Leitsatz-amtlich

1. Der Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrags damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, verletzt seine Pflichten und ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er dem Verkäufer gegenüber ein Kaufangebot unzutreffend darstellt, ihm ein Kaufangebot verschweigt, den Kontakt zu Kaufinteressenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einer Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten. (Rn. 20) (Rn. 22) (Rn. 28)

2. Der Maklerkunde, der dem pflichtwidrig handelnden Makler sein Eigentum zu einem Preis unter Wert veräußert, kann von diesem im Wege der Naturalrestitution die Rückabwicklung des Kaufvertrags beanspruchen. Sein Schadensersatzanspruch ist nicht auf den Ausgleich des Mehrwerts des Kaufgegenstands beschränkt. (Rn. 40)

3. Tritt der geschädigte Verkäufer Ansprüche aus dem Maklervertrag und aus dem mit dem Makler geschlossenen Kaufvertrag ab und ermächtigt er den Zessionar außerdem, vom Kaufvertrag zurückzutreten, steht dem Zessionar und nicht dem Zedenten das Wahlrecht zu, ob er vom Schädiger Schadensersatz in Form von Naturalrestitution oder Wertersatz verlangt. (Rn. 43)

4. Der Maklerkunde kann vom Makler die Rückzahlung einer nicht geschuldeten Provision unabhängig von einem gegen diesen bestehenden Schadensersatzanspruch verlangen, bei dem er sich eine fiktive Maklerprovision als Vorteilsausgleich anrechnen lassen muss. (Rn. 64)

Tenor

Auf die Revision des Klägers und unter Zurückweisung der Anschlussrevision des Beklagten zu 1 wird das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 17. August 2017 aufgehoben.

Die Berufung des Beklagten zu 1 gegen seine Verurteilung nach dem Klageantrag zu 3 wird zurückgewiesen.

Im übrigen Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die im Jahr 1931 geborene Zeugin P. (im Folgenden: Zedentin) war Eigentümerin einer Hofstelle mit landwirtschaftlichen Nutzflächen, die zum Teil an den Kläger verpachtet waren. Die Zedentin beauftragte den Beklagten zu 1, einen Immobilienmakler, mit Makler-Allein-Auftrag vom 17. März 2011, Kaufinteressenten für das Objekt nachzuweisen oder zu vermitteln. In dem Makler-Allein-Auftrag war für die Hofstelle ein Kaufpreis von ungefähr 80.000 EUR angegeben, die landwirtschaftlichen Nutzflächen sollten höchstbietend verkauft werden.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 8. September 2011 erwarben die Beklagten zu 1 und 2 das Objekt zum Preis von 280.000 EUR jeweils zur ideellen Hälfte. Die Zedentin zahlte dem Beklagten zu 1 für seine Tätigkeit als Makler die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von 9.996 EUR. Die Beklagten veräußerten die Hofstelle am 15. März 2012 zum Preis von 75.000 EUR weiter. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen werden durch die Söhne der Beklagten bewirtschaftet, die als Vollerwerbslandwirte tätig sind.

Im Dezember 2015 hat die Zedentin dem Kläger alle Ansprüche aus dem Maklervertrag und dem Grundstückskaufvertrag abgetreten. Die Abtretung erstreckt sich auch auf alle Ansprüche auf Schadensersatz und auf Rückabwicklung der Verträge sowie auf Rückgewähr von erbrachten Leistungen. Sie umfasst zudem das Recht zur Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag sowie die sich daraus ergebenden Ansprüche.

Der Kläger hat behauptet, der Beklagte zu 1 habe die Zedentin wahrheitswidrig über die Bedingungen eines Kaufangebots der Niedersächsischen Landgesellschaft (im Folgenden: N. ) zu einem Preis von circa 300.000 EUR unterrichtet, so dass dieses Angebot nicht habe angenommen werden können. Der Beklagte zu 1 habe der Zedentin zudem verschwiegen, dass der Zeuge R. ein schriftliches Angebot für den Erwerb des Objekts zum Preis von 350.000 EUR übergeben habe. Der Zeuge R. sei auch bereit gewesen, einen Kaufpreis in Höhe von 400.000 EUR zu zahlen. Der Beklagte zu 1 habe ferner andere Kaufinteressenten unter Hinweis auf eine behauptete Kaufpreiserwartung der Zedentin von 550.000 EUR bis 600.000 EUR abgeblockt.

Der Kläger hat die Beklagten auf Übereignung und Herausgabe des von der Zedentin veräußerten Grundbesitzes mit Ausnahme der weiterveräußerten Hofstelle, Zug um Zug gegen Zahlung von 205.000 EUR, in Anspruch genommen (Klageantrag zu 1). Außerdem hat er die Feststellung der Pflicht der Beklagten zur Erstattung der für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Kosten und zum Ersatz aller weiteren Schäden, die der Zedentin durch den Kaufvertrag mit den Beklagten entstanden sind und noch entstehen, begehrt (Klageantrag zu 2). Des Weiteren hat er vom Beklagten zu 1 die Rückzahlung der gezahlten Provision nebst Zinsen beansprucht (Klageantrag zu 3). Hilfsweise zum Klageantrag zu 1 hat er beantragt, den Beklagten zu 1 zur Zahlung von weiteren 120.000 EUR nebst Zinsen als Schadensersatz zu verurteilen.

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang - dem Klageantrag zu 1 nach dem Hauptantrag - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils und Abweisung der Klage im Übrigen den Beklagten zu 1 nach dem zum Klageantrag zu 1 gestellten Hilfsantrag zur Zahlung von 70.000 EUR nebst Zinsen verurteilt. Die Anschlussberufung des Klägers, mit der dieser den Klageantrag zu 1 im Hauptantrag präzisiert und außerdem die Feststellung des Annahmeverzugs der Beklagten begehrt hat, hat es zurückgewiesen.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils und eine weitergehende Verurteilung der Beklagten nach den mit der Anschlussberufung geltend gemachten Anträgen, hilfsweise eine Verurteilung des Beklagten zu 1 zur Zahlung von insgesamt 120.000 EUR nebst Zinsen nach dem zum Klageantrag zu 1 gestellten Hilfsantrag. Der Beklagte zu 1 hat Anschlussrevision eingelegt, mit der er eine vollständige Abweisung der gegen ihn gerichteten Klage begehrt. Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Anschlussrevision. 

Gründe

A. Das Berufungsgericht hat angenommen, dem Kläger stünden weder Ansprüche auf Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrags vom 8. September 2011 zwischen der Zedentin und den Beklagten noch auf Erstattung der Maklerprovision zu. Die Klage habe jedoch mit dem Hilfsantrag zum Klageantrag zu 1 teilweise in Höhe von 70.000 EUR Erfolg, im Übrigen sei der Hilfsantrag abzuweisen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Der Klageantrag zu 1 sei im Hauptantrag aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt begründet. Die Zedentin, aus deren Recht der Kläger klageweise vorgehe, könne verlangen, so gestellt zu werden, als hätte sie Kenntnis von dem angeblich verschwiegenen Angebot des Zeugen R. gehabt. In diesem Fall hätte die Zedentin das Objekt zu einem höheren Preis verkauft, wäre aber nicht Eigentümerin des Objekts geblieben. Die Zedentin könne deshalb lediglich Ersatz der Differenz zwischen dem tatsächlich erzielten und dem erzielbaren Kaufpreis verlangen, jedoch nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Dem Kläger stehe deshalb auch kein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision zu. Das Grundstück wäre in jedem Fall verkauft worden und die Maklerprovision mindestens in dieser Höhe angefallen. Der Beklagte zu 1 sei jedoch auf den Hilfsantrag zum Klageantrag zu 1 zur Zahlung von 70.000 EUR nebst Zinsen zu verurteilen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Beklagte zu 1 die Zedentin nicht über das verbindliche Kaufangebot des Zeugen R. zum Erwerb des Objekts zu einem Preis von 350.000 EUR informiert habe. Der an den Kläger abgetretene Schadensersatzanspruch betrage 70.000 EUR. Zwar sei der Zeuge R. bereit gewesen, sein Angebot auf 400.000 EUR zu erhöhen. Da ein höheres Angebot eines Dritten jedoch nicht vorgelegen habe, habe der Zeuge R. hierzu keine Veranlassung gehabt.

B. Die gegen diese Beurteilung gerichteten Angriffe der Revision haben Erfolg. Der Kläger ist zur Geltendmachung der mit der Klage erhobenen Ansprüche befugt (dazu unter B I). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Klage mit dem Hauptantrag und den damit im Zusammenhang geltend gemachten ergänzenden Anträgen nicht abgewiesen werden (dazu unter B II). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Klageantrag zu 3 begründet (dazu unter B III). Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche sind auch nicht verjährt (dazu unter B IV). Die Anschlussrevision ist dagegen unbegründet.

I. Das Berufungsgericht ist mit dem Landgericht davon ausgegangen, dass der Kläger durch die privatschriftliche Abtretungsvereinbarung mit der Zedentin vom 22./29. Dezember 2015 Inhaber aller im Rechtsstreit vom Kläger geltend gemachten Ansprüche der Zedentin gegen den Beklagten zu 1 aus dem Maklervertrag und gegen beide Beklagte aus dem Verkauf des Objekts geworden ist. Diese Beurteilung lässt keine Rechtsfehler erkennen und wird von der Anschlussrevision nicht angegriffen.

1. Bei Abschluss dieser Abtretungsvereinbarung war die Zedentin wirksam durch ihre Tochter vertreten (§ 164 Abs. 1 BGB), weil sie ihr eine notarielle Generalvollmacht vom 14. August 2012 erteilt hatte.

2. Die Abtretung betrifft nach ihrem Wortlaut sowohl Ansprüche der Zedentin gegen den Beklagten zu 1 aus dem mit ihm im Jahr 2011 abgeschlossenen Maklervertrag als auch Ansprüche gegen beide Beklagte aus dem notariellen Kaufvertrag vom 8. September 2011. Die Abtretung erfasst alle Ansprüche auf Schadensersatz und auf Rückabwicklung der Verträge sowie auf Rückgewähr von erbrachten Leistungen. Sie umfasst außerdem das Recht zur Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag sowie die sich daraus ergebenden Ansprüche.

3. Diese Abtretung ist - auch soweit sie den mit dem Hauptantrag zum Klageantrag zu 1 geltend gemachten Anspruch auf Rückgewähr der noch im