Normenkette

KostO § 156 Abs. 2 KostO § 156 Abs. 1 KostO § 39 Abs. 2 BRAGO § 118 BGB § 318

Vorinstanz

LG Neuruppin; ?; 3 T 1/00

Brandenburgisches Oberlandesgericht

Tenor

8 Wx 268/00

In der Notarkostenbeschwerdesache

hat der 8. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts unter Mitwirkung

des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Beilich, des Richters am Oberlandesgericht Fischer und des Richters am Oberlandesgericht Hänisch

am 3. September 2001

beschlossen:

Tenor

Der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin vom 14. November 2000 wird aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung - nach Maßgabe der nachfolgenden Gründe -, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

Gründe

I.

Der beurkundende Notar hat am 24. Juni 1999 einen Kaufvertrag zwischen der Erwerberin und der Wohnungsbaugenossenschaft N beurkundet, in dem sich die Erwerberin zum Kauf eines näher bezeichneten Wohnungsbestandes, zur Sanierung des Wohnungsbestandes sowie zum Verkauf eines möglichst großen Teils dieses Wohnungsbestandes durch Bildung von Wohnungseigentum an die jeweiligen Mieter verpflichtete. Dem lag zu Grunde, dass die Wohnungsbaugenossenschaft sich durch Veräußerung und Bildung von Wohneigentum (in so genannten Plattenbauten) eine Entlastung von Kreditverbindlichkeiten nach dem Altschuldenhilfegesetz versprach. Die Kosten der Beurkundung sollte nach § 13 des beurkundeten Vertrages die Erwerberin tragen.

Der Notar stellte der Erwerberin eine Kostenberechnung, in der er den Wert der Beurkundung mit insgesamt 9.338.718,00 DM - zusammengesetzt aus 5.929.160,00 DM Kaufpreis, 2.700.000,00 DM Sanierungsverpflichtung und 709.108,00 DM Privatisierungsverpflichtung - angab.

Gegen den Kostenansatz hat die Erwerberin Beschwerde erhoben mit dem Begehren, die Kostenberechnung nach einem Wert von (insgesamt) 6.430.876,00 DM abzuändern und neu zu erstellen. Dem hat der Notar - nach Einholung einer (nicht vorgelegten) Stellungnahme der Ländernotarkasse in Leipzig - nicht entsprochen, sondern die Beschwerde dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Das Landgericht hat - nach Einholung einer Stellungnahme der Ländernotarkasse in Leipzig - wie folgt entschieden:

Es hat den Geschäftswert für die Gebührenberechnung des Notars auf 7.543.442,00 DM festgesetzt und den Notar angewiesen, unter Zugrundelegung des festgesetzten Gegenstandswertes die Kosten neu zu berechnen.

Die weitere Beschwerde hat das Landgericht zugelassen.

Der Notar hat die weitere Beschwerde eingelegt, mit der er rügt, das Landgericht habe den Geschäftswert "generell" nicht (selbstständig) festsetzen dürfen, im Übrigen auch fehlerhaft festgesetzt.

II.

Das - zugelassene, § 156 Abs. 2 KostO - Rechtsmittel hat vorläufig Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht auf mehrfacher Verletzung des Gesetzes.

1. Das Landgericht hat die vom Notar bei der Erwerberin (Kostenschuldnerin) zu erhebenden Kosten entgegen § 156 Abs. 1 KostO nicht selbst festgesetzt.

Sinn und Zweck des Beschwerdeverfahrens in Notarkostensachen ist es, den Beteiligten - dem Notar ebenso wie dem Kostenschuldner - alsbald Gewissheit über die Höhe der zu erhebenden Kosten zu verschaffen. Deshalb hat das Beschwerdegericht in aller Regel die Kosten selbst festzusetzen. Nur in Ausnahmefällen darf es sich mit der Festsetzung des Geschäftswertes, nach dem die Gebühren zu berechnen sind, begnügen und die Kostenberechnung selbst dem Notar überlassen (Hartmann. Kostengesetze, 30. Aufl., § 156 KostO, Rn. 35; Korintenberg/Lappe/Bengel KostO, 14. Aufl., § 156 Rn. 65 - jeweils m. w. N.). Ein solcher Ausnahmefall liegt ersichtlich nicht vor. Namentlich genügt die Begründung des Landgerichts, einziger Streitpunkt sei die Ermittlung des Geschäftswertes gewesen, weshalb die "Neuberechnung" der Kosten dem Notar überlassen werden könne, nicht, einen solchen Ausnahmefall anzunehmen. Wenn - wie das Landgericht annimmt - die richtige Berechnung "nur" von der Festsetzung des Geschäftswertes abhinge, hätte es selbst diese Berechnung anstellen können und müssen. Ein Ausnahmefall wäre nur dann anzunehmen, wenn die - richtige - Berechnung der Kosten noch von anderen, nicht beschwerdebefangenen Faktoren, die - im Übrigen - aufklärungsbedürftig wären, abhinge, was aber nach den Feststellungen des Landgerichts gerade nicht der Fall gewesen sein soll.

2. Die Entscheidung des Landgerichts - über die Höhe des Geschäftswertes - beruht auf einer von der Kostenberechnung des Notars abweichenden "Ermessensentscheidung" über die Höhe der der Kostenberechnung zu Grunde zu legenden "Baukosten" sowie des Wertes der "Privatisierungsverpflichtung". Das ist aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft.

Zum einen hat das Landgericht - schon in sich rechtsfehlerhaft - die "Festsetzung einer Ermessensgebühr nach § 118 BRAGO" vorgenommen, obwohl die Grundsätze der BRAGO zweifellos die Gebührenberechnung nach der KostO nicht beeinflussen können und die - herangezogene - Vorschrift des § 118 BRAGO nichts über den (in dessen Rahmen zu Grunde zu legenden) Geschäftswert (oder Gegenstandswert i. S. d. KostO) besagt, sondern das Ermessen des Rechtsanwalts auf den Gebührenrahmen der nach dem - feststehenden oder (im Streitfall) festzustellenden - Geschäftswert beschränkt. Vor allem aber hat das Landgericht nicht beachtet, dass es bei seiner Entscheidung über den Geschäftswert sein eigenes "Ermessen" nicht an die Stelle des Ermessens des Notars setzen durfte, ohne einen Ermessensfehler des Notars festzustellen (Hartmann a.a.O.; Korintenberg/Lappe/Bengel a.a.O., Senat, Beschluss vom 10.4.2000 - 8 Wx 570/99 -). Einen Ermessensfehlgebrauch (Unterlassen einer - gebotenen - Ermessensausübung durch den Notar, Verkennung der Grundlagen der Ermessensausübung) hat das Landgericht nicht festgestellt. Ob - und in welchem Umfang - der Notar bei seiner (angegriffenen) Kostenberechnung ermessensfehlerhaft einen zu hohen Geschäftswert zu Grunde gelegt hat, lässt sich deshalb im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht entscheiden.

III.

Die Rechtsbeschwerde gibt zu folgenden Hinweisen Veranlassung:

1. Das Landgericht wird - infolge der Aufhebung seiner Entscheidung - nicht an die "Festsetzung" des Geschäftswertes in der angefochtenen Entscheidung gebunden sein. Da - wie der Notar mit Recht rügt - die bei der Erwerberin zu erhebenden Kosten nicht festgesetzt sind, besteht eine Bindung entsprechend § 318 BGB und ein Verschlechterungsverbot (zu Lasten des Notars) nicht.

2. Die "Sanierungsverpflichtung" der Erwerberin hat das Landgericht nur mit einem geringen Bruchteil der (voraussichtlichen) "Baukosten" (weniger als 5 % des vom Notar angenommenen Wertes) berücksichtigt. Worauf diese Annahme - letztlich - beruht, legt das Landgericht nicht dar.

Richtig ist zwar, dass die beurkundete Belastungsvollmacht keine - verlässliche - Auskunft über die Höhe der veranschlagten - oder sachgerecht zu veranschlagenden - Kosten der geschuldeten Sanierung zu geben vermag. Feststellungen über die Höhe der Baukosten hat das Landgericht indes nicht getroffen. Das wird nachzuholen sein.

Ob für die Kostenberechnung als Gegenstandswert 30 %, wie der Notar meint, oder nur 10 % dieser Kosten zu Grunde zu legen sind, ist eine Ermessensfrage. Das Landgericht wird deshalb darzulegen haben, ob ein Prozentsatz von 30 % ermessensfehlerhaft ist und welcher Prozentsatz ermessensfehlerfrei zu Grunde zu legen wäre.

3. Bei der "Privatisierungsverpflichtung" ist das Landgericht über den Ansatz des Notars (709.108,00 DM) weit hinausgegangen und hat deren Wert mit 1.185.922,00 DM angenommen Das ist schon deshalb bedenklich, weil das Landgericht damit die Erstbeschwerdeführerin schlechter gestellt hat, als sie ohne ihr Rechtsmittel stünde. Zwar gilt das Schlechterstellungsverbot nicht, solange - bezogen auf dasselbe beurkundete Geschäft - mehrere zu berücksichtigende Werte anders festgesetzt werden, die Höhe der berechneten Kosten aber nicht überstiegen wird. Bedenklich ist die Wertfestsetzung durch das Landgericht aber insbesondere deshalb, weil diese Wertfestsetzung nicht näher - jedenfalls unter Hinweis auf den "Grundstückswert" (= Kaufpreis) nur völlig unzulänglich - begründet ist.

Richtig ist zwar, dass der Geschäftswert der Beurkundung durch nachträgliche Ereignisse (Verfall des "Marktes" für - auch sanierte - Plattenbauten) nicht beeinflusst werden kann. Weshalb aber der Kaufpreis für die Wohneinheiten (im nicht sanierten Zustand) Maßstab für die Berechnung für die "Privatisierungsverpflichtung" der Erwerberin sein könnte, erläutert auch das Landgericht nicht. Dabei ist - allerdings zum Nachteil des Notars - durchaus zu berücksichtigen, dass die Erwerberin eine "Sanierungsverpflichtung" eingegangen ist, die - mit einem mehr oder weniger hohen Prozentsatz der aufzuwendenden Kosten für die Sanierung - den Geschäftswert der Beurkundung insgesamt erhöhen mag. Nicht einsichtig ist aber, dass der Aufwand der Erwerberin für den Erwerb der Wohneinheiten Maßstab für die Berechnung des Wertes der "Privatisierungsverpflichtung" sein könnte. Dasselbe gilt letztendlich auch für die - bei der "Sanierungsverpflichtung" bereits werterhöhend zu berücksichtigenden - Baukosten. Würde - wie der Notar bei seiner Kostenberechnung anscheinend meint - der von der Erwerberin bei der Privatisierung zu erlösende Preis für den Verkauf der Wohnungen der Geschäftswertberechnung zu Grunde gelegt, so liefe das auf eine (mehr als) doppelte Berücksichtigung derselben Umstände hinaus, die bereits zuvor (über "Kaufpreis" und "Sanierungsverpflichtung") der Geschäftswertberechnung zu Grunde gelegt worden sind. Der Senat hält - mit anderen Worten - dafür, dass der "Privatisierungsverpflichtung" (als werterhöhend) allenfalls dasjenige zu Grunde gelegt werden kann, was der Erwerberin - nach dem beurkundeten Verträge - über den "Kaufpreis" und den zur "Sanierung" erforderlichen Aufwand hinaus verbliebe, wenn sie - wie vereinbart - mindestens 40 % des Wohnungsbestandes als Wohnungseigentum veräußern könnte. Jedenfalls geht es nicht an, die "Privatisierungsverpflichtung" als zusätzliche Gegenleistung des Erwerbers, die zu dem Kaufpreis hinzutritt, nochmals werterhöhend zu berücksichtigen, wenn und soweit diese "Gegenleistung" - i. S. d. § 39 Abs. 2 KostO - bereits werterhöhend berücksichtigt ist. Mit anderen Worten: Ob überhaupt - und mit welchem Wert - die "Privatisierungspflicht" der Erwerberin eine eigenständige, im Sinne des § 39 Abs. 2 KostO zu berücksichtigende "Gegenleistung" der Erwerberin darstellt, lässt sich weder an dem "Kaufpreis" noch an der "Sanierungsverpflichtung" abmessen. Wenn die "Sanierungsverpflichtung" bei der Bemessung des Geschäftswertes als werterhöhend berücksichtigt wird, kann die "Privatisierungsverpflichtung" nur dann noch als weiterer werterhöhender Faktor angesehen werden, wenn und so weit sie als weitere - gemäß § 39 Abs. 2 KostO werterhöhende - Gegenleistung der Erwerberin zu gelten hat. Feststellungen dazu sind nicht getroffen und werden vom Landgericht nachzuholen sein.

IV.

Eine Kostenentscheidung (§§ 131 KostO, 13a FGG) kann nicht getroffen werden, da sich das Ausmaß des Obsiegens und Unterlegens der Beteiligten noch nicht absehen lässt. Sie ist folglich dem Landgericht vorzubehalten.

Beschwerdewert: 3.000,00 DM