Tenor

IM NAMEN DES VOLKES

In den Verfahren

über

die Verfassungsbeschwerden

1.

des Herrn K...

- Bevollmächtigte: Rechtsanwälte Rüdiger Henze und Harald Schneider, Brigittastraße 29, Essen -

gegen

das Urteil des Landgerichts Essen vom 11. November 1992 - 10 S 248/92 -

- 1 BvR 25/93 -, 

2.

des Herrn R...

- Bevollmächtigte: Rechtsanwälte Adolf G. Ober, Dr. Harald Janzen und Christopher Kochem, Biebricher Allee 19, Wiesbaden -

gegen

a) das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15. September 1992 - 8 S 231/92 -, b) das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 22. April 1992 - 98 C 1583/91 -

- 1 BvR 1620/92 - hat das Bundesverfassungsgericht - Erster Senat - unter Mitwirkung

des Präsidenten Herzog,

der Richter Henschel,

Seidl,

Grimm,

Söllner,

Dieterich,

Kühling

und der Richterin Seibert

am 19. Oktober 1993 beschlossen:

Die Verfassungsbeschwerden werden zurückgewiesen.

Gründe{GESPERRT:ENDE} :}

A.

Die Verfassungsbeschwerden richten sich gegen die Abweisung von Räumungsklagen, die jeweils auf Eigenbedarf für einen Teil der vermieteten Wohnung gestützt waren.

I.

1. 1 BvR 25/93

a) Der Beschwerdeführer zu 1) ist Eigentümer eines Wohnhauses mit 17 Wohnräumen, das seine Rechtsvorgängerin an einen Hauptmieter zur Nutzung durch eine Wohngemeinschaft mit maximal 17 Personen vermietet hatte. Bei Klageerhebung wohnten in dem Haus acht Personen, die jeweils Untermietverträge mit dem Hauptmieter geschlossen hatten.

Der Beschwerdeführer kündigte fünf Räume im Hochparterre, weil er wegen der Verwaltung eines benachbarten Gewerbekomplexes in unmittelbarer Nähe wohnen müsse. Altersbedingt falle ihm die tägliche Anfahrt von seinem bisherigen Wohnsitz immer schwerer. Außerdem benötige er Raum für eine Person, die ihn ständig betreue. Auf Hinweis des Amtsgerichts, daß es eine Teilkündigung für unwirksam halte, kündigte er erneut, nunmehr aber für sämtliche Räume.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Das Mietverhältnis habe das ganze Haus als rechtliche und wirtschaftliche Einheit erfaßt. Aus § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB sei im Gegenschluß zu folgern, daß Teilkündigungen außerhalb des Regelungsbereiches dieser Vorschrift unzulässig seien. Eine auf einen Teil der Wohnung beschränkte Beendigung des Mietverhältnisses sei nur in beiderseitigem Einvernehmen durch Aufhebungsvertrag möglich. Hinsichtlich der zweiten Kündigung seien vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Bezug der bezeichneten Räume zwar anzuerkennen. Mit der Kündigung des Mietverhältnisses für das gesamte Haus mache der Beschwerdeführer indes einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend, da er nach eigenen Angaben von 17 Räumen nur fünf benötige. Eine solche Kündigung sei mißbräuchlich.

Die hiergegen gerichtete Berufung, die der Beschwerdeführer nur noch auf die zweite Kündigung stützte, wies das Landgericht mit der angegriffenen Entscheidung zurück. Die Anerkennung eines Eigenbedarfes setze voraus, daß der Beschwerdeführer alle Räume der Villa für sich oder eine privilegierte Person benötige. Das trage er nicht vor. Selbst wenn er aber alle Räume bewohnen wollte, läge darin Mißbrauch wegen überhöhten Wohnbedarfs.

Daß er somit von der (beschränkten) Selbstnutzung seines Eigentums ausgeschlossen werde, rechtfertige kein anderes Ergebnis. Ob und unter welchen Voraussetzungen ausnahmsweise eine Teilkündigung zulässig sein könne, bedürfe keiner Entscheidung. Angesichts der Unteilbarkeit dieses speziellen Mietobjekts seien jedenfalls die Bedenken des Amtsgerichts nicht von der Hand zu weisen. Der Beschwerdeführer sei damit nicht rechtlos gestellt. Er könne über sein Eigentum in anderer Weise verfügen oder ein anders geartetes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen.

b) Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 GG.

Die Selbstnutzung des Eigentums werde dadurch, daß die Gerichte eine Teilkündigung für unzulässig, eine Kündigung des gesamten Mietverhältnisses aber für rechtsmißbräuchlich hielten, völlig ausgeschlossen. Sie hätten dieses Problem zwar nicht übersehen, aber unzutreffende rechtliche Folgerungen gezogen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgewährleistung beruhten. Denn zur Substanz des Eigentums gehöre auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen; dieser habe er sich nicht durch die Vermietung begeben. Das verkenne das Landgericht mit seinem Hinweis auf die "Art des hier gegebenen Mietverhältnisses".

Unabhängig davon beruhe die Annahme, daß der Erlangungswunsch mißbräuchlich sei, auf einer unzutreffenden Anwendung von Art. 14 GG. Beide Gerichte räumten ein, daß die Gründe für den Eigenbedarf an den fünf Räumen, um die es ihm eigentlich gehe, vernünftig und nachvollziehbar seien. Dennoch unterstelle das Landgericht, daß er Eigenbedarf an dem gesamten Haus geltend mache, obwohl er die Gesamtkündigung nur wegen der Unzulässigkeit von Teilkündigungen ausgesprochen habe. Entweder hätte es eine Teilkündigung für ausnahmsweise zulässig halten oder jedenfalls Rechtsmißbrauch verneinen müssen.

2. 1 BvR 1620/92

a) Dieses Verfahren betrifft eine Vier-Zimmer-Wohnung, die vor ihrer Vermietung an die Beklagte aus einer Drei-Zimmer- Wohnung und einem Einzimmerappartement zusammengelegt worden war und noch über zwei Bäder und zwei Küchen verfügt. Der Beschwerdeführer zu 2) wollte die Wohnung wieder aufteilen, um den kleineren Teil seinem 20 Jahre alten Sohn zur Verfügung zu stellen. Er kündigte deshalb der Beklagten mit - nicht unterschriebenem - anwaltlichem Schreiben, in welchem er seine Umbauabsichten darlegte und von der Möglichkeit sprach, den anderen Teil der Wohnung wieder an die Beklagte zu vermieten. Mit einem weiteren Schreiben hielt er dieses Angebot aufrecht, fügte vorsorglich eine Kopie der Durchschrift des ersten Kündigungsschreibens bei und kündigte erneut.

Das Amtsgericht wies die nachfolgende Räumungsklage ab. Die erste Kündigung sei mangels Schriftform und die zweite Kündigung deshalb unwirksam, weil die Rechtssicherheit die abschließende Benennung der Gründe im Kündigungsschreiben gebiete; die Bezugnahme auf eine frühere Erklärung reiche nicht aus.

Die dagegen gerichtete Berufung wies das Landgericht zurück, wobei es offen ließ, ob die zweite Kündigung den Anforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB genüge. Jedenfalls griffen die Kündigungsgründe nicht durch. Eigenbedarf habe der Beschwerdeführer nicht schlüssig dargetan. Er benötige lediglich einen, zudem geringen, Teil der vermieteten Wohnung für seinen Sohn. Nach dem klaren Wortlaut und dem Ziel des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB müsse sich der Eigenbedarf auf sämtliche Mieträume beziehen.

b) Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Das Urteil des Amtsgerichts stelle unzumutbar strenge Anforderungen an die Begründung einer Kündigung.

Das Urteil des Landgerichts verletze seinen Anspruch auf Gewährleistung des Eigentums. Es schließe das Selbstnutzungsrecht des Eigentümers ausnahmslos aus, solange sich sein Wohnbedarf nur auf einen Teil der Wohnung beziehe. Soweit es eine Kündigung der gesamten Wohnung für unverhältnismäßig halte, lasse es unberücksichtigt, daß diese Kündigung nur deshalb ausgesprochen worden sei, weil Teilkündigungen als unzulässig angesehen würden. Mit der Kündigung sei jedoch stets das Angebot an die Beklagte verbunden gewesen, das Mietverhältnis in den verbleibenden Räumen fortzusetzen. Deren Interessen würden damit in erheblich geringerem Umfang beeinträchtigt, als bei einer Kündigung der gesamten Wohnung wegen Eigenbedarfs.

c) Die Hessische Staatskanzlei hält die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Amtsgerichts für unzulässig und im übrigen für unbegründet.

B.

Die Verfassungsbeschwerde des Beschwerdeführers zu 2) ist unzulässig, soweit sie sich gegen das Urteil des Amtsgerichts richtet. Der Beschwerdeführer beanstandet nur, daß das Amtsgericht zu strenge Anforderungen an die Begründung der Kündigung gestellt habe. Insoweit ist er nicht mehr beschwert, weil das Landgericht es offen gelassen hat, ob die zweite Kündigung den Anforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB entsprach, und diese in der Sache überprüft hat (vgl. BVerfGE 83, 82 <83 f.>).

C.

Soweit die Verfassungsbeschwerden zulässig sind, sind sie unbegründet; Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht verletzt.

1. Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, bei Erfüllung des Regelungsauftrags gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG der Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung gemäß Art. 14 Abs. 2 GG in gleicher Weise Rechnung zu tragen und die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. BVerfGE 68, 361 <368>). Für die Regelfälle ordentlicher Kündigungen hat er die danach notwendige Interessenabwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Erlangungsinteresse des Vermieters mit § 564 b BGB und § 556 a BGB in verhältnismäßiger Weise vorgenommen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung, die als solche mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozial gebundenen Eigentums nicht in Einklang stünde, ist nicht erkennbar. Der vertragstreue Mieter wird gegen einen Verlust seiner Wohnung geschützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden. Der Vermieter wird in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf wieder selbst als seinen Lebensmittelpunkt zu nutzen (oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen), wobei die Entscheidung über seinen Wohnbedarf grundsätzlich zu achten ist und ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung (oder diejenige seiner privilegierten Angehörigen) aufgedrängt werden dürfen (vgl. BVerfG, NJW 1993, S. 2035 <2036>).

2. Einen ausreichenden Interessenausgleich hat der Gesetzgeber auch nicht für die Fallgruppe verfehlt, bei welcher sich der Selbstnutzungswunsch auf einen Teil des Mietobjekts beschränkt. Nach der Rechtsauffassung der Gerichte in den Ausgangsverfahren bietet § 564 b BGB grundsätzlich keine Möglichkeit, einem solchen Teilbedarf des Vermieters Rechnung zu tragen. Das ist als einfachrechtlicher Ausgangspunkt hinzunehmen.

Die Beschränkung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung auf Fälle, in welchen die ganze Wohnung benötigt wird, verstößt nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Diese Freiheitsgarantie gebietet nicht, dem Vermieter zu ermöglichen, bei Teilbedarf auf einen Teil der vermieteten Räume zurückzugreifen.

Zwar begibt sich der Vermieter mit der Vermietung nicht endgültig der Befugnis, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BVerfGE 79, 292 <304>). Er hat es im Rahmen seiner Privatautonomie aber auch in der Hand, sich den späteren Zugriff auf sein Eigentum über die gesetzlichen Kündigungsvorschriften hinaus zu erschweren. Vor den Folgen solcher selbstverantworteter wirtschaftlicher Entscheidungen schützt ihn die Eigentumsverbürgung nicht. Bietet sich das Mietobjekt objektiv für eine Aufteilung in mehrere Wohnungen an, so läßt sich das regelmäßig schon bei der Vermietung übersehen. Vermietet der Eigentümer das Objekt gleichwohl einheitlich, kann er daran festgehalten werden. Die Verfügungsbefugnis über sein Eigentum gibt ihm nicht die Freiheit, sich über besondere vertragliche Bindungen hinwegzusetzen, sobald er deren Auswirkungen als nachteilig empfindet. Dabei ist zu berücksichtigen, daß mit einer Teilkündigung in erheblichem Maße in die private Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen würde.

Infolgedessen dürfen die Fachgerichte nicht nur die Teilkündigung einer Wohnung für ausgeschlossen halten, sondern auch die Kündigung der ganzen Wohnung für einen Teilbedarf. Soweit dieser ausnahmsweise gewichtiger ist als das Interesse des Mieters an einem Erhalt der Wohnung, brauchte der Gesetzgeber für solche atypischen Einzelfälle keine Vorsorge zu treffen.

3. Nach diesen Grundsätzen sind die Entscheidungen der Landgerichte nicht zu beanstanden. Sie haben der Sache nach die Beschwerdeführer jeweils daran festgehalten, daß sie oder der Voreigentümer die Mietobjekte einheitlich als Wohnung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB vermietet hatten mit der Folge, daß nur ein Eigenbedarf an der gesamten Wohnung zur Lösung vom Mietvertrag führen kann. 

Unterschrift

Herzog				Henschel				Seidl
Grimm				Söllner				Dieterich
Kühling						Seibert