Normenkette

WEG § 15 WEG § 16

Vorinstanz

LG Düsseldorf; 18.02.2003; 25 T 822/02

AG Düsseldorf 290 II 3/01 WEG

Leitsatz

1.

Regelt die Teilungserklärung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten (u.a. Betriebskosten) einer Sauna dahin, dass dieselben nach dem Verhältnis der Miterbbaurecht- bzw. Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind, so stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Teilungserklärung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege einer Vereinbarung, nicht aber durch (unangefochten gebliebenen) Mehrheitsbeschluss getroffen werden kann.

2.

Eine Beschränkung der Saunabenutzung auf zwei Tage in der Woche stellt eine auf Gewährung des ordnungsmäßigen Gebrauchs gerichtete Benutzungsregelung dar, die - wenn die Maßnahme weder dem Gesetz noch Vereinbarungen widerspricht - im Beschlusswege wirksam getroffen werden kann.

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

Tenor

I-3 Wx 94/03

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft L... und B... in Düsseldorf,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 4 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Februar 2003 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G..., der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L... und des Richters am Oberlandesgericht von W...

am 02. Juni 2003

beschlossen:

Tenor

Auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 2 und 4 wird der angefochtene Beschluss des Landgerichts teilweise geändert.

Unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel wird die amtsgerichtliche Entscheidung wieder hergestellt, soweit der Eigentümerbeschluss vom 05. Dezember 2000 zu TOP 21 die Saunanutzung auf donnerstags und freitags beschränkt.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens in den ersten beiden Rechtszügen tragen die Beteiligten zu 1 und 2 je zur Hälfte.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde fallen den Beteiligten zu 2 und 4 sowie den Beteiligten zu 1 je zur Hälfte zur Last.

Außergerichtliche Kosten werden in sämtlichen Rechtszügen nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000,- EUR (1.500,- EUR je Anfechtungsgegenstand).

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 und 4 sind die Inhaber der Anteile an dem das vorbezeichnete Grundstück belastenden Erbbaurecht; die Beteiligte zu 3 ist die Verwalterin. § 13 Abs. 1 der Teilungserklärung lautet:

"Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums aller Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten und die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts sind von Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten im Verhältnis ihrer Miterbbaurecht- bzw. Teilerbbaurechtanteile zu tragen."

§ 13 Abs. 3 der Teilungserklärung bestimmt:

"Jeder Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigte ist insbesondere verpflichtet, nach dem in Abs. 1 bestimmten Verteilungsverhältnis Beiträge zur Deckung folgender Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten:..."

Die Bewirtschaftungskosten werden sodann aufgezählt, unter Anderem:

"... b) die Kosten für die laufende Unterhaltung und Pflege der Garagenzufahrten, der Fußwege sowie deren Beleuchtung, der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungs- beziehungsweise Teilerbbauberechtigten sind.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss am 25. November 1976 zu TOP 3 ("Saunabetrieb"):

"Die Sauna soll für die Probezeit von 4 Wochen für 6,- DM pro Saunatag an 3 Tagen der Woche, davon 1 X vormittags, in Betrieb genommen werden."

Ferner beschloss die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 5. Dezember 2000 zu TOP 21, dass die Saunanutzung auf donnerstags und freitags beschränkt und die Gebühr für die Saunanutzung mit Wirkung ab 1. Januar 2001 von 13,- DM auf 14,- DM erhöht werde.

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung den Antrag der Beteiligten zu 1 am 13. August 2002 zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 hat die Kammer am 18. Februar 2003 den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und den Eigentümerbeschluss vom 5. Dezember 2000 zu Top 21 für ungültig erklärt, soweit die Saunanutzung auf die Tage Donnerstag und Freitag beschränkt und die Kostenpauschale mit Wirkung ab 1. Januar 2001 auf 14,- DM angepasst wird.

Hiergegen haben die Beteiligten zu 2 und 4 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, der die Beteiligten zu 1 entgegen treten.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 und 4 hat zum Teil Erfolg. Denn die angefochtene Entscheidung ist nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Erhebung einer gesonderten Gebühr für die Benutzung der Sauna widerspreche dem Wortlaut der Teilungserklärung (TE). Nach § 13 Abs. 1 TE seien die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts von Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigten im Verhältnis ihrer Miterbbaurecht- bzw. Teilerbbaurechtanteile zu tragen. Zu diesen Kosten gehörten auch die Kosten der Nutzung der Sauna. Sie seien nicht durch die Aufzählung einzelner Kosten in § 13 Abs. 3 TE von der Regelung des § 13 Abs. 1 TE ausgenommen, denn § 13 Abs. 3 TE besage, dass jeder Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigte "insbesondere" verpflichtet sei, nach dem in Abs. 1 bestimmten Verteilungsverhältnis Beiträge zur Deckung der dann im Einzelnen aufgezählten Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten. Die hervorgehobene Aufzählung einzelner Kosten in § 13 Abs. 3 TE besage nur, dass diese "insbesondere" dem Abs. 3 der Bestimmung unterfallen. Nicht dagegen schließe sie aus, dass sonstige Bewirtschaftungskosten - ebenfalls - der Regelung in § 13 Abs. 1 TE unterlägen.

Die Beschränkung der Saunanutzung auf die Tage Donnerstag und Freitag verstoße gegen § 15 Abs. 3 WEG, nachdem schon durch den Beschluss vom 25. November 1976 eine Einschränkung erfolgt sei. Vorliegend sei kein triftiger Grund vorhanden, den Berechtigten nicht die tägliche Nutzung der Sauna zu gestatten. Das Argument der hohen Kosten gehe fehl. Bei 168 Erbbauberechtigten sei der auf den einzelnen Berechtigten entfallende Kostenbetrag derart gering, dass er es nicht gestatte, einen teilweisen Ausschluss der Berechtigten von der Nutzung der Sauna zu statuieren. Sämtliche Erbbauberechtigten seien an den Kosten der Nutzung der Sauna nach § 13 Abs. 1 TE i.V.m. § 16 Abs. 2 WEG zu beteiligen, ohne dass es darauf ankomme, welcher Berechtigte die Sauna tatsächlich benutze.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nur zum Teil stand.

a)

Ohne Beanstandung hat das Landgericht zunächst den Eigentümerbeschluss zu TOP 21 insoweit für unwirksam erachtet, als er die Erhöhung einer von den jeweiligen Nutzern der Sauna zu entrichtenden Gebühr mit Wirkung ab 01. Januar 2001 von 13,- DM auf 14,- DM ausspricht.

aa)

Wie der Bundesgerichtshof bereits in seiner Entscheidung vom 13. Juli 1995 ausgeführt hat, handelt es sich bei einer Modifizierung der Kostenverteilung nicht um eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG, sondern um die Änderung der Gemeinschaftsordnung, welche nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen kann (vgl. BGH NJW 1995, 2791, 2793; Senatsbeschluss vom 04.02.2002 - 3 Wx 324/01). Während die frühere Rechtsprechung einen nicht angefochtenen und damit bestandskräftigen (Mehrheits-) Beschluss auch dann für wirksam hielt, wenn er - wie hier - nur als (allstimmige) Vereinbarung hätte getroffen werden können (vgl. z.B. Senat NZM 1999, 378), spricht die neuere höchstrichterliche Rechtsprechung der Wohnungseigentümergemeinschaft von vornherein die erforderliche Beschlusskompetenz für solche Angelegenheiten ab, die die Gemeinschaftsgrundordnung betreffen (vgl. BGH, Beschluss vom 20. September 2000, NJW 2000, 3500 ff.). Danach bedarf insbesondere die Änderung des gesetzlichen (§ 16 Abs. 2 WEG) oder des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels einer Vereinbarung. Dies hat zur Folge, dass ein entsprechender Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig ist (vgl. BGH NJW 2000, 3500 f.; siehe auch Senat NZM 2001, 760).

bb)

Dies vorausgeschickt erstreben die Beteiligten zu 2 mit dem angefochtenen Eigentümerbeschluss (Erhöhung der Gebühr für die Saunanutzung) nicht bloß eine Konkretisierung der Teilungserklärung im Sinne einer mit Mehrheit zu beschließenden Gebrauchsregelung, sondern eine Änderung der Teilungserklärung bzw. die Fortschreibung einer von ihnen als geändert betrachteten Teilungserklärung.

§ 13 Nr. 1 TE bestimmt, dass die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts von Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten im Verhältnis ihrer Miterbbaurecht- bzw. Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind. Zu den Kosten der Bewirtschaftung gehören auch die Betriebskosten (hier der Sauna). Denn zum Einen nimmt die Teilungserklärung dieselben von der Kostenverteilung nach Anteilen nicht aus, zum Anderen entspricht diese Auffassung auch der allgemeinen Betrachtungsweise (vgl. z.B. §§ 24 Abs. 1 Nr. 3, 27 Abs. 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376; Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr) vom 19. September 1966 (BAnz Nr. 183, Beilage/BSt Bl. I, S. 890 Nr. 19 (1) Ziffer 4, (5); § 18 (1), (3) Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209) zuletzt geändert am 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081).

Regelt die Teilungserklärung hiernach die Kostenverteilung auch bezüglich der Betriebskosten der Sauna dahin, dass dieselben nach dem Verhältnis der Miterbbaurecht- bzw. Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind, so stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Teilungserklärung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege einer Vereinbarung, nicht aber durch (unangefochten gebliebenen) Mehrheitsbeschluss getroffen werden kann und konnte. Ein gleichwohl dahin gehender Eigentümerbeschluss ist nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (BGH a.a.O.; Senatsbeschluss vom 04.02.2002; anders noch Senatsbeschluss 3 Wx 495/95 und 121/96 vom 18.09.1996).

b)

Zu Unrecht hat die Kammer die im Beschlusswege erfolgte Beschränkung der Saunanutzung auf die Tage Donnerstag und Freitag beanstandet.

aa)

In den Angelegenheiten, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG) betreffen, räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine "ordnungsmäßige" Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist also nicht von vornherein für eine Beschlussfassung absolut unzuständig (BGH NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184 = ZMR 2000, 771 ff, 774; Bück, WE 1998, 90 [92 f.]; Wenzel, ZWE 2000, 2 [4 ff.]). Sie darf nur keine Beschlüsse fassen, die über die "Ordnungsmäßigkeit" des Gebrauchs hinausgehen.

bb)

Dies vorausgeschickt hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts (Ablehnung der Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 5. Dezember 2000 zu TOP 21, betreffend die Beschränkung der Saunabenutzung auf donnerstags und freitags) zu Unrecht aufgehoben. Diese im Beschlusswege getroffene Maßnahme stellt eine auf Gewährung des ordnungsmäßigen Gebrauchs gerichtete Benutzungsregelung dar, die weder dem Gesetz noch Vereinbarungen oder anderweitigen wirksamen Eigentümerbeschlüssen widerspricht. In § 5 Nr. 4 der Teilungserklärung sind vielmehr Art und Weise der Ausübung der den Wohnungs- bzw. Teilerbbauberechtigten zustehenden Rechte zur Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes sowie Art und Umfang der ihnen hiernach obliegenden Pflichten durch die Hausordnung geregelt, die gemäß § 5 Nr. 4 (7) bei Erfordernis in einer Eigentümerversammlung durch Beschluss ergänzt oder eingeschränkt werden kann. Letzteres ist vorliegend durch die Regelung der Benutzungszeiten für die Sauna geschehen. Die Maßnahme entspricht dem wohlverstandenen Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Denn es liegt auf der Hand, dass das Vorhalten einer stets betriebsbereiten Sauna an 7 Tagen der Woche einen erheblichen Aufwand erfordert und die Gemeinschaft insbesondere in Ansehung der heutigen Energie- und Personalkosten mehr als unerheblich kostenmäßig belastet. Dass die Gemeinschaft diesen Aufwand durch eine wirtschaftlichere Nutzung zu reduzieren trachtet, erscheint sinnvoll und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Anhaltspunkte dafür, dass die Bemessung der Nutzungszeiten der Sauna mit zwei Tagen in der Woche im Hinblick auf die Zahl der potentiellen Nutzer zu gering oder die zeitliche Beschränkung für einzelne Nutzer unzumutbar ist, sind nicht objektiviert.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Für eine Erstattungsanordnung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten nach Billigkeitsgesichtspunkten war kein Raum.