Normenkette

GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 § 8 Abs. 1 GrEStG 1983 § 9 Abs. 1 Nr. 1 Finanzverwaltungsgesetzes § 17 BGB § 145 BBauG § 19 BBauG § 24 Abs. 5

BUNDESFINANZHOF

Gründe

I. Am 27. Juni 1984 gaben die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) gegenüber einem Fertighausunternehmen schriftlich ein als Auftrag bezeichnetes Angebot für den Erwerb eines Fertighauses zum Preis von 178 125 DM ab, das nach dem Angebot auf dem Grundstück ... in Berlin errichtet werden sollte. Das Angebot sollte "nur bei einem rechtsgültigen Kaufvertrag" über dieses Grundstück annehmbar sein. Die Geschäftsbeziehung des Fertighausunternehmens zu den Klägern hatte der Makler K vermittelt, der nach Annahme des Angebots von dem Unternehmen eine Provision erhielt.

Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 12. Juli 1984, den aufgrund eines Maklervertrags mit der Grundstückseigentümerin ebenfalls K vermittelt hatte, erwarben die Kläger als Miteigentümer je zur Hälfte das vorbezeichnete unbebaute Grundstück als noch zu vermessendes Trenngrundstück zum Preis von 194 000 DM zuzüglich Teilungs- und Vermessungskosten.

Eine Woche später, nämlich durch "Auftragsbestätigung" vom 19. Juli 1984, nahm das Fertighausunternehmen das Angebot der Kläger zum Erwerb des Fertighauses an. Die Kläger hatten endgültig 181 718,01 DM zu zahlen.

Der Makler K hatte das Grundstück bereits im Mai 1984 per Zeitungsanzeige als bebautes Grundstück angeboten und am 8. Juni 1984 ein Exposé über das mit dem Fertighaus zu bebauende Grundstück erstellt.

Mit Vertrag vom 18. Juli 1984 beauftragten die Kläger eine befreundete Architektin im wesentlichen mit der Bauüberwachung, Gewährleistungsabwicklung und Darlehensbearbeitung. Dafür zahlten sie ein Honorar von 3 000 DM. Am 30. Oktober 1984 gaben sie schließlich bei einem Bauunternehmen den Bau des Kellers in Auftrag.

Das Verfahren zur Trennung des Grundstücks sowie zur Genehmigung der geplanten Bebauung ist von den Klägern betrieben worden.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) nahm an, das Grundstück sei in bebautem Zustand erworben worden, und setzte die Grunderwerbsteuer durch geänderte und teilweise vorläufige Bescheide vom 30. Juli 1985 gegen die Kläger jeweils unter hälftiger Einbeziehung der Zahlungen an das Fertighausunternehmen sowie die Architektin in die Bemessungsgrundlage fest. Die dagegen eingelegten Einsprüche blieben erfolglos. Durch Einspruchsentscheidungen vom 22. Juli 1988 wurde die Grunderwerbsteuer vielmehr auf jeweils 3 834 DM heraufgesetzt, da sich höhere Zahlungen an das Fertighausunternehmen ergeben hatten.

Die Klage hatte dagegen Erfolg. Das Finanzgericht (FG), dessen Entscheidung in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1997, 554 veröffentlicht ist, war der Ansicht, die Kläger hätten das Grundstück in unbebautem Zustand erworben; die Steuer sei daher auf jeweils 1 987 DM herabzusetzen. Der Annahme, Erwerbsgegenstand sei das bebaute Grundstück gewesen, stehe entgegen, daß es an einem abgestimmten Verhalten der Grundstücksverkäuferin und des Fertighausunternehmens fehle. Eine derartige Abstimmung könne vorliegend nur über den Makler herbeigeführt worden sein. Dem Makler hätten dazu jedoch die rechtlichen Befugnisse gefehlt. Zwischen ihm und der Grundstücksverkäuferin habe lediglich ein normaler --noch dazu zeitlich begrenzter-- Maklervertrag bestanden. Irgendwelcher Befugnisse bezüglich ihres Grundeigentums habe sich die Verkäuferin damit nicht begeben. Auch zu dem Fertighausunternehmen habe der Makler keine weiteren Rechtsbeziehungen gehabt. Er habe lediglich für vermittelte Abschlüsse eine Provision erhalten. Damit habe der Makler keine Rechtsmacht gehabt, die Grundstücksverkäuferin und das Fertighausunternehmen in ein Vertragsgeflecht mit der Klägerin einzubinden. Er habe überdies auch keine Vorplanung durchgeführt.

Mit der Revision rügt das FA fehlerhafte Anwendung der § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983. Es ist allerdings nunmehr der Ansicht, daß die Bemessungsgrundlage um die Zahlungen an die Architektin zu kürzen sei. Das vom FA vermißte abgestimmte Verhalten der Veräußererseite sei über den Makler herbeigeführt worden. Es reiche aus, daß ein aufgrund vertraglicher Beziehungen sowohl für den Grundstücksveräußerer als auch für das Fertighausunternehmen tätiger Makler in der Lage sei, den Erwerbern das Grundstück und Gebäude einheitlich anzubieten. Daß der Makler K ein derartiges einheitliches Angebot unterbreitet habe, ergebe sich aus der Zeitungsanzeige sowie dem erstellten Expose.

Das FA beantragt sinngemäß, unter Aufhebung der Vorentscheidung die Grunderwerbsteuerbescheide vom 30. Juli 1985 in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 22. Juli 1988 dahin zu ändern, daß die Grunderwerbsteuer auf jeweils 3 804 DM herabgesetzt wird.

II. Durch die aufgrund des § 17 des Finanzverwaltungsgesetzes ergangenen Verordnungen der Senatsverwaltung für Finanzen des Landes Berlin vom 27. November 1996 sowie vom 4. November 1998 ist mit Wirkung vom 1. Januar 1999 --also während des Revisionsverfahrens-- die Zuständigkeit des ursprünglich beteiligten FA auf das FA Spandau übergegangen. Aufgrund dieser Organisationsakte ist das FA Spandau in die Beklagtenrolle des ursprünglich beteiligten FA eingetreten (gesetzlicher Parteiwechsel). Die Entscheidung ist daher gegenüber dem FA Spandau als Revisionskläger zu erlassen (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 1. August 1979 VII R 115/76, BFHE 128, 251, BStBl II 1979, 714, m.w.N.).

Die Revision ist begründet. Die Vorentscheidung war aufzuheben und die Klage überwiegend abzuweisen (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Trotz unterschiedlicher Vertragspartner auf der Veräußererseite war Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand. Zwischen den Verträgen über den Erwerb des Grundstücks und des Fertighauses besteht der dafür erforderliche enge sachliche Zusammenhang. Entgegen der Ansicht des FG fehlt es nicht an einem objektiv erkennbaren abgestimmten Verhalten der Grundstücksverkäuferin und des Fertighausunternehmens.

1. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 unterliegt der Erwerb eines Anspruchs auf Übereignung eines inländischen Grundstücks der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG 1983 die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Entscheidend für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist (vgl. z.B. BFH-Urteile vom 11. März 1981 II R 77/78, BFHE 133, 230, BStBl II 1981, 537; vom 24. Januar 1990 II R 94/87, BFHE 160, 284, BStBl II 1990, 590). Dies erfordert, daß der körperliche Zustand des Grundstücks zu ermitteln ist, der in Durchführung des auf den Eigentumserwerb gerichteten Rechtsvorgangs eintritt (vgl. Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 27. Dezember 1991 2 BvR 72/90, BStBl II 1992, 212). Gegenstand der auf die Grundstücksübereignung abzielenden Vereinbarungen kann nämlich das Grundstück in dem Zustand sein, den es im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat, oder in einem (künftigen) Zustand, in den es erst zu versetzen ist (z.B. BFH-Urteil vom 5. Februar 1992 II R 110/88, BFHE 166, 402, BStBl II 1992, 357). Ob als Gegenstand eines Erwerbsvorgangs das zukünftig bebaute Grundstück anzusehen ist, kann sich aus dem tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäft, d.h. aus dem Inhalt der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung des Veräußerers oder aus mit diesem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv engem sachlichem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen oder Umständen ergeben, die insgesamt zu dem Erfolg führen, daß der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Dies ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln.

Ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über die Errichtung des Gebäudes liegt u.a. dann vor, wenn der Erwerber (spätestens) mit dem Abschluß des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung nicht mehr frei war und damit --von immer möglichen Vertragsstörungen abgesehen-- feststand, daß er das Grundstück in einem bestimmten, nämlich in bebautem Zustand erhalten werde (so BFH-Urteile vom 8. Februar 1995 II R 19/92, BFH/NV 1995, 823, sowie vom 12. März 1997 II R 84/94, BFH/NV 1997, 706, 708). Treten allerdings auf der Veräußererseite unterschiedliche Vertragspartner auf, besteht ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen nur, wenn diese Vertragspartner durch abgestimmtes Verhalten für den Erwerber objektiv erkennbar auf den Abschluß der Verträge hinwirken (vgl. BFH-Urteil vom 11. Mai 1994 II R 62/91, BFH/NV 1994, 901).

2. Gemäß diesen Grundsätzen haben die Kläger das Grundstück in bebautem Zustand erworben. Zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des Fertighauses bestand der dafür erforderliche objektiv enge sachliche Zusammenhang.

a) Die Kläger waren zu keinem Zeitpunkt als Erwerber Partner eines rechtswirksamen Grundstücksgeschäfts bezüglich des Trenngrundstücks, ohne gemäß § 145 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) an das Angebot gegenüber der Fertighausfirma gebunden zu sein. Das Angebot sollte zwar nur bei "rechtsgültigem Abschluß" eines Grundstückskaufvertrags annehmbar sein; dies stand jedoch der verlangten Bindung nicht entgegen. Weder das Erfordernis einer Genehmigung nach § 19 des Bundesbaugesetzes (BBauG) noch das eines Negativattestes gemäß § 24 Abs. 5 BBauG berührten die Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts (vgl. zur Teilungsgenehmigung Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Juni 1962 V ZR 219/60, BGHZ 37, 233, sowie zum Negativattest BFH-Urteil vom 25. Juni 1980 II R 28/79, BFHE 132, 316, BStBl II 1981, 332).

b) Auch das abgestimmte Verhalten, das bei unterschiedlichen Vertragspartnern auf der Veräußererseite erforderlich ist, um einen sachlichen Zusammenhang der Verträge zu begründen, hat im Streitfall vorgelegen. Bereits mit Urteilen vom 18. Oktober 1989 II R 143/87 (BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183) sowie vom 4. September 1996 II R 77/94 (BFH/NV 1997, 260) hat der Senat entschieden, daß diese Abstimmung auch über den Makler, der für die verschiedenen Vertragspartner auf der Veräußererseite tätig ist, herbeigeführt werden kann. Dazu ist nicht erforderlich, daß die Grundstücksverkäuferin sich teilweise ihrer Rechtsstellung als Grundstückseigentümerin zugunsten des Maklers begeben hat. Es reicht vielmehr aus, dem Makler einen Maklerauftrag erteilt zu haben. Ein derartiger Auftrag war dem K erteilt worden. Darüber hinaus war K auch für die Fertighausfirma tätig, und zwar nicht nur im Streitfall. Diese Tätigkeit braucht nicht auf einer schriftlichen Vereinbarung mit der Fertighausfirma zu beruhen. Es reicht vielmehr aus, daß dem Makler im Falle einer erfolgreichen Vermittlung ein Rechtsanspruch auf Provision zustand. Dies setzt eine ggf. durch konkludente Erklärungen zustande gekommene Abrede voraus (§ 653 Abs. 1 BGB). Das abgestimmte Verhalten war den Klägern durch die Anzeige in der Zeitung auch objektiv erkennbar.

c) Die Tatsache, daß die Kläger den Bau des Kellers selbst bei einem anderen Unternehmen in Auftrag gegeben haben, hindert den Erwerb des Grundstücks in bebautem Zustand nicht, wie der Senat bereits mehrfach ausgesprochen hat (vgl. Urteile in BFHE 158, 477, BStBl II 1990, 183; vom 13. Dezember 1989 II R 144/86, BFH/NV 1991, 346, sowie vom 5. Februar 1992 II R 159/88, BFH/NV 1992, 767). Die dabei angefallenen Aufwendungen gehören allerdings nicht zur Gegenleistung i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983. Dies ist vom FA beachtet worden.

d) Auch der Umstand, daß die Kläger persönlich das Verfahren zur Grundstücksteilung betrieben und sich persönlich um eine Baugenehmigung sowie --damit verbunden-- um eine Befreiung von entgegenstehenden Bauvorschriften bemüht haben, ändert an dem Grundstückserwerb in bebautem Zustand nichts. Soweit der Senat als Voraussetzung des engen sachlichen Zusammenhangs zwischen den auf den Erwerb des Grundstücks und des Gebäudes gerichteten Verträgen verlangt hat, daß dem Erwerber aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten worden sein muß (vgl. BFH-Urteile vom 18. Oktober 1989 II R 85/87, BFHE 158, 483, BStBl II 1990, 181, sowie vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331), hat dies seine Bedeutung vornehmlich für solche Sachverhalte, in denen der Erwerber bei Abschluß des Grundstückskaufvertrags noch keinerlei rechtlichen oder faktischen Einschränkungen in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung unterliegt (vgl. dazu BFH-Urteil vom 8. November 1995 II R 83/93, BFH/NV 1996, 637). Besteht aber zu diesem Zeitpunkt bereits eine derartige Einschränkung in der Entscheidungsfreiheit über die Bebauung, bedarf es dieser Voraussetzung nicht. Zwar wird sie auch dann häufig zusätzlich erfüllt sein und die auf die Einschränkung der Entscheidungsfreiheit des Erwerbers gestützte Beurteilung, das Grundstück sei in bebautem Zustand erworben worden, bestätigen; notwendig ist ihre Erfüllung aber nicht.

Ebenso wie die Veräußererseite dem Erwerber die Ausführung bestimmter Arbeiten in Eigenleistung überlassen kann, ohne daß dadurch der Erwerb des Grundstücks in bebautem Zustand in Frage gestellt wird, kann sie dem Erwerber auch das Einholen der Baugenehmigung und die Durchführung des Teilungsverfahrens überlassen.