenn ein Anspruch auf Herstellung des ordnungsmäßigen Zustandes der Kelleraufteilung gemäß dem Aufteilungsplan gegeben ist, richtet er sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Bestände, wie er bei Einleitung des Verfahrens gegeben ist, hier sind also die weiteren beiden Wohnungseigentümerinnen in Anspruch zu nehmen.

7. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass der Raum, in welchem sich der Öltank befindet, im Sondereigentum des Antragstellers als Eigentümer des Hauses C steht. Wie sich bereits aus den Formulierungen sowohl in § 3 wie in § 8 WEG ergibt, wird die genaue Umgrenzung der Wohnungseigentumseinheiten durch die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung festgelegt, auch soweit das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem auf dem Grundstück noch zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ausgangspunkt der Aufteilung sind nicht die bestehenden Raumverhältnisse, sondern der Grundbuchinhalt. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die tatsächliche Bauausführung in nicht unwesentlichem Umfang vom rechtsverbindlich gewordenen Aufteilungsplan abweicht (Senat ZMR 2001, 849 = NZM 2001,1127 = ZWE 2001, 554 = WuM 2001,452). Die tatsächliche Abweichung vom Aufteilungsplan macht hier ca. 10 qm aus, die durch Wände zu einem besonderen Raum gestaltet worden sind, weshalb die Abweichung jedenfalls wesentlich ist.

8. Rechtlich unbedenklich hat das Landgericht ausgeführt, dass der Anspruch auf Entfernung des Öltanks aus dem Kellerbereich des Hauses C und auf Schließung des Wanddurchbruches jedenfalls gemäß § 242 BGB wegen Verwirkung ausgeschlossen ist. Auch ein Anspruch auf erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustandes der Wohnungseigentumsanlage unterliegt der Verwirkung (vgl. BayObLG WE 1997, 76; WuM 1996, 491; ZMR 2002, 685). Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist sowohl das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment wie auch das Umstandsmoment für die Verwirkung erfüllt. Der Antragsteller war bereits in der Rohbauphase als Bauunternehmer an der Errichtung der Wohnanlage beteiligt und hatte seit seiner Eintragung im Grundbuch am 16. August 1965 Kenntnis davon, dass die tatsächliche Bauausführung von dem Aufteilungsplan abwich. In den Jahren 1986 und 1987 hat sich der Antragsteller an den Diskussionen um die Veränderung der Heizungsanlage beteiligt, ohne seinen Anspruch auf Herausgabe des Kellerraumes geltend zu machen. Im Jahre 1995 ließ der Antragsteller Arbeiten zugunsten der Gemeinschaft ausführen, die sich mindestens auch auf den Öltankraum bezogen, ohne dass er dessen Beseitigung verlangt hätte, und erhielt dafür eine von ihm in Rechnung gestellte Vergütung. Soweit der Antragsteller Absprachen mit dem ursprünglichen Grundstückseigentümer und Verkäufer seines Wohnungseigentums anführt, kann der Antragsteller daraus Einwendungen gegen die jetzigen Wohnungseigentümer der Häuser A und B nicht herleiten.

Soweit das Landgericht das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment erörtert, sind die Ausführungen dahin zu ergänzen, dass der Anspruch des Antragstellers auf ordnungsmäßige Erstherstellung der Wohnanlage, auf Rückbau und Herausgabe seines Sondereigentums verjährt ist. Die aus dem Wohnungseigentumsrecht abgeleiteten Ansprüche entstanden jedenfalls mit der Eintragung des Antragstellers im Grundbuch am 16. August 1965. Wie der Bundesgerichtshof (BGHZ 125, 56 = NJW 1994, 999 = MDR 1994, 350) entschieden hat, verjähren Ansprüche aus dem Eigentumsrecht nach 30 Jahren (§ 195 BGB a. F.; jetzt § 197 BGB n. F.). Soweit § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB davon spricht, dass Ansprüche aus eingetragenen Rechten nicht der Verjährung unterliegen, bezieht sich dies nur auf das im Grundbuch eingetragene dingliche Recht, das unverändert bestehen bleibt. Davon zu unterscheiden sind die Ansprüche nach §§ 985,1004 BGB, die aus dem dinglichen Recht erwachsen. Der verjährte Anspruch kann sodann auf Dauer nicht mehr geltend gemacht werden.

9. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht den Anspruch verneint, den Antragsgegnern zu untersagen, den Öltankraum im Bereich des Hauses C zu betreten bzw. den Öltank reparieren zu lassen. Nach den obigen Ausführungen steht die Zentralheizungsanlage im gemeinschaftlichen Eigentum. Schon nach § 14 Nr. 4 WEG ist der Antragsteller zur Duldung von Einwirkungen auf sein Eigentum verpflichtet, wenn dies zum Zweck der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Das gilt um so mehr, als die Nachrüstung des Öltanks ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

10. Soweit der Antragsteller für die Zeit von August 1995 bis Juli 1999 für die Nutzung seines Kellerraumes durch die Eigentümergemeinschaft 9.600,00 DM nebst Zinsen verlangt hat, hat der Antragsteller in dritter Instanz diesen Zahlungsantrag ausdrücklich zurückgenommen. Im Hinblick darauf, dass der Antragsteller versucht hat, diesen Zahlungsantrag für die Zeit von September 1999 an in das Verfahren einzuführen, sieht sich der Senat zu folgendem rechtlichen Hinweis veranlasst: Mit der Verjährung des Anspruchs auf Herausgabe des Sondereigentums entfallen auch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung sowohl aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis wie auch aus ungerechtfertigter Bereicherung, abgesehen davon, dass der Antragsteller bis zur Einleitung des vorliegenden Verfahrens die Besitzüberlassung an dem Öltankraum gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht gekündigt hat. Die Verjährung des Hauptanspruchs auf Herausgabe wegen Verjährung schließt einen Ausgleich wegen der Vorenthaltung des Sondereigentums aus (Palandt/Sprau, BGB 61. Aufl., vor § 812 Rdnr. 11).

11. Soweit der Antragsteller durch einen neuen Hauptantrag in Höhe von 9.600,00 DM nebst Zinsen bzw. hilfsweise in Höhe von 4.800,00 DM nebst Zinsen aus dem Gesichtspunkt der Nutzungsentschädigung für die Zeit seit Anhängigkeit des vorliegenden Verfahrens stellt, ist eine derartige Antragsänderung in mehrfacher Hinsicht ausgeschlossen. Das Rechtsbeschwerdeverfahren nach § 45 WEG zielt auf die Überprüfung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts im Zeitpunkt ihres Erlasses auf mögliche Rechtsfehler. Neue Zahlungsansprüche waren nicht Gegenstand der angefochtenen Entscheidung. Insoweit liegt auch keine Beschwer des Antragstellers vor, weil ihm dieser Anspruch durch das Landgericht nicht abgesprochen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2002, V ZR 39/01). Ergänzend ist darauf zu verweisen, dass nach Verjährung des Herausgabeanspruches auch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung entfallen.

12. Soweit der Antragsteller neue Tatsachen in dritter Instanz einführt, ist deren Berücksichtigung dem Rechtsbeschwerdegericht verwehrt. Im Übrigen sei ausgeführt, dass sich durch die Schwerbehinderung des Antragstellers an den rechtlichen Ergebnissen nichts ändert.

Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Gerichtskosten dritter Instanz trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.