Normenkette

EGBGB Art. 233 § 2 Abs. 2 EGBGB Art. 233 § 7 Abs. 1 TreuhG/2. DVO VZOG § 2 Abs. 1 Satz 4

Dokumentarisch

BVerwGE: nein

Leitsatz

1. Die Vorschriften der 2. DVO/TreuhG erfassen auch solche Vermögensgegenstände und unterstellen sie ab dem Inkrafttreten der Verordnung am 30. August 1990 der alleinigen Verfügungsbefugnis der Treuhandanstalt, die bereits in diesem Zeitpunkt durch den bisherigen Rechtsträger ausgesondert waren, ohne endgültig anderen Zwecken zugeführt worden zu sein (wie Urteil vom 17. Juni 1999 - BVerwG 3 C 38.98).

2. Handelte es sich bei ausgesonderten Vermögensgegenständen im Sinne der 2. DVO/TreuhG um an private Erwerber verkaufte volkseigene Grundstücke, so hindert der Umstand allein, daß vor einer Vollendung des Erwerbs durch Eintragung im Grundbuch und/oder schon vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt die Verfügungsbefugnis des Veräußerers entfallen war, nicht die Annahme, daß derartige "schwebende" Grundstückskaufverträge nach Maßgabe von Art. 233 § 7 Abs. 1 EGBGB vollendungsfähig sein können (Fortführung des Urteils vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97).

Urteil des 3. Senats vom 17. Juni 1999 - BVerwG 3 C 23.98 -

Vorinstanz

I. VG Berlin vom 18.03.1998 - Az.: VG 1 A 515.94 -

BVerwG 3 C 23.98 VG 1 A 515.94

Verkündet am 17. Juni 1999

Riebe Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 1999 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Prof. Dr. Driehaus sowie die Richter am Bundesverwaltungsgericht van Schewick, Dr. Borgs-Maciejewski, Kimmel und Dr. Brunn

für Recht erkannt:

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 18. März 1998 wird aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen.

Die Kostenentscheidung bleibt der Schlußentscheidung vorbehalten.

Gründe

I.

Die Kläger, ein Ehepaar, wenden sich gegen die im Vermögenszuordnungsverfahren ausgesprochene Feststellung, daß ihr Erwerb eines über 2 000 qm großen, am Scharmützelsee gelegenen Hausgrundstücks (künftig: Vermögensgegenstand) unwirksam gewesen sei.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Juni 1990 erwarben die Kläger, die zuvor Mieter des Einfamilienhauses waren, das Grundstück für annähernd 80 000 M. Verkäufer war das Ministerium für Abrüstung und Verteidigung (MfAV), in dessen Rechtsträgerschaft das volkseigene Grundstück stand. Ausweislich eines Eingangsstempels gingen der Veräußerungsvertrag (mit dem Antrag auf Grundbucheintragung) sowie der Antrag auf Genehmigung des Vertrags nach der Grundstücksverkehrsverordnung am 28. September 1990 beim Grundbuchamt ein. Nachdem die Genehmigung unter dem 25. Februar 1991 erteilt worden war, sind die Kläger am 22. März 1991 als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen worden.

Der zugunsten der Beigeladenen ergangene Vermögenszuordnungsbescheid vom 9. November 1994 enthielt auch die auf § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG gestützte Feststellung der Unwirksamkeit des Kaufvertrags, die mit der am 30. August 1990 durch das Inkrafttreten der 2. DVO/TreuhG vom 22. August 1990 (GBl I S. 1260) entfallenen Verfügungsbefugnis des Veräußerers begründet wurde. Seither und damit auch zum Zeitpunkt der Eintragung sei die Treuhandanstalt verfügungsbefugt gewesen.

Die auf Aufhebung der Unwirksamkeitsfeststellung gerichtete Klage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen und dies wie folgt begründet: Zu einem wirksamen und vollendeten Erwerb des Grundstücks bis zum Beitritt der DDR sei nach deren einschlägigem Recht (§ 26 Abs. 2, § 297 Abs. 2 Satz 1 ZGB) eine Eintragung im Grundbuch erforderlich gewesen, was vorliegend nicht mehr stattgefunden habe. Indessen sei spätestens am 30. August 1990, dem Tag des Inkrafttretens der 2. DVO/ TreuhG, die Veräußerungsbefugnis des veräußernden MfAV entfallen. Diese Verordnung habe auch nicht mehr vollzogene Grundstückskaufverträge erfaßt und das Gesetz über den Verkauf von volkseigenen Gebäuden vom 7. März 1990 (GBl I S. 157), auf das sich die Kläger berufen, verdrängt. Sie habe auch und gerade wie hier durch die Bereitstellung zum Verkauf bereits ausgesondertes Vermögen zu erfassen gesucht; über solches Vermögen habe nur noch die Treuhandanstalt wirksam verfügen sollen. § 2 Abs. 2 der 2. DVO/TreuhG müsse daher als Anordnung eines gesetzlichen Eigentumsübergangs verstanden werden.

Zur Begründung der Revision machen die Kläger geltend: Soweit ein Erwerb auf der Grundlage des Verkaufsgesetzes vom 7. März 1990 gültig gewesen sei, enthalte die 2. DVO/TreuhG keinerlei Hinweise darauf, daß mit ihrer Hilfe Aussonderungs- und Privatisierungsschritte sollten rückgängig gemacht werden können. Absicht des Verkaufsgesetzes sei es gewesen, Verkäufe von volkseigenen Vermögensgegenständen zu den Wertverhältnissen vorzunehmen, die den Einkommensbedingungen der Bürger der DDR über Jahrzehnte entsprochen hätten. Was speziell das ausgesonderte Militärvermögen anlange, so hätten durch die Verkäufe von volkseigenen Grundstücken und Gebäuden lediglich deren Mieter begünstigt werden sollen; gerade bei ihnen, den Klägern, zeige sich diese Absicht, weil sie niemals Angehörige der NVA gewesen seien.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Gleich diesem geht sie von einem durch die 2. DVO/TreuhG hervorgerufenen Eigentumswechsel zugunsten der Treuhandanstalt an ausgesondertem Militärvermögen aus. Hintergrund dieser Verordnung sei u.a. die Erkenntnis gewesen, daß die tatsächliche Umsetzung des Verkaufsgesetzes vom 7. März 1990 nicht mehr mit den ursprünglichen Intentionen des Gesetzgebers übereingestimmt habe. Durch verschiedene Maßnahmen sei der Versuch unternommen worden, einem begonnenen Ausverkauf von Staatsvermögen Einhalt zu gebieten. Hiervon würden auch grundbuchlich nicht mehr vollzogene und damit unvollendete Rechtsgeschäfte über ausgesondertes Militärvermögen erfaßt. Selbst wenn man dies anders sähe, sei der am 5. Juni 1990 abgeschlossene Kaufvertrag gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB nichtig, weil die erforderliche staatliche Genehmigung, welcher der Vertrag nach § 285 ZGB bedurft habe, jedenfalls und dies sei entscheidend am 3. Oktober 1990 nicht vorgelegen habe.

II.

Die Revision ist begründet. Mit den im angefochtenen Bescheid sowie im angegriffenen Urteil gegebenen Begründungen durfte die Unwirksamkeit des Erwerbs des Vermögensgegenstands durch die Kläger nicht festgestellt werden. Weil die vom Verwaltungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen insoweit weder für eine abschließende Entscheidung im Sinne einer Klageabweisung noch einer Klagestattgabe ausreichen, ist die Sache gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen.

1. Zu Recht hat allerdings das Verwaltungsgericht angenommen, daß der Zuordnungsbehörde mit § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG eine taugliche Rechtsgrundlage für die Entscheidung über die Wirksamkeit des Erwerbs des Vermögensgegenstands durch die Kläger zur Verfügung stand.

Wie der Senat mit Urteil vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97 (ZOV 1999, 217) entschieden hat, kann auf dieser Grundlage auch die Unwirksamkeit eines vor dem Beitritt der DDR (3. Oktober 1990) durch notariellen Veräußerungsvertrag eingeleiteten und nicht mehr durch Eintragung im Grundbuch vollendeten Erwerbs eines früher volkseigenen Grundstücks festgestellt werden. Die hierfür erforderlichen konkreten Voraussetzungen liegen im Fall der Kläger vor:

Das Streitverfahren ist nach den revisionsgerichtlich nicht zu beanstandenden tatsächlichen (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) und rechtlichen Annahmen des Verwaltungsgerichts dadurch gekennzeichnet, daß der geschlossene Grundstückskaufvertrag in rechtlicher Hinsicht nicht mehr bis zum Beitritt der DDR vollendet worden ist. Es hätte zur Vollendung ihres Eigentumserwerbs noch während des Bestehens der DDR der Eintragung der Kläger im Grundbuch bedurft. Zwar ist nach dem rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts, der mangels revisibler Vorschriften des Bundesrechts im Sinne des § 137 Abs. 1 VwGO einer revisionsgerichtlichen Prüfung nicht zugänglich ist, eine taugliche Grundlage für den Erwerb in dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl I S. 157) zu erblicken. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 dieses Gesetzes konnten nämlich nicht nur volkseigene Ein- und Zweifamilienhäuser an Bürger der DDR und Ausländer mit ständigem Wohnsitz in der DDR verkauft werden, sondern auch zugleich die Grundstücke, auf denen die Gebäude standen. Allgemeinen Regeln (§ 297 Abs. 2 Satz 1 ZGB) entsprechend war aber auch in diesen Fällen die Eintragung im Grundbuch notwendige Voraussetzung des Eigentumsübergangs.

Die Beklagte hat von der Befugnis des § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG im Streitfall Gebrauch gemacht. Ihre im Revisionsverfahren unternommenen Versuche, die Bedeutung des angefochtenen Bescheids insoweit herabzumindern, vermögen nicht zu überzeugen. Wenngleich der Hauptzweck der genannten Vorschrift darin besteht, verbindlich klären zu können, ob ein Vermögensgegenstand vor dem Beitritt der DDR durch einen privaten Erwerb aus dem zuordnungsfähigen DDR-Vermögen ausgeschieden ist oder nicht, kann ein vergleichbares Klärungsbedürfnis auch dann bestehen, wenn wie hier die auf den Beitrittszeitpunkt bezogene Zugehörigkeit eines Vermögensgegenstands zum zuordnungsfähigen DDR-Vermögen zwar mangels Vollendung eines Erwerbs nicht zu bezweifeln ist, aber sich die Frage aufdrängt, ob die Zuordnung wegen eines eingeleiteten und grundsätzlich vollendungsfähigen Erwerbs mit seiner Vollendung im Ergebnis gegenstandslos geworden ist oder zu werden droht. Eben diese Frage hat der angefochtene Bescheid zugunsten der Beigeladenen und zu Lasten der Kläger zu beantworten unternommen.

2. Mit Bundesrecht im Einklang steht auch die Annahme des Verwaltungsgerichts, mit dem Inkrafttreten der 2. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz (2. DVO/TreuhG) vom 22. August 1990 (GBl I S. 1260) am 30. August 1990 sei die Verfügungsbefugnis des MfAV hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks entfallen. Die Vorschriften dieser Verordnung erfassen nämlich ab ihrem Inkrafttreten selbst solche Vermögensgegenstände und unterstellen sie der alleinigen Verfügungsbefugnis der Treuhandanstalt, die bereits durch den bisherigen Rechtsträger ausgesondert, aber noch nicht endgültig anderen Zwecken zugeführt waren. Dies ergibt sich namentlich aus § 2 Abs. 2 der in Rede stehenden Verordnung, wonach "das ausgesonderte Militärvermögen ... der Treuhandanstalt zu übertragen (ist)". Zu dieser revisionsgerichtlichen Beurteilung ist der Senat befugt, weil die Verordnung nach dem Beitritt in Kraft geblieben ist (vgl. Anlage II Kapitel IV Abschnitt I Nr. 7 zum Einigungsvertrag EV ). Zu der vom Senat für zutreffend erachteten Auslegung führt ausschlaggebend die Frage danach, welche Rechtsstellung der Treuhandanstalt zumindest eingeräumt werden mußte, um den mit der Verordnung verfolgten Zweck erreichen zu können:

Insoweit ist zum einen in die rechtlichen Betrachtungen einzustellen, daß die mit den allgemeinen Zielen der Privatisierung und Reorganisation des Treuhandgesetzes zu vereinbarende Eröffnung der Möglichkeit der Privatisierung ausgesonderten Militärvermögens durch die Treuhandanstalt der unverkennbare Hauptzweck der 2. DVO/TreuhG war. Weiterhin ist zu berücksichtigen, daß allein schon der Erlaß der 2. DVO/TreuhG nicht anders bewertet werden kann denn als Ausdruck des Mißtrauens gegenüber dem bisherigen Rechtsträger MfAV, welchem offenbar nicht zugetraut wurde, die angestrebte Privatisierung geläutertem Staatsverständnis entsprechend durchzuführen. Daraus folgt ohne weiteres, daß die 2. DVO/TreuhG ihren Zweck verfehlt hätte, wäre sie nicht als Ausdruck des Willens zu interpretieren, daß über die in Rede stehenden Vermögensgegenstände sobald wie möglich allein die Treuhandanstalt verfügungsbefugt wurde. Zu den hiernach der Treuhandanstalt zufallenden Vermögensgegenständen gehörten auch und in erster Linie solche, die bereits bei Inkrafttreten der Verordnung ausgesondert waren, ohne endgültig anderen Zwecken zugeführt worden zu sein. Der Umstand, daß im Gegensatz zur 4. DVO/TreuhG, durch welche Stasi-Vermögen mit Wirkung vom 1. Oktober 1990 der Treuhandanstalt übertragen wurde in § 2 Abs. 2 der 2. DVO/TreuhG eine Formulierung gewählt worden ist, die die Vermutung aufkommen läßt, es müsse nach jeder Aussonderung ein Übertragungsakt erfolgen, steht womöglich der Annahme eines gesetzlichen Eigentumsübergangs, nicht aber einer unmittelbar einsetzenden Verfügungsbefugnis der Treuhandanstalt über alle bereits ausgesonderten Vermögensgegenstände entgegen.

Beanstandungsfrei haben Bescheid und Urteil das tatsächliche Geschehen bis zum Verkauf am 5. Juni 1990 dahin gewürdigt, daß es sich bei dem beanspruchten Vermögensgegenstand um ein solches ausgesondertes Grundstück handelte, welches sich in Rechtsträgerschaft des MfAV befand (§ 1 Abs. 1, § 2 Abs. 1 der Verordnung); deutlicher als durch eine Freigabe zum Verkauf und dessen Durchführung kann schwerlich die Annahme zum Ausdruck gebracht werden, daß ein Vermögensgegenstand weder zu militärischen Zwecken im engen noch in einem weitesten Sinne benötigt wird.

3. Die mithin bei der erst im Jahre 1991 erfolgten Vollendung des Erwerbs der Treuhandanstalt zustehende Verfügungsbefugnis schließt entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht aus, daß die Kläger seit dem Wechsel der Verfügungsbefugnis bzw. seit dem Beitrittszeitpunkt auch vom Vermögenszuordnungsberechtigten die Vollendung des Erwerbs fordern durften und dementsprechend die vollzogene Eintragung nicht rückgängig gemacht werden muß.

a) Dabei ist zugrunde zu legen, daß sowohl das anzuwendende DDR- wie das Bundesrecht von dem Grundsatz beherrscht werden, daß bei gestreckten Erwerbstatbeständen die Verfügungsbefugnis des Veräußerers grundsätzlich auch noch zur Zeit des letzten Akts vorliegen muß. Wie der Senat in seinem Urteil vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97 - (a.a.O.) entschieden hat, kann gleichwohl unter der Voraussetzung eines nach DDR-Recht gültigen Grundstücksveräußerungsvertrags trotz normativ oder beitrittsbedingt (einigungsvertraglich) entfallener Verfügungsbefugnis des Veräußerers in bestimmten Fällen die Vollendung des Erwerbs auch gegenüber dem Vermögenszuordnungsberechtigten beansprucht oder ihm gegenüber verteidigt werden. Dies folgt maßgeblich aus Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 1 EGBGB, wonach "schwebende" ("hängende") Grundstückskäufe unter der Voraussetzung der Einhaltung der aufgeführten Erfordernisse grundsätzlich vollendungsfähig sind. Insbesondere hat der erkennende Senat keinen Anlaß zur Annahme, daß Art. 233 § 7 Abs. 1 EGBGB in seinem Anwendungsbereich beschränkt wäre auf Geschäfte zwischen Privaten. Die Frage, ob und inwieweit das Recht der DDR vom Abstraktionsprinzip des BGB abgerückt ist, spielt hierbei entgegen der Auffassung der Beklagten keine Rolle, weil es hier mit oder ohne Abstraktionsprinzip darum geht, ob und unter welchen Voraussetzungen der letzte Teilakt eines mehraktigen Erwerbstatbestands (und auch im Recht der DDR war wegen des Eintragungserfordernisses ein Grundstückserwerb zwei- und damit mehraktig) trotz zwischenzeitlich entfallener Verfügungsbefugnis des Veräußerers noch mit rechtlicher Wirkung erfolgen kann.

Der Senat geht mithin davon aus, daß die Beigeladene als Vermögenszuordnungsberechtigte, der insoweit im Hinblick auf das Grundstück die Stellung als "Quasi Einzelrechtsnachfolgerin" zukommt, die Erklärungen des zu diesem Zeitpunkt hierzu berechtigten Veräußerers des Grundstücks als rechtswirksam und die Vollendung des Erwerbs rechtfertigend gegen sich gelten lassen muß und die hieraus abgeleiteten Ansprüche der Erwerber nicht als unberechtigt abwehren darf, es sei denn, das Verwaltungsgericht stieße bei seinen weiteren Ermittlungen auf spezielle Unwirksamkeitsgründe. Er sieht sich in seiner Ansicht, wie im Urteil vom 17. Juni 1999 BVerwG 3 C 38.98 für Gebäudekäufe im einzelnen dargelegt ist, durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. November 1998 V ZR 68/98 (ZOV 1999, 121) bestätigt.

b) Im vorliegenden Fall ist der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch unstreitig vor dem Wirksamwerden des Beitritts der DDR gestellt worden, so daß sich gemäß Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 1 EGBGB die Vollendung des Erwerbs nach den am Tage vor dem Wirksamwerden des Beitritts geltenden Rechtsvorschriften richten kann und anders als im Urteil vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97 (a.a.O.) der Frage nicht nachgegangen werden muß, ob auch solche Grundstückskäufe vollendungsfähig sind, die durch einen nach dem Beitritt der DDR erfolgten Eingang des Antrags beim Grundbuchamt gekennzeichnet sind.

Allerdings ist im Streitverfahren auch zu berücksichtigen, daß nach den getroffenen tatsächlichen Feststellungen und vor dem Hintergrund der vorstehenden Darlegungen der Eintragungsantrag zwar noch vor dem Beitritt, indessen zu einem Zeitpunkt beim Grundbuchamt eingegangen ist (28. September 1990), zu dem bereits die Treuhandanstalt über den einzutragenden Vermögensgegenstand verfügungsbefugt war. Die fehlende Verfügungsbefugnis des Veräußerers zum Zeitpunkt des Eingangs des Eintragungsantrags könnte auch nicht mit Hilfe von Art. 233 § 2 Abs. 2 Sätze 1 und 2 EGBGB überwunden werden, weil zu Lasten der Kläger insoweit Art. 233 § 2 Abs. 2 Satz 3 EGBGB eingreift, wie der Senat im Blick auf das sogenannte Stasi-Vermögen, welches seit dem 1. Oktober 1990 nach der 4. DVO/TreuhG der Verfügungsbefugnis der Treuhandanstalt unterlag, mit Urteil vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97 (a.a.O.) entschieden hat. Indessen müßte auch hieran allein die Vollendung des Erwerbs nicht scheitern, weil unter der Voraussetzung der Wirksamkeit des Vertrags vom 5. Juni 1990 die Kläger seit dem Wechsel der Befugnis von der Treuhandanstalt hätten beanspruchen dürfen, daß diese sich in rechtlicher Hinsicht die Handlungen des früher befugten Veräußerers zu eigen macht; dies betrifft auch die Billigung des nach dem 5. Juni 1990 mit Willen des damals befugten Veräußerers auf den Weg gebrachten Eintragungsantrags.

Die Unwirksamkeit des auf der Grundlage des Kaufvertrags vom 5. Juni 1990 erfolgten Erwerbs des Vermögensgegenstands könnte freilich angenommen werden, wenn ihm unlautere Machenschaften zugrunde lagen (vgl. auch insoweit das Urteil vom 19. November 1998 BVerwG 3 C 35.97 a.a.O.) oder ein sonstiger, das gesamte Rechtsgeschäft erfassender Unwirksamkeits- oder Nichtigkeitsgrund (etwa im Sinne des § 68 ZGB) vorgelegen hat (vgl. insoweit als denkbare Anknüpfungspunkte die Erwägungen im Urteil des BGH vom 27. November 1998 V ZR 68/98 a.a.O.; ferner OLG Naumburg, Beschluß vom 13. März 1996 5 W 89/95 VIZ 1996, 536 ff.). Insoweit enthält das angefochtene Urteil ausgehend von dem vom Verwaltungsgericht eingenommenen rechtlichen Standpunkt konsequenterweise keine für eine abschließende Entscheidung durch den Senat hinreichenden tatsächlichen Feststellungen, abgesehen davon, daß es sich bei den in Betracht zu ziehenden Vorschriften überwiegend nicht um solche des revisiblen Bundesrechts handelt. Dies betrifft vor allem zumal es sich dabei überwiegend um neues und damit im Revisionsverfahren unbeachtliches tatsächliches Vorbringen gehandelt hat auch die von der Beklagten im Revisionsverfahren unternommenen Versuche, die Unwirksamkeit des Erwerbs aus fehlenden Genehmigungen herzuleiten, welche nach DDR-Recht notwendig gewesen seien. Auch hierüber wird das Verwaltungsgericht nach der Zurückverweisung des Verfahrens zu befinden haben.

Beschluß

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf 10 000 DM festgesetzt.