Vorinstanz

I. VG Stuttgart vom 02.11.1994 - Az.: VG 7 K 2710/92 -; II. VGH Mannheim vom 09.03.1995 - Az.: VGH 2 S 3434/94 -

Normenkette

BauGB § 131 Abs. 1 S. 1, § 133 Abs. 1

Leitsatz

»Eine natürliche Gegebenheit auf einem Grundstück (hier: Abhang), die dessen Bebaubarkeit hindert, schließt ein Erschlossensein im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB nur aus, wenn das Hindernis nicht mit dem Grundeigentümer zumutbaren (finanziellen) Mitteln ausgeräumt werden kann (im Anschluß an Urteil vom 29. April 1988 - BVerwG 8 C 24.87 - BVerwGE 79, 283 [286 ff.]).

Der Aufwand finanzieller Mittel ist einem Grundeigentümer zur Beseitigung eines der Bebaubarkeit seines Grundstücks (hier: mit einer Garage) entgegenstehenden Hindernisses zumutbar, wenn er hinter der Wertsteigerung zurückbleibt, die das Grundstück durch die infolge der Beseitigung dieses Hindernisses eintretende Bebaubarkeit erfährt (im Anschluß an Urteil vom 17. Juni 1994 - BVerwG 8 C 22.92 - Buchholz 406.11 § 131 BauGB Nr. 92 S. 9 [13]).

Grundstücke, auf denen ausschließlich eine erschließungsbeitragsrechtlich unterwertige Bebauung zulässig ist, sind nicht geeignet, einer Erschließungsbeitragspflicht nach § 133 Abs. 1 BauGB zu unterliegen, und scheiden deshalb schon aus dem Kreis der im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossenen Grundstücke aus.

Garagen und garagenähnliche Gebäude stellen regelmäßig keine unterwertige Bebauung dar; etwas anderes kann ausnahmsweise mit Blick auf ein unbebautes lediglich mit einer Garage bebaubares Grundstück gelten, wenn z.B. in dem betreffenden Gebiet kein Bedarf mehr für eine Garage besteht oder die besonderen Gegebenheiten des Einzelfalls aus einem anderen Grund die Errichtung eines solchen Gebäudes als nahezu ausgeschlossen erscheinen lassen (im Anschluß an Urteil vom 16. September 1977 - BVerwG IV C 71.74 - Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 63 S. 35 [39]).«

Gründe

I.

Die Klägerinnen wenden sich gegen ihre Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen. Sie sind Eigentümerinnen des Grundstücks Flurstück Nr. 4266, das bei einer Tiefe von ca. 50 m mit einer Breite von ca. 7 m an die Straße "Im unteren Zehen" angrenzt. Das Grundstück liegt im Bereich zwischen den Straßen "Im unteren Zehen" und "Im Holzberg"; hier fällt das Gelände pro 10 m Länge um ca. 1,90 m ab.

Nach Fertigstellung der Straße "Im unteren Zehen" zog die Beklagte die Klägerinnen mit zwei Bescheiden vom 10. Juni 1991 zu Erschließungsbeiträgen in Höhe von insgesamt 10271,63 DM heran. Den nach erfolglosen Widerspruchsverfahren mit den Anträgen erhobenen Klagen, die angefochtenen Bescheide insoweit aufzuheben, als jeweils ein höherer Erschließungsbeitrag als 1061,44 DM verlangt wird, hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 2. November 1994 stattgegeben. Durch Urteil vom 9. März 1995 hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Entscheidung geändert und die Klagen mit im wesentlichen folgender Begründung abgewiesen:

Die beiden Erschließungsbeitragsbescheide seien - soweit sie Gegenstand der Anfechtungsklagen geworden seien - rechtmäßig. Zwar könne das Grundstück der Klägerinnen nicht mit einem Wohnhaus, sondern lediglich mit einer Garage (oder einem Stellplatz) bebaut werden. Doch rechtfertige das nicht die Ansicht, das Grundstück sei wegen seiner Größe oder seiner Gestalt von vornherein einer abstrakten Bebaubarkeit nicht zugänglich und gehöre schon deshalb nicht zu den gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossenen und deshalb bei der Aufwandsverteilung zu berücksichtigenden Grundflächen.

Der Annahme, das Grundstück der Klägerinnen sei durch die abgerechnete Anbaustraße "Im unteren Zehen" erschlossen, stehe nicht entgegen, daß die gegebene Hanglage für den Bau einer Garage besondere Aufwendungen erforderlich machen würde. Die Errichtung einer Garage sei technisch möglich. Dies werde namentlich durch den Umstand belegt, daß die Nachbargrundstücke bereits mit Garagen bebaut seien. Durch eine entsprechende Abböschung oder Abgrabung sei das durch die Hanglage begründete Hindernis tatsächlicher Art ohne weiteres ausräumbar. Auch könne nicht angenommen werden, die Errichtung einer Garage sei den Klägerinnen wegen der dafür entstehenden Kosten nicht zumutbar. Der Aufwand finanzieller Mittel sei einem Grundeigentümer zur Beseitigung von tatsächlichen Hindernissen, die der Bebauung seines Grundstücks entgegenstünden, dann zumutbar, wenn ein "vernünftiger" Eigentümer sie aufbringen würde, um die Bebaubarkeit seines Grundstücks zu erreichen. Die Klägerinnen hätten einen Kostenaufwand von 5000 bis 7000 DM für die Herstellung einer Fertiggarage angegeben. Selbst wenn man berücksichtige, daß darin noch keine mit Blick auf die Grundstücksgestaltung erforderlichen Aushubarbeiten enthalten seien und überdies eine zwischenzeitliche Preissteigerung in Betracht ziehe, könnten die Aufwendungen für ein Garagengebäude aus der Sicht eines "vernünftigen" Eigentümers, der die Bebaubarkeit seines Grundstücks im Auge habe, kaum als nicht mehr zumutbar bezeichnet werden.

Eine Bebauung lediglich mit einer Garage schließe entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch nicht aus, daß das Grundstück der Klägerinnen Gegenstand einer Erschließungsbeitragspflicht sein könne. Richtig sei, daß eine erschließungsbeitragsrechtlich unbeachtliche Nutzung anzunehmen sei, wenn ein Grundstück nur unterwertig nutzbar sei. Jedoch bedeute die Bebauung eines Grundstücks mit einer Garage keine unterwertige Ausnutzbarkeit. Denn Garagen seien wegen ihrer Funktion - der Aufnahme von Kraftfahrzeugen - im besonderen Maße auf die Verbindung mit einer Erschließungsanlage angewiesen; ferner sei die Nutzung von Garagengrundstücken mit einem nicht unerheblichen Ziel- und Quellverkehr verbunden. Die Beitragspflicht eines lediglich mit einer Garage bebaubaren Grundstücks entfalle auch nicht etwa deshalb, weil - wie dies beim Grundstück der Klägerinnen ebenfalls der Fall sei - es für die Errichtung einer Garage an und für sich zu groß, für die Errichtung eines Wohnhauses aber zu klein sei. Ausgelöst werde die Beitragspflicht dann, wenn das erschlossene Grundstück Bauland und die Errichtung einer Garage zulässig sei. Die Tatsache, daß auf dem Grundstück der Klägerinnen eine Wohnbebauung, wie sie durch die für das Baugebiet maßgebliche Festsetzung "reines Wohngebiet" generell zugelassen sei, nicht möglich sei, rechtfertige es nicht, dem Grundstück die Baulandeigenschaft abzusprechen. Festsetzungen, die die Errichtung einer Garage auf diesem Grundstück ausschlössen, seien unstreitig nicht getroffen.

Schließlich sei nicht erkennbar, daß die Höhe des Erschließungsbeitrags im vorliegenden Fall unzutreffend bestimmt worden sein könnte. Insbesondere sei nicht zu beanstanden, daß die Beklagte unter Anwendung von § 7 Nr. 2 d ihrer Satzung das Grundstück der Klägerinnen entsprechend der Verteilungsregelung für selbständige Stellplätze behandelt habe.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Revision der Klägerinnen, mit der sie eine Verletzung der §§ 131 Abs. 1 Satz 1, 133 Abs. 1 BauGB rügen und unter Aufhebung des Berufungsurteils eine Zurückweisung der Berufung gegen die erstinstanzliche Entscheidung begehren.

Die Beklagte tritt der Revision entgegen.

II.

Die Revision der Klägerinnen hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). Das Berufungsurteil beruht auf einer Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Die abschließende Beurteilung erfordert weitere tatsächliche Feststellungen; das nötigt zur Zurückverweisung.

Die Beteiligten streiten im Revisionsverfahren ausschließlich über die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheide dem Grunde nach; hinsichtlich der Höhe des noch streitigen Erschließungsbeitrags ist - die Rechtmäßigkeit dem Grunde nach unterstellt - auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts für durchgreifende Bedenken auch nichts ersichtlich. Selbst hinsichtlich der Beitragspflicht dem Grunde nach sind die Beteiligten unterschiedlicher Ansicht lediglich in der Beantwortung der Frage, ob das Grundstück der Klägerinnen durch die von der Beklagten abgerechnete Anbaustraße "Im unteren Zehen" im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen wird. Entgegen der vom Verwaltungsgericht geteilten Auffassung der Klägerinnen bejaht das Berufungsgericht diese Frage. Ob dem beizupflichten ist, läßt sich auf der Grundlage der bisherigen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht sagen.

1. In Übereinstimmung mit den Beteiligten geht das Berufungsgericht davon aus, das Grundstück der Klägerinnen könne zwar mangels hinreichender Breite nicht mit einem Wohnhaus bebaut werden, jedoch sei auf ihm die Errichtung einer Garage (oder eines Stellplatzes) zulässig. Allerdings hindere gegenwärtig die Hanglage dieses Grundstücks, also eine natürliche Gegebenheit auf dem Grundstück, die baurechtlich allein zulässige Errichtung einer Garage (oder eines Stellplatzes). Das rechtfertige indes noch nicht die Annahme, das Grundstück werde nicht durch die von der Beklagten abgerechnete Anbaustraße im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen. Auf das Bauhindernis komme es nämlich insoweit nicht an, wenn es unter dem Blickwinkel des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB für ausräumbar und für deshalb unerheblich zu halten sei. Das sei hier der Fall, weil das in Rede stehende Bauhindernis mit den Klägerinnen zumutbaren finanziellen Mitteln beseitigt werden könne. Diese Auffassung des Berufungsgerichts wird nicht durch seine tatsächlichen Feststellungen gedeckt. Das Berufungsgericht hat die sich in diesem Zusammenhang aus dem materiellen Recht (§ 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB) ergebenden Anforderungen an eine hinreichende Sachaufklärung verkannt. Darin liegt eine Verletzung von materiellem Bundesrecht.

Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats im Urteil vom 29. April 1988 - BVerwG 8 C 24.87 - (BVerwGE 79, 283 [286 ff.]) schließt ein durch eine natürliche Gegebenheit auf einem Grundstück begründetes Bauhindernis dessen Erschlossensein im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht aus, wenn dieses Hindernis mit dem Grundeigentümer zumutbaren (finanziellen) Mitteln ausgeräumt werden kann. Gefragt ist mithin danach, ob der Eigentümer zur Beseitigung des jeweils in Rede stehenden Hindernisses finanzielle Mittel einsetzen muß, die ihm noch zuzumuten sind. Das ist nach der angegebenen Rechtsprechung dann der Fall, wenn ein "vernünftiger" Eigentümer sie aufbringen würde, um durch eine entsprechende Maßnahme die Bebaubarkeit seines Grundstücks - hier mit einer Garage - der abzurechnenden Straße wegen herzustellen, d.h. um aus unter diesem Blickwinkel nicht bebaubarem (Brach-)Land Bauland zu machen. Die Beurteilung der (Un-)Zumutbarkeit stellt - so hat der erkennende Senat im Urteil vom 17. Juni 1994 - BVerwG 8 C 22.92 - (Buchholz 406.11 § 131 BauGB Nr. 92 S. 9 [13]) klargestellt - ab auf einen Vergleich der Wertsteigerung, die sich aus einer "Umwandlung" eines - infolge des tatsächlichen Hindernisses - nicht bebaubaren in ein - hier mit einer Garage - bebaubares Grundstück ergibt, mit dem Aufwand, der für die zur Bebaubarkeit führenden Maßnahme aufzubringen ist. Übersteigt die Wertsteigerung diesen Aufwand, würde ein "vernünftiger" Eigentümer diese Maßnahme - weil für ihn wirtschaftlich vorteilhaft - durchführen, und ist ihm deshalb der für diese Maßnahme anfallende finanzielle Aufwand zumutbar.

Ob das im Fall der Klägerinnen zu bejahen ist, läßt sich - wie bereits gesagt - auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abschließend beurteilen. Ihnen ist weder zu entnehmen, welche Maßnahme mit welchem Aufwand für die Beseitigung des hier nach Auffassung des Berufungsgerichts der Errichtung einer Garage auf dem Grundstück der Klägerinnen entgegenstehenden Hindernisses erforderlich ist, noch welchen Wert dieses Grundstück vor und welchen es nach Durchführung einer solchen Maßnahme hat bzw. haben wird.

2. Die danach gebotene Aufhebung des angegriffenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht wäre indes entbehrlich, wenn aus einem anderen Grunde zugunsten der Klägerinnen durchentschieden, d.h. angenommen werden könnte, die angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheide seien gleichwohl dem Grunde nach rechtswidrig. Das wäre dann der Fall, wenn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durch die Beseitigung des Bauhindernisses lediglich eine aus der Sicht des Erschließungsbeitragsrechts "unterwertige" Bebauung (mit einer Garage) ermöglicht würde, das Grundstück der Klägerinnen folglich nicht als Bauland im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB zu qualifizieren wäre und es deshalb bei der gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzunehmenden Verteilung des für die erstmalige Herstellung der Anbaustraße "Im unteren Zehen" entstandenen umlagefähigen Erschließungsaufwands unberücksichtigt bleiben müßte. Ob das zutrifft, läßt sich auf der Grundlage der bisherigen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ebenfalls nicht sagen.

Das Berufungsgericht hat - wie angedeutet - erkannt, die Bebaubarkeit eines Grundstücks mit einer Garage stelle aus der Sicht des Erschließungsbeitragsrechts keine unterwertige Ausnutzbarkeit dar, eine Garage sei kein in diesem Sinne unterwertiges Vorhaben. Dem kann in der vom Berufungsgericht vertretenen Absolutheit, d.h. schematisch für alle Garagen in Deutschland ohne Rücksicht auf etwaige besondere Umstände des Einzelfalls, nicht gefolgt werden. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Der Beitragspflicht nach § 133 Abs. 1 BauGB unterliegen Grundstücke nicht, die wegen ihrer Größe oder ihrer Gestalt nicht oder erst im Zusammenhang mit im fremden Eigentum stehenden Grundstücken entsprechend den baurechtlichen Vorschriften genutzt werden können (vgl. Urteil vom 11. Mai 1973 - BVerwG IV C 7.72 - Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 44 S. 30 [31 ff.]), also nicht abstrakt bebaubar oder erschließungsbeitragsrechtlich vergleichbar nutzbar sind. Diesen Grundstücken gleichgestellt sind Grundstücke, auf denen baurechtlich nur eine unterwertige Nutzung zulässig ist. Denn ihnen wird im Verhältnis zu den übrigen Grundstücken des betreffenden Abrechnungsgebiets durch die Erschließung ein derart geringer Vorteil vermittelt, daß eine Beitragsbelastung nicht gerechtfertigt ist. Grundstücke jedoch, die zum Beispiel mit einem Wohnhaus oder einem Verkaufskiosk bebaut werden dürfen, unterliegen grundsätzlich ohne weiteres der Erschließungsbeitragspflicht, sobald eine solche Bebauung zulässig ist. Gebäude dieser Art sind nicht von vornherein unterwertig. Entsprechendes trifft zu für Garagen oder garagenähnliche Gebäude, die wegen ihrer Funktion (Unterstellen eines Kraftfahrzeugs) in besonderem Maße auf die Verbindung mit einer die verkehrliche Erreichbarkeit dienenden Anlage angewiesen sind und deren Nutzung deshalb mit einem nicht unerheblichen Erschließungsverkehr verbunden ist. Angesichts dessen unterliegen zulässigerweise mit Garagen und garagenähnlichen Gebäuden bebaute Grundstücke regelmäßig der Erschließungsbeitragspflicht für die beitragsfähige Erschließungsanlage, die ihnen eine verkehrliche Erreichbarkeit vermittelt. Etwas anderes kann indessen ausnahmsweise für ein unbebautes, mangels hinreichender Breite einzig mit einer Garage (oder einem Stellplatz) bebaubares Grundstück gelten, von dem aufgrund der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls anzunehmen ist, es werde unbebaut bleiben, beispielsweise weil in dem betreffenden Bereich kein Bedarf mehr für eine Garage besteht oder die besonderen topographischen oder sonstigen Gegebenheiten des Einzelfalls die Errichtung eines solchen Gebäudes als nahezu ausgeschlossen erscheinen lassen (vgl. zu diesem Ansatz schon Urteil vom 16. September 1977 - BVerwG IV C 71.74 - Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 63 S. 35 [39]). Ist das der Fall, ist die diesem Grundstück durch die abgerechnete Anbaustraße eröffnete Nutzbarkeit und der dadurch vermittelte Erschließungsvorteil im Verhältnis zu den den übrigen Grundstücken des Abrechnungsgebiets jeweils vermittelten Erschließungsvorteilen von derart geringem Gewicht, daß diese Nutzbarkeit aus der Sicht des Erschließungsbeitragsrechts als nur unterwertig angesehen werden muß und es deshalb an einer Rechtfertigung fehlt, das Grundstück letztlich zugunsten der übrigen Grundstücke des Abrechnungsgebiets mit einem Erschließungsbeitrag zu belasten.

Der Vortrag der Klägerinnen könnte den Schluß erlauben, eine solche Ausnahmekonstellation sei hier gegeben: Danach soll die Bebauung der Nachbargrundstücke einschließlich Garagen abgeschlossen sein; ein Verkauf ihres Grundstücks an Nachbarn erscheine ebenso ausgeschlossen wie die Möglichkeit, von diesen Grundflächen zu erwerben. Für eine Garage bestehe in diesem Bereich kein Bedarf, zumal wegen der topographischen Verhältnisse der Bau eines größeren Garagengebäudes ausgeschlossen sei. Diesem Vorbringen wird das Berufungsgericht im Rahmen seiner erneuten Verhandlung und Entscheidung ggf. nachzugehen haben.

Beschluß

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf 8148,74 DM festgesetzt