Vorinstanz

I. VG Dresden vom 22.11.1994 - Az.: VG 3 K 1096/93 -

Normenkette

VermG § 2 Abs. 2 S. 2, § 4 Abs. 1 S. 3, Abs. 2 S. 1, 2

Leitsatz

»Der Redlichkeitsschutz für Unternehmenserwerber ist in § 4 Abs. 1 Sätze 3 und 4 VermG nicht abschließend geregelt; daneben kann § 4 Abs. 2 VermG Anwendung finden.

Im Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 VermG gilt die Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG auch dann, wenn bei einem Unternehmensverkauf in der Form des "asset-deal" Grundstücke mitveräußert wurden.

Die Rückausnahme des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG (Anbahnung vor dem Stichtag) greift dann nicht ein, wenn ein Erwerb angebahnt worden ist, der - wie der Kauf volkseigener Grundstücke - dem Vertragsgegenstand nach vor dem 19. Oktober 1989 rechtlich nicht zulässig war.«

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten um die Rückübertragung eines in Z. gelegenen Grundstücks mit Gaststättengebäude ("Café H. "). Früherer Eigentümer war ein Rechtsvorgänger der Beigeladenen zu 1, der das Gebiet der DDR ohne Genehmigung verlassen hatte, was die entschädigungslose Enteignung des Grundstücks sowie seine Überführung in Volkseigentum (Rechtsträger: Rat der Gemeinde Z.) auf der Grundlage der Verordnung vom 17. Juli 1952 zur Sicherung von Vermögenswerten zur Folge hatte. Später gelangte es in die Rechtsträgerschaft des VEB (H0) D.; ab 1. März 1990 war wiederum der Rat der Gemeinde Z. Rechtsträger.

Nachdem eine beabsichtigte Übergabe des Cafés an den Kläger am 6. Dezember 1989 auf der Tagesordnung des Rats der Gemeinde gestanden hatte, veräußerte der Bürgermeister, handelnd für den Rat der Gemeinde, das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 23. Mai 1990 an den Kläger. Der als "Grundstückskaufvertrag" bezeichnete Vertrag enthält u. a. die Hinweise, daß Vertragsgegenstand das "volkseigene Einfamilienwohngrundstück mit Gewerberäumen" sei, daß der Erwerber die Gaststätte betreiben und daß er "in das Grundstück einziehen" werde. Als Kaufpreis wurden 47 750 M angegeben. Mit Bescheid vom 13. Juni 1990 genehmigte der Rat des Kreises den Kaufvertrag. Am 20. Juni 1990 wurde der Kläger als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Er veräußerte es unter dem 24. Oktober 1990 für 170000 DM an den Beigeladenen zu 3. Mit Rücksicht auf den von den Beigeladenen zu 1 am 29. August 1990 gestellten Restitutionsantrag versagte das Landratsamt D. die Genehmigung beider Kaufverträge.

Zugunsten der Beigeladenen zu 1 erließ das Sächsische Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen unter dem 18. Juni 1993 einen Teilbescheid, mit dem die Berechtigung festgestellt wurde, die Rückgabe des Unternehmens nebst Betriebsgrundstück zu verlangen. Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. a VermG sei erfüllt. Ein redlicher Erwerb stehe dem Anspruch nicht entgegen, weil die Veräußerungen nach dem Stichtag (18. Oktober 1989) erfolgt seien.

Der hiergegen gerichteten Klage hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Urteil vom 22. November 1994 stattgegeben und den angegriffenen Bescheid aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt: Eine Rückübertragung sei nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Der Kläger sei bei dem vollendeten dinglichen Rechtserwerb redlich gewesen. Zwar ergebe sich aus dem Akteninhalt sowie den eigenen Erklärungen des Klägers, daß der Verkauf des Gaststättengrundstücks primär auf den Erwerb und die Betreibung einer Gaststätte gerichtet gewesen sei. Demgegenüber sei der Erwerb volkseigener Grundstücke gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 lediglich im Zusammenhang mit dem Kauf von Ein- und Zweifamilienhäusern möglich gewesen; nach dem Gesetz über die Gründung und Tätigkeit privater Unternehmen vom 7. März 1990 habe volkseigener Boden lediglich zur Nutzung überlassen werden können. Gleichwohl habe der rechtsunkundige Kläger redlich erworben, weil sein Interesse auf den Erwerb der Gaststätte zur Gründung einer Existenz gerichtet und es für ihn ohne Belang gewesen sei, auf welcher gesetzlichen Grundlage dies geschehen könne. Er habe davon ausgehen können, daß die Gemeinde als Rechtsträgerin des Grundstücks zu einem Verkauf berechtigt gewesen sei. Im übrigen hätten in der fraglichen Zeit viele DDR-Bürger ehemals volkseigene Ein- und Zweifamilienhäuser mit oder ohne den dazu gehörenden Grund und Boden gekauft, und im vorliegenden Fall habe es sich um ein kleineres Objekt gehandelt, wobei das Gebäude auch gleichzeitig als Wohnhaus gedient habe. Andere Unredlichkeitstatbestände seien nicht ersichtlich; auch die Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG stehe einem redlichen Erwerb des Klägers nicht entgegen. Sie sei deswegen nicht anwendbar, weil sie sich nur auf Grundstücke und Gebäude, nicht dagegen auf den hier vorliegenden Fall des Unternehmenskaufs beziehe.

Die vom Senat zugelassene Revision begründen die Revisionsführer wie folgt:

Der Beklagte hält zumindest die Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG für anwendbar. Sie verfolge den Zweck, die Auswüchse des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 rückgängig zu machen, soweit von Veräußerungen Immobilien betroffen worden seien, für die Restitutionsansprüche in Betracht gekommen seien. Für nach dem Stichtag veräußerte Betriebsgrundstücke gelte nichts anderes, soweit nicht, was hier ausscheide, § 4 Abs. 1 Satz 3 VermG einschlägig sei.

Die Beigeladene zu 1 verneint sowohl einen wirksamen Erwerb des Klägers als auch dessen Redlichkeit. Gemäß § 49 KommVerf habe der Verkauf oder Tausch von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten durch die Gemeinden seit dem 17. Mai 1990 der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedurft, welche nicht erteilt worden sei. Redlich habe der Kläger jedenfalls nicht erworben. Gerade wenn man - wie das Gericht - von einem Unternehmenskauf ausgehe, scheide eine Anwendung des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG zugunsten des Klägers aus; § 4 Abs. 1 Sätze 3 und 4 VermG stelle sich als spezielle und abschließende Regelung des redlichen Erwerbs von Unternehmen dar. Zumindest aber habe das Verwaltungsgericht die Anwendbarkeit von § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG nicht verneinen dürfen. Die Stichtagsregelung habe sämtliche Fälle von Grundstücksgeschäften erfassen sollen, unabhängig davon, ob zugleich weitere Vermögenswerte übertragen worden seien.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil. § 4 Abs. 2 VermG finde Anwendung auf Unternehmenskäufe. Er, der Kläger, sei auch nicht unredlich gewesen. Die Einzelheiten der in Betracht kommenden Rechtsgrundlagen für den Verkauf sowie des Genehmigungs- und Grundbuchverfahrens habe er nicht gekannt und habe sie auch nicht kennen müssen. Im übrigen habe er den Kauf der Gaststätte bereits vor dem 19. Oktober 1989 angebahnt. Ihm sei im September 1989 vom Bürgermeister im Beisein weiterer Mitglieder des Gemeinderates offiziell mitgeteilt worden, daß das Café an ihn verkauft werde; daraus sei zu schließen, daß bereits zu dieser Zeit schriftliche Unterlagen über die Kaufabsicht vorgelegen hätten müssen.

Der Oberbundesanwalt hält zum einen § 4 Abs. 2 VermG für anwendbar; insbesondere enthalte § 4 Abs. 1 Sätze 3 und 4 VermG keine abschließende Spezialregelung für den redlichen Erwerb von Unternehmen. Zum anderen gebiete die ratio legis der Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG ihre entsprechende Anwendung auf Unternehmensveräußerungen zumindest dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - das veräußerte Unternehmen im wesentlichen aus einem Hausgrundstück bestehe und die Veräußerung unzulässigerweise auf § 4 Abs. 2 Satz 2 des Verkaufsgesetzes vom 7. März 1990 gestützt worden sei.

II.

Die Revisionen sind begründet. Das Urteil verletzt Bundesrecht, weil das Verwaltungsgericht die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG auf das nach dem Stichtag des 18. Oktober 1989 geschlossene Rechtsgeschäft zu Unrecht nicht angewendet hat. Die Klage ist in vollem Umfang abweisungsreif, weil sich der Kläger auf der Grundlage der vom Verwaltungsgericht festgestellten Tatsachen nicht darauf berufen kann, den Erwerb vor dem Stichtag schriftlich beantragt oder ihn aktenkundig angebahnt zu haben (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG); es bedarf daher keines Eingehens auf die von der Revision unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 15. Dezember 1995, ZIP 1996, 653 [655]) vertretene Rechtsauffassung, der Kläger habe mangels erforderlicher Genehmigung des Vertrags (§ 49 Abs. 3 Buchst. b des Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR vom 17. Mai 1990 - KommVerf - [GBl I S. 255]) nicht wirksam Eigentum erworben.

1. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die Beigeladene zu 1 als Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG angesehen, weil ihr Rechtsvorgänger durch die entschädigungslose Enteignung des Gaststättengrundstücks auf der Grundlage der Verordnung vom 17. Juli 1952 zur Sicherung von Vermögenswerten von einer Schädigungsmaßnahme im Sinne des § 1 Abs. 1 Buchst. a VermG betroffen war.

a) Beizutreten ist auch der Auffassung des Verwaltungsgerichts, daß die Vorschrift des § 4 Abs. 2 VermG auf Unternehmenskäufe anwendbar ist. Die abweichende Auffassung der Beigeladenen zu 1, der Redlichkeitsschutz für Unternehmenserwerber sei in § 4 Abs. 1 Sätze 3 und 4 VermG abschließend geregelt worden, verkennt den Gehalt der genannten Bestimmungen, die erst durch das Gesetz zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März 1991 (BGBl I S. 766) in das Vermögensgesetz eingefügt worden sind. Sie sollten sicherstellen, daß Unternehmensprivatisierungen, die von der DDR noch aufgrund der in § 4 Abs. 1 Satz 3 VermG näher bezeichneten Gesetze aus dem Jahre 1990 in Gang gesetzt worden waren, vor Restitutionsansprüchen früherer Eigentümer in besonderer Weise geschützt werden sollten (vgl. BTDrucks 12/449, S. 10). Daraus läßt sich - selbstverständlich - nicht herleiten, daß damit zugleich für Unternehmenskäufe auf anderer Rechtsgrundlage ein Schutz des redlichen Erwerbs entfallen sollte. Die allgemeine Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG bleibt mithin von § 4 Abs. 1 Satz 3 VermG unberührt; insoweit stehen die Ausschlußtatbestände des § 4 Abs. 1 und des § 4 Abs. 2 VermG nebeneinander. Demgemäß hat der Senat bereits entschieden, daß das Eigentum an einem Unternehmen (§ 2 Abs. 2 Satz 2 VermG) gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG redlich erworben werden konnte, auch wenn - wie hier - § 4 Abs. 1 Satz 3 VermG nicht eingreift (vgl. BVerwGE 97, 24 [30 f.]; vgl. auch Beschluß vom 14. November 1994 - BVerwG 7 B 128.94 - Buchholz 112 § 6 VermG Nr. 10, für die Herausgabe von Grundstücken als Bestandteile eines stillgelegten Unternehmens).

b) Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts muß sich das in Rede stehende Erwerbsgeschäft jedoch an der Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG messen lassen. § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG gilt schon seinem Wortlaut nach auch für Gebäude- und Grundstücksveräußerungen, die eingebettet in einen Unternehmensverkauf in der Form des "asset-deal" durchgeführt wurden. Zweck der Stichtagsregelung ist es, die Beseitigung einer an diesem Tag bestehenden oder danach entstandenen Restitutionslage zu verhindern, unabhängig davon, ob es sich um den Erwerb von Volkseigentum oder von privatem Eigentum handelte (vgl. Urteil vom 27. Oktober 1995 - BVerwG 7 C 56.94 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 24 = VIZ 1996, 91). Es gibt keinen vernünftigen Grund dafür, daß dieser Zweck nicht auf Grundstücke und Gebäude zutrifft, die zu einem Unternehmen gehörten; dabei ist es unerheblich, ob die Unternehmensgrundstücke oder -gebäude den wesentlichen Teil des erworbenen Unternehmens darstellen. Grundstücke und Gebäude waren wegen der sich ändernden wirtschaftlichen Verhältnisse besonders begehrte Erwerbsobjekte; es lag daher die vom Gesetzgeber gehegte Vermutung nahe, daß eine Vielzahl von Interessenten in den Jahren 1989 und 1990 versucht hatten, Grundstücke und Gebäude im Beitrittsgebiet - legal oder illegal - zu günstigen Bedingungen und zum Nachteil möglicher Restitutionsberechtigter zu erwerben. Ebenso naheliegend war die - inzwischen bestätigte - Erwartung, daß bei Unternehmenskäufen auch und gerade die Unternehmensgrundstücke bzw. -gebäude von den Erwerbern in den Blick genommen werden würden. In diesen Fällen ist die Anwendung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG mithin ebenso gerechtfertigt wie in den Fällen des Erwerbs von Wohngrundstücken. Anders ist es - wie bereits dargelegt - nur bei Grundstücks- oder Gebäudeverkäufen, die bis zum Inkrafttreten des Vermögensgesetzes in Durchführung eines von § 4 Abs. 1 Satz 3 erfaßten Unternehmensverkaufs zum Eigentumserwerb der (redlichen) Käufer geführt hatten.

2. Auf einen Rückausnahmetatbestand im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a - c VermG kann sich der Kläger nach den vom Verwaltungsgericht getroffenen Feststellungen nicht berufen. Sein Anliegen, das Grundstück als redlich erworbenen Vermögensgegenstand behalten zu dürfen, konnte er von vornherein nicht unter Berufung auf § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b VermG (Erwerb auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990) verfolgen, weil auf dieser Rechtsgrundlage nur ein Gebäude erworben werden konnte.

Vergeblich beruft sich der Kläger auf die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG. Selbst wenn die Behauptung des Klägers zuträfe, in den bei der Gemeinde geführten Unterlagen müßten sich noch Schriftstücke befinden, die dorthin vor dem Stichtag gelangt seien und die eine Anbahnung des Geschäfts belegten, bliebe dem Kläger der Erfolg versagt. Die vom Kläger in Anspruch genommene Vorschrift soll erkennbar zum Schutze desjenigen beitragen, der sich bereits vor dem 19. Oktober 1989 ernsthaft um einen seiner Art nach rechtlich zulässigen Erwerb bemüht hat; es soll vermieden werden, daß jemand nur deswegen unter die Stichtagsregelung fällt, weil seinem Erwerbsanliegen aus Gründen, auf die er keinen Einfluß hatte, nicht rechtzeitig entsprochen wurde, zumal sich zu dieser Zeit die Alteigentümer noch keine konkreten Hoffnungen auf Wiederherstellung ihrer früheren Rechtspositionen machen konnten (vgl. BTDrucks 12/2480 S. 44; vgl. auch Schmidt in: Kimme, Offene Vermögensfragen § 4 VermG Rn. 81). Dieser Vertrauensschutz ist dagegen nicht gerechtfertigt, wenn das angebahnte Erwerbsgeschäft vor dem 19. Oktober 1989 schon im Blick auf den Vertragsgegenstand nach der Rechtsordnung der DDR rechtswidrig gewesen wäre.

Zum Zeitpunkt der von ihm behaupteten Anbahnung richtete der Kläger sein Kaufbemühen nicht auf einen Vermögenswert, den er in rechtlich zulässiger Weise hätte erwerben können. Vor dem Stichtag konnten nämlich volkseigene Grundtücke von Privatpersonen überhaupt nicht erworben werden. Auch der Erwerb von Gebäudeeigentum, das mit einem Nutzungsrecht am volkseigenen Grundstück verbunden war, war nicht zulässig, soweit das Gebäude gewerblich genutzt werden sollte (vgl. das Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 [GBl I S. 578] sowie § 286 Abs. 1 Nr. 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR vom 19. Juni 1975 [GBl I S. 465]).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 162 Abs. 3 VwGO.