Normenkette

BauNVO § 3 BauNVO § 13

Vorinstanz

VG Göttingen; ?; 2 A 2456/94 / OVG Lüneburg; ?; 1 L 2869/98

Dokumentarisch

BVerwGE: nein

Leitsatz

Die Regel, dass die nach § 13 BauNVO in Wohngebieten zulässigen Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger insgesamt nicht größer sein dürfen als eine Wohnung (BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 BVerwG 4 C 34.81 NJW 1986, 1004; Buchholz 406.12 § 13 BauNVO Nr. 4), ist nicht rechtssatzartig anzuwenden, sondern hat als "Faustregel" nur eine im konkreten Fall widerlegbare indizielle Aussagekraft.

BUNDESVERWALTUNGSGERICHT

Tenor

Tenor

BVerwG 4 C 8.00 OVG 1 L 2869/98

Verkündet am 18. Mai 2001

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 17. Mai 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Gaentzsch und die Richter Prof. Dr. Dr. Berkemann, Dr. Lemmel, Halama und Prof. Dr. Rojahn

am 18. Mai 2001 für Recht erkannt:

Tenor

Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 8. Juli 1999 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von Wohnräumen in Büroräume und wendet sich gegen das mit der Versagung der Baugenehmigung ausgesprochene Verbot, diese Räume für Bürozwecke zu nutzen.

Der Kläger erwarb im Jahre 1989 das mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebaute Grundstück in Göttingen, um wie er im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes angegeben hat im Keller- und im Erdgeschoss des Hauses eine Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterpraxis einzurichten. Er übt seine Tätigkeit in einer Einzelpraxis und in mehreren Gesellschaften aus. Gegenüber dem Berufungsgericht hat er angegeben, dass er etwa 12 Mitarbeiter beschäftige.

Das im Jahre 1914 errichtete Mehrfamilienwohnhaus hat eine Grundfläche von 15 m x 18 m. Es besteht aus einem Kellergeschoss (Souterrain), einem Erdgeschoss und zwei Obergeschossen sowie aus einem Dachgeschoss, das der Kläger teilweise ausgebaut hat. Das Haus wurde im Erd- und in den beiden Obergeschossen für Wohnzwecke genutzt. Nach den Angaben des Klägers gab es ursprünglich in jedem dieser drei Geschosse je eine Wohnung; diese waren jedoch im Zeitpunkt des Erwerbs tatsächlich in je zwei Wohnungen aufgeteilt.

Mit Baugenehmigung vom 19. Oktober 1989 wurde die Wohnungsteilung für das Erdgeschoss (und für das 1. OG) nachträglich genehmigt; auf diese Teilungsgenehmigung hat der Kläger später verzichtet. Die Baugenehmigung gestattet auch die Büronutzung von drei Räumen im Souterrain; drei weitere Räume in diesem Geschoss werden tatsächlich für Bürozwecke genutzt. Die Büroräume im Souterrain sind insgesamt 131 qm groß. Mit einer zweiten Baugenehmigung vom 28. Februar 1991 wurde die Nutzungsänderung der größeren Wohnung im Erdgeschoss (etwa 125 qm groß) in Büroräume genehmigt.

Das Grundstück liegt in einem Bereich der Innenstadt von Göttingen, für den es bis 1995 keinen Bebauungsplan gab. Die Beteiligten sind sich inzwischen einig, dass das Gebiet einem reinen oder allgemeinen Wohngebiet entsprach. Am 1. Dezember 1995 trat der Bebauungsplan Nr. 150 "B. Straße" in Kraft. Er setzt das Grundstück des Klägers als reines Wohngebiet fest. Auf den Normenkontrollantrag der Ehefrau des Klägers, die inzwischen Eigentümerin des Grundstücks ist, wurde der Plan mit Urteil des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 8. Juli 1999 1 K 2869/97 (ZfBR 2000, 59) für teilnichtig erklärt, soweit er eine vertikale Gliederung im reinen Wohngebiet festsetzt.

Als die kleinere Wohnung im Erdgeschoss im Herbst 1991 frei wurde, erweiterte der Kläger sein Büro auch in diesen Teil des Erdgeschosses. Im März 1993 beantragte er, diese Erweiterung des Büros um 77,55 qm zu genehmigen. Mit Bescheid vom 14. Juli 1993 versagte die Beklagte die beantragte Genehmigung und ordnete an, die Räume im Bereich dieser ehemaligen Wohnung der Wohnnutzung zurückzuführen. In der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren hat die Beklagte "klargestellt", dass die Anordnung nur auf die Untersagung der gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung gerichtet ist. Der Widerspruch des Klägers wurde mit Bescheid der Bezirksregierung Braunschweig vom 21. November 1994 zurückgewiesen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen, soweit sie auf die Erteilung der Genehmigung der Nutzungsänderung von Wohnräumen in Büroräume in der zweiten Wohnung im Erdgeschoss gerichtet war, und hat der Klage stattgegeben, soweit es um die Bauordnungsverfügung geht. Es hat die Versagung der Baugenehmigung auf den inzwischen in Kraft getretenen Bebauungsplan gestützt, der ein reines Wohngebiet festsetzt. § 13 BauNVO lasse eine freiberufliche Büronutzung höchstens in den Räumen einer einzigen Wohnung zu; die Erweiterung in eine zweite abgeschlossene Wohnung sei auch nach § 13 BauNVO unzulässig.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und der Berufung der Beklagten im Wesentlichen nämlich nach der "Klarstellung", die das Berufungsgericht als eine Teilrücknahme der Berufung gewertet hat stattgegeben. Zur Begründung bezieht sich das Berufungsgericht auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 20. Januar 1984 BVerwG 4 C 56.80 (BVerwGE 68, 324 ). Es entnimmt dieser Entscheidung, dass nach § 13 BauNVO in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO nur Räume für eine freiberufliche Tätigkeit zulässig seien und dass die Raumeinheiten jedenfalls nicht umfangreicher sein dürften als eine Wohnung, wie sie im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien Beruf vorgefunden werde. Da der Kläger im Jahre 1989 zwei getrennte Wohneinheiten vorgefunden und zunächst auch genutzt habe, dürfe er nicht mehr als die eine ehemalige Wohnung für Bürozwecke nutzen. Deshalb sei auch das Nutzungsverbot korrekt; auf das (fehlende) Eigentum des Klägers komme es bei einer reinen Nutzungsuntersagung gegenüber dem Mieter nicht an.

Mit der Revision macht der Kläger geltend, das Berufungsurteil beruhe auf der Verletzung des § 13 BauNVO. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 13 BauNVO müsse überprüft werden. Wegen der Unterscheidung von "Räumen" und "Gebäuden" in § 13 BauNVO leuchte es zwar ein, dass nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche von Freiberuflern für Bürozwecke genutzt werden dürfte. Die Beschränkung auf eine einzige (ehemalige) Wohnung sei aber mit Wortlaut und Zweck des § 13 BauNVO nicht vereinbar. Auch bei der Zusammenlegung zweier kleiner Wohnungen würden nur "Räume" genutzt. Aus städtebaulicher Sicht sei es einerlei, ob in einem Gebäude eine größere Anzahl kleiner Praxen oder eine entsprechend geringere Anzahl größerer Praxen betrieben würden. Die Begrenzung auf eine Wohnung führe zu Zufallsergebnissen.

Die Beklagte verteidigt das Berufungsurteil unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er unterstützt die Rechtsauffassung des Klägers und meint, die Beschränkung auf eine einzige Wohnung, die etwa für ein Zweifamilienhaus gelten könne, lasse sich nicht verallgemeinern. Starre, absolute Grenzen ließen sich nicht bestimmen. Da sich aus bauplanungsrechtlichen Gesichtspunkten weder die Zusammenlegung von Wohnungen vermeiden noch die Größe von Wohnungen bestimmen lasse, würde die Zulässigkeit von Umnutzungen bei Anknüpfung an die vorhandene Wohnungsgröße von Zufälligkeiten abhängen.

II.

Die Revision des Klägers ist zulässig, aber unbegründet.

1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch des Klägers auf nachträgliche Genehmigung der Nutzungsänderung für die zweite Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Baurat-Gerber-Straße 18 in Göttingen verneint. Denn die Nutzung dieser Wohnung für Bürozwecke ist mit der Festsetzung eines reinen Wohngebietes in dem für das Grundstück geltenden Bebauungsplan Nr. 150 "B. Straße" der Beklagten nicht vereinbar (§ 30 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO).

Die Büronutzung kann auch nicht nach § 13 BauNVO zugelassen werden. Gemäß § 13 BauNVO sind zwar in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4 a bis 9 BauNVO auch Gebäude zulässig. Zu der durch § 13 BauNVO privilegierten Tätigkeit gehört auch die des Klägers als Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Rahmen des § 13 BauNVO gesprengt wird, wenn die freiberufliche Tätigkeit in Gesellschaften ausgeübt wird, kann offen bleiben, weil es hier darauf nicht ankommt. Zulässig kann nämlich im vorliegenden Fall nur die Berufsausübung in "Räumen" sein, nicht die in "Gebäuden"; denn das Haus des Klägers liegt in einem durch einen insoweit wirksamen Bebauungsplan festgesetzten reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO). Mit der Erweiterung des Büros in die zweite Wohnung im Erdgeschoss wird jedoch die in der Beschränkung auf "Räume" liegende Grenze überschritten.

In seinem Urteil vom 20. Januar 1984 BVerwG 4 C 56.80 (BVerwGE 68, 324) ist der Senat bei der Auslegung des Begriffs "Räume" in § 13 BauNVO von dem in dieser Vorschrift enthaltenen Gegensatzpaar "Räume" und "Gebäude" ausgegangen. Der Begriff der "Räume" kennzeichne Raumeinheiten, die nur Teile des Gebäudes und jedenfalls nicht umfangreicher seien als jeweils eine Wohnung, so wie sie im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien Beruf vorgefunden würden. In dem an diese Grundsatzentscheidung anknüpfenden Urteil vom 25. Januar 1985 BVerwG 4 C 34.81 (NJW 1986, 1004 = ZfBR 1985, 143) hat der Senat den wesentlichen Inhalt des § 13 BauNVO im Hinblick auf die Wohngebiete gemäß §§ 2 bis 4 BauNVO wie folgt zusammengefasst: Entscheidend sei, ob bei der Nutzung von "Räumen" durch freie oder ähnliche Berufe der Charakter des Plangebiets verloren gehe. Die Nutzungsänderung müsse den jeweiligen Gebietscharakter wahren. Mit der Beschränkung der freiberuflichen Nutzung auf Räume wolle der Verordnungsgeber verhindern, dass in einem reinen Wohngebiet durch eine zu starke freiberufliche Nutzungsweise generell die planerisch unerwünschte Wirkung einer Zurückdrängung der Wohnnutzung und damit einer zumindest teilweisen Umwidmung des Plangebiets eintreten könne. Deshalb dürfe die freiberufliche Nutzung in Mehrfamilienhäusern nicht mehr als die halbe Anzahl der Wohnungen und nicht mehr als 50 % der Wohnfläche in Anspruch annehmen. Im Einzelfall könne die Büronutzung sogar auf wesentlich weniger als 50 % der Wohnungsanzahl oder der Wohnfläche zu beschränken sein; unter besonderen Umständen mögen diese Grenzen auch etwas überschritten werden können. Niemals dürfe jedoch die geänderte Nutzungsweise für das einzelne Gebäude prägend sein. Der spezifische Gebietscharakter müsse auch für das einzelne Gebäude gewahrt bleiben.

Im Anschluss an diese Rechtsprechung hat das Berufungsgericht die Rechtsauffassung vertreten, die Grenze für die mit dem Begriff "Räume" gekennzeichneten Raumeinheiten sei die Wohnung, so wie sie im Zeitpunkt des Beginns der Nutzung für den freien Beruf vorgefunden worden sei, hier also die erste (größere) Wohnung im Erdgeschoss. Die Einbeziehung der zweiten Wohnung in die Büronutzung sei deshalb nicht mit § 13 BauNVO vereinbar. Zwar sei zunächst im Erdgeschoss nur eine einzige Wohnung vorhanden gewesen. Die Wohnung sei später jedoch in zwei Wohnungen aufgeteilt worden. Auf die Genehmigung der Teilung im Jahre 1989 komme es nicht an, so dass auch der Verzicht des Klägers auf die Genehmigung der Teilung unbeachtlich sei.

Der Senat hat das vorliegende Revisionsverfahren zum Anlass genommen, seine Rechtsprechung zu § 13 BauNVO zu überprüfen. Er hält an ihr im Wesentlichen fest. Der Zweck der Beschränkung der freiberuflichen Nutzung auf "Räume" liegt darin, die Prägung der Wohngebäude in den Wohngebieten durch ihre Wohnnutzung zu erhalten. Diesem Ziel dient der Grundsatz, dass die Büronutzung regelmäßig nicht mehr als die Hälfte der Wohnungen und auch nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche umfassen darf. Die Beschränkung der Büronutzung des freiberuflich Tätigen auf eine einzige Wohnung dient demselben Ziel. In einem Wohngebäude in einem Wohngebiet erwartet man keine Büroeinheiten, die größer sind als die in dem Hause und in dem Gebiet vorhandenen Wohnungen. Büros, die größer als eine Wohnung sind, drängen die Wohnnutzung übermäßig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich genutztes Gebäude erscheinen. Zwar trifft es zu, dass § 13 BauNVO in Wohngebieten nicht nur "kleine" Praxen zulässt (wie § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, nach dem nur "kleine" Beherbergungsbetriebe zulässig sind, ), sondern von "Räumen" spricht. Der Charakter eines Wohngebäudes geht aber verloren, wenn in ihm Büros vorhanden sind, die größer sind als die für Wohnhäuser typische Nutzungseinheit, die Wohnung. "Großbüros" sind geeignet, den Wohnhauscharakter des Gebäudes zu beseitigen, auch wenn die 50 %-Grenze noch nicht erreicht ist (a.A. Stock, a.a.O., der aber über § 15 BauNVO zu ähnlichen Ergebnissen gelangt).

Allerdings dürfen die vom Senat aufgestellten Regeln nicht rechtssatzartig angewendet werden. Insoweit ist die Kritik der Revision und des Oberbundesanwalts berechtigt, die ausnahmslose Beschränkung der Büronutzung auf eine einzige Wohnung in der Größe, wie sie vorgefunden worden sei, könne zu Zufallsergebnissen führen. Werden beispielsweise in einem Gebäude mit Wohnungen unterschiedlicher Größe zwei Einzimmerwohnungen zu einem Büro zusammengelegt, so wird das Büro immer noch kleiner sein als einzelne andere Wohnungen. Bei einer rechtssatzartigen Anwendung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts würde ferner verkannt, dass es in erster Linie Aufgabe der Tatsachengerichte nicht des Revisionsgerichts ist, im konkreten Fall zu beurteilen, ob sich die Büronutzung noch auf die Nutzung von "Räumen" beschränkt. Als "Faustregel" bleibt die Begrenzung der Büronutzung auf eine einzige Wohnung, wie sie vorgefunden worden ist, aber richtig. Denn bei einer Zusammenlegung von zwei Wohnungen wird regelmäßig eine Nutzungseinheit entstehen, die über die in dem Gebäude vorhandenen Wohnungsgrößen hinausgeht und deshalb geeignet ist, den Wohnhauscharakter des Gebäudes und damit zugleich den Wohnfrieden in ihm zu beeinträchtigen. Insofern kommt der Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einem Büro eine gewisse (widerlegbare) Indizwirkung zu, dass der vorgegebene Rahmen überschritten wird.

Auch von diesem rechtlichen Ansatz her erweist sich die Nutzungsänderung der zweiten Wohnung im Erdgeschoss des Hauses des Klägers aber als nicht genehmigungsfähig. Zwar waren in diesem Gebäude früher sehr große, ein ganzes Geschoss umfassende Wohnungen vorhanden. Diese Wohnungen sind jedoch bereits vor Jahrzehnten geteilt worden. Dass dies zunächst ohne bauaufsichtliche Genehmigung geschehen ist, ist unerheblich. Denn maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse; dass die Wohnungsteilung etwa unzulässig gewesen oder nur vorübergehend vorgenommen wäre, ist nicht erkennbar. Gegenwärtig würde sich deshalb ein das gesamte Erdgeschoss umfassendes Büro nicht mehr innerhalb der Bandbreite der vorhandenen Wohnungsgrößen halten. Erst recht wird hier der vorhandene Rahmen gesprengt, weil sich das Büro des Klägers zusätzlich auch über den größten Teil des Kellergeschosses (Souterrain) erstreckt.

2. Die Revision ist auch unbegründet, soweit sie sich gegen die bauaufsichtliche Anordnung der Beklagten richtet. Nachdem die Beklagte "klargestellt" hat, dass diese Anordnung nur ein Verbot enthält, die Räume der ehemaligen zweiten Wohnung zu Bürozwecken zu nutzen, sind die Probleme, die das Verwaltungsgericht wegen der Auswahl des Bauordnungspflichtigen gesehen hat, entfallen. Unerheblich ist ferner, dass der das Grundstück des Klägers als reines Wohngebiet ausweisende Bebauungsplan erst nach Erlass des streitigen Bescheids in Kraft getreten ist. Denn zuvor war die planungsrechtliche Rechtslage gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 3, 13 oder §§ 4, 13 BauNVO im Ergebnis nicht anders, weil das Grundstück damals in einem faktischen reinen oder allgemeinen Wohngebiet lag.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Tenor

Unter Änderung der Streitwertentscheidung des Senats in seinem Beschluss vom 24. Februar 2000 wird der Wert des Streitgegenstandes für das Nichtzulassungsbeschwerde- und für das Revisionsverfahren jeweils auf 37 500 DM festgesetzt.

Gründe

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 13 Abs. 1 Satz 1, § 14 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GKG. Dabei folgt der Senat der Bewertung durch das Berufungsgericht, das den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 45 000 DM festgesetzt hat. Das Berufungsgericht hat wie sich aus seiner Kostenentscheidung ergibt den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung und das Nutzungsverbot mit insgesamt 5/6 von 45 000 DM und das (im Revisionsverfahren nicht mehr anhängige) Rückbaugebot mit 1/6 von 45 000 DM bewertet. Der Streitwert für das Revisionsverfahren ist deshalb auf 37 500 DM festzusetzen. Die Festsetzung des Streitwerts für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren ist entsprechend zu korrigieren.