Normenkette

BGB § 242 WEG § 22 WEG § 14 WEG § 47 WEG § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG § 8 Abs. 2 S. 2 WEG § 3 Abs. 1 WEG § 8 Abs. 1 WEG § 48 Abs. 3 WEG § 14 Nr. 1 WEG § 22 Abs. 1 WEG § 22 Abs. 1 S. 2 WEG § 14 Abs. 1 Nr. 1

Vorinstanz

LG Hamburg; ?; 318 T 83/00

HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluß

2 Wx 94/01

In der Wohnungseigentumssache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 25. Februar 2002 durch die Richter Dr. Lassen, Stöger, Albrecht

beschlossen:

Tenor

1) Auf die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 2. Juli 2001 (Az.: 318 T 83/00) abgeändert:

Der Beschluß des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 10. April 2000 (Az. 506 II 37/99) wird abgeändert und die Anträge des Antragstellers werden abgewiesen.

2) Die Gerichtskosten aller Instanzen werden gegeneinander aufgehoben. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3) Der Geschäftswert wird auch für das weitere Beschwerdeverfahren auf DM 40.000,00 festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 10 innerhalb der Wohnungseigentumsanlage K. Er verlangt von den Antragsgegnern als den übrigen Wohnungseigentümern Zustimmung zur Errichtung seines Sondereigentums in Form eines Einfamilienhauses, wie es mit Vorbescheid und später Baugenehmigungsbescheid des Bauamtes genehmigt worden ist.

Das Sondereigentum der Einheit Nr. 10 ist in der Teilungserklärung von 1973 in Teil I. § 1 Ziff. 3 k beschrieben als "Einzelhaus, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad mit WC, Diele, Terrasse, mit einer Wohnfläche von ca. 90 qm sowie vier Hobby- bzw. Kellerräumen im Keller des Einzelhauses. Die Räume sind im Aufteilungsplan mit Nr. 10 bezeichnet". Auch in Teil I § 1 Ziff. 2 nimmt die Teilungserklärung Bezug auf den Aufteilungsplan. In dieser ist die Einheit Nr. 10 als "Hausmeisterwohnung" bezeichnet.

In Teil II § 4 der Teilungserklärung heißt es:

"Das Grundstück wird bebaut mit einem 9-Familienhaus ... sowie im südlichen, wesentlich tiefer gelegenen Teil des Grundstücks ... mit einem Einfamilienhaus. Eine Teilung des Grundstücks wird behördlicherseits nicht genehmigt, daher erfolgt eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, wobei aber die Berührungspunkte zwischen dem Mehrfamilienhaus und dem Einfamilienhaus so gering wie möglich gehalten werden sollen". Entsprechend sind die Eigentümer der Einheiten 1 - 9 nicht mit Kosten für die Einheit Nr. 10 belastet und umgekehrt (§ 7 Ziff. 9).

Gemäß Teil III ist der Teilungserklärung als Anlage beigefügt der Aufteilungsplan gem. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG.

Die teilenden Bauträger errichteten das Hauptgebäude mit den Einheiten 1 - 9 und veräußerten diese Wohnungseigentumsanteile. Der Bau des Einfamilienhauses unterblieb. Die teilenden Eigentümer erwirkten zwar in den Folgejahren eine Baugenehmigung, die sie aber auch nach einmaliger Verlängerung nicht benutzten.

Der Antragsteller erwarb den Anteil Nr. 10 am 30. November 1995 für DM 35.000,00. Im Jahre 1996 beantragte er einen Vorbescheid zur Baugenehmigung für ein Haus mit einer Grundfläche von 72,25 qm, später von 60,84 qm, der jedoch abgelehnt wurde. Vor dem Verwaltungsgericht unterlag der Antragsteller, weil der geplante Bau die nach der Baustufentafel zulässige überbaubare Fläche von 3/10 des Gesamtgrundstückes überschritt.

Der Antragsteller plante daraufhin einen Baukörper auf einer Grundfläche von nur ca. 43,05 qm. Hierfür erhielt er am 26. Juni 1999 einen positiven Vorbescheid sowie später die Baugenehmigung vom 26. Juni 2000. Er hat jedoch die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer beizubringen, welche die Antragsgegner verweigerten. Ferner hat die Antragsgegnerin zu 7) Widerspruch gegen den Vorbescheid bzw. die Baugenehmigung eingelegt.

Die Antragsgegner meinen u.a.:

Die Bebauung sei wegen des langen Zeitablaufs unzulässig.

Das vom Antragsteller geplante Haus widerspreche der Teilungserklärung i.V.m. der ursprünglichen Bauzeichnung (Aufteilungsplan). Die Wohnungseigentümer könnten nicht verpflichtet sein, im Falle der Weiterveräußerung der Einheit Nr. 10 jeweils irgendeinem vom jeweiligen Eigentümer geplanten Bauvorhaben zuzustimmen.

Zulässig sei allenfalls eine Hausmeisterwohnung ohne Ausgestaltung des Kellers zu Wohnräumen.

Nach der ursprünglichen Bauzeichnung sei kein in die Höhe gebautes Haus ("Turmbau") anstelle der vorgesehenen gedrungenen Bauweise zulässig. Die Teilungserklärung lege das Einfamilienhaus in Struktur und Optik fest. Der geplante Bau verändere aber das architektonisch-ästhetische Gesamtbild, ermögliche Einblicke in Balkone und Wohnungen und berge die Gefahr eines Schattenwurfes (insbesondere zu Lasten der Wohnung Wunnenberg). Dies führe insgesamt zu einem Wertverlust der übrigen Wohneinheiten.

Die ursprüngliche Planung gem. Teilungserklärung zeige ein sich zurückhaltend gebendes Gebäude, das in keiner Weise das Gesamtobjekt dominieren könne. Der Antragsteller plane demgegenüber ein auffälliges, von der Höhe her beherrschendes, von allen Seiten unübersehbares Bauwerk, das bezogen auf das Gesamtobjekt zu einer völligen Umgestaltung führe.

Der Antragsteller ist der Ansicht, der Bau sei zulässig, weil er trotz der veränderten Form bei Abschluß der Oberkante des ersten Geschosses keine größere Höhe als der Flachdachbungalow erreiche (56 m ü.N.N.). Der Unterschied liege nur in der auf das Erdgeschoß aufgesetzten Kuppel (Staffelgeschoß). Ferner befinde sich das Haus räumlich in dem nach der ursprünglichen Planung vorgesehenen Bereich, sei aber kleiner. Die Antragsgegner müßten ein Haus in der Größenordnung der Teilungserklärung dulden, d.h. jedes Haus mit entsprechender Wohnfläche und rechtlich einem Vollgeschoß. Von dem Staffelgeschoß gehe keine Beeinträchtigung aus.

Optisch sei das neue Einfamilienhaus sogar weniger dominant als der Flachdachbau, da das in die Höhe gebaute und seitlich versetzte Haus zierlicher wirke und die Architektursprache des Hauptgebäudes aufnehme. Die Wohn-/Nutzfläche betrage insgesamt nur 87,51 qm, die des ursprünglich geplanten Hauses hätte 136 qm (86,01 qm Grundfläche + 50 qm Keller) ausgemacht.

Auf die westlichen Fenster und die nördlichen Fenster im Staffelgeschoß werde er verzichten.

Die von ihm nunmehr gewählte Form hätten die Antragsgegner selbst zu vertreten. Der ursprünglich geplante Bau hätte nur durch eine Befreiung von den Werten der Baustufentafel erreicht werden können, der die Antragsgegner jedoch nicht zugestimmt hätten.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegner mit Beschluß vom 10. April 2000 zur beantragten Zustimmung verpflichtet.

Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist vom Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß zurückgewiesen worden. Das Landgericht stellt nach Durchführung einer Beweisaufnahme über die örtlichen Gegebenheiten im wesentlichen darauf ab, es handele sich um eine bauliche Veränderung, die aber für die übrigen Wohnungseigentümer keine Nachteile mit sich bringe. Insbesondere sei die Elbsicht nicht maßgeblich behindert und eine Abschattung sei nicht feststellbar.

Mit der weiteren sofortigen Beschwerde begehren die Antragsgegner weiterhin die Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses und die Zurückweisung der Anträge des Antragstellers.

Sie rügen, das Landgericht habe die Bindungswirkung der Bauzeichnung nicht berücksichtigt, die den rechtsverbindlichen Inhalt des Sondereigentums darstelle. Das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer sei schutzwürdig. Die §§ 22, 14 WEG seien nicht anwendbar. Jedenfalls liege ein wesentlicher Nachteil vor, da die vorgesehene Bebauung zu einem Wertverlust der übrigen Einheiten führe.

Die durchgeführte Beweisaufnahme sei völlig unzureichend gewesen. Das bloße Aufstellen einer Latte anstelle eines Stangengerüsts habe die Auswirkungen das Baus nicht demonstrieren können.

Die Interessenabwägung sei ungerechtfertigt zu Lasten der Wohnungseigentümer ausgefallen, denn das neue Haus sei bereits bei einer Blickabweichung von 1° aus den anderen Wohnungen sichtbar.

Wenn der Antragsteller ein aliud gegenüber der ursprünglichen Bauzeichnung bauen wolle, könne nicht einmal Sondereigentum entstehen, so daß auch aus diesem Grunde die Zustimmung nicht verlangt werden könne.

Der Antragsteller verteidigt den landgerichtlichen Beschluß. Alle denkbaren Auswirkungen des Staffelgeschosses habe das Landgericht geprüft. Die Aufstellung eines Stangengerüsts sei nicht notwendig gewesen angesichts der vorliegenden Bauzeichnungen.

II. Die statthafte sowie auch im übrigen zulässige sofortige weitere Beschwerde (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 Abs. 2, Abs. 4, 20, 22 FGG) erweist sich auch als in der Sache begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einem Rechtsfehler (§§ 29 FGG, 550 ZPO).

Die Antragsgegner sind nicht verpflichtet, ihre Zustimmung zum geplanten Bauvorhaben zu erteilen. Zwar haben grundsätzlich alle Wohnungseigentümer an der erstmaligen Fertigstellung der geplanten Wohnanlage soweit erforderlich mitzuwirken. Jedoch gilt dies vorliegend im Ergebnis nicht, weil der Antragsteller sein Sondereigentum nicht in der von der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan/den Bauzeichnungen fixierten Form errichten will.

1) Allerdings ist entgegen der Ansicht der Antragsgegner das Sondereigentum des Antragstellers an der mit Nr. 10 bezeichneten Einheit rechtlich bereits aufgrund der Teilungserklärung unentziehbar entstanden (vgl. § 8 Abs. 2 S. 2 WEG) und die Zustimmung zur Errichtung der Räumlichkeiten könnte insofern nicht gem. § 242 BGB verweigert werden.

Gemäß § 3 Abs. 1 WEG ist Sondereigentum nur an Räumlichkeiten, nicht an bloßen Grundstücksflächen vorgesehen (vgl. Bärmann-Pick, 8. Aufl., § 3 Rz 18). Ferner muß unabdingbar jedem Miteigentümer ein Sondereigentum bestellt werden. Die rechtsgeschäftliche Begründung eines isolierten Miteigentumsanteils ist unzulässig (a.a.O. Rz 8, 9). Aus der Möglichkeit einer Vorratsteilung gem. § 8 Abs. 1 WEG folgt jedoch, daß auch an nicht bebauten Grundstücksflächen Sondereigentum begründet werden kann, sofern darauf in der Form des Aufteilungsplanes Räume und Gebäudeteile noch errichtet werden sollen (a.a.O. Rz 18). Solange der zu Sondereigentum bestimmte Raum noch nicht gebaut und damit noch nicht vorhanden ist, befindet sich das Sondereigentum - dem das Recht und die Pflicht zur Herstellung aller Räume unabdingbar innewohnt (vgl. z.B. OLG Hamm NJW-RR 1987, 842, 843 sowie die Nachweise bei Bärmann a.a.O. Rz 18) - in einem Zustand, der einer Anwartschaft ähnelt. Mit der Veräußerung des Sondereigentums durch den teilenden Eigentümer entsteht ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers gegenüber dem Veräußerer auf Herstellung der Substanz des Sondereigentums. Zulässig ist es aber auch, wenn der Erwerber die Herstellung des unfertigen Sondereigentums selbst übernimmt. Der Erwerber ist dann berechtigt, das Vollrecht zur Entstehung zu bringen. Die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer sind entsprechend beschränkt (vgl. OLG Hamm a.a.O.; OLG Frankfurt OLGZ 1978, 295 f.; Bärmann-Pick, § 8 Rz 31). So war es hier.

Damit ergibt sich zugleich, daß das Beschwerdegericht es rechtsfehlerfrei abgelehnt hat, den Gedanken der Verwirkung anzuwenden. Wenn dem Sondereigentum als dinglichem Recht das Recht und die Pflicht zur Herstellung der Räumlichkeiten innewohnt, ist jegliche Vereinbarung der Aufhebung für den Fall der nicht fristgerechten oder nicht planmäßigen Fertigstellung ausgeschlossen. Die Teilungserklärung könnte deshalb nicht etwa dahin ausgelegt werden, daß die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zur Errichtung der Einheit Nr. 10 aufgrund Zeitablaufs verweigern könnten. Dergleichen widerspräche der Bedingungsfeindlichkeit der Wohnungseigentumsbegründung (Bärmann-Pick § 3 Ziff. 26). Aus demselben Grunde verbietet es sich, das Recht auf Zustimmung zur Errichtung des Sondereigentums als "verbraucht" anzusehen durch einen früheren gescheiterten Bebauungsversuch.

Im übrigen hat das Beschwerdegericht zutreffend darauf hingewiesen, daß angesichts des klaren Wortlauts der Teilungserklärung kein Vertrauenstatbestand zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer dergestalt entstanden sein kann, die Einheit Nr. 10 werde nie oder jedenfalls nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne nicht mehr gebaut.

Zweifelhaft könnte allerdings in der Tat sein, welche Folgen es für das Sondereigentum hat, daß der Antragsteller die Räumlichkeiten nicht entsprechend dem ursprünglichen Aufteilungsplan (Bauzeichnung) errichten will.

Soweit als Beleg für die These, bei erheblichen Abweichungen der tatsächlichen Bauausführung von der ursprünglichen Planung könne Sondereigentum überhaupt nicht entstehen, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 = ZMR 1995, 521) herangezogen wird (so Bärmann-Pick § 7 Rz 66), handelt es sich um ein Fehlzitat. Diese Entscheidung befaßt sich nicht damit, sondern mit Abweichungen zwischen der Teilungserklärung und dem beigefügten Aufteilungsplan:

Durch den Aufteilungsplan soll dem Bestimmheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen werden. Das Sondereigentum soll auf die dafür vorgesehenen Räume beschränkt bleiben. Die Grenzen des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums müssen klar abgesteckt werden (BGH NJW 1995, 2851, 2853; OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, 1294; BayObLG RPfl. 1982, 21). Deshalb ist der Aufteilungsplan der Eintragungsbewilligung beizufügen. Er bestimmt den Bestand des Sondereigentums und muß folglich die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe ersichtlich machen (BayObLG ZMR 1986, 21; RPfl. 1982, 21). Er ist jedoch gegenüber dem Inhalt der Teilungserklärung nicht vorrangig, so daß bei unaufklärbaren Widersprüchen zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung in Ermangelung der notwendigen Bestimmtheit kein Sondereigentum entstehen kann (sondern entsprechend der Zweifelsregelung in § 1 Abs. 5 WEG Gemeinschaftseigentum, wobei die Wohnungseigentümer gegebenenfalls schuldrechtlich zur Einräumung von Sondereigentum verpflichtet sind: Vgl. zu allem BGH a.a.O. S. 2853 f.).

Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Das in der Teilungserklärung mit Worten umschriebene Sondereigentum (Einfamilienhaus) stand inhaltlich nicht im Widerspruch zu der als Aufteilungsplan beigefügten Bauzeichnung. Das Sondereigentum mit dem Inhalt eines Anwartschaftsrechts auf Errichtung der Räumlichkeiten konnte demzufolge ohne weiteres mit Eintragung der Teilungserklärung entstehen.

Wird nun ein Gebäude abweichend vom Aufteilungsplan an anderer Stelle auf dem Grundstück oder in anderer Form errichtet, entsteht sachenrechtlich Wohnungseigentum mit Sondereigentum in diesem Gebäude, sofern Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zweifelsfrei voneinander abgrenzbar sind. Solange trotz der Abweichung eine Abgrenzung zwischen diesen beiden zweifelsfrei möglich ist, hat der Aufteilungsplan seine Funktion erfüllt und es entsteht Sondereigentum an dem Gebäude, so wie es errichtet wird (BayObLG NJW-RR 1990, 332; RPfl. 1982, 21; OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, 1294). Es genügt nämlich, wenn trotz der Abweichung die dem Sondereigentum zugrundeliegende Raumeinheit genügend bestimmbar ist (OLG Düsseldorf RPfl. 1970, 26, 27), also die Abgrenzungen der im Gemeinschafteigentum und im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile nach wie vor übereinstimmen (OLG Köln MDR 1982, 1021 = RPfl. 1982, 374). Maßgeblich ist die Erwägung, daß Gegenstand des Sondereigentums nicht die einzelnen Räume sind, sondern die aus einzelnen Räumen zusammengesetzte Wohnung. Solange die Identität der einzelnen Wohnung sichergestellt ist, sind die Gegenstände von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hinreichend bestimmt (BayObLG RPfl. 1982, 21).

Im Streitfall kann weder die Abgrenzung der verschiedenen Gegenstände von Sondereigentum untereinander noch die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum Probleme bereiten. Das Sondereigentum des Antragstellers würde sich nicht etwa in dem Bereich des Gemeinschaftseigentums ausdehnen (vgl. dazu etwa Bärmann-Pick, § 7 Rz 66). Die Sondereigentumseinheiten im Hauptgebäude stehen fest und ebenso klar ist, daß das noch zu errichtende Einfamilienhaus ausschließlich Gegenstand von Sondereigentums des Antragstellers sein kann, nicht etwa teilweise Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers.

Im Ergebnis kann mithin die Entstehung von Sondereigentum am abweichend geplanten Gebäude nicht verneint werden.

2) Ferner können die Antragsgegner dem Antragsteller nicht entgegenhalten, das zu errichtende Sondereigentum unterliege einer grundbuchlich abgesicherten Zweckbestimmung als Hausmeisterwohnung.

Das Rechtsbeschwerdegericht ist zur eigenen Auslegung der Teilungserklärung als Grundbucheintragung berechtigt, und damit auch zur Auslegung des einen Bestandteil bildenden Aufteilungsplanes (vgl. OLG Schleswig FGPrax 1999, 15).

Die Teilungserklärung enthält den Begriff "Hausmeisterwohnung" in der wörtlichen Umschreibung der Einheit nicht, sondern benennt sie als Einfamilienhaus. Der nur im Aufteilungsplan enthaltenen Ausweisung als Hausmeisterwohnung kommt nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1 WEG zu, da der Aufteilungsplan nur die Funktion hat, die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Sofern als Aufteilungsplan nicht eine neue Bauzeichnung gefertigt wird, sondern eine schon vorliegende Bauzeichnung des Architekten Verwendung findet, kommt den Eintragungen des Architekten nur die Qualität eines Nutzungsvorschlages zu (Senat 2 Wx 14/00; BayObLG ZMR 2000, 234; OLG Schleswig FGPrax 1999, 15). Die Bauzeichnung verfolgt ersichtlich nicht den Zweck einer Nutzungsbeschränkung, zumal weder in der Teilungserklärung selbst noch in den Kaufverträgen der Wohnungseigentümer von der Beauftragung eines auf dem Gelände wohnenden Hausmeisters die Rede ist.

3) Die Antragsgegner können ihre Zustimmung aber verweigern, weil die Errichtung des Sondereigentums, so wie sie vom Antragsteller geplant ist, für sie einen Nachteil darstellt, den sie nicht hinnehmen müssen.

Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen gem. § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG die Mitwirkung bei der Herstellung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustandes der Wohnanlage entsprechend dem Aufteilungsplan und den Bauplänen verlangen (statt aller BayObLG NJW-RR 1990, 332 m.w.N.). Doch schon wenn der anspruchsstellende Wohnungseigentümer nur eine Verwirklichung der ursprünglichen Pläne verlangt, findet der Anspruch seine Grenzen in dem Rechtsgedanken des § 242 BGB: Die Herstellung kann nicht verlangt werden, wenn dies den übrigen Wohnungseigentümern bei Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist (BayObLG a.a.O. S. 333). Dies muß erst Recht gelten, wenn der Wohnungseigentümer bei der Errichtung seines Sondereigentums von den ursprünglichen Plänen abweichen will.

Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei hat das Beschwerdegericht die geplante Errichtung des Sondereigentums am Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG geprüft.

Bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG kann allerdings nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nur die Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums sein. Nicht erfaßt werden bauliche Veränderungen, die sich ausschließlich auf den Bereich des Sondereigentums beschränken. Wirkt sich indes eine Umgestaltung des Sondereigentums nachteilig auf das Gemeinschaftseigentum aus, so liegt darin eine bauliche Veränderung (Bärmann-Pick, § 22 Rz 7 m.w.N.). Die genaue Abgrenzung erscheint entbehrlich: Verneint man eine bauliche Veränderung, so ergeben sich die Beschränkungen für den umgestaltenden Wohnungseigentümer unmittelbar aus § 14 Nr. 1 WEG. Bejaht man eine bauliche Veränderung, so verweist § 22 Abs. 1 S. 2 WEG auf den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG (Bärmann a.a.O. Rz 107).

Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum so instand zu halten und von diesem nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Eine erhebliche Beeinträchtigung ist demgegenüber nicht erforderlich. Nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (Bärmann-Pick § 14 Rz 32 m.w.N.). Dabei enthält der zweite Tatbestand des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine negative Unterlassungspflicht, nämlich das Verbot übermäßigen Gebrauchs.

Die angefochtene Entscheidung beruht insofern auf einem Rechtsfehler, als das Beschwerdegericht gemeint hat, es habe das Vorliegen eines Nachteils allein aufgrund tatrichterlicher Würdigung der örtlichen Umstände zu prüfen. Grundsätzlich ist in der Tat die Beurteilung der Frage, ob ein Nachteil vorliegt, in erster Linie vom Tatrichter aufgrund der von ihm festgestellten Tatsachen vorzunehmen (vgl. BGHZ 116, 392, 396; BayObLG WE 1995, 126, 127; WE 1995, 249; WuM 1995, 59). Unbeachtet gelassen hat das Beschwerdegericht indessen, daß es sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung sowie dem Nachbarschaftsverhältnis ergeben kann, ob Rechtspositionen beeinträchtigt werden (vgl. Bärmann-Pick § 14 Rz 32). Nicht nur ist u.a. die besondere Situation der konkreten Wohnungseigentumsanlage zu berücksichtigten. Darüber hinaus ergeben sich Schranken der positiven Befugnisse eines jeden Wohnungseigentümers aus der Teilungserklärung selbst (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 149). Der Erwerber von Sondereigentum muß sich darauf verlassen können, daß die in der Teilungserklärung bestimmten und nur diese Nutzungsmöglichkeiten bestehen (Bärmann-Pick § 13 Rz 51).

Bei der Suche nach dem Maßstab für einen etwaigen Nachteil muß also die Teilungserklärung im einzelnen geprüft werden. Der Maßstab ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. Entscheidend sind hierbei die für die Auslegung von Grundbucheintragungen entwickelten Grundsätze, da Teilungserklärung und Aufteilungsplan durch die zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Teil des Grundbuchs geworden sind. Danach ist auf Wortlaut und Sinn der Eintragung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Da Teilungserklärung und Aufteilungsplan als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen sind, unterliegen sie, wie alle Grundbucheintragungen, der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht (BGHZ 121, 236, 239).

Im Streitfall spricht die Teilungserklärung wörtlich nur von einem Einfamilienhaus mit drei Zimmern von bestimmter Größe. Die Bestandteil gewordene Bauzeichnung enthält aber die konkrete Gestaltung der Sondereigentumseinheit Nr. 10, nämlich als einen an den Hang gesetzten Flachdachbungalow mit einer bestimmten Ausrichtung, mit einer bestimmten Anordnung von Fenstern, Terrassen und Außenanlagen. Jedenfalls in einer besonderen Konstellation wie der vorliegenden, wo eine Sondereigentumseinheit sich nach Lage und Konstruktion völlig von den übrigen Einheiten unterscheidet, kommt auch der zeichnerisch konstruktiven Darstellung dieser besonderen Sondernutzungseinheit die Funktion einer Gebrauchs- und Nutzungsregelung mit Vereinbarungscharakter zu. Denn es ist unverkennbar, daß der damals vorgesehene Bungalow dem aktuellen Stil der damaligen Bauzeit entsprach und auf diese Weise mit dem Hauptbaukörper eine architektonische Einheit darstellen sollte. Deren Planung beruhte auf der Unmöglichkeit einer Realteilung. Die Einheit Nr. 10 wirkte dem Gesamtbau auch insofern untergeordnet, als der Keller nicht zum Souterrain ausgebaut war. Man mag unter heutigen Gesichtspunkten über den ästhetischen Wert der Wohnanlage streiten. Darauf kommt es indes nicht an. Maßgeblich ist nur, daß die damaligen Erwerber sich aufgrund der Teilungserklärung in Verbindung mit der zeichnerischen Darstellung auf die Errichtung einer in das Gesamtbild passenden, architektonisch nicht hervortretenden und sich nicht unterscheidenden Sondereigentumseinheit Nr. 10 eingestellt haben. Allein damit mußten sie rechnen. Sie haben nicht voraussehen können, daß die zeitnahe Errichtung aus von ihnen nicht zu vertretenden Gründen scheitern würde und viele Jahre später irgendein Dreizimmerhaus mit aufgesetztem Staffelgeschoß und in anderer Form errichtet würde. Damit ist der Maßstab für einen Nachteil bezogen auf diese konkrete Wohnanlage in der Teilungserklärung verbindlich festgelegt, ohne daß es auf tatrichtlich vorzunehmende ästhtische Wertungen aus heutiger Sicht oder die konkrete Beeinträchtigung durch Abschattung und Sichtbehinderungen ankäme. In diesem Zusammenhang sind insbesondere die Ausführungen des Antragstellers zur erreichten Maximalhöhe irreführend. Wie die Zeichnung (Ast 13) zeigt, ist die vom ursprünglich geplanten Haus erreichte Höhenlinie von 56 m ü.N.N. mit Abschluß des Erdgeschosses des jetzt geplanten Hauses erreicht. Demzufolge ist das geplante Haus um die volle Höhe des Staffelgeschosses höher als der ursprünglich geplante Flachdachbungalow. Es kann nicht darauf ankommen, ob das geplante Haus nach der Bauordnung als eingeschossig gilt. Die Zeichnung des Flachdachbungalows im Aufteilungsplan stützt die Vorstellung eines unbefangenen Beobachters, daß das zu bauende Haus nur ein Erdgeschoß plus Keller haben würde, nicht etwa ein irgendwie geartetes Dachgeschoß.

Der Antragsteller hat keinen Bauplatz erworben, sondern eine Wohnungseigentumseinheit mit den ihr innewohnenden Beschränkungen. Das Risiko, sein Sondereigentum aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht errichten zu können, wie es der Teilungserklärung entspricht oder aber wegen der Teilungserklärung nicht so bauen zu können, wie es öffentlich-rechtlich gerade noch genehmigungsfähig wäre, liegt allein beim Antragsteller. Unabhängig davon, ob zum Zeitpunkt der Teilungserklärung der Flachdachbungalow genehmigungsfähig war oder eine Baugenehmigung schon bestand, konnten sich die Erwerber der Einheiten Nr. 1-9 berechtigterweise ausschließlich an den Zeichnungen der Einheit Nr. 10 gem. Aufteilungsplan orientieren. Sie dürfen es in jedem Falle als Nachteil ansehen, wenn durch den geplanten Neubau eine Art Stilmix auf dem Grundstück entsteht. Was die Wohnungseigentümer als Anblick auf dem Grundstück hinnehmen müßten, ist nach Form des Baukörpers und seiner Ausgestaltung durch die Teilungserklärung in Verbindung mit der Bauzeichnung fixiert.

Nach alledem kann der Antragsteller die beantragte, auf das konkrete öffentlich-rechtlich genehmigte Bauvorhaben gerichtete Zustimmung nicht verlangen. Ob die Antragsgegner einem anderen Bau, etwa einem den ursprünglichen Plänen im wesentlichen ähnelnden und lediglich kleineren Baukörper zustimmen müßten, war nicht zu entscheiden.

III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 47, 48 Abs. 3 WEG.