Normenkette

WEG § 21 WEG § 43 Abs. 1 WEG § 45 Abs. 1 FGG § 27 FGG § 29

Vorinstanz

LG Hamburg; 19.09.2001; 318 T 88/01

HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluß

2 Wx 133/01

In der Wohnungseigentumssache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 2. Februar 2004 durch die Richter

Dr. Lassen, Puls , Albrecht

beschlossen:

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 19. September 2001 wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Sie haben der Antragsgegnerin die dieser im Verfahren vor dem Oberlandesgericht entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist bereits mit Beschluss vom 12. Juli 2002 festgesetzt worden.

Gründe

Die gem. §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthafte sowie form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist unbegründet, denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, auf die allein hin das Rechtsbeschwerdegericht eine Überprüfung vornehmen darf (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat die rechtzeitig erfolgte Anfechtung der Mehrheitsbeschlüsse zu TOP 5, 7 und 9 der Wohnungseigentümerversammlung vom 14. April 2000 - ebenso wie zuvor das Amtsgericht mit Beschluss vom 19. März 2001 - rechtsfehlerfrei zurückgewiesen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die angefochtene Entscheidung des Landgerichts verwiesen. Im einzelnen sind ergänzend folgende Gesichtspunkte anzuführen:

1) TOP 5: Entlastung der Verwalterin bezüglich der Jahresabrechnung 1999

Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einer Verwaltung Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zur ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG), sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (BGH ZMR 2003, 750). Solche möglichen Ansprüche gegen die Verwalterin hat das Landgericht als Tatsacheninstanz im Streitfall nicht festgestellt und das Rechtsbeschwerdegericht ist an diese Feststellung gebunden, weil sie im Ergebnis nicht verfahrensfehlerhaft zustandegekommen ist.

a) Mit Recht betont das Landgericht, dass es der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der von ihr gem. § 21 WEG wahrzunehmenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, die von den Antragstellern vorgelegte Mängelliste vom 7. März 2001 abzuarbeiten, indem sie Beschlüsse zur Behebung der Mängel faßt und damit den Verwalter veranlasst, die Beschlüsse umzusetzen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

Die von den Antragstellern bereits in den Vorinstanzen benannten, angeblich Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft auslösenden Versäumnisse bezüglich der Durchführung der auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 11. Juni 1998 gefaßten Beschlüsse zur Verbesserung der Garagenbelüftung durch Vornahme von Kernbohrungen an den Garagenrückwänden hat das Landgericht zwar nicht behandelt, aber einer Zurückverweisung der Sache an die Kammer bedarf es nicht, denn der Vortrag der Antragsteller ist unschlüssig, was das Rechtsbeschwerdegericht selbst feststellen darf. Die Antragsteller sind der substantiierten Darstellung der Antragsgegnerin u.a. im Schriftsatz vom 28. August 2000 nicht entgegengetreten, dass die Durchfeuchtungen in den Garagen nach Feststellung der Firma Siebeneichler (vgl. Angebot Anl. B 8 v. 04.06.1998) auf Schäden an den Dachflächen zurückzuführen sind, so dass die in Versammlung vom 11. Juni 1998 beschlossenen Maßnahmen die Durchfeuchtungen nicht hätten beheben können. Zudem hat die Wohnungseigentümergemeinschaft am 11. Juni 1998 beschlossen, dass zunächst das Ergebnis der von der Firma Siebeneichler zugesagten Nachbesserungsarbeiten an den Dachflächen abgewartet werden sollte. Da die Überarbeitung der Dachflächen ohne Einbindung der problematischen metallischen Windfedern, die von der genannten Firma auftragsgemäß nicht angebracht worden waren, keine Besserung erbracht hatte, bot die Firma mit Schreiben vom 18. März 1999 im Rahmen erneuter Garantiearbeiten eine mit Kosten von 4.930,00 DM veranschlagte Zusatzleistung bezüglich der Windfedern an. Die Wohnungseigentümer beschlossen jedoch in der Versammlung vom 15. Juni 1999 einstimmig, dass auf die Zusatzarbeiten verzichtet und nur eine nochmalige Nachbesserung des Daches durch die Firma Siebeneichler durchgeführt werden sollte. In der Versammlung vom 14. April 2000 beschlossen sie mehrheitlich, dass eine Grundsanierung der Garagendächer erfolgen soll, da das Flickwerk der vergangenen zwei Jahre keine Lösung des Durchfeuchtungsproblems erbracht hatte. Die Nichtdurchführung der beschlossenen Kernbohrungen an den Rückwänden von drei Garagen (vgl. Protokoll der Versammlung v. 15.06.1999, Anl. B 12) entsprach daher ordnungsgemäßer Verwaltung, denn es wäre wirtschaftlich unvernünftig gewesen, Kosten zu verursachen, die die Durchfeuchtungen doch nicht zu beheben geeignet waren.

Soweit die Antragsteller monieren, dass die Firma von der Verwalterin nicht zur Gewährleistung herangezogen worden sei, steht dieser Kritik der dargestellte substantiierte Sachvortrag der Antragsgegnerin entgegen, dem die Antragsteller nicht widersprochen haben. Zudem haben die Antragsteller selbst eingeräumt (vgl. S. 7 des Schriftsatzes v. 14.10.2000), dass sie nicht wüßten, ob die Firma entsprechend dem Beschluss der Wohnungseigentümer vom 15. Juni 1999 im Jahre 1999 nochmals Garantiearbeiten an den Dächern durchgeführt hat, was sie jedoch unschwer in der Versammlung vom 14. April 2000 hätten erfragen können. (Die Antragsgegnerin hat im Schriftsatz vom 03.07.2002 bestätigt, dass im Jahre 1999 letztmalig Garantiearbeiten an den Dachflächen durchgeführt worden sind). Dementsprechend geht auch der Vorwurf der Antragsteller ins Leere, die Verwalterin habe Gewährleistungsansprüche wegen der Garagendächer nicht geltend gemacht und verjähren lassen.

b) Der Einwand gegen die Verwalterentlastung kann auch nicht darauf gestützt werden, dass die Jahresabrechnung 1999 eine ungerechtfertigte Kostenposition in Höhe von 811,73 DM aufweise. Auch mit dieser konkreten Beanstandung hat das Landgericht sich nicht auseinandergesetzt; indessen bedarf es auch in diesem Punkt keiner Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Die Verwalterin hat nach ihrem unwidersprochen gebliebenen Vortrag im Schriftsatz vom 3. Juli 2002 den Antragstellern bereits vor der am 14. April 2000 erfolgten Beschlussfassung über die Verwalterentlastung mit Schreiben vom 14. März 2000 die in die Wohngeldabrechnung 1999 eingestellten Reparaturkosten von insgesamt 6.902,19 DM aufgeschlüsselt und die entsprechenden Rechnungen übersandt. Daraus ergibt sich, dass drei Rechnungen über insgesamt 6.090,45 DM bereits im Wirtschaftsplan für 1999 berücksichtig werden konnten, weil wegen der entsprechenden Reparaturen Beschlüsse vorlagen. Wegen weiterer vier Rechnungen für unvorhergesehene Reparaturen sind im Jahre 1999 insgesamt 811,73 DM angefallen, wofür im Wirtschaftsplan für 1999 ein Aufwand von 3.000,00 DM einkalkuliert war. Diese Rechnungen über insgesamt 811,73 DM haben die Antragsteller weder kritisiert noch ist erkennbar, dass sachfremde Ausgaben getätigt worden wären.

Insgesamt ist daher nicht ersichtlich, aus welchem Grund der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin wegen deren Tätigkeit im Wirtschaftsjahr 1999 zustehen könnten, so dass die Beschlussanfechtung über die Erteilung der Verwalterentlastung als nicht begründet scheitert.

2) Die Anfechtung des Wirtschaftsplans 2000/2001 gem. TOP 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 14. April 2000 durch die Antragsteller hat das Landgericht rechtsfehlerfrei nicht durchgreifen lassen.

Unabhängig davon, dass sich die Hauptsache dadurch erledigt haben dürfte, dass der Wirtschaftsplan durch die inzwischen verabschiedeten Jahresabrechnungen für 2000 und 2001 überholt ist und dementsprechend das Rechtsschutzbedürfnis für die Entscheidung über diesen Anfechtungspunkt zweifelhaft erscheint, ist die vom Landgericht rechtsfehlerfrei zurückgewiesene Kritik der Antragsteller am Wirtschaftsplan wegen zu niedrig angesetzter Reparaturkosten von 3.000,00 DM nicht nachvollziehbar. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war den obigen Ausführungen zufolge (1 b) im Jahr 1999 nur von Reparaturkosten von 811,73 DM überrascht worden, so dass der Ansatz von 3.000,00 DM für die jeweiligen Folgejahre nicht unsachgemäß ist. Dies gilt umso mehr, als die Antragsgegnerin - von den Antragstellern unwidersprochen - mitgeteilt hat, dass das Rücklagevermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft sich auf über 80.000,00 DM beläuft und dieses daher für größere notwendige Instandhaltungsmaßnahmen zur Verfügung steht.

Die Entscheidung des Landgerichts über den von den Antragstellern beanstandeten Ansatz von "Rechts- und Beratungskosten" von 2.500,00 DM im Wirtschaftsplan begegnet ebenfalls keinen Bedenken in revisionsrechtlicher Hinsicht, denn einerseits hat die Wohnungseigentümergemeinschaft Vorsorge für Kostenbelastungen zu treffen, die infolge der Auseinandersetzung mit den Antragstellern auf sie zukommen und die sich im Vorjahr 1999 - von den Antragstellern unbestritten - auf rund 2.800,00 DM beliefen. Andererseits werden die Antragsteller an diesen Kosten nicht beteiligt, wie die Anl. A.St. 6/3 ausweist, weil der Anteil der Antragsteller insoweit mit Null ausgewiesen ist.

Der Einwand der Antragsteller gegen den Wirtschaftsplan 2000 bezüglich der in der Wohngeldabrechnung enthaltenen Position "Zinseinnahmen" ist nicht gerechtfertigt. Die Abrechnung stellt die im Wirtschaftsplan 1999 für 1999 erwarteten Zinseinkünfte von 500,00 DM, die den von den Wohnungseigentümern zu tragenden Aufwand mindern und deshalb mit einem Negativvorzeichen versehen sind, den tatsächlich in 1999 erzielten Zinseinkünften von 1.354,90 DM gegenüber. Aus der Differenz dieser Ansätze, die bei richtiger Berechnung nicht -1.854,90 DM sondern (- 500,00 + 1.354,90 =) -854,90 DM ergibt, hat die Verwaltung für den Wirtschaftsplan 2000 jedoch nicht den Schluss gezogen, dass im Wirtschaftsjahr 2000 erneut 1.354,90 DM erwirtschaftet würden, sondern hat wiederum nur 500,00 DM angesetzt. Es ist nicht erkennbar, warum ein solch vorsichtiger Ansatz die Antragsteller bei der Kalkulation der Wohngeldhöhe für das Jahr 2000 belasten sollte. Zudem hat die Verwalterin den Antragstellern die im Jahre 1999 tatsächlich angefallenen Zinsen von 1.354,90 DM bei der Wohngeldabrechnung für 1999 anteilig gutgebracht.

3) Schließlich hat das Landgericht die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 9 der Versammlung vom 14. April 2000 über die erforderliche Sanierung der Garagendächer unter Einbindung der metallischen Windfedern rechtsfehlerfrei zurückgewiesen. Die Behauptung der Antragsteller, dass die mehrheitlich für erforderlich gehaltene Sanierung der Garagendächer nicht erforderlich gewesen wäre, wenn die Verwaltung entsprechend der Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft die von der Firma Siebeneichler im Garantiewege geschuldeten Nachbesserungsarbeiten durchgesetzt hätte, ist nicht stichhaltig, wie die Ausführungen unter 1 a) ergeben.

4) Auch im übrigen weist die angefochtene Entscheidung keine Rechtsfehler auf; auch die von den Antragstellern beigebrachte Begründung ihrer Rechtsbeschwerde enthält insoweit keine Beanstandungen.

5) Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und trägt dem Umstand Rechnung, dass die Antragsteller mit ihren in allen Rechtszügen gleichen Einwänden auch in dritter Instanz nicht durchgedrungen sind, so dass es unbillig wäre, die Antragsgegnerin mit Kosten zu belasten.

Eine Geschäftswertfestsetzung (§ 48 Abs. 3 WEG) erübrigt sich im Hinblick auf den Senatsbeschluss vom 12. Juli 2002.