Leitsatz

1. Erwirbt jemand aufgrund der Gesamtheit der Verträge "im Bauherrenmodell" ein Grundstück mit fertiggestelltem Gebäude (eine bezugsfertige Sondereigentumseinheit) und ordnet das Vertragswerk Teilbeträge des vom Erwerber zu tragenden Gesamtaufwands einzelnen Leistungsteilen zu, ist für das Ausmaß der grunderwerbsteuerrechtlichen Besteuerungsgrundlage entscheidend, ob es sich nur um die Offenlegung von Kalkulationsbestandteilen handelt, oder ob ein eigenständiger Leistungsaustausch neben der Gegenleistung für den Erwerb vereinbart wurde. Dabei ist u.a. von maßgebender Bedeutung,

a) ob die Nichtabnahme einzelner angebotener Leistungen zur Befreiung von der Leistungspflicht des Erwerbers führt und

b) ob bei Zurückbleiben des Effektivaufwands für die einzelne Leistung hinter dem kalkulierten Aufwand eine Minderung der Gesamtleistungspflicht des Erwerbers eintritt.

2. Stets in die Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn sind die Leistungsbestandteile einzubeziehen, die das Grundstück in dem Zustand betreffen, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wird. Dazu gehören insbesondere neben den "Betreuungsgebühren" die Kosten der Fremdfinanzierung für die Zeit bis zur Fertigstellung des Erwerbsgegenstands.

Leitsatz

GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1.

Vorinstanz

FG München

Tatbestand

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 16. Dezember 1983 erwarb der Kläger von der X-Wohnbau GmbH (X) 44,43/1000 Miteigentumsanteile an den Grundstücken FlNr. 12872/41 und /57 der Gemarkung ... zum Kaufpreis von 132.955 DM. Der Kläger handelte bei Kaufvertragsabschluß zugleich im Namen der Verkäuferin, die ihrerseits dazu die Genehmigung am 19. Dezember 1983 erteilte. Für den Erwerb sollten im übrigen die gleichen Bedingungen gelten, wie sie in einem am 14. Dezember 1983 mit anderen Käufern über andere Miteigentumsanteile an denselben Grundstücken abgeschlossenen Kaufvertrag vereinbart worden waren. Bei diesem - vom Kläger beurkundeten - Rechtsgeschäft waren die jeweiligen Käufer durch Steuerberater B als Treuhänder aufgrund formgerecht erteilter Vollmacht vertreten worden.

Zu notarieller Urkunde vom 21. Oktober 1983 - ebenfalls vom Kläger beurkundet - hatten die X sowie die Steuerberater A und B (Treuhänder) künftigen Bauherren ein Angebot zum Abschluß eines "Treuhand- und Geschäftsbesorgungsvertrages" über den Erwerb der Grundstücke und deren Bebauung mit einer Eigentumswohnungsanlage gemacht. Jeder der künftigen Bauherren sollte eine bestimmte Sonder- bzw. Teileigentumseinheit nach Maßgabe einer Anlage erhalten. Der jeweilige Bauherr beauftragte die Treuhänder sowie die X ihn dabei umfassend zu vertreten und erteilte entsprechende unwiderrufliche Vollmachten. Dem Angebot war als Anlage 1 eine genaue Baubeschreibung beigefügt. In einer Anlage 2 wurde der Gesamtaufwand für jede Einheit angegeben und die Aufteilung auf Grundstückskosten, Gebäudekosten und Werbungskosten sowie nach Eigenkapital und Fremdmittel aufgeschlüsselt. Als Anlage 3 war dem Angebot der Text der zu erteilenden Vollmacht beigefügt. Dieses Angebot hat der Kläger hinsichtlich der Eigentumswohnung Nr. 5 ebenfalls am 16. Dezember 1983 angenommen. Für diese Wohnung war in der Anlage 2 als Gesamtaufwand der Betrag von 451.300 DM angegeben, wovon 90.300 DM eigen- und 361.000 DM fremdfinanziert werden sollten. Von dem Gesamtaufwand sollten 132.955 DM auf die Grundstückskosten, 180.520 DM auf die Gebäudekosten, 25.000 DM auf einen Tiefgaragen-Kraftfahrzeugplatz Duplex sowie 112.825 DM auf Werbungskosten entfallen. Nach dem Inhalt des Treuhand- und Geschäftsbesorgungsvertrages übernahm die X für den kalkulierten Gesamtaufwand, dessen Kalkulationsbestandteile die gesetzliche Umsatzsteuer mit einem Steuersatz von 14 v.H. beinhalten sollte, die Höchstpreisgarantie. Dazu war weiter bestimmt, daß im Falle notwendiger Änderung des Planungsvorschlages bzw. von Änderungen aufgrund behördlicher Auflagen im Baugenehmigungsverfahren bei einer Abweichung von der geplanten Wohn- oder Nutzfläche von unter 10 v.H. nach unten oder oben keine Anpassung des Gesamtaufwandes erfolgen sollte, bei größerer Abweichung der Gesamtaufwand jedoch prozentual entsprechend der Flächenveränderung erfolge, ohne daß dem Bauherrn deshalb ein Rücktrittsrecht zustehen sollte (§ 5 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a und b).

In dem kalkulierten Gesamtaufwand sollten enthalten sein:

1. In den Finanzierungskosten Kreditzinsen bis zur Bezugsfertigkeit (Zwischenfinanzierung) sowie Finanzierungsnebenkosten in Höhe von 8 v.H. des vorgesehenen Gesamtaufwands, wobei höhere Zinsen zu Lasten der X gehen, niedrigere Zinsen jedoch nicht erstattet werden sollten (§ 5 Abs. 1 Buchst. c). Von dem Gesamtaufwand für die Wohnung des Klägers bedeutet dies einen Kalkulationsbestandteil von 36.104 DM

2. Notar- und Grundbuchkosten für Grundstückskaufvertrag, Teilungserklärung sowie die Bestellung der für die Fremdfinanzierung erforderlichen Grundpfandrechte etc. mit 1,5 v.H. des Gesamtaufwands zuzüglich Umsatzsteuer, wobei Mehrkosten von der X zu tragen waren, während Minderkosten ihr zugute kommen sollten (§ 5 Abs. 1 Buchst. e). Von dem Gesamtaufwand bedeutet dies einen Kalkulationsanteil von rd. 7.717 DM

3. Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 2 v.H. des Grundstückskaufpreises, das sind 2.659 DM

Dabei war vereinbart, daß eine etwa anfallende höhere Grunderwerbsteuer zusätzlich zu tragen sei (§ 5 Abs. 1 Buchst. f).

4. Betreuungshonorar für X 4 v.H. des Gesamtaufwands zuzüglich Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 1); das sind 20.579 DM

5. Betreuungshonorar für die Treuhänder in Höhe von 2 v.H. des Gesamtaufwands zuzüglich Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 2); das sind rd. 10.289 DM

6. Kosten der laufenden Steuerberatung und Rechtsberatung der Bauherrengemeinschaft während der Bauzeit bis zur endgültigen Veranlagung in Höhe von 3 v.H. bzw. 1 v.H. des Gesamtaufwands zuzüglich Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 3), fällig bei Annahme des Angebots, das sind zusammen rd. 20.579 DM

7. Bürgschaftsübernahme, festgelegt auf 3,2 v.H. des Gesamtaufwands ohne Abrechnung (§ 6 Abs. 5); das sind rd. 14.441 DM

8. Übernahme der Finanzierungsgarantie durch X in Höhe von 2 v.H. des Gesamtaufwands zuzüglich Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 6), fällig bei Annahme des Angebots, das sind rd. 10.289 DM

9. Gebühr für die wirtschaftliche Beratung des "Bauherrn" für X pauschal 1 v.H. des Gesamtaufwands zuzüglich Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 8), das sind rd. 5.144 DM

10. Vergütung an X für die Übernahme der Erstvermietung und der Vermietungsgarantie in Höhe von 0,5 v.H. bzw. 1,5 v.H. des kalkulierten Gesamtaufwands zuzüglich Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 9), das sind zusammen rd. 10.289 DM

11. Vergütung für die Übernahme der Zinsgarantie bezüglich der Zwischenzinsen durch X in Höhe von 2 v.H. der vorgesehenen Fremdfinanzierung zuzüglich Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 7); das sind bei einem Fremdfinanzierungsanteil von 361.000 DM rd. 8.230 DM

12. Für die Bereitstellung und die Bearbeitung der Zwischen- und Endfinanzierung, Finanzierungsvermittlung, Beibringung von Finanzierungsunterlagen, Bonitätsprüfung etc. jeweils 2 v.H. der vorgesehenen Fremdfinanzierung. Die Gebühren sollten fällig sein nach erfolgter Globalfinanzierungszusage durch das finanzierende Kreditinstitut. Die Gebühr sollte unberührt bleiben, falls der "Bauherr" eine eigene Fremdfinanzierung beibrächte (§ 6 Abs. 4). Das sind jeweils 7.220 DM, zusammen 14.440 DM.

Der Gesamtbetrag dieser kalkulatorischen Bestandteile des kalkulierten Gesamtaufwands, die von Veränderungen in der Schlußabrechnung zwischen dem effektiven und dem kalkulatorischen Gesamtaufwand unberührt bleiben sollte (§ 6 Abs. 10), beläuft sich somit auf rd. 160.760 DM.

Durch privatschriftlichen Vertrag vom 30. Dezember 1983 schlossen sich die Bauherren - vertreten durch die Treuhänder - zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (einer reinen Innengesellschaft ohne Gesamthandsvermögen) zusammen, deren Geschäftsführung ausschließlich den Treuhändern zustand. Mit weiterem privatschriftlichen Vertrag vom 25. Februar 1984 erteilte die Bauherrengemeinschaft, vertreten durch die X, der Firma Y den Auftrag zur schlüsselfertigen Erstellung des Gebäudes (Wohnanlage mit Parkgeschoß einschließlich sämtlicher Erschließungsmaßnahmen) zum pauschalen Gesamtpreis von 3.434.000 DM (einschließlich 14 v.H. Umsatzsteuer). Dieser Preis war bis zur Gesamtfertigstellung festgeschrieben und konnte auch bei Baubeginnverzögerung nicht erhöht werden. Jeder der "Bauherren" war zur Zahlung dieses Gesamtfestpreises "entsprechend dem Verhältnis der Nettofläche seiner Sondereigentumsräume zur Nettofläche aller Sondereigentumsräume, bzw. seines in der Anlage ausgewiesenen Betrages, verpflichtet". Dazu ist zu bemerken, daß die Summe der Gebäudekosten lt. Anlage 2 zum Angebot auf Abschluß des "Treuhand- und Geschäftsbesorgungsvertrages" sich auf über 4 Mio DM zuzüglich 645.000 DM für die Kraftfahrzeugplätze beläuft.

Das Finanzamt (FA) ging davon aus, daß der Kläger eine bezugsfertig zu erstellende Eigentumswohnung erworben habe und setzte mit Bescheid vom 15. Februar 1985 gegen den Kläger Grunderwerbsteuer in Höhe von 7.933 DM fest. Die Besteuerungsgrundlage berechnete es wie folgt:

Grundstückskaufpreis 132.955 DM

anteilige Baukosten 205.520 DM

(= 180.520 DM + 25.000 DM)

weitere 12,9 v.H. des Gesamtaufwands von 451.300 DM (Treuhandgebühr zuzüglich Umsatzsteuer in Höhe von 2,28 v.H. des Gesamtaufwands, Zwischenfinanzierungskosten 2 v.H. des Gesamtaufwands, Bürgschaftsgebühr 3,2 v.H. des Gesamtaufwands, Finanzierungsgebühr zuzüglich Umsatzsteuer in Höhe von 2,28 v.H. des Gesamtaufwands, wirtschaftliche Betreuung zuzüglich Umsatzsteuer in Höhe von 1,14 v.H. des Gesamtaufwands und Zinsgarantie) 58.217 DM

insgesamt 396.692 DM.

Mit der nach erfolgloser Durchführung des Einspruchsverfahrens erhobenen Klage hat der Kläger begehrt, die Grunderwerbsteuer auf 2.659 DM ( = 2 v.H. des für den Erwerb der Miteigentumsanteile am Grund und Boden vereinbarten Kaufpreises von 132.955 DM) herabzusetzen.

Das Finanzgericht (FG) hat die Grunderwerbsteuer in Änderung des angefochtenen Bescheids vom 15. Februar 1985 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 21. März 1986 um 566 DM auf 7.367 DM herabgesetzt und die Klage im übrigen abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es ausgeführt, der Kläger habe grunderwerbsteuerrechtlich nicht lediglich einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück zur Bebauung erworben, sondern aufgrund der getroffenen Vereinbarungen ein auf den Erwerb einer fertiggestellten Sondereigentumseinheit gerichtetes Vertragswerk abgeschlossen. Aus der Besteuerungsgrundlage seien jedoch 6,28 v.H. des Gesamtaufwands, nämlich 2 v.H. für die Bereitstellung der Zwischen- und Endfinanzierung, 2 v.H. Zinsgarantie und 2 v.H. zuzüglich Umsatzsteuer für die Finanzierungsgarantie, insgesamt ein Betrag von 28.341 DM auszuscheiden, weil "diese nicht die erworbene Wohnung selbst betreffen, sondern weitere nicht grunderwerbsteuerbare Leistungen" und hat dabei auf den Beschluß des erkennenden Senats vom 18. September 1985 II B 24-29/85 (BFHE 144, 280, BStBl II 1985, 627) verwiesen. Die Angemessenheit dieser Beträge begegne keinen Bedenken.

Mit der vom FG zugelassenen Revision beantragt das FA, die Klage unter Aufhebung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Es rügt Verletzung von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983. Zur Begründung führt es im wesentlichen aus, für die Einbeziehung von Kostenbestandteilen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer müsse entscheidend sein, ob die Kosten auch unabhängig von der Inanspruchnahme der beschriebenen Leistung allein des Erwerbs wegen anfielen.

Gründe

Die Revision des FA ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des finanzgerichtlichen Urteils und zur Abweisung der Klage.

Das FG ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Vereinbarungen, die der Kläger abgeschlossen hat, sich auf den der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 unterliegenden Erwerb einer bezugsfertigen Eigentumswohnung richteten. Es hat aber verkannt, daß die Steuer mindestens in der Höhe entstanden ist, in der sie vom FA mit dem angefochtenen Bescheid festgesetzt wurde.

1. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG 1983 der Wert der Gegenleistung. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 gilt bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen als Gegenleistung. Zur Gegenleistung rechnet demgemäß jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht ist, gewährt (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Juni 1988 II R 258/85, BFHE 154, 149, BStBl II 1988, 898, m.w.N.). Aus der Gegenleistung scheiden nur solche Leistungen des Erwerbers aus, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen. Ordnet das Vertragswerk Teilbeträge des vom Erwerber zu tragenden Gesamtaufwands einzelnen Leistungsteilen der Veräußererseite zu, so kann diese Zuordnung regelmäßig nicht für die Beantwortung der Frage übernommen werden, welche Teilbeträge des Gesamtaufwands aus der Gegenleistung auszuscheiden sind. Entscheidend ist vielmehr, ob es sich nur um die Offenlegung von Kalkulationsbestandteilen handelt oder ob eigenständige Leistungsaustauschvereinbarungen neben der Gegenleistung für den Erwerb getroffen werden (und im letztgenannten Fall, ob Leistung und Gegenleistung sich die Waage halten). Dabei ist u.a. von maßgebender Bedeutung, ob die Nichtabnahme einzelner im Vertragswerk angebotener Leistungen zur Befreiung von der Leistungspflicht führt, sowie weiter, ob bei Zurückbleiben des Effektivaufwands für die einzelne Leistung hinter dem kalkulierten Aufwand eine Minderung der Gesamtleistungspflicht des Erwerbers eintritt. Ist weder das eine noch das andere der Fall, so erweist sich der einzelne "Posten" als kalkulativer, die Gesamtleistungspflicht begründender Rechnungsposten, dem keine eigenständige Bedeutung im Sinne einer Austauschvereinbarung für beschriebene Leistungen zukommt. Darüber hinaus wird die Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn auch durch den Erwerbsgegenstand dahingehend bestimmt, daß Leistungsbestandteile, die das Grundstück in dem Zustand betreffen, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht wird - hier eine bezugsfertige Eigentumswohnung -, der Gegenleistung i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 zuzuordnen sind.

Im vorliegenden Fall hat sich der Kläger zur Leistung eines Festbetrags von 451.300 DM verpflichtet, von dem in erster Linie auszugehen ist, weil es sich dabei nicht um die Summe einer Reihe von selbständigen Einzelleistungen handelt. Aus diesem Gesamtaufwand sind jedoch diejenigen zuordnungsfähigen Teile auszuscheiden, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgang betreffen können. So ist der im Gesamtaufwand enthaltene Betrag von 2.659 DM Grunderwerbsteuer für den Erwerb des "unbebauten" Grundstücksbruchteils auszuscheiden, zu dessen Leistung sich der Kläger gegenüber der X als Grundstücksverkäuferin verpflichtet hat. Darüber hinaus sind die Bestandteile des Gesamtaufwands auszuscheiden, die wegen der laufenden steuerlichen Beratung der Bauherrengemeinschaft (beschrieben als "Glaubhaftmachung, Überschußrechnungen, Abgabe von Steuererklärungen der Bauherrengemeinschaft, Vertretung der Bauherrengemeinschaft bei Betriebsprüfung etc.") sowie wegen der "Rechtsberatung der Bauherrengemeinschaft" zu erbringen sind. Weiter sind aus dem Gesamtaufwand diejenigen zuordnungsfähigen Teile auszunehmen, die im Zusammenhang mit der Nutzung des fertiggestellten Objekts stehen; hierzu gehört beispielsweise die Vermietung der Eigentumswohnungen durch die X (vgl. oben unter 10. und § 6 Abs. 9 des Angebots), wobei zugunsten des Klägers unterstellt ist, daß ihm die Inanspruchnahme der Erstvermietung sowie der Mietgarantie wirklich freigestellt ist und die Leistung des Erwerbers nur im Falle der Inanspruchnahme anfällt. Ohne auf die Angemessenheit der am kalkulierten Gesamtaufwand gemessenen Posten einzugehen, würde sich die Bemessungsgrundlage wegen dieser erwerbsobjektfremden und daher grunderwerbsteuerrechtlich nicht relevanten selbständigen Verpflichtungen der Vertragspartner des Klägers gegenüber dem Gesamtaufwand um rd. 33.527 DM auf rd. 417.773 DM ermäßigen, d.h. auf einen Betrag, der höher ist als die vom FA im angefochtenen Verwaltungsakt angesetzte Besteuerungsgrundlage.

Nicht aus der Bemessungsgrundlage ausgeschieden werden können die weiteren in §§ 5 und 6 des Angebots zum Abschluß eines "Treuhand- und Geschäftsbesorgungsvertrages" aufgelisteten Posten.

a) Soweit die "Betreuungsgebühren" für die X bzw. die Treuhänder betroffen sind (§ 6 Abs. 1 und 2 des Angebots, oben unter 4. und 5.), handelt es sich um Leistungsbestandteile, die ausschließlich mit der Herstellung des Objektes, so wie es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde, im Zusammenhang stehen. Sie betreffen die Verpflichtung zur Herstellung des Kaufgegenstandes. Aus demselben Grund sind die mit der Zwischenfinanzierung zusammenhängenden Posten, nämlich die Kreditzinsen und Finanzierungsnebenkosten (§ 5 Abs. 1 Buchst. c des Angebots, oben unter 1.), die Vergütung für die Übernahme der Zinsgarantie, die dahin lautet, daß der in § 5 Abs. 1 Buchst. c des Angebots einkalkulierte Aufwand nicht überschritten wird (§ 6 Abs. 7 des Angebots, oben unter 11.) und die Kosten für die Bereitstellung und die Bearbeitung der Zwischenfinanzierung (§ 6 Abs. 4 des Angebots, oben unter 12.) sowie schließlich die Kosten für die Übernahme der Bürgschaft für die Zwischenfinanzierung (§ 6 Abs. 5 des Angebots, oben unter 11.) zur Gegenleistung i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 zu rechnen. Sie belasten regelmäßig den Käufer einer noch herzustellenden Sache und gehen in den Kaufpreis ein.

b) Die Kosten für die Bereitstellung und Bearbeitung der Endfinanzierung (§ 6 Abs. 4 des Angebots, oben unter 12.) scheiden aus der Bemessungsgrundlage schon deshalb nicht aus, weil der Kläger - wie sich aus dem Inhalt des von ihm angenommenen Angebots ergibt - den entsprechenden Leistungsteil auch dann zu erbringen hatte, wenn er die angebotene Fremdfinanzierung nicht ausnützen wollte, sich vielmehr anderweitig die Fremdfinanzierung besorgte. Bezüglich des auf die Gebühr für die wirtschaftliche Beratung des "Bauherren" (§ 6 Abs. 8 des Angebots, oben unter 9.) entfallenden Kalkulationspostens ist Fälligkeit mit Annahme des Vertragsangebots vereinbart. Die entsprechende Leistung der X ist beschrieben als Verpflichtung zur Übernahme der individuellen wirtschaftlichen Beratung. Da der Gesamtaufwand unabhängig davon zu leisten ist, ob der einzelne "Bauherr" die individuelle Beratung in Anspruch nimmt, erweist sich der Posten als unabhängig von einer entsprechenden Leistungspflicht und damit als lediglich den Gesamtaufwand begründenden unselbständiger Kalkulationsbestandteil. Dasselbe gilt für den auf die Übernahme der Finanzierungsgarantie entfallenden Kalkulationsposten (§ 6 Abs. 6 des Angebots, oben unter 8.). Die entsprechende Leistung der X ist beschrieben als Verpflichtung, auf Verlangen des zwischenfinanzierenden Kreditinstituts die Gewähr zu übernehmen, daß für sämtliche Einheiten des Bauvorhabens eine Fremdfinanzierung beigebracht wird.

c) Ebensowenig sind die Notar- und Grundbuchkosten (§ 5 Abs. 1 Buchst. e des Angebots, oben unter 2.) aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. Denn dabei handelt es sich nur um kalkulatorische Bestandteile der Gesamtleistungsverpflichtung, die diese begründen, denen aber kein echter Aufwand in der kalkulierten Höhe zugrundeliegt, weil Minderbeträge der X zugute kommen sollten, also eine Abrechnung nach dem Effektivaufwand nicht vorzunehmen war. Das gilt auch insoweit, als die Kosten der Rechtsänderung nach § 449 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches grundsätzlich - wenn auch abdingbar - dem Käufer zur Last fallen, und zwar mangels Abrechnungszwang über die Gesamtposition, die im übrigen nicht nur dem Käufer zur Last fallende Kosten enthält.

2. Da das FG rechtsfehlerhaft von einer unzutreffenden Bemessungsgrundlage ausgegangen ist, war seine Entscheidung aufzuheben. Der Senat entscheidet in der Sache selbst. Da das FA im angefochtenen Verwaltungsakt die Steuer aus einer Bemessungsgrundlage festgesetzt hat, die die anzusetzende Bemessungsgrundlage unterschreitet, ist die Klage abzuweisen.