Normenkette

GG Art. 103 WEG § 21 Abs. 4

Vorinstanz

LG München; 20.11.2006; I 1 T 10002/06

AG München 481 UR II 1473/05

Leitsatz

1. Verstöße des Amtsgerichts gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs können von der Beschwerdeinstanz rückwirkend geheilt werden.

2. Es verstößt grundsätzlich gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer einen Verwalter wiederbestellen, der über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnanlage. Der weitere Beteiligte ist Miteigentümer der Wohnanlage und zugleich seit 1973 deren Verwalter. Am 3.11.2005 fand eine ordentliche Eigentümerversammlung statt, bei der der weitere Beteiligte gemäß der vorgesehenen Tagesordnung für den Zeitraum 1.1.2006 bis 31.12.2010 als Verwalter mit der Mehrheit der Stimmen wieder bestellt wurde.

In der Eigentumsanlage werden Eigentümerversammlungen nur in unregelmäßigen Abständen abgehalten. Die letzte vor dem 3.11.2005 liegende Versammlung war für den 2.7.2003 einberufen worden. Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2003, 2004 und 2005 wurden bisher nicht gefasst. Hintergrund dafür waren Gerichtsverfahren, in denen die vom weiteren Beteiligten erstellten Abrechnungen und Wirtschaftspläne vergangener Jahre angegriffen und teilweise für ungültig erklärt worden waren. So hatte das Amtsgericht mit Beschluss vom 24.1.2003 rechtskräftig die Genehmigungsbeschlüsse für die Jahresabrechnung 2000 sowie für den Wirtschaftsplan 2002 für ungültig erklärt. Nachdem die Eigentümer in der Versammlung vom 2.7.2003 - teilweise erneut - die Jahresabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2002 und die Wirtschaftspläne für die Jahre 2002 und 2003 genehmigt hatten, wurden diese mit bisher nicht rechtskräftigem Beschluss des Amtsgerichts vom 21.5.2004 für ungültig erklärt.

Die Antragsteller (zu 1 - 5) haben den Eigentümerbeschluss vom 3.11.2005 zur Wiederbestellung des weiteren Beteiligten als Verwalter fristgerecht angefochten und ferner beantragt, die Antragsgegner zur Zustimmung zur Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages zu verpflichten. Aufrechterhalten blieben zuletzt noch die Anträge der Antragsteller zu 1 - 3.

Die Antragsgegner sind den Anträgen entgegengetreten. Sie verweisen darauf, dass die Eigentümer mit großer Mehrheit einem Aufschub der Genehmigung für die Jahresabrechnungen zugestimmt hätten. Diese Handhabung sei auch wegen der wiederholten Anfechtung "sämtlicher Beschlüsse" durch die Antragsteller vernünftig und kostensparend. Dieses Vorgehen entspreche den Obliegenheiten realer ökonomischer Vernunft. Die Anlage floriere, Hausgelder würden pünktlich bezahlt. Der Wirtschaftsplan gelte gemäß § 11 Ziff. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan fort. Im Übrigen hätten die Antragsteller gemäß § 24 Abs. 2 WEG die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen können.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 17.5.2006 den Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters für ungültig erklärt und die Antragsgegner verpflichtet, den Beschlussanträgen der Antragsteller zuzustimmen, mit denen diese die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirksamkeit sowie die Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages begehren. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner, vertreten durch den vom weiteren Beteiligten beauftragten Rechtsanwalt, sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 20.11.2006 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Verpflichtung zur Abberufung aufgehoben, der Antrag insoweit verworfen wird und die Antragsgegner verpflichtet werden, den bestehenden Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die form- und fristgerecht durch den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner in deren Namen eingelegte sofortige weitere Beschwerde.

Am 9.8.2006 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt, in der die Wiederbestellung des weiteren Beteiligten als Verwalter nochmals beschlossen wurde. Der Beschluss wurde ebenfalls angefochten, eine rechtskräftige Entscheidung dazu ist noch nicht ergangen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig, in der Sache jedoch ohne Erfolg.

1. Eine Aussetzung des Verfahrens analog § 148 ZPO hält der Senat nicht für geboten. Bei der Aussetzung des Verfahrens handelt es sich um eine Entscheidung, die der Verfahrensökonomie dient und die im pflichtgemäßen Ermessen des Richters steht (Reichold in Thomas/Putzo ZPO 28. Aufl. § 148 Rn. 2). Im vorliegenden Fall erscheint es sinnvoll, im Hinblick auf das Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller eine Verfahrensblockade durch wiederholte Zweitbeschlüsse zu verhindern und eine Entscheidung über die strittige Verwalterbestellung herbeizuführen.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Beschlussanfechtungsantrag sei zulässig und begründet.

a) Der Anfechtungsantrag sei nicht durch die Fassung eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses in der Eigentümerversammlung vom 9.8.2006 unzulässig geworden; vielmehr bestehe das Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller weiter fort. Allerdings habe er zurzeit keine Wirkung, denn der später gefasste Zweitbeschluss gelte solange fort, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt worden sei. Der Zweitbeschluss sei ebenfalls angefochten worden. Es sei nicht ausgeschlossen, dass eine Ungültigerklärung des Zweitbeschlusses erfolge und dass dann der Beschluss vom 3.11.2005 wieder Wirkung erlange. Das Rechtsschutzbedürfnis besteht daher fort.

Das Beschwerdegericht habe von einer Aussetzung des Verfahrens analog § 148 ZPO abgesehen. Zwar sei eine Vorgreiflichkeit des inhaltsgleichen Zweitbeschlusses an sich gegeben. Den Antragstellern sei es jedoch angesichts der Möglichkeit der Antragsgegner, stets neue inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse fassen zu können, nicht zuzumuten, eine Kette von Wiederbestellungen hinzunehmen.

b) Der Beschluss vom 3.11.2005 über die Verwalterbestellung verstoße gegen § 12 Ziff. 10 GO, der eine wörtliche Protokollierung und Verlesung eines Beschlussantrags fordere. Der Verstoß gegen dieses Formerfordernis mache den Beschluss anfechtbar.

Der Bestellungsbeschluss sei zudem gemäß § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, da ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung des Verwalters gesprochen habe. Der Verwalter habe es pflichtwidrig unterlassen, nach dem 20.7.2003 weitere Eigentümerversammlungen einzuberufen und die Jahresabrechnungen 2003 und 2004 sowie die Wirtschaftspläne 2005 und 2006 zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Verwalter sei gemäß § 24 Abs. 1 WEG verpflichtet, mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Aufstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG gehöre zu den wichtigsten Pflichten des Verwalters. Erst recht stelle die wiederholt schuldhaft verspätete Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung oder die gänzliche Nichterfüllung dieser Pflicht - je nach Fallgestaltung - einen wichtigen Grund dar. Die formlose Zuleitung von Abrechnungen an die Miteigentümer ersetze eine ordnungsgemäße Vorlage zur Beschlussfassung nicht, da die Abrechnungen ohne Beschlussfassung hierüber keine Rechtswirkungen entfalteten und der gerichtlichen Überprüfung entzogen seien. Auf die finanzielle Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft komme es daneben nicht an. Ebenso wenig sei entscheidend, dass der Wirtschaftsplan für 2003 fortgelte.

Zudem seien mangels Eigentümerversammlung auch keine Beschlüsse über die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, wie z.B. über die laufende Instandhaltung oder über Sanierungsmaßnahmen, getroffen worden. Auch in der am 9.8.2006 erfolgten Eigentümerversammlung sei gemäß der Tagesordnung nur die erneute Verwalterbestellung thematisiert worden und wiederum keine Beschlüsse über anstehende Sanierungsmaßnahmen oder Jahresabrechnungen herbeigeführt worden. Das Motiv des Verwalters für dieses Vorgehen, nämlich weiteren Anfechtungen bis zum Abschluss der anhängigen Verfahren aus dem Weg zu gehen, entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die gerichtliche Überprüfung von Eigentümerbeschlüssen sei vom Gesetzgeber vorgesehen. Zudem sei bei den bisher aktenkundigen Anfechtungsanträgen auch nicht ansatzweise rechtsmissbräuchliches Verhalten erkennbar. Hinsichtlich der Jahresabrechnung 2000 und des Wirtschaftsplans 2002 seien die Genehmigungsbeschlüsse bereits rechtskräftig für ungültig erklärt. Das Motiv des Verwalters, die von ihm erstellten Jahresabrechnungen der gerichtlichen Überprüfung zu entziehen, begründe ein hohes Maß an Pflichtwidrigkeit.

Die Pflichtwidrigkeit des Verhaltens des Verwalters entfalle auch nicht etwa wegen des vorgetragenen Einverständnisses der Mehrheit der Eigentümer und/oder des Verwaltungsbeirats. Ein Verzicht auf die Aufstellung der sowohl gesetzlich als auch in der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebenen Jahresabrechnung sei nur durch Vereinbarung möglich, die hier aber nicht vorliege. In der Wiederbestellung des Verwalters durch Beschluss vom 9.8.2006 liege bereits deshalb keine konkludente Billigung durch alle Eigentümer, weil auch dieser Beschluss angefochten worden sei. Jedenfalls die Gesamtschau dieser Umstände führe dazu, dass diese Gründe als ausreichend anzusehen seien, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer - und seien es auch nur einzelner - in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit durch den weiteren Beteiligten grundlegend zu erschüttern. Es sei daher erforderlich, in die Willensbildung der Gemeinschaft einzugreifen, um eine Minderheit gegen ein grob pflichtwidriges Verhalten des von der Mehrheit der Eigentümer unterstützten Verwalters zu schützen.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung stand.

a) Der Verwalter war berechtigt, mit der Vertretung der Antragsgegner einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Befugnis hierzu ergibt sich aus § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter berechtigt ist, im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Dabei ist als objektiv erforderlich in der Regel die Beauftragung eines Rechtsanwalts als Vertreter oder Prozeßbevollmächtigter der Wohnungseigentümer anzusehen (Staudinger/Bub WEG (2005) § 27 Rn. 246). Dies gilt jedenfalls dann, wenn aufgrund der Kürze der Rechtsmittelfrist vor deren Ablauf kaum mehr eine Wohnungseigentümerversammlung hätte einberufen werden können. Wegen des Unterliegens der Antragsgegner durfte der Verwalter zu Recht davon ausgehen, dass die übrigen Wohnungseigentümer den verlorenen Rechtsstreit fortsetzen wollten. Zur Fristwahrung war daher die Einschaltung des bereits zuvor in dieser Sache tätigen Verfahrensbevollmächtigten angezeigt (OLG München OLGR 2005, 303 f.).

b) Eine Zurückverweisung des Verfahrens an das Amtsgericht kommt nicht in Betracht, selbst wenn das Amtsgericht gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verstoßen haben sollte. Das Beschwerdegericht kann bei Vorliegen eines solchen Fehlers das in der Beschwerdeinstanz anhängige Verfahren weiterführen, die Gewährung rechtlichen Gehörs nachholen und den Verfahrensfehler rückwirkend heilen (Schmidt in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 12 Rn. 175 m.w.N.). Den Antragsgegnern wurde in der Beschwerdeinstanz umfassendes rechtliches Gehör gewährt.

c) Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass ein Rechtschutzbedürfnis für den gestellten Antrag trotz des inhaltsgleichen Zweitbeschlusses weiterhin gegeben ist. Zwar ist der Zweitbeschluss, obwohl er angefochten wurde, wirksam, § 23 Abs. 4 WEG. Dies hat jedoch solange keinen Einfluss auf das Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung des Erstbeschlusses, solange die Entscheidung über die Gültigkeit des Zweitbeschlusses noch in der Schwebe ist (BayObLG ZMR 2001, 367; KK-WEG/Abramenko § 26 Rn. 15). Dies ist hier nach der dazu vom Senat eingeholten Auskunft des Amtsgerichts der Fall.

d) Auch die Entscheidung des Landgerichts, das Verfahren nicht analog § 148 ZPO auszusetzen im Hinblick auf die Anfechtung des inhaltsgleichen Zweitbeschlusses, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (s.o.).

e) Es kann offen bleiben, ob der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters auch deshalb keinen Bestand haben kann, weil er gegen das in § 12 Ziffer 10 GO festgelegte Formerfordernis verstößt oder weil eine ordnungsgemäße Verkündung des Beschlusses nicht stattgefunden hat. Denn der Bestellungsbeschluss ist bereits deshalb für unwirksam zu erklären, weil der weitere Beteiligte bei seine Amtsausübung gegen grundlegende Pflichten eines Verwalters verstoßen hat, dies auch weiterhin zu tun beabsichtigt und damit ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen seine erneute Bestellung spricht. Der Wiederbestellungsbeschluss entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

(1) Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGHZ 151, 164/181 m.w.N.).

Auch wenn ein wichtiger Grund im Sinn des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG vorliegt, der grundsätzlich die Abberufung des Verwalters rechtfertigen würde, steht den Eigentümern dabei ein Beurteilungsspielraum zu. Aus dem Vorliegen eines wichtigen Grundes folgt daher nicht automatisch, dass die Eigentümer einen Verwalter in einem solchen Fall abberufen müssen. Ein Anspruch des einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft, der darauf gerichtet ist, einen bestimmten Verwalter abzuberufen bzw. nicht mehr zu bestellen, ist daher erst dann zu bejahen, wenn dessen erneute Bestellung nicht mehr den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, das heißt, nicht mehr vertretbar ist (vgl. OLG Schleswig WuM 2007, 216; OLG Celle OLGR 2002, 75/78).

(2) Zu Recht hat das Landgericht diese Voraussetzungen angesichts der von ihm festgestellten Pflichtverletzungen des Verwalters bejaht. Diese lassen eine erneute Bestellung dieses Verwalters nicht mehr vertretbar erscheinen und rechtfertigen damit die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über dessen erneute Bestellung. Auf die Ausführungen des Landgerichts wird Bezug genommen.

Ergänzend ist auszuführen:

Massive Pflichtverstöße des Verwalters sind auch hinsichtlich der nicht erstellten Jahresabrechnungen festzustellen. Zwar muss die Nichterstellung einer Jahresabrechnung nicht zwangsläufig zu einer Abberufung des Verwalters führen (vgl. BGHZ 151, 164/181 m.w.N.). Im vorliegenden Fall hat jedoch der Verwalter den Eigentümern ab dem Wirtschaftsjahr 2003 weder eine Jahresabrechnung noch ab dem Wirtschaftsjahr 2004 einen aktuellen Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung vorgelegt. Ob er den Eigentümern eine Abrechnung informatorisch bekanntgegeben hat, kann dahinstehen. Das erklärte Ziel des Verwalters bei seinem Vorgehen war es, weitere Ungültigerklärungen von Beschlüssen betreffend seine Abrechnungen dadurch zu vermeiden, dass diese Abrechnungen nicht mehr zur Abstimmung gelangten. Für die Beurteilung und Gewichtung der Pflichtverstöße ist es zulässig, auch die voraussichtliche weitere Entwicklung der Verwaltungsführung zu berücksichtigen (BayObLG ZMR 2005, 561). Durch sein Verhalten hat der Verwalter die Mitwirkungsrechte des einzelnen Eigentümers (§ 28 Abs. 5 WEG) vorsätzlich grob verletzt. Den Antragstellern ist daher ein weiteres Zusammenarbeiten mit diesem Verwalter nicht zuzumuten. Seine Wiederbestellung ist daher nicht mehr vertretbar.

Darauf, ob die Mehrheit der Wohnungseigentümer das Vorgehen des Verwalters gutheißt oder auch nur toleriert, kommt es nicht an. Die Rechte aus § 28 Abs. 5 WEG können nicht durch Mehrheitsbeschluss beschnitten werden.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es erscheint angemessen, den Antragsgegnern samtverbindlich die Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels sowie die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller aufzuerlegen. Eine gleichmäßige Kostenverteilung auf alle Antragsgegner erscheint insbesondere angesichts des von den Wohnungseigentümern gefassten inhaltsgleichen Zweitbeschlusses vom 9.8.2006 angemessen.

2. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Wird ein Beschluss über die Wiederwahl eines Verwalters angefochten, so ist der Geschäftswert zwar grundsätzlich in der Höhe der Verwaltervergütung für den Zeitraum festzusetzen, für den der Verwalter bestellt werden soll (Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 48 Rn. 45). Zu beachten ist hier allerdings, dass der bestellte Verwalter seit 1.1.2006 tätig ist. Bei der vom Landgericht festgestellten Vergütung von rund 45.000 EUR pro Jahr und einer Restlaufzeit von rund 3 1/2 Jahren errechnet sich ein Geschäftswert von 157.500 EUR.