Normenkette

GrEStG § 16 Abs. 1

Vorinstanz

FG Sachsen; 04.11.1999; 6 K 238/99

Leitsatz

Bei einer im Zusammenhang mit der "Rückgängigmachung" eines Erwerbsvorgangs erfolgenden Weiterveräußerung des Grundstücks ist die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG auf den ursprünglichen Erwerbsvorgang ausgeschlossen, wenn dem Ersterwerber die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem ursprünglichen Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition verblieben war, der Ersterwerber diese Rechtsposition im Zusammenhang mit der Weiterveräußerung auch tatsächlich ausgeübt und hierbei im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse gehandelt hat. Das Handeln des Ersterwerbers "im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse" ist für sich allein kein Tatbestandsmerkmal, das die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG ausschließt.

Gründe

I.

Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) --eine GbR-- erwarb mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 19. Dezember 1994 von der A-GmbH (Verkäuferin) ein Grundstück mit aufstehendem Mehrfamilienhaus zum Kaufpreis von 946 000 DM. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) setzte für diesen Erwerb mit Bescheid vom 18. Mai 1995 Grunderwerbsteuer in Höhe von 18 920 DM gegen die Klägerin fest. Da der seit dem 25. Januar 1995 fällige Kaufpreis von der Klägerin nicht aufgebracht werden konnte, erklärte die Verkäuferin am 8. November 1995 den Rücktritt vom Vertrag.

Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 14. November 1995 vereinbarten die Klägerin und die Verkäuferin die Aufhebung des Vertrags vom 19. Dezember 1994 dem gesamten Inhalt nach. In derselben Urkunde verkaufte die Verkäuferin das Grundstück zum Kaufpreis von nunmehr 900 000 DM an die B-GmbH (GmbH). Hierzu wurde vereinbart, dass eine Kaufpreisrate in Höhe von 200 000 DM erst nach Vorlage einer bestandskräftigen Baugenehmigung, betreffend die Bebauung einer auf dem Kaufgrundstück befindlichen Freifläche, zur Zahlung fällig sein sollte.

Die Klägerin beantragte mit Schreiben vom 13. November 1995 die Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheids vom 18. Mai 1995. Mit Bescheid vom 24. April 1996 lehnte das FA diesen Antrag mit der Begründung ab, dass die Verkäuferin ihre ursprüngliche Rechtsstellung nicht wieder erlangt habe.

Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg. Das Finanzgericht (FG) führte zur Begründung aus, es könne nicht zweifelsfrei festgestellt werden, dass die Veräußerin ihre ursprüngliche Rechtsstellung in Bezug auf das Kaufobjekt wieder erlangt habe. Der Klägerin sei das weitere Schicksal des Grundstücks nicht gleichgültig gewesen. Sie habe maßgeblichen Einfluss auf die Weiterveräußerung des Grundstücks an die GmbH ausüben können und ein Interesse an der Weiterveräußerung des Grundstücks gehabt.

Mit der Revision rügt die Klägerin fehlerhafte Anwendung des § 16 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Das FG habe verkannt, dass die Verkäuferin vor der Weiterveräußerung des Grundstücks in ihre ursprüngliche Rechtsstellung eingerückt sei. Zu Unrecht habe das FG eine Rückgängigmachung allein deshalb verneint, weil ein anderer Kaufinteressent vorhanden gewesen sei.

Die Klägerin beantragt, das FA unter Aufhebung der Vorentscheidung, des Ablehnungsbescheides und der Einspruchsentscheidung zu verpflichten, den Grunderwerbsteuerbescheid aufzuheben.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

II.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Die Feststellungen des FG reichen nicht aus, um abschließend beurteilen zu können, ob der Erwerbsvorgang vom 19. Dezember 1994 i.S. von § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht wurde.

1. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 GrEStG wird eine Steuerfestsetzung auf Antrag u.a. dann aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Erwerber durch Vereinbarung bzw. wegen Nichterfüllung von Vertragsbedingungen auf Grund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.

a) Zur Erfüllung des Tatbestandes des § 16 Abs. 1 GrEStG reicht allein die zivilrechtliche (formale) Aufhebung des den Steuertatbestand erfüllenden Rechtsgeschäfts nicht aus. "Rückgängig gemacht" ist ein Erwerbsvorgang erst dann, wenn sich die Vertragspartner auch tatsächlich derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wieder erlangt (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 9. März 1994 II R 86/90, BFHE 173, 568, BStBl II 1994, 413; Beschluss vom 17. April 2002 II B 120/00, BFH/NV 2002, 1170). Der Wegfall der Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers über das Grundstück einerseits und die Wiedererlangung der ursprünglichen Rechtsstellung des Veräußerers andererseits stehen --dem systematischen Verhältnis der Steuertatbestände des § 1 GrEStG zu der gegenläufigen Korrekturvorschrift des § 16 GrEStG entsprechend-- in einem sachlichen Zusammenhang (BFH in BFHE 173, 568, BStBl II 1994, 413). Nur wenn der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung deshalb nicht wieder erlangt, weil trotz der formellen Aufhebung des Vertrags der Erwerber die Möglichkeit der Verfügung über das Grundstück behält, steht dies der Annahme einer tatsächlichen Rückgängigmachung entgegen (BFH-Urteil vom 7. Oktober 1987 II R 123/85, BFHE 152, 193, BStBl II 1988, 296).

b) Die vorstehenden Grundsätze gelten auch, wenn im Zusammenhang mit der "Rückgängigmachung" des Erwerbsvorgangs eine Weiterveräußerung des Grundstücks erfolgt. In diesem Fall ist es für die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG ohne Bedeutung, ob und nach welcher Vorschrift der nachfolgende Erwerbsvorgang seinerseits der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen ist. Vielmehr ist für die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG entscheidend, ob für den früheren Erwerber --trotz formaler Aufhebung des ursprünglichen tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäfts-- im Zusammenhang mit der Weiterveräußerung die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem "rückgängig gemachten" Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition verblieben und der Verkäufer demgemäß nicht aus seinen Bindungen entlassen war. Eine dem Erwerber verbliebene Rechtsposition kann auch unabhängig von dem zivilrechtlich beseitigten Anspruch auf Grundstücksübereignung bestehen geblieben sein, so etwa im Zusammenhang mit einer fehlenden vollständigen Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts (z.B. Löschung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers oder Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Veräußerer, vgl. BFH-Beschluss vom 10. Juli 1996 II B 139/95, BFH/NV 1997, 61). Für die dem Erwerber aus dem Erwerbsvorgang verbliebene Möglichkeit der Verwertung einer ihm verbliebenen Rechtsposition bedarf es konkreter Feststellungen unter Berücksichtigung des Einzelfalls.

Verblieb trotz Aufhebung des ursprünglichen tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäfts dem Erwerber eine derartige Verwertungsmöglichkeit und wurde diese durch Weiterveräußerung des Grundstücks beendet, ist die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG ausgeschlossen, wenn der Erwerber im Zusammenhang mit der Weiterveräußerung seine Rechtsposition im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse tatsächlich verwertet hat.

Denn nicht jede im eigenen Interesse liegende Einflussnahme des Erwerbers auf die Weiterveräußerung lässt die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG entfallen; die Vorschrift ist nur dann ausgeschlossen, wenn die Einflussnahme des Erwerbers auf die Weiterveräußerung als Ausfluss der ihm verbliebenen Rechtsposition zu beurteilen ist. Das Handeln des Erwerbers "im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse" ist für sich allein kein Tatbestandsmerkmal, das die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG ausschließt. Es indiziert nicht den Fortbestand einer dem Erwerber verbliebenen Möglichkeit zur Verwertung des Grundstücks, sondern setzt eine solche Möglichkeit voraus. Übt der Erwerber bei der Weiterveräußerung eine ihm aus dem Erwerbsvorgang verbliebene Rechtsposition tatsächlich nicht aus (so bei der "Auswechselung" des Käufers allein aufgrund des Verlangens des Verkäufers nach Stellung eines Ersatzkäufers, vgl. BFH-Urteil vom 4. Dezember 1985 II R 171/84, BFHE 145, 448, BStBl II 1986, 271) oder handelt der Erwerber insoweit im ausschließlichen Interesse eines Dritten (dazu BFH in BFHE 152, 193, BStBl II 1988, 296), steht dies einer "Rückgängigmachung" i.S. des § 16 Abs. 1 GrEStG nicht entgegen.

2. Im Streitfall rechtfertigen die vom FG getroffenen Feststellungen nicht den Schluss, dass die Klägerin bei der Weiterveräußerung des Grundstücks an die GmbH eine ihr aus dem Vertrag vom 19. Dezember 1995 verbliebene Rechtsposition ausgeübt hat.

Das FG hat verkannt, dass die Begünstigung des § 16 Abs. 1 GrEStG nur ausgeschlossen ist, wenn der Erwerber auf der Grundlage einer ihm aus dem Erwerbsvorgang verbliebenen Rechtsposition Einfluss auf die Weiterveräußerung des Grundstücks ausüben konnte und auch ausgeübt hat. Die vom FG allein festgestellten (wirtschaftlichen) Interessen der Klägerin und ihrer Gesellschafter am "faktischen Fortbestand" des Vertrags vom 19. Dezember 1994 und an der Weiterveräußerung des Grundstücks an die GmbH begründen nicht die Annahme, die Klägerin habe aufgrund einer ihr aus dem Erstvertrag verbliebenen Rechtsposition Einfluss auf die Weiterveräußerung des Grundstücks gehabt. Es kommt hinzu, dass --was zu untersuchen gewesen wäre-- bereits durch den der Vertragsaufhebung vorangegangenen Vertragsrücktritt der Verkäuferin vom 8. November 1995 die durch den Erstvertrag erworbene Rechtsposition der Klägerin untergegangen und damit jede Möglichkeit zur Einflussnahme auf die Weiterveräußerung des Grundstücks seitens der Klägerin entfallen gewesen sein kann.

3. Die Sache ist nicht spruchreif. Das FG hat im zweiten Rechtsgang festzustellen, ob der Klägerin im Zusammenhang mit der Weiterveräußerung des Grundstücks an die GmbH die Möglichkeit zur Verwertung einer grunderwerbsteuerrechtlich relevanten Rechtsposition verblieben war. Dies erfordert zunächst Feststellungen darüber, ob der Grundstückskaufvertrag vom 19. Dezember 1994 bereits durch den am 8. November 1995 durch die Verkäuferin erklärten Rücktritt vom Vertrag i.S. des § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht worden ist und die Verkäuferin ab diesem Zeitpunkt die freie Verfügungsmöglichkeit über das Grundstück zurückerlangt hat. Ist dies zu verneinen, so hat das FG festzustellen, ob die Klägerin eine ihr verbliebene Rechtsposition bei der Weiterveräußerung des Grundstücks an die GmbH tatsächlich im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse verwertet hat.