Normenkette

BGB § 242 BGB § 540 BGB § 549 a.F.

Vorinstanz

LG München; 14.03.2002; I 30 O 20949/01

Leitsatz

1. Zur Frage der Verpflichtung des Vermieters zur Mitwirkung bei einer baurechtlichen Nutzungsänderung.

2. Zur Frage, ob der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einer Untervermietung oder auf Entlassung aus dem Mietverhältnis unter Begründung eines solchen mit einem Nachfolger des vorherigen Mieters hat.

OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN

Tenor

Tenor

Aktenzeichen: 21 U 2900/02

Verkündet am 18.10.2002

In dem Rechtsstreit

wegen Abgabe einer Willenserklärung

erläßt der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Prof. Dr. Seitz und die Richter am Oberlandesgericht Schmidt und Dr. Klemm aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 02.08.2002 folgendes

Endurteil:

Tenor

I. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des Landgerichts München I 30. Zivilkammer vom 14.03.2002 wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.200,-- Euro abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger verlangt von der beklagten Vermieterin deren Zustimmungserklärung gegenüber der Behörde zur Nutzungsänderung der mit Vertrag vom 23.11.1998 gemieteten Räume im Haus T Straße 10/V in München von Wohnnutzung in Büronutzung.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 ZPO n.F. Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit Endurteil vom 14.03.2002 die Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers.

Der Kläger bringt im wesentlichen vor, im Jahr 1981 habe der Vermieter sein Einverständnis zur Überlassung und Mitbenutzung der mit Vertrag vom 18.05.1977 zum Betrieb eines Anwaltsbüros vermieteten Einheit Nummer 13 an/durch Rechtsanwalt Dr. P erklärt. Das Gleiche sei 1991 in Bezug auf Rechtsanwalt Dr. W erfolgt.

Zur § 1 Nummer 5 des Mietvertrags vom 23.11.1998 (Anlage K 8), wonach das Vertragsverhältnis ende, wenn die Nutzung der Mieträume zum Zwecke eines Bürobetriebes untersagt werde, habe er, der Kläger, allein an die Zweckentfremdung gedacht, da ausschließlich diese in dem Zusammenhang besprochen worden sei. Er habe nicht gewußt, dass für das gesamte Dachgeschoß lediglich eine Baugenehmigung als Wohnnutzung erteilt worden sei. Die Beklagte habe ihm gegenüber verschwiegen, dass es für die vertragliche Nutzung der Mieträume einer baurechtlichen Nutzungsänderung bedurft hätte. Die Nutzungsänderung sei von ihnen - den Rechtsanwälten W, P und W - am 09.04.2001 auf Anregung der Lokalbaukommision beantragt worden. Bei der anschließenden Vorsprache bei der Lokalbaukommision sei die Genehmigung des dann mit Bescheid vom 09.10.2001 abgelehnten Bauantrags - auch ohne Ablöse für einen Stellplatz - in Aussicht gestellt worden.

Die verlangte Mitwirkung der Beklagten sei ein Minus zu der eigentlichen Verpflichtung der Beklagten, selbstständig die Baugenehmigung für den von ihr vertraglich geschuldeten Nutzungszweck des Betriebs einer Anwaltskanzlei zu erwirken. Es bestehe ein Rechtsanspruch auf Nutzungsänderung von Wohn- in Büronutzung. Sein, des Klägers, vertraglicher und gesetzlicher Erfüllungsanspruch bliebe unberührt, wenn die Überlassung der Räume an die Rechtsanwälte Dres. P und W vertraglich nicht (mehr) gestattet wäre.

Der geltende gemachte Anspruch sei auch als Mängelbeseitigungsanspruch begründet.

Das Verhalten der Beklagten sei treuwidrig.

Die vermieterseits erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam. Der Kündigungsgrund sei auch aufgrund von § 9 Nummer 4 des Mietvertrags vom 23.11.1998 verwirkt.

Aus § 9 Nummer 2 des Mietvertrages ergebe sich ein Anspruch auf Übertragung des Mietvertrages auf die Rechtsanwälte Dres. P und W. Die Verweigerung der Zustimmung vom 22.05.2002 sei willkürlich und unbeachtlich.

Der Kläger beantragt zu erkennen:

I. Das Endurteil des Landgerichts München I vom 14.03.2002 - 30 O 20949/01 - wird aufgehoben.

II. Die Beklagte wird verurteilt, gegenüber der zuständigen Behörde, insbesondere der Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Lokalbaukommision, Blumenstraße 28 b, 80331 München, der Nutzungsänderung der Mietflächen im 5. OG des Anwesens T Straße 10, 80538 München, von Wohn- in Büronutzung und dem zu diesem Zweck vom Kläger bei der Baubehörde eingereichten Antrag zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt Zurückweisung der Berufung.

Sie bringt vor, sie habe das Anwesen am 08.02.2002 veräußert. Für den Antrag des Klägers fehle ein Rechtsschutzinteresse aufgrund der in § 9 Nummer 1-3 des Mietvertrages getroffenen Regelung und der Tatsache, dass der Kläger nicht mehr als Rechtsanwalt für den Oberlandesgerichtsbezirk München zugelassen sei. Sie habe daher mit Schreiben vom 20.03.2002 das Mietverhältnis zu Recht fristlos gekündigt. Sie und der neue Eigentümer, Herr Dr. J, hätten die Zustimmung (§ 9 Nummer 2 Abs. 2 des Mietvertrags) berechtigterweise nicht erteilt. Sie und ihr Ehemann hätten stets erklärt, dass ein Mietvertrag mit Rechtsanwalt Dr. P oder anderen Kollegen des Klägers nicht in Betracht komme. Sie und ihr Ehemann hätten bei einer Begehung 1996/1997 festgestellt, dass, der Kläger die Wohneinheit Nummer 14 zu Bürozwecken nutze. Sie, die Beklagte, habe sich dagegen verwahrt. Dem Kläger sei klar gewesen, dass nur eine Wohnraumnutzung zulässig sei. Der Kläger habe hinter ihrem Rücken den Antrag auf Nutzungsänderung gestellt. Der geltend gemachte Anspruch auf Abgabe der Willenserklärung bestehe nicht, da ein Rechtsanspruch auf Nutzungsänderung nicht durchsetzbar sei. Der Kläger, seit 1972 Mieter der Räume, habe sie, die Beklagte, die erst seit 1998 Eigentümerin sei, über die Zulässigkeit der Nutzung getäuscht. Sie sei zu der Mitteilung an die Landeshauptstadt München berechtigt gewesen, dass sie der Aufforderung zur Wiederherstellung des genehmigten Zustands nachkommen werde, Sie habe nicht die Verhängung von Bußgeldern abzuwarten brauchen. Der Kläger habe keine Erfüllungs- oder Mitwirkungsansprüche, da das Mietverhältnis aufgrund der fristlosen Kündigung beendet sei.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Parteischriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Gründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte nicht den geltend gemachten Anspruch, gegenüber der zuständigen Behörde der Nutzungsänderung der Mietflächen von Wohn- in Büronutzung und dem zu diesem Zweck vom Kläger bei der Baubehörde eingereichten Antrag zuzustimmen.

Dieses Urteil enthält nur eine kurze Begründung für die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung im Sinne vom § 540 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 ZPO n.F. Die Kürze der Darstellung erklärt sich auch daraus, dass der Streit im Termin zur mündlichen Verhandlung sachlich und rechtlich eingehend erörtert wurde (vgl. hierzu Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 24. Auflage, § 313 Randnummer 27). Ferner ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein Berufungsurteil handelt, das mit ordentlichen Rechtsmitteln nicht angefochten werden kann (vgl. BVerfG NJW 1996, 2785; 1999, 1387/1388).

1. Es trifft zu, dass der Mietvertrag keine Pflicht des Klägers beinhaltet, die Räume zu nutzen und in ihnen als Rechtsanwalt tätig zu sein. Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Sache zu nutzen. Hier geht es jedoch nicht darum, dass der Kläger - bei fortbestehender Pflicht zur Zahlung des Mietzinses - freiwillig auf die weitere Nutzung verzichtet. Vielmehr sollen die Mieträume nach dem Willen des Klägers weiterhin zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros genutzt werden, und zwar durch die Rechtsanwälte Dr. P und Dr. W, nicht aber durch den Mieter selbst. Unstreitig ist der Kläger nicht mehr als Rechtsanwalt zugelassen, betreibt selbst in den Mieträumen nicht mehr eine Anwaltskanzlei und wird dies (endgültig) auch nicht mehr tun.

2. Eine Verpflichtung der Beklagten zur Mitwirkung bei einer baurechtlichen Nutzungsänderung der Mieträume hätte unter den hier gegebenen Umständen zur Voraussetzung, dass die Beklagte dem Kläger gegenüber entgegen ihrem erklärten Willen ihre Zustimmung zur Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung der Räume an die Rechtsanwälte Dres. P und W oder zu deren Eintritt als Nachmieter schuldete.

Dies ist jedoch weder aufgrund des Mietvertrages vom 23.11.1998 (Anlage K 8) noch aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) der Fall. Es geht nunmehr eben nicht mehr darum, dass der Kläger als Mieter weiterhin in den Räumen eine Anwaltskanzlei unter Aufnahme weiterer Anwälte betreibt, sondern ausschließlich entweder um eine umfassende Gebrauchsüberlassung an Dritte durch den Kläger (§ 540 BGB n.F.) oder allenfalls um einen Gebrauch der Mietsache durch die Rechtsanwälte Dres. P und W als Nachmieter anstelle des Klägers.

a) Nach § 540 Abs. 1 BGB n.F. (S 549 Abs. 1 BGB a.F.) ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten.

Ein vertraglicher Anspruch des Klägers gegen den Vermieter auf Untervermietung besteht nicht.

Nach § 9 Nummer 3 Satz 1 des Mietvertrags 1998 darf Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters erfolgen. Darüberhinaus kann eine erteilte Erlaubnis jederzeit widerrufen werden (§ 9 Nummer 3 Satz 2 des Mietvertrags 1998). Schon deshalb und im Rahmen einer angeblichen Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Nutzungsänderung gegenüber der Baubehörde kommt es nicht entscheidend auf die Frage an, ob die Beklagte die in § 9 Nummer 4 Satz 3 des Mietvertrags 1998 enthaltene Monatsfrist für die Ausübung ihres Rechts zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses (§ 9 Nummer 4 Satz 2 des Mietvertrags 1998) gewahrt hat.

Auch durch den Nachtrag Nummer 1 zum Mietvertrag vom 23.11.1998 (Anlage K 8), dessen § 11 - Untervermietung - sogar lautet "ist ausgeschlossen", wird ein solcher Anspruch des Klägers nicht begründet. Diese Bestimmung stimmt im übrigen überein mit den Klauseln in den früheren Mietverträgen vom 18.05.1977 (Wohnung Nummer 14, Nachtrag Nummer 1 § 11; die Klausel "§ 11 Überlassung der Mietsache an Dritte - Untervermietung" im Vertrag selbst ist unter Hinweis auf den Nachtrag Nummer 1 gestrichen, Anlage K 1; "Mietvertrag für gewerbliche Räume", Nummer 13, Nachtrag Nummer 1, § 11; vergleiche auch § 9 Nummer 3 dieses Mietvertrags, Anlage K 2).

Im übrigen ist ein Einverständnis früherer Vermieter zu einer Untervermietung/Gebrauchsüberlassung - ohnehin nur der Mieteinheit Nummer 13 - an die Rechtsanwälte Dr. P oder Dr. W nicht nachgewiesen. Aus dem Vermieterschreiben vom 02.10.1984 (Anlage K 22 zu Blatt 31/34 der Akten) folgt lediglich das Einverständnis mit der Anbringung eines Anwaltsschildes des Sozietätskollegen des Klägers - und damit mit der Aufnahme eines Sozius durch den Kläger -, mit dem Zusatz "Diese Zusage gilt bis auf täglichen Widerruf". Entsprechendes gilt für die "Telefon-Notiz" vom 05.01.1993 (Anlage K 23 zu Blatt 31/34 der Akten). Einer Vernehmung des Klägers als Partei hat die Beklagte nicht zugestimmt.

b) Die Beklagte ist auch nicht verpflichtet, mit den Rechtsanwälten Dres. P und W oder mit einem anderen Interessenten einen Vertrag über die Übernahme des Mietverhältnisses oder einen Vertrag als Nachmieter zu schließen. Die ausdrückliche Weigerung der Beklagten sowie des Erwerbers des Anwesens (noch nicht Eigentümer, vgl. Grundbuchauszug vom 02.08.2002, Anlage zu Blatt 105/109 der Akten: nur Auflassungsvormerkung) mit Anwaltsschreiben je vom 22.05.2002, dem Übergang des Mietvertrags auf die Rechtsanwälte Dres. P und W zuzustimmen (Anlage K 26 zu Blatt 95/104, Anlage B 1 zu Blatt 85/94 der Akten), ist zulässig.

Eine solche Verpflichtung ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien vom 23.11.1 998.

In § 9 Nummer 2 Abs. 2 des Mietvertrages ist vereinbart:

"Bei der Veräußerung des gesamten Betriebes oder eines Teilbetriebes des Mieters bedarf es wegen des Übergangs dieses Mietvertrages auf den Rechtsnachfolger des Mieters einer vorherigen Vereinbarung."

Der Wortlaut der Vertragsbestimmung gibt nur die ohnehin bestehende Rechtslage wieder, weil auch ohne diese Vertragsbestimmung für eine Vertragsübernahme, also für das Ausscheiden des Altmieters und den Eintritt eines Neumieters eine dreiseitige Vereinbarung notwendig ist (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 398 Randnummer 38 a mit weiteren Nachweisen). Aus der Übernahme der eigentlich überflüssigen Regelung in dem Mietvertrag kann im Gegensatz zur Auffassung des Klägers nicht geschlossen werden, dass daraus eine Verpflichtung zum Abschluß eines Vertrages mit den gestellten Interessenten herzuleiten ist. Einerseits ist der Text dieser Vereinbarung eindeutig und der von dem Kläger gewünschten Auslegung nicht zugänglich (vgl. Palandt/Heinrichs a.a.O., § 133 Randnummer 6). Andererseits steht diese Vertragsklausel im Kontext der anderen in § 9 des Mietvertrages getroffenen Regelungen, welche die Benutzung der Mieträume und die Untervermietung regeln und mit den dort vereinbarungsgemäß aufgestellten Erfordernissen die Rechte des Vermieters stärken (zu dieser Vertragsklausel siehe bereits Senatsurteil vom 08.09.1995, OLG-Report 1996, 39/40).

Auch nach § 242 BGB ist die Beklagte zur Aufnahme der Rechtsanwälte Dres. P und W nicht verpflichtet.

Ein solcher Anspruch eines Mieters kann sich nach Treu und Glauben dann ergeben, wenn dies im dringenden und überwiegenden Interesse des Mieters liegt, das ihm ein Festhalten an dem Vertrag aus Umständen unzumutbar macht, die er nicht bewußt herbeigeführt hat, und der gestellte Ersatzmieter dem Vermieter zumutbar ist (vgl. Senat a.a.O. mit weitern Nachweisen).

Diese Voraussetzungen sind im Streitfall nicht sämtlich erfüllt. Zu dem Umstand, dass sich der Kläger im Jahr 2001 aus der Anwaltstätigkeit aus gesundheitlichen und aus Altersgründen zurückgezogen hat, besteht die Bereitschaft der Beklagten, dem Kläger ein vorzeitiges Ausscheiden aus dem Mietvertrag zu ermöglichen, obwohl der Kläger unter Berufung auf sein Optionsrecht erst am 23.11.1998 den Mietvertrag mit einer 10-jährigen Mietzeit geschlossen hatte. Das wird schon durch ihre Kündigungserklärung (Anlage B 2 zu Blatt 85/94 der Akten) belegt. Ein darüberhinaus bestehendes dringendes und überwiegendes Interesse des Klägers auf Abschluß eines Mietvertrages gerade mit den Rechtsanwälten Dres. P und W ist nicht dargelegt. Ein Anspruch des Klägers auf Abschluß eines Mietvertrages gerade mit diesen ist aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht herleitbar. Dies würde die Beklagte in ihrer Freiheit, Verträge zu schließen, in unangemessener Weise zugunsten des Klägers auch für den Fall beschränken, dass die gestellten Nachmieter für sie in gleicher Weise zumutbar sind (vgl. Senat a.a.O.).

Für eine Pflicht der Beklagten zur Vermietung der Räume an die Rechtsanwälte Dres. P und W aufgrund Treu und Glauben spricht nicht der Umstand, dass die Räume nach dem Vertrag vom 23.11.1998 insgesamt zum Betrieb eines Anwaltsbüros an den Kläger vermietet worden sind. Die Beklagte schuldet den Rechtsanwälten Dres. P und W gegenüber nicht die Herbeiführung eines mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmenden Zustands der Mietsache. Im Rahmen der Abwägung ist insoweit auch die schon mit dem Kläger in § 1 Nummer 5 des Mietvertrags 1998 getroffene Vereinbarung von Bedeutung, wonach bei Ausschluß von Schadensersatzansprüchen und Freistellung des Vermieters von etwa verhängten Bußgeldern durch den Mieter das Vetragsverhältnis endet, wenn - gleich aus welchem Grund - die Nutzung der Mieträume zum Zweck eines Bürobetriebes bestandskräftig untersagt wird. Die vom Kläger eingewendete Beschränkung der Klausel ausschließlich auf die Frage einer Zweckentfremdung überzeugt bereits wegen des entgegenstehenden ausdrücklichen Vertragswortlauts "gleich aus welchem Grund" nicht. Dabei war die Fassung gerade dieser Vertragsbestimmung (§ 1 Nummer 5) Gegenstand eines (Anwalts-) Schriftwechsels zwischen den Parteien (vgl. Schreiben vom 6.10. und 17.11.1998, Anlagen K 9 und K 10). Ferner ist der Kläger mit Schreiben der Landeshauptstadt München, Amt für Wohnungswesen, vom 09.04.1992 (Anlage K 3) darauf hingewiesen worden, dass "die ... Wohnung ... lt. genehmigtem Bauplan vom 08.06.1962 baurechtlich zu Wohnzwecken genehmigt" ist. Im übrigen liegt es für einen rechtskundigen Mieter auch ohne besonderen Hinweis zumindest nahe, daß neben einer ausdrücklich angesprochenen zweckentfremdungs- auch eine baugenehmigungsrechtliche Problematik besteht.

Bei § 1 Nummer 5 des Mietvertrags 1998 handelt es sich nicht um eine vorformulierte gemäß § 9 AGBG unwirksame Klausel, sondern um eine wirksame Individualvereinbarung. Wie jener Schriftwechsel in Verbindung mit der Vertragsinhalt gewordenen Bestimmung zeigt, hatte der Kläger die Möglichkeit, den Inhalt der vertraglichen Regelung zu beeinflussen. Wie sich aus seinem Vortrag ergibt, war dem Kläger ferner klar, dass es sich zumindest bei der Einheit Nummer 14, über die er im Jahr 1977 einen Wohnungsmietvertrag geschlossen und die er bis 1996 auch als Wohnung genutzt hatte, um zu Wohnzwecken bestimmte Räume gehandelt hat.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs.1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nummer 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision sind nicht gegeben (vgl. § 543 Abs.2 ZPO n.F.). Es handelt sich um einen Einzelfall ohne grundsätzliche Bedeutung, der nicht der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung dienen kann.