Normenkette

WEG § 13 II 1 WEG § 15 III BGB § 1004 I 2

Vorinstanz

LG Berlin; 18.01.2002; 85 T 218/01 WEG

AG Wedding 70 II 170/00 WEG I

Leitsatz

1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einen Kampfhund ohne Leine und Maulkorb in gemeinschaftlich genutzten Kellerräumen frei laufen zu lassen.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann auch ohne Mehrheitsbeschluss den Kampfhundbesitzer unmittelbar auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen.

KAMMERGERICHT

Tenor

Geschäftsnummer: 24 W 65/02

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragstellerin und der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 18. Januar 2002 - 85 T 218/01 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke am 22. Juli 2002

beschlossen:

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird zurückgewiesen.

Im Übrigen wird auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin der angefochtene Beschluss des Landgerichts Berlin im Tenor zu Nr. 11 aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen, das auch über die Gerichts- und außergerichtlichen Kosten sämtlicher Instanzen zu befinden hat.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 3.118,88 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu L, II. und III. sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft H B die aus 2 Wohnungseigentumseinheiten besteht.

In der notariell beurkundeten Teilungserklärung vereinbarten die Beteiligten unter § 13 Abs. 2, dass auf jede Wohnungseigentumseinheit eine Stimme entfällt.

Zu dem Bestand der Wohnungseigentumseinheit der Antragstellerin gehören die Räume in dem im Wege der Aufstockung neu errichteten Obergeschoss. Die im Erdgeschoss gelegenen Räume gehören ebenso wie 4 Kellerräume zur Einheit der Antragsgegnerin. Im Kellergeschoss befinden sich weitere 3 Räume, die keiner Einheit als Sondereigentum zugewiesen sind. In einem dieser Räume befindet sich der Ölbrenner und einem zweiten Raum der Öltank für die Zentralheizungsanlage. Auf dem Grundstück befinden sich Zäune, durch die der hintere Gartenbereich von dem vorderen Gartenbereich abgetrennt wird. Sondernutzungsrechte sind an diesen Gartenflächen nicht begründet worden.

Im Zuge der Errichtung des Dachgeschosses auf dem Bungalow wurden die vorhandenen ungeschliffenen Kieselwaschbetonplatten z. T. beschädigt und verunreinigt. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Beteiligte zu III. nach Durchführung der Dachgeschossaufstockung die beschädigten Waschbetonplatten ersetzt hat oder ob dies durch die Antragsgegnerin erfolgte. Unstreitig hat die Antragsgegnerin 5 Jahre nach der Dachgeschossaufstockung im Jahre 1998 im Hauseingangsbereich auf einer Fläche von ca. 4 x 5 m die vorhandenen ungeschliffenen Kieselwaschbetonplatten gegen geschliffene Kieselwaschbetonplatten ersetzt.

Nach Begründung des Wohnungseigentums verschloss die Antragsgegnerin die nach außen führende Kellertür mit einer Einbruchsicherung, sodass die Antragstellerin keine eigene Zugangsmöglichkeit zu den im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen hat.

Die Antragsgegnerin verschloss ferner die beiden Tore in den Zäunen, die den hinteren Grundstücksteil von dem vorderen Grundstücksteil abgrenzen, mit Hilfe von Vorhängeschlössern, ohne der Antragstellerin hierfür einen Schlüssel auszuhändigen. Die Antragsgegnerin lässt einen von ihr gehaltenen Hund der Rasse American Staffordshire-Terrier zeitweise im Kellergeschoss des Gebäudes unangeleint herumlaufen. Es ist zwischen den Beteiligten umstritten, ob dieser Hund stets einen Maulkorb trägt.

Weiterhin stellte sie der Antragstellerin zeitweise das Kaltwasser über den im Keller gelegenen Etagenabsperrhahn ab. Darüber hinaus reduzierte sie zeitweise die Beheizung und die Warmwasserversorgung der Einheit der Antragstellerin.

Mit ihrer am 4. August 2000 bei Gericht eingegangenen Antragsschrift begehrt die Antragstellerin von der Antragsgegnerin die Entfernung der Einbruchsicherung an der Kelleraußentür und des Vorhängeschlosses an dem Gartentor, rechts neben der Haustür sowie die Wiederherstellung der ursprünglichen Pflasterung des Hauseingangsbereiches mit ungeschliffenen Kieselwaschbetonplatten. Weiterhin begehrt sie von der Antragsgegnerin es zu unterlassen, dass sie den Zugang zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen behindert, Einstellungsveränderungen an der Heizungs- sowie der Kalt- und Warmwasserversorgung für ihre Wohnung vornimmt und bauliche Veränderungen ohne schriftliche Zustimmung durchführt. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 17. Mai 2001 diesen Anträgen unter Zurückweisung des begehrten Unterlassungsanspruches auf bauliche Veränderungen ohne schriftliche Zustimmung stattgegeben. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin und die unselbstständige Anschlussbeschwerde der Antragstellerin den Beschluss des Amtsgerichts teilweise geändert und den Antrag auf Wiederherstellung der ursprünglichen Pflasterung mit ungeschliffenen Kieselwaschbetonplatten zurückgewiesen. Weiterhin hat es klargestellt, dass es der Antragsgegnerin untersagt ist, ohne vorherige Rücksprache mit der Antragstellerin Einstellungsveränderungen an der Heizungsanlage sowie an der Kalt- und Warmwasserversorgung für die Wohnung der Antragstellerin vorzunehmen und die entsprechenden Regulierungsvorrichtungen in irgendeiner Form zu betätigen. Die Antragstellerin hat den Antrag auf Unterlassung jeglicher baulicher Veränderung ohne vorherige schriftliche Zustimmung vor dem Landgericht zurückgenommen. Im Übrigen hat das Landgericht die weitergehende sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen.

Die Antragstellerin rügt mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde, dass es sich entgegen der Ansicht des Landgerichts bei der Ersetzung der Waschbetonplatten um eine bauliche Veränderung handele, die nur einstimmig beschlossen werden könne. Darüber hinaus habe das Landgericht verfahrensfehlerhaft festgestellt, dass die geschliffenen Waschbetonplatten nicht gefahrträchtig seien. Ebenso verfahrensfehlerhaft habe das Landgericht angenommen, dass eine Instandsetzung der Bodenplatten wegen Beschädigung und Verunreinigung erforderlich gewesen sei, da sie in beiden Instanzen vorgetragen habe, dass die während der Baumaßnahmen verschmutzten Platten bereits vor dem Jahre 1998 durch ihren Ehemann ausgewechselt worden seien.

Die Antragsgegnerin rügt mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde, dass die von der Antragstellerin begehrten Verpflichtungen rechtsmissbräuchlich seien, da sie sich insbesondere durch den neuen Lebensgefährten der Antragstellerin bedroht fühle und sich die Antragstellerin nicht angemessen an den Bewirtschaftungskosten beteilige. Von ihrem Hund gehe keine Gefährdung aus.

Die Antragstellerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die amtsgerichtliche Entscheidung wiederherzustellen, hilfsweise die Antragsgegnerin zu verpflichten, im Bereich vor dem Hauseingang auf den geschliffenen Waschbetonplatten Kunststoffrasen zu verlegen, hilfsweise unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses den Rechtsstreit an das Landgericht Berlin zurückzuverweisen und die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zurückzuweisen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Anträge der Antragstellerin unter teilweiser Aufhebung der Beschlüsse des Landgerichts und des Amtsgerichts zurückzuweisen und die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ebenfalls zurückzuweisen.

II.

1. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragstellerin und der Antragsgegnerin sind gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig.

2. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist nicht begründet. Der insoweit angefochtene Beschluss ist rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht festgestellt, dass der Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG ein Anspruch auf die Beseitigung der an der Innenseite der Kellertür angebrachten Einbruchssicherung zusteht, da sie durch diese Sicherung an der ungehinderten Nutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräume gehindert ist.

Rechtsfehlerfrei sind die Ausführungen des Landgerichts zu dem zugesprochenen Anspruch auf Entfernung des Vorhängeschlosses, das die Antragsgegnerin an dem Gartentor angebracht hat. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, dass hierdurch die Antragstellerin an dem Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums an den Freiflächen des Grundstückes gehindert ist.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht angenommen, dass der Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin aus § 1004 Abs. 1 BGB ein Anspruch zusteht, dass die Antragsgegnerin es unterlässt, im Kellergeschoss ihres Hauses ihren Hund der Rasse American Staffordshire-Terrier frei herumlaufen zu lassen. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, dass der Hund der Antragsgegnerin sich zumindest gelegentlich unangeleint im Kellergeschoss aufhält. Dies betrifft auch die im Gemeinschaftseigentum befindlichen und gemeinschaftlich genutzten Kellerräume. Hierdurch wird die Antragstellerin faktisch am Betreten des Kellergeschosses gehindert, da sie stets damit rechnen muss, dem Hund der Antragsgegnerin zu begegnen. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht ausgeführt, dass eine solche Situation für die Antragstellerin stets gefährlich ist, da es sich bei dem Hund um einen sog. Kampfhund der Rasse American Staffordshire-Terrier handelt, der nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 Hundeverordnung Berlin als gefährlich gilt. Ob der Hund nach der Behauptung der Antragsgegnerin gutmütig ist, es in der Vergangenheit bereits zu Zwischenfällen gekommen ist oder generell Bedenken gegen die Einstufung dieser Hunderasse als gefährlich bestehen, kann dahingestellt bleiben, da Tiere stets unberechenbar reagieren können. Hier ist in besonderem Maße zu berücksichtigen, dass der Hund die Kellerräume als sein Territorium betrachtet und jede Person als Eindringling betrachten wird, der diese Kellerräume betritt. Im Falle eines Angriffs durch den unbeaufsichtigten Hund ist zudem aufgrund seiner Kampfkraft mit erheblichen Verletzungen des Opfers zu rechnen. Eine nicht zu duldende Störung des sich aus § 1004 Abs. 1 BGB ergebenden Unterlassungsanspruchs liegt daher vor. Gemäß § 13 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer nur zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach den §§ 14 und 15 WEG berechtigt. Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Soweit Wohnungseigentümer gegensätzliche Interessen verfolgen, folgt aus diesen Regelungen eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme (vgl. Staudinger/Bub, § 21 WEG Rdnr. 128). Die Interessen der Antragsgegnerin auf ein freies Auflaufen ihres Hundes muss daher vor den berechtigten Interessen der Antragsgegnerin auf freien Zugang zu den Kellerräumen zurückstehen. Hieraus folgt, dass ein Wohnungseigentümer nicht berechtigt ist, einen sog. Kampfhund ohne Leine und Maulkorb in gemeinschaftlich genutzten Kellerräumen frei laufen zu lassen. Aus der Gebrauchsregelung des § 15 Abs. 3 WEG folgt weiterhin, dass jeder Wohnungseigentümer auch ohne einen Mehrheitsbeschluss den Kampfhundbesitzer unmittelbar auf Unterlassung in Anspruch nehmen kann. Diese Ausprägung der vom Gesetzgeber in § 15 Abs. 3 WEG vorgenommenen Gebrauchsregelung greift nicht in den dinglichen Bereich des Wohnungseigentums ein (vgl. zum Verbot der Hundehaltung durch Mehrheitsbeschluss BGH in NJW 1995, 2036 f. und zum Gebot des Leinenzwangs durch Mehrheitsbeschluss BayObLG in NJW-RR 1994, 658), da hier nur eine Gebrauchsregelung für das Gemeinschaftseigentum und nicht für das Sondereigentum getroffen wird.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Antragstellerin aus § 1004 Abs. 1 BGB ein Unterlassungsanspruch auf alle Maßnahmen zusteht, durch die sie am Zugang zu den im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen im Kellergeschoss gehindert wird. Durch das bisherige Verhalten der Antragsgegnerin (Montage einer Einbruchssicherung an der Kelleraußentür und freier Auslauf des Kampfhundes im Kellergeschoss) besteht die Wiederholungsgefahr, dass die Antragsgegnerin andere unberechtigte Maßnahmen ergreift, um die Antragstellerin am Betreten des Kellergeschosses zu hindern.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB der Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin festgestellt, ohne vorherige Rücksprache Einstellungsveränderungen an der Heizungsanlage sowie an der Kalt- und Warmwasserversorgung für die Wohnung der Antragstellerin vorzunehmen und die entsprechenden Regulierungsvorrichtungen in irgendeiner Weise zu betätigen. Die Antragsgegnerin ist nicht befugt, die Versorgungsleistungen für die Einheit der Antragstellerin zu drosseln oder sie auf Dauer oder zeitweise von der Versorgung mit Wärme, Kalt- und Warmwasser abzuschneiden. Zwar ist die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich berechtigt, einem Wohnungseigentümer bei erheblichen Wohngeldrückständen von der Versorgung mit Wasser und Heizenergie auszuschließen (OLG Hamm, OLGZ 1994, 269; Senat NJW-RR 2001, 1037 = NZM 2001, 761 = ZMR 2001, 1007 = ZWE 2001, 497); jedoch fehlt es insoweit an einem hinreichenden Vortrag der Antragsgegnerin, dass die Antragstellerin mit dem Ausgleich anteiliger Wohngeldzahlungen erheblich im Rückstand ist. Weder liegen entsprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft noch gerichtliche Entscheidungen gemäß § 21 Abs. 4 i. V. m. 43 Abs. 2 WEG vor.

3. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist in der Sache gerechtfertigt. Der von der Antragstellerin angefochtene Beschluss ist nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

Das Landgericht hat den Antrag auf Beseitigung der geschliffenen Kieselwaschbetonplatten und die Herstellung der ursprünglichen Pflasterung mit ungeschliffenen Kieselwaschbetonplatten mit der Begründung zurückgewiesen, dass ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB nicht gegeben ist, da es sich bei der Ersetzung der Waschbetonplatten im Eingangsbereich um eine Instandsetzung handele, die aufgrund der Beschädigung und Verunreinigung der früheren Platten erforderlich war. Diese Ausführungen sind nicht frei von Rechtsfehlern.

Die von der Antragstellerin behauptete Rutschgefahr durch die von der Antragsgegnerin 1998 eigenmächtig vorgenommene Plattenverlegung durfte das Landgericht nicht ohne sachverständige Begutachtung verneinen. Die Möglichkeit, die Rutschgefahr durch abstumpfende Mittel zu mildern, reicht aus Rechtsgründen nicht aus, um die Auswahl unsachgemäßer Platten auszugleichen. Im Rahmen der Sachaufklärung wird nunmehr auch der Behauptung der Antragsgegnerin nachzugehen sein, die Antragstellerin habe sich mit dem jetzt gewählten Plattenbelag ausdrücklich einverstanden erklärt, wobei das wirksame Einverständnis allerdings die Kenntnis der Antragstellerin von den Eigenschaften der zu verlegenden Platten voraussetzt.

Sollte sich die Unsachgemäßheit der Plattenwahl herausstellen, wird zu klären sein, ob im Jahre 1998 noch Reparaturbedurf bestand oder die Beschädigungen aus den Jahren 1993/94 bereits behoben waren. Bestand noch Reparaturbedarf, hätte die Antragsgegnerin Arbeiten vorgenommen, zu denen an sich die Antragstellerin verpflichtet war. Dann könnte die Antragsgegnerin die beanspruchte Auswechselung davon abhängig machen, dass die Antragstellerin voll die Kosten übernimmt, die bei einer sachgerechten Auswechselung 1998 angefallen wären. Die Antragsgegnerin müsste nur die inzwischen entstehenden Mehrkosten übernehmen, weil die Platten unsachgemäß waren (wenn dies festgestellt werden sollte).

Sollte die Sachaufklärung nicht zu eindeutigen Ergebnissen führen, ist auch daran zu denken, dass das Wohnungseigentumsgericht nach § 43 Abs. 2 WEG eventuell die zu treffenden Maßnahmen und Kostenbeteiligungen nach billigem Ermessen festzulegen hat. Bei der vorliegenden Zweiergemeinschaft mit gleichem Stimmrecht dürfte eine privatautonome Regelung der Wohnungseigentümerinnen regelmäßig nicht zustande kommen.

Da dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht tatsächliche Ermittlungen verwehrt sind, ist die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, das auch über die Gerichts- und außergerichtlichen Kosten der dritten Instanz zu befinden hat.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Der Senat folgt insoweit den Geschäftswertfestzungen des Landgerichts. Da der Antrag auf unterlassen baulicher Veränderungen aufgrund der Antragsrücknahme in zweiter Instanz nicht Gegenstand der sofortigen weiteren Beschwerde war, war der Geschäftswert auf insgesamt 3.118,88 Euro festzusetzen.