Normenkette

FGG § 29 FGG § 27 Abs. 1 WEG § 14 Ziff. 1 WEG § 14 Ziff. 3 WEG § 14 Ziff. 4 WEG § 45 Abs. 1 WEG § 47 S. 1 WEG § 47 S. 2 WEG § 13 Abs. 2 S. 1 WEG § 48 Abs. 3 S. 1

Vorinstanz

LG Hamburg; ?; 318 T 155/96

HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluß

2 Wx 44/97

vom 18.7.2001

In der Wohnungseigentumssache

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerinnen wird der Beschluß des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 7. Mai 1997 aufgehoben, soweit der Beschluß des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf, Abteilung 402, vom 20. September 1996 abgeändert worden ist.

Im übrigen wird die Rechtsbeschwerde zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens haben der Antragsteller zu 9/10 und die Antragsgegnerinnen zu 1/10 zu tragen. Von den Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen der Antragsteller 8/9 und die Antragsgegnerinnen 1/9.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 18.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. den §§ 27 Abs. 1, 29 FGG zulässige Beschwerde hat teilweise Erfolg. Soweit das Beschwerdegericht in Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung die Antragsgegnerinnen verpflichtet hat, dem Antragsteller auch die Mitbenutzung des über ihrer Wohnung im ersten Obergeschoß des Hauses ............. Hamburg, gelegenen und durch eine Einschubtreppe durch ihre Wohnung erreichbaren Spitzbodens einzuräumen, hält die Entscheidung einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO). Da der Sachverhalt hinreichend geklärt ist und weitere sachliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, hat der Senat insoweit selbst in der Sache entschieden und unter Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses die amtsgerichtliche Entscheidung auf Abweisung des Antrags auf Einräumung der Mitbenutzung des Spitzbodens wieder hergestellt. Im übrigen war die weitere Beschwerde der Antragsgegnerinnen aber unbegründet. Die in Übereinstimmung mit dem amtsgerichtlichen Beschluß getroffene Entscheidung des Beschwerdegerichts bezüglich der Einräumung der Mitbenutzung an der Abstellfläche im Treppenhaus im ersten Obergeschoß ist rechtlich nicht zu beanstanden.

I. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen und mit der Rechtsbeschwerde auch nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts handelt es sich bei dem oberhalb der Wohnung der Antragsgegnerinnen befindlichen und nur durch ihre Wohnung zu erreichenden Spitzboden um gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer. Das Landgericht ist auch ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, daß ein Sondernutzungsrecht an diesem Raum im Dach für keinen der Wohnungseigentümer begründet worden ist. Weder durch die Teilungserklärung, die eine Regelung zum Spitzboden nicht enthält, noch durch eine spätere Vereinbarung ist eine Bestimmung bezüglich eines Sondernutzungsrechts getroffen worden. Auch läßt sich, wie das Beschwerdegericht mit zutreffender Begründung ausführt, ein Recht zum alleinigen Gebrauch dieser gemeinschaftlichen Fläche für den Sondereigentümer der unter dem Spitzboden gelegenen Wohnung nicht aus der baulichen Beschaffenheit sowie der Lage des Spitzbodens und seiner Beschaffenheit herleiten. Es läßt sich auch nicht etwa "aus der Natur der Sache" mit der Begründung herleiten, daß der Spitzboden nur von dieser Eigentumswohnung aus zugänglich ist (vgl. OLG Köln NZM 2001, 385, 386). Ob die von den Antragsgegnerinnen behauptete stillschweigende Einräumung eines Sondernutzungsrechts rechtlich zulässig wäre, bedarf keiner Erörterung, da über die baulichen Gegebenheiten hinaus Tatsachen hierzu nicht vorgetragen sind. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegnerinnen angeführten Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 29. Juli 1996, (Hamburger Grundeigentum 96, 289), die sich im Wesentlichen mit der Frage befaßt, ob Sondereigentum an einem Spitzboden begründet worden ist.

Lage und Beschaffenheit sowie insbesondere der fehlende Zugang vom Gemeinschaftseigentum zum Spitzboden bestimmen in diesem Fall den zulässigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer (BayObLGZ 2001, 25). Dies bedeutet, daß die Antragsgegnerinnen gemäß § 14 Ziff. 3 und 4 WEG den Zugang durch ihr Sondereigentum zu gestatten haben, sofern Gemeinschaftseinrichtungen auf dem Spitzboden bzw. auf dem Dach gewartet oder repariert werden müssen. Nach der Entscheidung des Landgerichts haben sie zusätzlich dem Antragsteller sechsmal im Jahr nach entsprechender Voranmeldung den Zutritt zum Spitzboden zu gewähren, um ihm die Mitbenutzung als Abstellraum zu ermöglichen. Dem kann aus Rechtsgründen nicht gefolgt werden.

Gemäß § 13 Abs. 2 S. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. Er kann nach § 15 Abs. 3 einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz entspricht. Der Mitgebrauch darf nach Maßgabe des § 14 Ziff. 1 WEG aber nur so erfolgen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Frage, ob der begehrte Mitgebrauch einen im Sinne des Gesetzes nicht mehr hinzunehmenden Nachteil für die Antragsgegnerinnen begründen würde, kann vom Senat als Rechtsfrage in eigener Kompetenz beurteilt werden und wird im Ergebnis bejaht. Nach dem festgestellten Sachverhalt, wie er sich insbesondere aus dem Protokoll des Amtsgerichts über den Ortstermin vom 19. September 1996 und aus den vom Beschwerdegericht in Bezug genommenen Schriftsätzen der Beteiligten nebst Anlagen ergibt, ist der Spitzboden durch die Maisonettewohnung der Antragsgegnerinnen nur derart zu erreichen, daß man etwa 3 m durch den Flurbereich, dann über eine aufsteigende Treppe zum Wohnzimmer und von dort weiter über 6 Stufen einer offenen Treppe zu einem Absatz geht, über dem sich in der Decke eine herausfaltbare Treppe in der Einstiegsöffnung zum Dachraum befindet. Aufgrund der räumlichen Enge des Absatzes ist der Zugang zum Wohnzimmer bei ausgefahrener Treppe versperrt und müssen beim Transport größerer Gegenstände über die Leiter die Türen der angrenzenden Räume (Schlafzimmer, Bad und Abstellraum) geöffnet werden. Angesichts der von der Rechtsordnung auch in anderen Zusammenhängen anerkannten besonderen Bedeutung, die die Wohnung für den einzelnen Menschen als individueller Lebensmittelpunkt und Bereich der Privatsphäre hat, und unter Berücksichtigung des sich in der vorliegenden Auseinandersetzung widerspiegelnden gespannten persönlichen Verhältnisses der Bewohner der beiden Wohnungen des Reihenhauses, ist der durch die Mitbenutzung des Spitzbodens als Abstellraum verursachte Nachteil für die Sondereigentümer der oberen Wohnung unter den hier gegebenen konkreten Umständen so erheblich, daß dieser auch unter Berücksichtigung des prinzipiellen Rechts des Eigentümers der unteren Wohnung auf Mitbenutzung nicht als bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbar angesehen werden kann. Beim Einlagern und der Abholung von Gegenständen würde der Antragsteller, dessen nachbarschaftliches Verhältnis zu den Antragsgegnerinnen zwischenzeitlich erheblich streitig geworden ist (vgl. insbesondere den Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigen vom 17.07.1996) die Antragsgegnerinnen derart in ihrer Privatsphäre und damit bei der Nutzung ihres Sondereigentums beeinträchtigen, daß die Grenze des noch Zumutbaren bei der Heranziehung der Antragsgegnerinnen zu Ermöglichung des Mitgebrauchs am gemeinschaftlichen Eigentum überschritten wäre. Diesem Ergebnis steht der Beschluß des Kammergerichts vom 10. Februar 1992 (WE 92, 122, 123) nicht entgegen, in dem eine durch das Beschwerdegericht getroffene Gebrauchsregelung rechtlich nicht beanstandet worden ist, mit der den Wohnungseigentümern der unteren Wohnung in einem Villenaltbau gestattet worden war, bis zu sechsmal jährlich nach vorheriger Anmeldung die Bodentreppe als Zugang zum Spitzboden zu benutzen, obwohl die Dielen im Ober- und Dachgeschoß im Sondereigentum der Wohnungseigentümer der oberen Wohnung standen. Eine Vergleichbarkeit der Sachverhalte ist schon deshalb nicht gegeben, weil die zitierte Entscheidung keinen Hinweis darauf enthält, daß dort über die Benutzung von Treppe und Fluren hinaus auch - wie hier - ein als Wohnzimmer dienender Raum durchquert werden mußte.

Der in den Tatsacheninstanzen gestellte und vom Beschwerdegericht auf dem Boden seiner Rechtsauffassung nicht beschiedene Hilfsantrag des Antragstellers, im Falle seines Ausschlusses vom Mitgebrauch als Abstellraum auch die Antragsgegnerinnen zur Räumung des Spitzbodens zu verpflichten, kann ebenfalls keinen Erfolg haben, so daß sich auch insoweit eine Zurückverweisung erübrigt. Seiner Beschaffenheit nach wird ein Spitzboden üblicherweise zu Speicherzwecken für selten oder gar nicht mehr benötigte Gegenstände benutzt. Seine Benutzung als Abstellfläche ist deshalb, vorbehaltlich einer ausdrücklichen anderweitigen Bestimmung in der Teilungserklärung, grundsätzlich zulässig. Scheidet im vorliegenden Fall wegen Unzumutbarkeit aufgrund der konkreten Verhältnisse eine Nutzung mit diesem Inhalt nicht nur durch alle übrigen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage, sondern auch durch den einzigen weiteren Eigentümer im selben Haus aus, stellt dies unter den hier gegebenen besonderen Bedingungen keinen ausreichenden Grund dafür dar, auch den Wohnungseigentümer vom speichermäßigen Gebrauch vollständig auszuschließen, durch dessen Sondereigentum der Boden zu erreichen ist. Der Senat sieht sich an dieser Beurteilung durch die Entscheidung des OLG Hamm vom 27. Oktober 2000 (ZMR 2001, 221), wonach ein nur durch den Flurbereich einer Wohnung erreichbarer Spitzboden nur zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten betreten werden soll, nicht gehindert, da es sich in jenem Fall um ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und einem Spitzboden, der sich über zwei Wohnungen erstreckte, handelte, was die Sachverhalte in wesentlichen Punkten nicht vergleichbar macht. Am Rande sei insoweit vermerkt, daß die Auffassung des OLG Hamm durch das OLG Köln in seinem Beschluß vom 28. Dezember 2000 (NZM 2001, 385) offenbar nicht geteilt wird, das entschieden hat, daß der Eigentümer, von dessen Wohnung aus der Spitzboden allein zu erreichen ist, ihn nur so nutzen darf, wie ihn auch die übrigen Wohnungseigentümer mitnutzen dürften, wenn sie Zugang zum Spitzboden hätten. Ist demnach ein Anspruch des Antragstellers gegen die Antragsgegnerinnen auf Räumung des Spitzbodens von jeglichen Gegenständen im Ergebnis zwar zu verneinen, so versteht es sich doch von selbst, daß die Antragsgegnerinnen durch Art und Umfang des Gebrauchs die Rechte aller Wohnungseigentümer auf Mitgebrauch derart, daß im Bedarfsfall der Zugang zum Dach zu ermöglichen ist, nicht beeinträchtigen dürfen. Eine Benutzung, die ausschließlich ihren eigenen Interessen dient, ist ausgeschlossen (BayObLGZ 01, 25, 28). Ob die Antragsgegnerinnen, falls sie in diesem Rahmen die Benutzung des Spitzbodens als Speicher weiter in Anspruch nehmen, dem Antragsteller hierfür nach Treu und Glauben eine Entschädigung zu leisten haben (die auch in Form der Kompensation durch Einräumung der Benutzung des gesamten Abstellraumes im Treppenhaus erfolgen könnte; vgl. zur Annahme einer Entschädigungspflicht OLG Hamm, OLGZ 85, 12, 15), braucht durch den Senat mangels entsprechender Antragstellung nicht entschieden zu werden. Der Antragsteller, der in erster und zweiter Instanz die Mitbenutzung der gesamten Fläche des Abstellraumes im Treppenhaus im Obergeschoß beantragt hat, hat diesen Antrag in dritter Instanz nicht mit einem Rechtsmittel weiterverfolgt.

II. Soweit sich die Antragsgegnerinnen ferner dagegen wenden, daß durch das Landgericht die vom Amtsgericht getroffene Gebrauchsregelung in Bezug auf den der Eingangstür ihrer Wohnung gegenüberliegenden Flurraum bestätigt worden ist, hat ihre weitere Beschwerde keinen Erfolg. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, der der Senat sich zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen anschließt, sind die Vordergerichte übereinstimmend zu dem Ergebnis gelangt, daß ein Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerinnen an dieser nach der Teilungserklärung im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche nicht begründet worden ist. Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 21. April 1991 sah - wie das Beschwerdegericht in rechtsfehlerfreier Auslegung ausgeführt hat - nicht die Begründung eines Sondernutzungsrechts an den Flächen im Treppenhaus des Obergeschosses der Häuser für die jeweiligen Eigentümer der Obergeschoßwohnungen durch die Beschlußfassung als solche vor, sondern die Herbeiführung eines Sondernutzungsrechts durch eine notariell beurkundete Änderung der Teilungserklärung, zu der es dann in der Folgezeit nicht gekommen ist. Im übrigen wäre auch eine anderweitige Auslegung, wie sie durch den Verfahrensbevollmächtigen der Antragsgegnerinnen in seiner Begründung zur weiteren Beschwerde dargelegt wird, für das Ergebnis ohne Bedeutung. Denn ein Beschluß dieses Inhalts, mit dem durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß ein Sondernutzungsrecht hätte begründet werden sollen, wäre wegen absoluter Beschlußunzuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung nichtig (BGH ZMR 2000, 772). Der Auffassung der Antragsgegnerinnen, aus der "Natur der Sache" würde sich wegen der Belegenheit vor ihrer Wohnungseingangstür ergeben, daß eine Nutzung nur durch sie allein sinnvoll möglich sei, findet in dem festgestellten Sachverhalt keine Stütze. Da sich die Fläche im Treppenhaus außerhalb ihrer Wohnung befindet, werden die Antragsgegnerinnen durch die Mitbenutzung seitens des Antragstellers auch nicht unzumutbar beeinträchtigt.

Die seitens des Amtsgerichts getroffene Gebrauchsregelung ist unter Beachtung der §§ 13 Abs. 2 S. 1, 14 Ziff. 1 WEG erfolgt und aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Ausgangspunkt, daß der Mitgebrauch an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche im Treppenhaus nur den Sondereigentümern von Wohnungen in dem betreffenden Reihenhaus zusteht, entspricht den u.a. in den zitierten Entscheidungen des OLG Hamm und OLG Düsseldorf aufgestellten Grundsätzen. Auch die konkret vorgenommene Aufteilung begegnet weder aus Gründen der Angemessenheit noch im Hinblick auf Bestimmtheit durchgreifenden Bedenken.

III. Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 S. 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, diese den Beteiligten nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens aufzuerlegen, was zu einer Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung und einer entsprechenden Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie - wegen des Wegfalls des nur in den Tatsacheninstanzen zu entscheidenden Antrags betreffend den Kellerraum - zu einer Verteilung der Kosten in der Rechtsbeschwerdeinstanz im Verhältnis von 1/9 zu 8/9 führt. Der Senat geht hierbei von der wertmäßigen Gewichtung der ursprünglichen drei Anträge aus, die das Amtsgericht mit überzeugender und von den Beteiligten nicht angegriffener Begründung seiner Entscheidung zugrundegelegt hat.

Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten gemäß § 47 S. 2 WEG unter Billigkeitsgesichtspunkten ist nicht geboten, da es sich um eine typische Streitigkeit über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, die von den Instanzen unterschiedlich beurteilt worden ist.

Die Festsetzung des Geschäftswerts gemäß § 48 Abs. 3 S. 1 WEG erfolgt in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen, wobei für das Rechtsbeschwerdeverfahren der in den Tatsacheninstanzen noch streitige Antrag betreffend den Raum unter der Kellertreppe wertmäßig in Abzug zu bringen war, auf den 1/10 des Werts von 20.000,00 DM entfiel.