Normenkette

BewG § 79 Abs. 1 BewG § 79 Abs. 2 BewG § 79 Abs. 5 BewG § 27 BewG § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG § 80

Gründe

I. Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) erwarb im Jahre 1984 ein Grundstück, das mit einem etwa 1840 errichteten Fachwerkgebäude bebaut war. Das Gebäude hatte zunächst als Scheune gedient. Etwa im Jahre 1930 war das Gebäude zu Wohnzwecken umgebaut worden. Der vom Kläger zu entrichtende Kaufpreis für das Grundstück betrug 62 000 DM. Zum Kaufzeitpunkt war das Gebäude stark erneuerungsbedürftig. In den Jahren 1985 bis 1990 führte der Kläger erhebliche Umbau- und Reparaturmaßnahmen jeweils mit Zustimmung der zuständigen Denkmalschutzbehörde an dem Gebäude durch. Dafür wandte er ca. 200 000 DM auf. Im Zuge dieser Maßnahmen errichtete er eine Wohnung im Ostteil des Gebäudes und eine im Westteil.

Durch (Änderungs-)Bescheid vom 29. Oktober 1991 stellte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) im Wege der Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1991 den Einheitswert für das als Zweifamilienhaus behandelte Grundstück des Klägers im Ertragswertverfahren auf 76 400 DM fest. Die zugrunde gelegte übliche Miete in Höhe von 3,30 DM/qm entnahm das FA seinem Mietspiegel, und zwar der Spalte IV für 1963 errichtete Gebäude mit guter Ausstattung (Wasserleitung im Haus, Kanalisation, WC, Sammelheizung, Bad) und wandte hierauf einen Vervielfältiger von 7,9 nach Buchst. B der Anlage 8 zum Bewertungsgesetz --BewG-- (Holzfachwerkbauten mit Ziegelsteinausmauerung vor 1908 in Gemeinden bis 2 000 Einwohnern) an.

Mit der Klage wurde geltend gemacht, der Ansatz eines Mietwerts von 3,30 DM/qm sei zu hoch. Es gehe auch nicht an, das Gebäude mit einem Gebäude des Jahres 1963 zu vergleichen. Das Haus sei ein Altbau. Deshalb müsse auch der Spiegelwert für Altbauten angewendet werden.

Das Finanzgericht (FG) hat der Klage stattgegeben und unter Änderung des angefochtenen Einheitswertbescheids in Gestalt der Einspruchsentscheidung den Einheitswert auf den 1. Januar 1991 auf 27 700 DM herabgesetzt.

Als übliche Miete sei --entsprechend dem tatsächlichen Baujahr des Gebäudes-- der sich aus dem Mietspiegel des FA ergebende Wert für bis zum 31. März 1924 errichtete Altbauten mit guter Ausstattung (Gruppe IV) von 1,20 DM/qm zugrunde zu legen. Sowohl bei der Bestimmung des Vervielfältigers als auch bei der Bemessung der Miete könne das Baujahr nur einheitlich berücksichtigt werden. Das sei aus Gründen der Rechtssicherheit, der Praktikabilität und der Rechtsklarheit erforderlich. Eine davon abweichende Differenzierung entbehre jeder materiell-rechtlichen Grundlage.

Hiergegen richtet sich die Revision des FA. Das FG habe eine Miete als üblich angesetzt, die den tatsächlichen Grundstückszustand am 1. Januar 1991 unberücksichtigt lasse. Der Kläger habe mit erheblichem Aufwand in einem nahezu wertlosen und unbewohnbaren Gebäude zeitgemäße Wohnungen geschaffen, die den Ansatz des (fiktiven) Baujahrs 1963 für die Ermittlung der Spiegelmiete rechtfertigten.

Das FA beantragt, unter Aufhebung der Vorentscheidung die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

II. Die Revision des FA ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG.

1. Die Schätzung der üblichen Miete durch das FG ist fehlerhaft, weil es den vom FA aufgestellten Mietspiegel rechtlich unzutreffend angewendet hat.

a) Zwar ist nicht zu beanstanden, daß das FG die übliche Miete anhand des Mietspiegels des FA geschätzt hat, denn Ausgangspunkt für die Wertermittlung im Zuge der hier vorzunehmenden Wertfortschreibung ist, weil tatsächlich für das Objekt gezahlte Mieten i.S. von § 79 Abs. 1 BewG fehlen, die übliche Miete i.S. von § 79 Abs. 2 BewG für freifinanzierten nicht preisgebundenen Wohnraum im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 i.V.m. § 27 BewG). Diese ist in erster Linie in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 1. Januar 1964 regelmäßig gezahlt wurde (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Scheitert --wie im Streitfall-- eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, daß nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekt nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind, kann nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete auf die von den FÄ für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegel zurückgegriffen werden (BFH-Urteile vom 23. November 1988 II R 2/86, BFH/NV 1989, 626, und vom 10. August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36, m.w.N.).

b) Der erkennende Senat folgt jedoch nicht der Rechtsauffassung des FG, daß bei der Anwendung des Mietspiegels zwingend dasselbe Baujahr zugrunde zu legen sei, das für die Bestimmung des nach § 80 BewG i.V.m. den Anlagen 3 bis 8 anzuwendenden Vervielfältigers maßgebend ist.

Die Auffassung des FG steht im Widerspruch zu der unterschiedlichen Funktion des Vervielfältigers einerseits und der mit Hilfe eines Mietspiegels zu schätzenden üblichen Miete andererseits. Die Berücksichtigung des Baujahres beim Vervielfältiger (§ 80 BewG) bezweckt, die für die Wertbildung eines Gebäudes aus der Sicht des Stichtags verbleibende Restlebensdauer als maßgeblichen Faktor in die Bewertung miteinzubeziehen. Demgegenüber soll mit Hilfe des Mietspiegels ein --gemessen am tatsächlichen Zustand des Gebäudes am Stichtag-- erzielbarer Mietertrag geschätzt werden. Für letzteren ist die künftige Lebenserwartung des Gebäudes regelmäßig ohne Belang.

Die Auffassung des FG führt dazu, daß wesentliche, für den am Stichtag erzielbaren Mietertrag bedeutsame Umstände, wie z.B. der aufgrund von Baumaßnahmen nach der ersten Errichtung veränderte tatsächliche Zustand der Räume, unberücksichtigt bleiben, obwohl § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG als Maßstab für die Schätzung der üblichen Miete die Jahresrohmiete vorschreibt, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

2. Die Sache ist mangels Spruchreife an das FG zurückzuverweisen. Dieses hat die aufgrund seiner Rechtsauffassung im ersten Rechtszug nicht getroffenen Feststellungen darüber nachzuholen, ob der tatsächliche Zustand der Räume im Feststellungszeitpunkt die vom FA nach Baujahr und Ausstattung getroffene Einordnung in seinen Mietspiegel rechtfertigt, denn die übliche Miete i.S. des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG richtet sich --wie ausgeführt-- nach der Jahresrohmiete, die nach den Wertverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 BewG), das ist der 1. Januar 1964, für die Räume in dem Zustand regelmäßig gezahlt worden wäre, den sie im Feststellungszeitpunkt, im Streitfall ist das der Zustand am 1. Januar 1991, hatten (§ 79 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 BewG). Insbesondere wird das FG Feststellungen darüber zu treffen und diese im Hinblick darauf zu werten haben, ob sich durch die an dem Gebäude vorgenommenen baulichen Maßnahmen der Zustand der Räume so wesentlich verändert hat, daß sie nicht mehr mit Räumen des ursprünglichen Baujahrs des Gebäudes vergleichbar und deshalb nicht mehr diesem, sondern dem vom FA angenommenen späteren Baujahr zuzuordnen sind.