Normenkette

GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 WEG § 8 WEG § 16 Abs. 2 WEG § 21 Abs. 3 WEG § 21 Abs. 5 WEG § 23 Abs. 3

Vorinstanz

FG Brandenburg; 23.11.1999; 3 K 1981/97 GE

Gründe

I. Die Treuhandanstalt, Anstalt des öffentlichen Rechts, hatte 1993 zum Zwecke der Privatisierung ein in X gelegenes, mit einem größeren Gebäudekomplex bebautes Grundstück gekauft und durch Teilungserklärung gemäß § 8 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz --WEG--) vom 20. Oktober 1994 das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise geteilt, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder sonstigen Räumen in dem aufstehenden Gebäude verbunden wurde. Auf diese Weise entstanden 125 Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten. Neben der Teilungserklärung enthält die notarielle Urkunde vom 20. Oktober 1994 auch die Bestimmung, dass "die Eigentumswohnungsanlage ... modernisiert werden" soll. Hierzu sollten die Dacheindeckung und sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen erneuert, eine Zentralheizungsanlage eingebaut und die Außenfassade, die Treppenhäuser und die Hauseingangstüren überarbeitet oder instandgesetzt werden. Die Arbeiten sollten von der in der Urkunde bestellten Verwalterin, der A-GmbH, geplant, durchgeführt und betreut werden. Jeder Wohnungseigentümer sollte verpflichtet sein, "für die geplanten Modernisierungsarbeiten an die Treuhandanstalt oder auf deren Weisung an die A-GmbH einen angemessenen Betrag als Vorschuss zu zahlen". Die Verwalterin sollte zur Abrechnung der Vorschüsse verpflichtet sein und ein verbleibender Überschuss sollte der Instandsetzungsrücklage zugeführt werden.

Am 8. Juni 1995 kaufte der Kläger und Revisionskläger (Kläger) von der Rechtsnachfolgerin der Treuhandanstalt, der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS), die Eigentumswohnungen mit den Ordnungsziffern 48 und 93 zu Kaufpreisen von 59 100 DM und 57 300 DM. Der Kläger trat ferner "mit sofortiger Wirkung anstelle des Verkäufers in sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden Verpflichtungen ein, insbesondere in die Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Durchführung und Bezahlung der Modernisierungsmaßnahmen", und verpflichtete sich neben dem Kaufpreis Beträge in Höhe von 70 300 DM und 69 500 DM auf ein von der Verwalterin für die Eigentümergemeinschaft eingerichtetes Sonderkonto zu zahlen. Gegenüber der Verwalterin unterwarf sich der Kläger wegen dieser Zahlungspflichten der sofortigen Zwangsvollstreckung; die BvS sollte für den Fall der Nichtzahlung dieser Beträge zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt sein.

Durch Bescheid vom 20. September 1996 setzte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) gegen den Kläger ausgehend von einer Gegenleistung von 256 200 DM Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 124 DM fest. Die Kosten für die Modernisierung hatte das FA in die Bemessungsgrundlage für die Steuer einbezogen. Erwerbsgegenstand seien die renovierten Wohnungen.

Einspruch und Klage, mit denen der Kläger geltend machte, Kaufgegenstand seien die Wohnungen in unrenoviertem Zustand, blieben ohne Erfolg. Das Finanzgericht (FG) führte zur Begründung seiner Entscheidung (veröffentlicht in Entscheidungen der Finanzgerichte --EFG-- 2001, 1565) aus, der Kläger habe "die Wohnungen unmittelbar mit Modernisierungsverpflichtung erworben" und "die Modernisierung im wirtschaftlichen Ergebnis mitgekauft". Folglich unterliege die Übernahme der Modernisierungskosten als sonstige Leistung der Grunderwerbsteuer.

Mit der Revision wendet sich der Kläger weiterhin gegen die Einbeziehung des Renovierungsaufwandes in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage.

Der Kläger beantragt, unter Aufhebung der Vorentscheidung den angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid vom 20. September 1996 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 19. September 1997 zu ändern und die Grunderwerbsteuer auf 2 328 DM herabzusetzen.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

II. Die Revision des Klägers ist zurückzuweisen. Zwar ergeben die Entscheidungsgründe eine Verletzung des bestehenden Rechts, die Entscheidung selbst stellt sich aber aus anderen Gründen als richtig dar (§ 126 Abs. 4 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).

1. Soweit das FG ausführt, der Kläger sei in die Modernisierungsverpflichtung der Verkäuferin eingetreten und habe die Wohnungen im zu modernisierenden Zustand erworben, weshalb die Modernisierungskosten als sonstige Leistung der Grunderwerbsteuer unterlägen, ist die Urteilsbegründung nicht tragfähig.

Das FG hat nicht beachtet, dass es allein die Übernahme einer Modernisierungsverpflichtung oder die bloße Bindung des Klägers an ein bereits bestehendes Modernisierungskonzept nicht rechtfertigen, den von ihm zu tragenden Modernisierungsaufwand grunderwerbsteuerrechtlich als Gegenleistung zu behandeln.

a) Als Gegenleistung kommen grundsätzlich nur solche Leistungsverpflichtungen des Erwerbers in Betracht, die er dem Veräußerer (oder einem Dritten) um des Grundstückserwerbs willen zu erbringen hat und die nicht nur ihm selbst zugute kommen. Verpflichtet sich der Erwerber eines Grundstücks dem Veräußerer gegenüber zur Renovierung eines bereits auf dem (Kauf-)Grundstück vorhandenen Gebäudes, kommen die Renovierungsmaßnahmen dem Erwerber als (zukünftigem) Eigentümer des Grundstücks regelmäßig allein zugute. War der Grundstücksveräußerer --wie im Streitfall-- selbst bereits zur Renovierung des Gebäudes verpflichtet und gibt er diese Verpflichtung an den Erwerber weiter, ergibt dies allein noch keine Fremdnützigkeit der Bauleistungen. Denn das wirtschaftliche Interesse des Veräußerers, von der Renovierungsverpflichtung freigestellt zu werden, schließt es nicht aus, dass die Bauleistungen dem Erwerber als zukünftigem Eigentümer des Grundstücks zugute kommen. Allein durch die Übernahme der Renovierungsverpflichtung wurde der Kläger zwar in seinen Dispositionsmöglichkeiten eingeschränkt, insoweit aber nicht "entreichert", weil er nicht an den Veräußerer oder einen Dritten, sondern "an sich selbst" leistet (vgl. zur Bauverpflichtung: Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 23. Oktober 2002 II R 81/00, BFHE 200, 416, BStBl II 2003, 199).

b) Soweit das FG (auch) darauf abstellt, einheitlicher Leistungsgegenstand seien die "modernisierten Eigentumswohnungen", fehlt es an einer Prüfung der hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen. Danach reicht für die Annahme eines einheitlichen Leistungsgegenstandes allein die Bindung des Erwerbers an ein bereits bestehendes Modernisierungskonzept ("Ob" und "Wie") nicht aus. Vielmehr ist es erforderlich, dass diese Bindung der Veräußererseite gegenüber, d.h. entweder dem Veräußerer oder gegebenenfalls auch gegenüber einem mit ihm verbundenen oder absprachegemäß zusammenwirkenden Dritten besteht. Ein einheitlicher Leistungsgegenstand "renovierte Eigentumswohnung" liegt danach nur vor, wenn der Erwerber hinsichtlich des "Ob" und des "Wie" einer Bebauung (Modernisierung) gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war (BFH-Urteil vom 15. März 2000 II R 34/98, BFH/NV 2000, 1240). Ob trotz der Klarstellung im Kaufvertrag, dass es sich bei den Modernisierungsarbeiten nicht um Leistungen der BvS handeln solle, eine Bindung an das Modernisierungskonzept gegenüber der BvS bestand, hat das FG nicht geprüft, insbesondere auch keine Feststellungen getroffen, ob dem Kläger seitens der Verkäuferin (BvS) ein komplettes Angebot über Eigentumswohnungen im renovierten Zustand zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis unterbreitet und vom Kläger als einheitliches angenommen wurde (BFH-Urteil vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331).

Verpflichtet sich --wie im Streitfall-- der Erwerber einer im Erwerbszeitpunkt tatsächlich noch unrenovierten Eigentumswohnung gegenüber dem Grundstücksverkäufer, an dessen Stelle in alle Verpflichtungen gegenüber der Miteigentümergemeinschaft hinsichtlich einer bereits beschlossenen Modernisierung des Gesamtobjekts einzutreten, kann hieraus nicht ohne Hinzutreten weiterer Umstände der Schluss gezogen werden, der Grundstücksverkäufer (und gegebenenfalls ein mit ihm verbundener oder zusammenwirkender Dritter) habe darauf hingewirkt, dem Erwerber eine renovierte Eigentumswohnung zu verschaffen. Vielmehr müssen nach der Rechtsprechung des BFH (Entscheidungen vom 2. September 1993 II B 71/93, BFHE 172, 534, BStBl II 1994, 48; vom 17. September 1997 II R 24/95, BFHE 183, 265, BStBl II 1997, 776; vom 30. September 1998 II R 76/96, BFH/NV 1999, 361, und vom 16. Januar 2002 II R 16/00, BFHE 197, 308, BStBl II 2002, 431) in objektiv sachlichem Zusammenhang stehende Vereinbarungen (und gegebenenfalls ein zielgerichtetes Zusammenwirken des Veräußerers und des Dritten) feststellbar sein, die auf den Erwerb eines Grundstücks in bebautem Zustand (hier: renovierte Eigentumswohnungen) abzielen (BFH-Urteil vom 22. Mai 2002 II R 1/00, BFH/NV 2002, 1493). Derartige Umstände hat das FG nicht festgestellt.

2. Die Entscheidung des FG stellt sich aber aus anderen Gründen im Ergebnis als zutreffend dar. Denn die Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung der Vorschüsse zum Zwecke der Renovierung ist in jedem Fall grunderwerbsteuerrechtlich als Gegenleistung für den Erwerb der Eigentumswohnungen anzusehen.

a) Wären als einheitlicher Leistungsgegenstand des hier zu beurteilenden Erwerbsvorgangs die beiden renovierten Eigentumswohnungen anzusehen, gehörten zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) alle Leistungen des Klägers, die dieser an die Grundstücksverkäuferin (BvS) und an Dritte (Verwalterin/Eigentümergemeinschaft) gewährt hat, um das Eigentum an den renovierten Eigentumswohnungen zu erwerben (BFH-Urteil vom 27. Oktober 1999 II R 17/99, BFHE 189, 550, BStBl II 2000, 34, m.w.N.). Zu den Leistungen in diesem Sinne zählten dann auch die Vorschusszahlungen des Klägers an die Verwalterin.

b) Für den Fall, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für die Annahme eines einheitlichen Leistungsgegenstandes "renovierte Eigentumswohnungen" nicht gegeben wären, läge in Höhe der vom Kläger übernommenen Vorschusspflichten eine "sonstige Leistung" i.S. von § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) in der Form der Befreiung von einer in der Person der Verkäuferin bereits entstandenen Verbindlichkeit (Zahlungsverpflichtung) vor.

aa) Zwar stellt es grunderwerbsteuerrechtlich keine Gegenleistung dar, soweit sich der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum gegenüber dem Veräußerer verpflichtet, dessen zukünftige Verpflichtungen als Miteigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen. Denn diese Verpflichtungen sind wie eine dauernde Last i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG dem Miteigentum immanent. Der Erwerber übernimmt insoweit keine zusätzliche Leistung, sondern eine ihn ohnehin treffende Verpflichtung. Etwas anderes gilt jedoch in den Fällen, in denen der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum den Veräußerer von Verbindlichkeiten gegenüber der Miteigentümergemeinschaft befreit, die im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages in der Person des Veräußerers bereits entstanden sind und ohne die getroffene Vereinbarung allein vom Veräußerer erfüllt werden müssten.

bb) Im Streitfall hat der Kläger eine am Stichtag in der Person der Verkäuferin bereits entstandene Verbindlichkeit übernommen. Denn die Verpflichtung zur Zahlung eines angemessenen Vorschusses traf am Stichtag allein die Verkäuferin. Nach den "Sonderbestimmungen" in § 4 der Teilungserklärung vom 20. Oktober 1994 waren "die jeweiligen Wohnungs-/Teileigentümer" zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum sowie zur Zahlung eines angemessenen Vorschusses verpflichtet. Dem entspricht § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber u.a. verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wohnungseigentümer ist grundsätzlich die Person, die als solche im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Im Falle der Veräußerung von Wohnungseigentum ist demnach Stichtag für den Übergang dieser Verpflichtung der Tag der Umschreibung des Wohnungseigentums im Grundbuch (vgl. Röll in Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch --MünchKomm--, Bd. 6, 3. Aufl., § 16 WEG Rdnr. 22 f., m.w.N.). Wird die Beitrags- oder Vorschusspflicht vor diesem Stichtag fällig, trifft sie unabhängig von einer bereits erfolgten Weiterveräußerung allein den Veräußerer, wird sie nachher fällig, trifft sie den Erwerber. Maßgeblich für die Fälligkeit einer Beitrags- oder Vorschusspflicht ist der Beschluss der Eigentümerversammlung über die entsprechende Beitragsleistung der Eigentümer (vgl. Entscheidungen des Bundesgerichtshofs --BGH-- vom 21. April 1988 V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, Neue Juristische Wochenschrift --NJW-- 1988, 1910, und vom 18. Mai 1989 V ZB 14/88, BGHZ 107, 285, NJW 1989, 2697).

cc) Im Streitfall ist die (vom Kläger übernommene) Beitrags- bzw. Vorschusspflicht vor dem Abschluss des Kaufvertrages fällig geworden und traf allein die Verkäuferin. Denn der die Miteigentümer verpflichtende Beschluss wurde bereits in der Teilungserklärung vom 20. Oktober 1994 gefasst. Zwar unterliegt die Renovierung des Gemeinschaftseigentums sowie die Leistung von entsprechenden Vorschüssen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung (§ 21 Abs. 3 und 5 WEG); dies schließt aber die Wirksamkeit entsprechender schriftlicher Beschlüsse des Alleineigentümers nach § 23 Abs. 3 WEG im Rahmen der Teilung nach § 8 WEG nicht aus (vgl. Röll, MünchKomm, § 8 WEG Rdnr. 4 a). Auch der Umstand, dass die Verkäuferin der Eigentumswohnungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages mit dem Kläger am 8. Juni 1995 noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war und auch die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt waren, d.h. eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne noch nicht bestand, hindert nicht die Annahme der bereits eingetretenen Fälligkeit der Vorschusspflicht. Denn die Verkäuferin hat sich (zumindest) schuldrechtlich wie ein Miteigentümer zu entsprechender Beitrags- und Vorschusspflicht verpflichtet.

dd) Der Teilungserklärung kann auch nicht entnommen werden, dass die Beitrags- und Vorschusspflichten nicht die Verkäuferin, sondern allein die zukünftigen Erwerber der Eigentumswohnungen treffen sollten. Von der einzigen, in § 4 der Teilungserklärung unter Tz. 2.2 geregelten Ausnahme wird die Verkäuferin nicht erfasst. Vielmehr sprechen die mit dem Kläger im Kaufvertrag vom 8. Juni 1995 geschlossenen Vereinbarungen dafür, dass die Verkäuferin selbst davon ausging, entsprechende "Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Durchführung und Bezahlung der Modernisierungsmaßnahmen" zu haben. Denn ansonsten hätte es der ausdrücklichen Vereinbarung der Übernahme dieser Pflichten durch den Kläger nicht bedurft. Hieraus ergibt sich, dass zu diesem Zeitpunkt bereits eine Zahlungsverpflichtung bestand, die nur die Verkäuferin treffen konnte. Nur weil sie selbst verpflichtet war, ist es auch verständlich, dass die Verkäuferin ein Sicherstellungsinteresse an der tatsächlichen Zahlung dieser Beträge hatte und berechtigt sein sollte, im Falle der Nichtzahlung vom Vertrage zurückzutreten bzw. auch Zahlung an sich selbst verlangen zu können.