Normenkette

WEG § 44 Abs. 1

Vorinstanz

LG Freiburg; 07.02.2001; 4 T 153/00

Leitsatz

1. Das Mündlichkeitsprinzip (§ 44 Abs. 1 WEG) gilt grunddsätzlich auch für das Beschwerdeverfahren. Eine mündliche Verhandlung ist im Beschwerdeverfahren dann entbehrlich, wenn eine gütliche Einigung nicht zu erwarten ist, es weiterer Sachaufklärung nicht bedarf und das rechtliche Gehör auf andere Weise sichergestellt ist.

2. Mit der Eintragung des ersten Erwerbers einer Wohnung vom Bauträger im Wohnungsgrundbuch wird die bis dahin bestehende werdende Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Mitglieder der werdenen Wohnungseigentümergemeinschaft sind diejenigen Wohnungskäufer, die die Eigentumswohnung in Besitz genommen haben und für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

4. Die Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft treffen die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Mit der rechtlichen Invollzugsetzung der - bis dahin: werdenden - Wohnungseigentümergemeinschafr ändert sich daran nichts.

Oberlandesgericht Karlsruhe - Zivilsenate in Freiburg -

Geschäftsnummer: 14 Wx 37/01

Beschluß vom 12. November 2001

Wohnungseigentumssache

wegen Wohngeld

hier: sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Freiburg vom 07.02.2001 - 4 T 153/00 -

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner Nr. 1 und Nr. 2 gegen den Beschluß des Landgerichts Freiburg vom 07.02.2001 - 4 T 153/00 - wird als unbegründet zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Die Antragsgegner haben der Antragstellerin und den beiden Streithelfern die diesen im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen notwendigen Auslagen zu erstatten.

3. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 5.886,21 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist die Verwalterin der Wohnanlage "A." in W. Als Eigentümer einiger Wohnungen sind noch die früheren Alteigentümer - die beiden Streithelfer - eingetragen, die durch Teilung Wohnungseigentum geschaffen haben. Von ihnen haben die Antragsgegner die in der genannten Wohnanlage gelegene Wohnung Nr. 2.13 (31,8/1000 Miteigentumsanteil) sowie den Tiefgaragenplatz Nr. 1 (2,0/1000 Miteigentumsanteil) gekauft und in Besitz genommen. Sie sind im Wohnungsgrundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen, ihr Eigentumsverschaffungsanspruch ist aber durch eine am 30.10.1995 im Wohnungsgrundbuch eingetragene Vormerkung gesichert. Der erste Eigentumswechsel vom Bauträger - also den beiden Streithelfern - ist am 23.12.1996 eingetragen worden (vgl. As. 165).

Als Verwalterin der Wohnanlage hat die Antragstellerin im eigenen Namen beim Amtsgericht L. von den Antragsgegnern als werdenden Wohnungseigentümern aufgrund der Jahresabrechnung 1998 (As. 51/57; Einzelabrechnungen As. 59/61 und As. 63/65) Zahlung restlichen Wohngeldes in Höhe von 1.800,73 DM (Wohnung) und 156,80 DM (Tiefgaragenplatz) sowie auf der Grundlage des Wirtschaftsplans für 1999 (Einzelabrechnungen As. 75 und As. 77) Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 12 x 385,00 DM = 4.620,00 DM - insgesamt Zahlung von 6.577,53 DM - verlangt.

Die Jahresabrechnung 1998 und der Wirtschaftsplan 1999 waren in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 mehrheitlich bzw. einstimmig genehmigt worden (vgl. zu TOP 1 bzw. TOP 5 des Protokolls [As. 67/73]). Die Einzelabrechnungen waren den jeweiligen - ggf.: werdenden - Wohnungseigentümern zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung übersandt worden. Beide Genehmigungsbeschlüsse sind nicht gerichtlich angefochten worden. Die Antragsgegner hatten lediglich vor der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 mit Schreiben vom 29.06.1999 (As. 111) gegenüber der Verwalterin gegen die Nebenkostenabrechnungen für 1998 "Einspruch" eingelegt und sie zur Korrektur der Abrechnungen aufgefordert.

Die Antragsgegner sind dem von der Antragstellerin geltend gemachten Zahlungsanspruch mit der Begründung entgegengetreten, die Jahresabrechnung 1998 sei inhaltlich falsch. Fürsorglich haben sie ein Zurückbehaltungs- bzw. Minderungsrecht geltend gemacht, welches sie auf behauptete Mängel der Wohnung stützen, die den Gegenstand eines zwischen ihnen und den beiden Streithelfern geführten Rechtsstreits bilden. Weiter haben die Antragsgegner Aufrechnung wegen ihrer Meinung nach überzahlter Wohngelder für die Jahre 1996 und 1997 erklärt.

Mit Beschluß vom 10.05.2000 (As. 197/203) hat das Amtsgericht den Antrag der Antragstellerin mit der Begründung als unzulässig verworfen, die Antragsgegner hätten als noch nicht im Grundbuch eingetragene werdende Wohnungseigentümer noch keine Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, so daß sie auch nicht im Verfahren nach § 43 WEG in Anspruch genommen werden könnten.

Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragstellerin (As. 215/217), mit der diese ihren erstinstanzlichen Antrag weiterverfolgt hat, hat das Landgericht ohne vorherige mündliche Verhandlung die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und - unter Zurückweisung des weitergehenden Zahlungsantrags - die Antragsgegner als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragstellerin 5.886,21 DM nebst Zinsen zu bezahlen.

Gegen diese ihnen am 15.02.2001 zugestellte (As. 325) Entscheidung haben die Antragsgegner durch am 01.03.2001 beim Landgericht eingegangenen Anwaltsschriftsatz vom 27.02.2001 (As. 345/349) sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie die Wiederherstellung der den Zahlungsantrag der Antragstellerin zurückweisenden amtsgerichtlichen Entscheidung erstreben.

Die Antragstellerin ist dem Rechtsmittel mit Schriftsatz vom 27.03.2001 (As. 357/361) entgegengetreten. Die beiden Streithelfer, denen die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 11.04.2000 (As. 159/163) den Streit verkündet hatte und die dem Verfahren in der Beschwerdeinstanz mit Anwaltsschriftsatz vom 15.11.2000 (As. 269/271) auf Seiten der Antragstellerin beigetreten waren, beantragen ebenfalls die Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde (Schriftsatz vom 23.03.2001 [As. 355]).

II.

Das gemäß den §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. §§ 550, 551 ZPO).

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Vorschriften über das gerichtliche Verfahren nach den §§ 43 ff. WEG seien entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft weitgehend entsprechend anwendbar, so daß die nach dem Verwaltervertrag hierzu befugte Antragstellerin den hier im Streit stehenden Zahlungsanspruch vor dem Gericht der Freiwilligen Gerichtsbarkeit geltend machen könne. - Auf die Einwendungen der Antragsgegner gegen die Jahresabrechnungen 1998 komme es nicht an, weil diese mangels Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses bestandskräftig geworden seien. Gleiches gelte für die zwischenzeitlich ebenfalls bestandskräftig genehmigte Jahresabrechnung 1999. Weil die inzwischen beschlossenen Vorschußleistungen den nach der genehmigten Jahresabrechnung geschuldeten Betrag überstiegen, könnten aufgrund des Wirtschaftsplans aber Wohngeldvorschüsse nur noch in Höhe der Jahresabrechnung verlangt werden. - Ob den Antragsgegnern die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche zustünden, sei in diesem Verfahren nicht zu entscheiden; gleiches gelte für das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht sowie für den Minderungseinwand. - Von einer mündlichen Verhandlung habe im vorliegenden Fall abgesehen werden können.

2. Diese Ausführungen sind frei von Rechtsfehlern.

a) Entgegen der Auffassung der Antragsgegner ist die von ihnen angefochtene Entscheidung nicht schon deshalb fehlerhaft, weil das Landgericht über die sofortige Beschwerde der Antragstellerin nicht mündlich verhandelt hat.

Es ist zwar richtig, daß gemäß § 44 Abs. 1 WEG im Wohnungseigentumsverfahren in der Regel mündlich zu verhandeln ist und daß dieses Mündlichkeitsprinzip auch für das Beschwerdeverfahren gilt (Senatsbeschluß vom 30.11.1999 [14 Wx 83/99] m. w. N.) Dabei dient die mündliche Verhandlung vorrangig dem Versuch der gütlichen Einigung und der Sachaufklärung sowie der Gewährung rechtlichen Gehörs. Wenn eine gütliche Einigung nicht zu erwarten ist, es weiterer Sachaufklärung nicht bedarf und das rechtliche Gehör auf andere Weise sichergestellt ist, ist eine mündliche Verhandlung im Beschwerdeverfahren ausnahmsweise entbehrlich, wenn - wie hier - in erster Instanz mündlich verhandelt worden war (BGHZ 139, S. 288 ff., 291; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. 2000, Rnr. 21 zu § 44). Daß dies vorliegend der Fall war, hat das Landgericht, dem bei der diesbezüglichen Beurteilung nach § 44 Abs. 1 WEG ein Ermessen belassen ist, in rechtlich nicht zu beanstandender Weise bejaht: Eine gütliche Einigung konnte nach den gesamten Umständen als ausgeschlossen angesehen werden, von einer mündlichen Verhandlung waren - da es allein um Rechtsfragen ging - keine entscheidungserheblichen tatsächlichen Erkenntnisse zu erwarten, und rechtliches Gehör war den Beteiligten durch mit Fristsetzung zur Stellungnahme verbundene Zuleitung der Schriftsätze der übrigen Beteiligten gewährt worden.

b) Zu Unrecht meinen die Antragsgegner auch, der Rechtsweg zu den Wohnungseigentumsgerichten sei nicht gegeben. Die nach den unangegriffenen Feststellungen des Landgerichts aufgrund § 2 Nr. 5 des Verwaltervertrags hierzu ermächtigte Antragstellerin war vielmehr gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG antragsberechtigt, obwohl die Antragsgegner nicht als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen waren und sind.

aa) Die Wohnungseigentümergemeinschaft "Altweiler Eck" ist am 23.12.1996 mit der Eintragung des ersten Erwerbers einer Wohnung vom Bauträger im Wohnungsgrundbuch entstanden (vgl. etwa BayObLGZ 1990, S. 101 ff., 103; BayObLGZ FGPrax 1998, S. 17 f.; Palandt/Bassenge, BGB, 60. Aufl. 2001, Rnr. 5 vor § 1 WEG). Bis dahin bestand eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder diejenigen Wohnungskäufer waren, die die Eigentumswohnung in Besitz genommen haben und für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen war (BayObLGZ 1990, aaO, S. 102). Weil hierfür ein dringendes praktisches Bedürfnis besteht, werden auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorschriften des WEG, insbesondere auch die über die Verwaltung (§§ 20 ff. WEG) und über das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff. WEG), entsprechend angewendet. Dies ist in obergerichtlicher Rechtsprechung (grundlegend BayObLGZ 1990, S. 101 ff.; BayObLG, NJW-RR 1997, S. 1443 f.; BayObLG FGPrax 1998, S. 17 f.; OLG Köln, WuM 1999, S. 709 ff.; OLG Hamm, WuM 2000, S. 319 ff.) und Literatur (vgl. nur etwa Palandt/Bassenge, aaO, Rnr. 6 vor § 1 WEG; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl. 1995, Anh. zu § 10 Rnr. 7; Hänkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 3. Aufl. 1995, Rnr. 19 zu § 43, Bub, in: Staudinger, BGB, 12. Aufl. 1997, Rnr. 205 zu § 28 WEG, Röll, in: Münchener Kommentar BGB, 3. Aufl. 1997, Rnr. 24 zu § 16 WEG; Bärmann/Pick/Merle, aaO, Rnr. 2 vor § 43) so gut wie unbestritten. Von dieser einhelligen Auffassung abzugehen besteht kein Anlaß. Die diesbezüglichen Erwägungen des Amtsgerichts betreffen - das Landgericht hat dies zutreffend ausgeführt - ebenso wie der Hinweis auf BGHZ 106, S. 113 ff. und Palandt/Bassenge, aaO, Rnr. 7 vor § 1 WEG, denn auch nicht den hier in Rede stehenden Fall des Erwerbs vom Bauträger vor Entstehen einer Eigentümergemeinschaft, sondern den Fall des werdenden Wohnungseigentümers, der bei in Vollzug gesetzter Gemeinschaft erworben hat.

bb) Da die Antragsgegner ihre durch Bezug der Wohnung und Sicherung ihres Eigentumsverschaffungsanspruchs durch Eintragung einer Vormerkung im Wohnungsgrundbuch definierte Erwerberstellung bereits am 30.10.1995 und damit vor der am 23.12.1996 erfolgten Entstehung der Gemeinschaft erlangt hatten, sind sie nach den oben zu a) dargestellten Grundsätzen Mitglieder der zunächst bestehenden werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft geworden und somit wie Wohnungseigentümer zu behandeln. Insbesondere treffen sie die Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Daran hat sich nicht etwa dadurch etwas geändert, daß die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft mit der am 23.12.1996 erfolgten rechtlichen Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft geendet hat (BayObLGZ 1990, aaO, S. 105 f.; BayObLG NJW-RR 1997, S. 1443 f., 1444; OLG Hamm, aaO, S. 320; Bärmann/Pick/Merle, aaO, Rnr. 9 a zu § 25).

Die aufgrund der Quasi-Eigentümerstellung der Antragsgegner bestehende Antragsberechtigung der Antragstellerin nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG wurde auch nicht durch die Wandelungserklärung der Antragsgegner berührt, weil diese noch nicht vollzogen ist (hierzu BayObLG NJW-RR 1997, S. 1443 f., 1444).

c) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht ausgeführt, daß die der von der Antragstellerin geltend gemachten Forderung zugrunde liegenden Jahresabrechnungen 1998 und 1999 sowie der Wirtschaftsplan 1999 bindend sind, weil die entsprechenden Genehmigungsbeschlüsse nicht angefochten worden und damit bestandskräftig geworden sind. An der Geltung der Abrechnungen auch für die Antragsgegner ändert nichts der Umstand, daß diese sich vom mit den Streithelfern geschlossenen Kaufvertrag über die Wohnung lösen wollen (vgl. BayObLG NJW-RR, aaO).

Die Ausführungen der Antragsgegner, wonach sie die Genehmigungsbeschlüsse "nicht verbal" - also wohl: konkludent - angefochten haben, liegen neben der Sache. - Die mit Anwaltsschriftsatz vom 27.02.2001 (As. 345/347) erklärte hilfsweise Anfechtung der Genehmigungsbeschlüsse geht schon wegen Nichteinhaltung der Monatsfrist nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG fehl.

d) Gegen die Höhe der vom Landgericht festgestellten Forderung der Antragstellerin bringen die Antragsgegner nichts vor. Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Berechnung rechtsfehlerhaft erfolgt wäre. Daß die gegen die Forderung erklärte Aufrechnung nicht durchgreift, hat das Landgericht zutreffend ausgeführt. Hierauf wird Bezug genommen.

III.

Sonach war die weitere Beschwerde der Antragsgegner als unbegründet zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, gerichtliche und außergerichtliche Kosten - auch die der Streithelfer - des Rechtsbeschwerdeverfahrens den Antragsgegnern aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts ergibt sich aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.