Normenkette

BGB § 635

Vorinstanz

LG Wuppertal; ?; 4 O 359/00

Leitsatz

Zum Umfang der Einstandspflicht des Bauträgers aus einem Bauträgervertrag mit Erstvermietungsgarantie für Ausfälle von Miet- und Nebenkosteneinnahmen aufgrund von Wasserschäden und Kündigungen.

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

Tenor

Tenor

4 U 87/01

Verkündet am 05. Februar 2002

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2001 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. S und der Richter am Oberlandesgericht Dr. W und Dr. F

für Recht erkannt:

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 7. März 2001 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 14.130,83 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 26. September 2000 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Unter dem 25. Juni 1996 unterbreitete der beklagte Bauträger den Klägern ein notariell beurkundetes Angebot über die schlüsselfertige Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen in Sch (Notar Dr. B W, W E UR.-Nr. ). Dieses Angebot nahmen die Kläger am 28. Juni 1996 in entsprechender Form an (Notar Dr. C, M, UR.-Nr. ). Gegenstand des Bauträgervertrages war auch eine Erstvermietungsgarantie mit folgendem Inhalt:

1.

Die Garantiegeberin (= Beklagte) garantiert den Garantienehmern (= Klägern) die erste Vermietung der erworbenen Wohneinheiten einschließlich Stellplatz mit einer Mietlaufzeit von mindestens fünf Jahren.

2.

Die Garantiegeberin verpflichtet sich, den Garantienehmern unterschriftsreife Mietverträge vorzulegen, die folgende Bedingungen enthalten:

2.1 Mietbeginn mit dem 1. Juli 1997.

2.2 Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche bezogen auf fünf Jahre durchschnittlich DM 18,--. Miete pro Stellplatz: DM 35,--.

2.3 Die garantierte zu erzielende Miete gemäß abzuschließender Mietverträge für einen Zeitraum von 60 Monaten berechnet sich wie folgt:

(...)

Wohnung 3:

Vermietbare Wohnfläche 106,6 qm x 60 Monate x 18,-- DM = 115.128,-- DM

(...)

Wohnung 5:

Vermietbare Wohnfläche 87,0 qm x 60 Monate x 18,-- DM = 93.960,-- DM

2.4 Mietdauer: 5 Jahre.

2.5 Daneben haben die Mietverträge die Interessen der Garantienehmer zu beachten, (...), (...) Die Möglichkeit (...) der Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung ist zu beachten.

(...)

6.

Sofern es zu rechtswirksamen Mietvertragsabschlüssen gekommen ist, hat die Garantiegeberin ihre jeweiligen Verpflichtungen aus dem vorliegenden Vertragsverhältnis erfüllt. Die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietverwaltung, obliegt den Garantienehmern bzw. deren Beauftragten."

Das Bauvorhaben wurde von der Industriebau H & Partner GmbH, G als Generalunternehmerin im Auftrag der Beklagten errichtet und am 31. Mai 1997 abgenommen. In der Folge verzögerte sich jedoch die Vermietung der Wohnungen 3 und 4 bis zum 30. September 1997, der Wohnung 5 bis zum 31. Januar 1998 und der Wohnung 1 bis zum 31. März 1998. Außerdem wurden die für die Wohnungen 3 und 5 abgeschlossenen Mietverträge vorzeitig beendet. Die Mieter der Wohnung Nr. 5 haben zum 10. Juli 1998 fristlos gekündigt, nachdem ihre Wohnung im April (GA 10), am 30. Mai (GA 156, 189) und am 6. Juni 1998 (GA 156, 189) von Wasserschaden betroffen war. Während das erste Schadensereignis darauf zurückzuführen war, dass ein Mitarbeiter des vom Generalunternehmer beauftragten Installationsunternehmens eine Schraube in die Wasserleitung eingebohrt hatte, kam es zu den beiden weiteren Schaden durch das Eindringen von Oberflächenwasser, weil die Höhenlage der Lichtschächte vor den Fenstern mangelhaft erstellt worden war. Außerdem haben die Mieter der Wohnung Nr. 3 ihren "auf unbestimmte Zeit" abgeschlossenen Mietvertrag unter dem 3. Oktober 1998 mit Wirkung zum Jahresende gekündigt.

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Erstattung ihrer Mietausfälle aus der Garantie sowie - bezüglich der Wohnung Nr. 5 - auf Schadensersatz in Anspruch.

Sie haben die Auffassung vertreten, die Beklagte habe aufgrund der Erstvermietungsgarantie nicht nur für den erstmaligen Abschluss von Mietverträgen, sondern auch für den Eingang der Mietzinszahlungen unter Einschluss der üblicherweise auf die Mieter umzulegenden Nebenkosten einzustehen. Außerdem habe sie für die Nachteile aufzukommen, die ihnen dadurch entstanden seien, dass die Wohnungen Nr. 3 und 5 zeitweilig leergestanden hatten und in der Folge nur noch zu einem geringeren Mietzins zu vermieten gewesen waren. Darüber hinaus habe die Beklagte ihnen als Schadensersatz die Kosten zu erstatten, die durch die zeitweilige Unterbringung der Mieter der Wohnung Nr. 5 in einer Pension und durch die Einholung eines Schadensgutachtens sowie für die Tätigkeit der Hausverwaltung im Rahmen der Beweissicherung entstanden seien. Wegen der Berechnung der Gesamtforderung wird auf die Klageschrift Bezug genommen.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 53.341,45 DM nebst 12,5 % Zinsen seit dem 26. September 2000 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Auffassung vertreten, sie habe ihre Verpflichtungen bereits dadurch erfüllt, dass sie den Klägern die bis zur ersten Vermietung entgangenen Kaltmieten erstattet habe. Weitergehende Verpflichtungen habe sie in dem Garantievertrag nicht übernommen. Als Bauträger habe sie auch nicht für Versäumnisse des Generalunternehmers einzustehen.

Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht Wuppertal den Klägern Schadensersatz für die von den Mietern der Wohnung Nr. 5 in der Zeit von April bis Juni 1999 in Höhe von 2.491,50 DM vorgenommenen Mietzinsminderung zuerkannt und die Klage im übrigen abgewiesen. Dabei ist es der Argumentation der Beklagten gefolgt, dass sie lediglich die erstmalige Vermietung und nicht den Mietertrag garantiert habe und dass sich die Garantie lediglich auf den Nettomietzins beschränke. Weitergehende Schäden, für die die Beklagte nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung verantwortlich sein könnte, hätten die Kläger nur unzureichend dargelegt.

Dagegen wenden sich die Kläger mit der Berufung.

Sie beantragen,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, an sie über den zuerkannten Betrag von 2.497,50 DM hinaus weitere 50.843,95 DM nebst 12,5 % Zinsen seit dem 26. September 2000 zu zahlen.

Die Beklagte, die das angefochtene Urteil verteidigt, beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Gründe

Die Berufung der Klägerin hat (nur) in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1.

Über die Mietzinsminderung hinaus, die das Landgericht den Klägern zugesprochen hat, steht ihnen unter dem Blickwinkel der Gewährleistung (§ 635 BGB) auch ein Schadensersatzanspruch zu, weil die Beklagte als Bauträger die Verantwortung dafür trägt, dass die Wohnung Nr. 5 zeitweilig unbewohnbar war und ihnen Mieteinnahmen entgangen sind. Dass die Mieter D und Sch das Mietverhältnis mit den Klägern mit Schreiben vom 10. Juli 1998 wirksam fristlos gekündigt haben, steht nach der Überzeugung des Senats außer Frage, da ihnen nach wiederholtem Wassereinbruch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar war (§ 543 Abs. 1 BGB). Dass das in die Souterrainwohnung eingedrungene Wasser nicht nur Bagatellschäden hervorgerufen hat, gesteht selbst die Beklagte zu, weil auch sie einräumt, dass nach dem letzten Wasserschaden Anfang Juni 1998 die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit Trocknungs- und Reparaturarbeiten erfordert hätte, die bis Ende Juli 1998 ausführbar gewesen wären.

Mit Recht hat indes schon das Landgericht beanstandet, dass die Kläger die Höhe des ihnen dadurch erwachsenen Schadens nicht hinreichend dargelegt hätten. Welche Anstrengungen sie und die von ihnen engagierte Hausverwaltung unternommen haben, um Wohnung Nr. 5 möglichst bald zumindest zu dem mit den Mietern D und Sch vereinbarten Mietzins wieder vermieten zu können, tragen sie auch in der Berufungsinstanz nicht vor. Das schließt jedoch eine Schadensschätzung (§ 287 ZPO) nicht aus, solange sie nicht mangels greifbarer Anhaltspunkte "völlig in der Luft hängt" (BGHZ 91, 243, 256 f.; NJW 1987, 909, 910). Solche Anhaltspunkte sind im Streitfall jedoch gegeben, da auch die Beklagte im Rahmen der Erstvermietung große Probleme gehabt hat, die einzelnen Wohnungen zu vermarkten. So hat auch die Wohnung Nr. 5, die im Souterrain des Gebäudes gelegen ist, unstreitig vom 1. Juni 1997 bis zum 31. Januar 1998, mithin acht Monate, leergestanden. Dass die Kläger trotz des durch den Garantievertrag vorgegebenen hohen Mietpreises (18 DM/qm) imstande waren, die Wohnung binnen kürzerer Frist zu gleichen Konditionen neu zu vermieten, ist nicht anzunehmen. Deshalb ist es gerechtfertigt, den Mietausfallschäden mit (8 x 1.365 DM =) 10.920 DM zu veranschlagen.

Soweit die Kläger einen weitergehenden Mietverlust in Höhe von 13.603 DM geltend machen, ist dieser auch nicht aufgrund der Erstvermietungsgarantie zu ersetzen. Denn eine Gewähr für den tatsächlichen Zahlungseingang hat die Beklagte damit nicht übernommen. Bereits aus Ziff. 1 des Garantievertrages geht nämlich mit Deutlichkeit hervor, dass sie lediglich für die erste Vermietung mit einer Laufzeit von mindestens fünf Jahren, also für den Abschluss entsprechender Mietverträge, einstehen wollte. Im Einklang damit heisst es dann auch unter Ziff. 2, dass die Garantiegeberin sich (bloß) verpflichtet, den Klägern unterschriftsreife Mietverträge mit dem im einzelnen vorgegebenen Inhalt vorzulegen. Soweit es die Wohnung Nr. 5 betrifft, ist die Beklagte dieser Verpflichtung aber unstreitig nachgekommen. Somit hat sie, wie denn in Ziff. 6 ausdrücklich klargestellt wird, mit dem rechtswirksamen Vertragsschluss ihre Vertragspflichten erfüllt. Ein abweichendes Verständnis der Vertragspflichten ist - entgegen der Auffassung der Kläger - auch nicht deshalb geboten, weil die Beklagte einer Verpflichtung zur reinen Vermietung des Objektes bereits durch den Abschluss von Verträgen mit insolventen Mietern hätte nachkommen können. Denn in dem Fall hätte sie sich schadensersatzpflichtig gemacht, weil sie dann gegen die ihr durch Ziff. 4 der Erstvermietungsgarantie auferlegte Verpflichtung, die Bonität der Mietinteressenten zu prüfen, verstoßen hätte. Schließlich können die Kläger der Beklagten auch kein Aufklärungsverschulden anlasten, da unabhängig davon, ob die Regelungen in der Erstvermietungsgarantie Allgemeine Geschäftsbedingungen beinhalten - die von der Beklagten übernommenen Vertragspflichten eindeutig und unmissverständlich definiert worden sind.

2.

Ferner hat die Beklagte für die nach dem ersten Wasserschaden durch die Unterbringung der Mieter der Wohnung Nr. 5 angefallenen Pensionskosten aufzukommen. In Anbetracht der Tatsache, dass zum Haushalt der Mieter D und Sch noch zwei Kinder gehörten, sind die insoweit für den Zeitraum von April bis Mitte Juli geltend gemachten Aufwendungen in Höhe von 2200,-- DM nach nicht zu beanstanden (§ 287 ZPO). Ob die Kläger - entsprechend ihrer mietvertraglichen Verpflichtung - den Mietern diese Ausgaben bereits ersetzt haben, kann insofern dahinstehen. Sofern dies noch nicht geschehen ist, steht ihnen zwar nach § 249 S. 1 BGB grundsätzlich nur ein Freihaltungsanspruch zu (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., Vorb v. § 249 Rn. 46). Dieser hat sich jedoch im Streitfall nach § 250 BGB - auch ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung - in einen Zahlungsanspruch verwandelt, weil die Beklagte ihre Leistungspflicht ernsthaft und endgültig in Abrede gestellt hat (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 250 Rn. 2).

3.

Darüber hinaus hat die Beklagte den Klägern aufgrund der Erstvermietungsgarantie den Mietausfall nach der fristgemäßen Kündigung des Mietvertrages über die Wohnung Nr. 3 in vollem Umfang, d.h. in Höhe von 12.020 DM zu erstatten. Denn durch den - entgegen Ziff. 1 der Erstvermietungsgarantie - nicht auf mindestens fünf Jahre befristeten, sondern auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag hat sie ihre Verpflichtung als Garantiegeber noch nicht erfüllt. Soweit sie erstinstanzlich noch behauptet hatte, die Streichung der von ihr vorgesehenen Befristung sei von den Mietvertragsparteien ohne ihre Mitwirkung vereinbart worden, hat sie daran nach Vorlage ihres Schreibens vom 11. August 1997 durch die Kläger nicht mehr festgehalten. Darüber hinaus hat sie den Klägern in diesem Schreiben auch bestätigt, dass sie "für die Restlaufzeit bis zum Ablauf der fünfjährigen Erstvermietungsgarantie für die weitere Vermietung einstehen werde", wenn die Eheleute H das Mietverhältnis vorzeitig kündigen sollten. Gegen die daraus folgende Einstandspflicht kann sich die Beklagte nicht mehr mit der -erstmals im Schriftsatz vom 19. Dezember 2001 aufgestellten - Behauptung verteidigen, sie sei nicht über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses unterrichtet worden. Denn das bietet dem Senat keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO). Zwar ist der Beklagten im Senatstermin ein Schriftsatznachlass eingeräumt worden. Dadurch ist ihr jedoch lediglich eine Gegenerklärung zu dem von den Klägern mit Schriftsatz vom 10. Dezember 2001 überreichten Schreiben vom 11. August 1997 freigestellt worden. Soweit sie sich stattdessen auf die Versäumung der die Kläger im Zusammenhang mit dem Garantieversprechen treffenden Pflichten berufen will, hätte hierzu bereits in erster Instanz hinreichender Anlass bestanden. Denn die Behauptung, die Beklagte habe den Fortbestand der Garantie für den Fall der Kündigung durch die Mieter zugesagt, hatten die Kläger schon in der Klageschrift aufgestellt.

4.

Weitergehende Ansprüche stehen den Klägern dagegen nicht zu. Die Erstvermietungsgarantie gewährt ihnen für die Zeit bis zur ersten Vermietung der Wohnungen Nr. 1 bis 5 keinen Anspruch auf Ersatz von Nebenkosten. Nach Ziff. 2.2 des Garantievertrages hat die Beklagte sich nämlich nur verpflichtet, unterschriftsreife Mietverträge mit einer "Netto-Kaltmiete" von durchschnittlich 18 DM/qm vorzulegen. Nach allgemeinem Sprachgebrauch kann danach keinem Zweifel unterliegen, dass die Beklagte Verpflichtungen nur hinsichtlich der Vereinbarung des reinen Mietentgelts übernommen hat. Eben das folgt auch aus Ziff. 2.3. Denn dort wird gleichfalls unmissverständlich festgelegt, wie sich die Miete, für deren Vereinbarung die Beklagte geradestehen sollte, errechnet, nämlich lediglich als Produkt aus der Wohnfläche, der Laufzeit und des Mietzinses pro Quadratmeter (18 DM). Dass die Garantievereinbarung in Ansehung der Nebenkosten eine Regelungslücke aufweist, ist angesichts der unmissverständlichen Formulierung der von der Beklagten übernommenen Vertragspflichten nicht ersichtlich. Soweit die Kläger dennoch (erstmals) in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 2. Januar 2002 geltend gemacht haben, die Beklagte habe sich über den Wortlaut hinaus auch zur Einbeziehung der Nebenkosten in die Garantie bereitgefunden, nötigt auch das nicht zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§§ 296 a, 156 ZPO), da die Kläger nicht dargetan haben, warum sie gehindert waren, diese Behauptung rechtzeitig vor dem Senatstermin aufzustellen und dafür Beweis anzubieten.

5.

Schließlich steht den Klägern auch kein Anspruch auf Ersatz der durch die Beauftragung eines Sachverständigen und das Tätigwerden der Hausverwaltung verursachten Kosten zu. Das hat bereits das Landgericht mit Recht ausgeführt. Gesichtspunkte, die eine abweichende Beurteilung erfordern, haben die Kläger mit der Berufung nicht Vorgebracht.

6.

Nach alldem steht den Klägern ein Anspruch zu auf

Mietzinsminderung: 2.497,50 DM Mietausfall Wohnung Nr. 5: 10.920,00 DM Pensionskosten 2.200,00 DM Mietausfall Wohnung Nr. 3: 12.020,00 DM 27.637,50 DM.

Umgerechnet entspricht das 14.130,83 Euro.

7.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Berufungsstreitwert: 25.996,10 Euro (= 50.843,95 DM).

Beschwer der Kläger: 13.142,22 Euro (= 25.703,95 DM),

Beschwer der Beklagten: 12.853,88 Euro (= 25.140 DM).

Es besteht keine Veranlassung, die Revision zuzulassen.