Normenkette

WEG § 22 Abs. 1 FGG § 12

Vorinstanz

LG Köln; 02.10.2002; 29 T 77/02

AG Köln 202 II 321/01

16 Wx 37/03

OBERLANDESGERICHT KÖLN

Tenor

In der Wohnungseigentumssache

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Jennissen und Appel-Hamm

am 28.07.2003

beschlossen:

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 02.10.2002 - 29 T 77/02 - aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens - an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.500,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller ist Eigentümer eines in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichneten und im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Teileigentums, in dem bereits vor seinem Erwerb durch Pächter eine Gaststätte bzw. Bistro betrieben worden war und in dem er einen entsprechende Nutzung weiterbetreiben lässt. Mit Beschluss vom 27.01.1995 - 16 Wx 13/95 - hat der Senat ein Begehren der übrigen Wohnungseigentümer auf Unterlassung des Betriebs des Bistros als nicht gerechtfertigt angesehen. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die Nutzung zwar der Teilungserklärung widerspreche, indes dem Antragsteller aufgrund bestimmter Vorgänge während des Zwangsversteigerungsverfahrens ein Vertrauensschutz zuzubilligen und deswegen der Unterlassungsanspruch zurzeit verwirkt sei. Der Vertrauensschutz des Antragstellers gehe indes nur dahin, dass er bei gleich bleibenden Umständen die bisherige Nutzung im bisherigen Umfang fortsetzen könne. Eine Änderung des Betriebs oder ein Verkauf der Gaststätte könnten zu einer Veränderung der Umstände führen.

Ende der 90er Jahre ließ der Pächter der Gaststätte zur Verbesserung der Entlüftungssituation einen Ventilator durch eine Klimaanlage ersetzen, was mit Mauerdurchbrüchen und einer Erweiterung der Maueröffnung für den Ventilator verbunden war. Auf Antrag der Antragsgegner wurde der Antragsteller daraufhin zur Beseitigung der mit der Maßnahme verbundenen baulichen Veränderungen und zur Wiederherstellung des früheren Zustandes verpflichtet. Eine hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde und eine sofortige weitere Beschwerde blieben ohne Erfolg, wobei der Senat in seiner Entscheidung vom 14.04.2000 - 16 Wx 58/00 - den Standpunkt vertreten hatte, dass der Antragsteller zwar einen Anspruch auf eine funktionierende Lüftungsanlage habe, er indes nicht dargetan habe, dass gerade die konkrete Art der Lüftungsanlage die einzige Möglichkeit bilde und andere, die Antragsgegner weniger betreffende Maßnahmen ausschieden.

Der daraufhin von dem Antragsteller konsultierte Bezirksschornsteinfegermeister nannte zwei Alternativen, bei denen infolge einer Verlegung des Klimagerätes in den zum Sondereigentum des Antragstellers stehenden Bierkeller die von dem Gerät ausgehende Lärmbelästigung entfallen würde, nämlich entweder eine Entlüftung in Form eines außen an der Fassade verlegten Rohres oder aber den Anschluss der Zu- und Abluft des Klimagerätes an zwei unbenutzte Schornsteinzüge, die allerdings wegen der früheren Beheizung mit Kohle vorher ausgefräst werden müssen.

Einen Antrag, des Antragstellers ihm die Be- und Entlüftung der Gaststätte über die Schornsteine zu gestatten, lehnte die Eigentümerversammlung vom 25.07.2001 zu TOP 6 mehrheitlich ab. Hiergegen richtet sich der Anfechtungsantrag des Antragstellers, mit dem er zugleich eine Verpflichtung der Antragsgegner zur Duldung der Maßnahme begehrt. Das Amtsgericht hat die Anträge mit der Begründung zurückgewiesen, die Antragsgegner seien nicht verpflichtet, den Betrieb der Gaststätte irgendwie zu fördern oder durch eine Zustimmung zu einer baulichen Veränderung daran mitzuwirken, dass der Betrieb der Gaststätte aufrechterhalten bleiben kann. Eine hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde des Antragstellers blieb ohne Erfolg. Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt er sein Begehren weiter.

II.

Die in formeller Hinsicht unbedenkliche sofortige weitere Beschwerde führt in der Sache zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht zum Zwecke weiterer Sachaufklärung.

Die Ablehnung des Antrags zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 25.07.2001 ist als sog. Negativbeschluss anfechtbar und kann mit einem entsprechenden Verpflichtungsantrag verbunden werden (vgl. BGH ZMR 2001, 809 = NZM 2001, 961; ZfIR 2002, 907 = ZMR 2002, 930).

Die Zurückweisung der Anträge bzw. der Erstbeschwerde des Antragstellers ist nicht frei von Rechtsfehlern.

Ob und inwieweit die Antragsgegner verpflichtet sind, die mit dem Hauptantrag verfolgten Maßnahmen zu dulden, ist derzeit noch offen.

Da die Antragsgegner verpflichtet sind, den Betrieb der Gaststätte zu dulden, gehört hierzu grundsätzlich auch die Duldung eines funktionierenden Be- bzw. Entlüftungssystems wie der Senat bereits in seinem Beschluss vom 14.04.2000 ausgeführt hat.

Rechtlich zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, dass es sich bei dem Anschluss der Klimaanlage an die Kaminzüge um eine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG handelt (vgl. allgemein Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 22 Rdn. 69 mit Nachweisen). Diese bedarf indes nur dann der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, wenn hierdurch ihre Rechte über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, wenn ihnen also ein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenlaben unvermeidliche Maß hinausgeht. Das bloße Ausfräsen der Kamine reicht hierfür entgegen der Meinung des Amtsgerichts nicht; denn damit sollen nach der Stellungnahme des Bezirksschornsteinfegermeisters lediglich die durch früheres Heizen mit Kohl entstandenen Ablagerungen beseitigt werden. Entsprechendes gilt wegen der Nutzung für die Zu- und Abluft der Klimaanlage jedenfalls dann, wenn außer dem Teileigentum des Antragstellers keine weiteren Wohnungseigentumseinheiten an die Kaminzüge anschließbar sein sollten. Ob und inwieweit dies der Fall ist, ist streitig und vom Landgericht aufzuklären. Auch wenn derzeit keine Wohnungen mehr an die Züge angeschlossen sind, würde es für die Annahme eines nicht hinnehmbaren Nachteils ausreichen, wenn eine Anschlussmöglichkeit besteht und diese dem betroffenen Wohnungseigentümer bzw. einem etwaigen Sonderrechtsnachfolger wegen der Nutzung für die Klimaanlage genommen würde (vgl. z. B. KG WuM 1994, 38 für die ähnliche Situation der Verlegung von Versorgungsleitungen in einen stillgelegten Kaminzug).

Sollte sich der Sachvortrag der Antragsgegner als richtig bestätigen, wird das Landgericht auch zu bedenken haben, dass der Antragsteller vorliegend aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer i. V. m. Treu und Glauben (vgl. hierzu allgemein KG ZMR 2999, 58 = NZM 2001, 341; KG ZMR 1994, 169 = KGReport 1994, 25; OLG Zweibrücken ZMR 2000, 383 = NZM 2000, 623 = OLGReport 2000, 383) ausnahmsweise einen Anspruch auf (Wieder-)herstellung einer Lüftungsanlage hat. Die Antragsgegner haben die Gaststätte solange, wie sie besteht und in der bisherigen Art und Weise genutzt wird, zu dulden, wozu es auch gehört, dass sie ordnungsgemäß be- und entlüftet werden kann. Hinzu kommt, dass dem Antragsteller in der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.06.1998 in Aussicht gestellt worden ist, bei der Installierung der Klimaanlage im Keller an einer einvernehmlichen Lösung mitzuwirken (vgl. Bl. 5 d. A. 202 II 72/99 AG Köln). Dem können sie sich nicht versagen, indem sie jegliche Lösung torpedieren. Wenn also eine Entscheidung entsprechend dem Hauptantrag nicht in Betracht kommenden sollte und - nach sachverständiger Beratung gem. § 12 FGG - weiter die Feststellung getroffen werden muss, dass andere Möglichkeiten ausscheiden, wird daher auch zu erwägen sein, ob die Antragsgegner die optischen Nachteile, die mit einer Entscheidung entsprechend dem Hilfsantrag verbunden sind, also einer Leitungsführung entlang der Außenwand ausnahmsweise hinnehmen müssen.

Die Kostenentscheidung war wegen des noch offenen Verfahrensausgangs dem Landgericht vorzubehalten.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG