Normenkette

WEG § 4 WEG § 8 WEG § 28 WEG § 30

Vorinstanz

LG Nürnberg-Fürth; 27.11.2003; 14 T 10133/02

AG Erlangen 10 UR II 17/01

Leitsatz

1. Das Entstehen eines Teilerbbaurechts setzt die Eintragung im Grundbuch voraus.

2. Die Fälligkeit von Wohngeldvorschüssen erfordert grundsätzlich den Beschluss eines Einzelwirtschaftsplans. Eine Ausnahme hiervon kann jedenfalls dann nicht gemacht werden, wenn wegen unterschiedlicher Verteilungsschlüssel der den einzelnen Wohnungseigentümer treffende Betrag nicht ohne weitere Schwierigkeiten errechenbar ist.

3. Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach Fehlbeträge aus einer Abrechnung der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden, schließt eine Nachzahlungspflicht der Wohnungseigentümer aufgrund einer bloßen Abrechnung aus.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Mit dieser Wohnanlage wirtschaftlich verbunden sind Erbbaurechte auf benachbarten Grundstücken. Dort wurde ein Garagengebäude errichtet. Wohnungs- oder Teilerbbaugrundbücher sind für das Garagengebäude nicht angelegt.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) sieht unter anderem Folgendes vor:

§ 8

Lasten und Kosten

1) Die von allen Miteigentümern zu tragenden Lasten/Kosten werden nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt, und zwar einschließlich der Grundsteuer, so lange zu dieser die einzelnen Teil- und Wohnungseigentumsrechte noch nicht selbständig veranlagt sind. Sofern die Teileigentümer für einzelne Betriebskostenarten gemäß Zähler oder anderen Meßinstrumenten separat verlangt werden, wird das jeweilige Teileigentum bei der entsprechenden Betriebskostenart von der Umlage ausgeschlossen.

Grundbesitzabgaben - einschließlich der Grundsteuer spätestens nach der Einzelveranlagung - sind von den Eigentümern direkt an die erhebende Stelle zu zahlen.

1 a) Zu den Lasten und Kosten gemäß Ziffer 1 zählen auch die jährlichen Erbbauzinsen des Flurstücks Nr. 2931.

Erbbauberechtigt sind alle Miteigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Entsprechende Vereinbarungen wurden im Kaufvertrag mit den Wohnungs- bzw. Teileigentümern getroffen.

2) Die Verwaltervergütung wird je Wohnungs- bzw. Teileigentum erhoben.

3) Der Verwalter kann die Höhe der monatlichen Abschlagszahlungen für die Heizung gesondert von den Lasten/Kosten gemäß Ziffer 1 festsetzen; erforderliche Erhöhungen im laufenden Jahr bleiben vorbehalten.

Ein sich bei der gesonderten Abrechnung der Heizkosten ergebender Überschuss wird nicht zurückgezahlt, sondern der Instandhaltungsrückstellung zugeführt. Ein evtl. Fehlbetrag wird der Instandhaltungsrückstellung entnommen, soweit die Höhe der dann verbleibenden Rückstellung dieses zulässt. Anderenfalls wird eine Nacherhebung durchgeführt.

4) Mehrere Inhaber eines einzelnen Wohnungs- und Teileigentums haften für die darauf entfallenden Lasten und Kosten als Gesamtschuldner.

§ 9

Wohngeld, Wirtschaftsplan und Abrechnung

1) Jeder Miteigentümer hat seinen Anteil an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums - Wohngeld genannt - monatlich im voraus bis zum 3. Werktag auf das vom Verwalter für die Eigentümergemeinschaft einzurichtende Konto zu zahlen.

2) Das monatliche Wohngeld wird festgelegt durch einen das Rechnungsjahr umfassenden Wirtschaftsplan. Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter aufzustellen und von der Eigentümergemeinschaft mit Stimmzetteln zu beschließen. Es gilt § 25 Abs. 4 WEG.

3) Der Verwalter hat über das Wohngeld jährlich innerhalb des folgenden Rechnungsjahres abzurechnen. Die sich aus der Abrechnung ergebenden Fehlbeträge sind der Instandhaltungsrückstellung zu entnehmen. Überschüsse und Abrundungsbeträge werden der Instandhaltungsrückstellung zugeführt.

Die Antragsteller machen rückständige Wohngelder für den Zeitraum August 2000 bis März 2001 für zwei Wohnungen und für mehrere Stellplätze im Garagengebäude geltend.

Einzelwirtschaftspläne für die Jahre 2000 und 2001 bestehen nicht. Für die beiden Wohnungen wurde die Abrechnung für das Jahr 2000 beschlossen. Diese Abrechnung enthält nur Ausgaben. In der "Zusammenfassung der Abrechnung" ist ein negativer Saldo aus Kontoauszügen und eine noch zu leistende Zahlung ausgewiesen. Eine Angabe von Einnahmen und eine Einzelabrechnung nach Ist-Zahlen fehlt.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, an die Antragsteller 43.036.71 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 25.11.2002 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller wurde vom Landgericht am 27.11.2003 zurückgewiesen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Am Parkgebäude seien keine Teilerbbaurechte entstanden, da sich die Erbbauberechtigten schuldrechtlich für eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB entschieden hätten. Das für die Garagen zu zahlende Entgelt stehe nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, sondern den Miterbbauberechtigten, die mit der Wohnungseigentümergemeinschaft weder rechtlich gleichzusetzen noch im vollen Umfang personenidentisch seien.

Die Wohngelder für die beiden Wohnungen könnten die Antragsteller ebenfalls nicht verlangen. Die Zahlungsansprüche könnten nicht auf die Wirtschaftspläne gestützt werden, da erst durch die Einzelwirtschaftspläne eine Zahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt werde. Solche Einzelwirtschaftspläne seien dem Gericht trotz entsprechender Aufforderung nicht vorgelegt worden. Auf die Jahresabrechnungen könnten die Zahlungsansprüche gleichfalls nicht gestützt werden, da diese die Kriterien einer Abrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG nicht erfüllen würden und deshalb unbeachtlich seien.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

a) Die Antragsteller können eventuelle Entgeltansprüche hinsichtlich der Stellplätze nicht geltend machen, da es ihnen hierzu an der Aktivlegitimation fehlt. Dabei kann es dahinstehen, welche Vorstellungen die Vertragsparteien bei der Planung der Miterbbauberechtigtengemeinschaft hinsichtlich des Garagengebäudes hatten. An den Stellplätzen ist weder ein Teileigentum noch ein Teilerbbaurecht begründet worden. Das scheitert bereits daran, dass eine dahingehende Einigung, sofern sie überhaupt stattgefunden haben sollte, nicht im Grundbuch vollzogen wurde (§§ 4 Abs. 1, 8 Abs. 2 Satz 2, 30 Abs. 3 WEG). Zwischen den Berechtigten des Garagengebäudes besteht deshalb eine Bruchteilsgemeinschaft. Den Miteigentümern dieser Bruchteilsgemeinschaft stehen eventuell bestehende Ansprüche zu.

b) Hinsichtlich der Wohnungen kann ein Anspruch der Antragsteller nicht aus einem Wirtschaftsplan hergeleitet werden.

Wie die Antragsteller im Rechtsbeschwerdeverfahren entgegen den Ausführungen im Schriftsatz vom 24.5.2002 zugestehen, gibt es keine Einzelwirtschaftspläne. Nach der Rechtsprechung des Senats (WuM 1990, 455) werden Wohngeldvorschüsse erst durch einen Beschluss über den Einzelwirtschaftsplan fällig.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann in Betracht kommen, wenn der den einzelnen Wohnungseigentümer treffende Betrag ohne Schwierigkeiten ermittelt werden kann. Dies ist jedoch hier nicht der Fall. Wie sich aus § 8 GO ergibt, finden verschiedene Verteilungsmaßstäbe Anwendung. Darüber hinaus kann der Verwalter nach § 4 Abs. 3 GO zusätzlich gesonderte Abschlagszahlungen für die Heizung festsetzen. Ferner hat der Bevollmächtigte der Hausverwaltung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht erklärt, dass die Kosten für Wasser und Kanal für die Gewerbeeinheiten neben der normalen Abrechnung separat abgerechnet werden. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass sich aus dem Gesamtwirtschaftsplan für den einzelnen Wohnungseigentümer ohne Mühe seine Zahlungspflicht errechnen lässt. Zu Unrecht berufen sich die Antragsteller auch auf die Entscheidung des Senats vom 24.9.1987 (BReg. 2 Z 94/87). In dieser Entscheidung hat der Senat vielmehr ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angabe von Verteilungsschlüssel und Einzelberechnung nur dann entbehrlich sein können, wenn das Gesamtsoll der Vorauszahlungen im Wirtschaftplan für das Vorjahr dasselbe war. Dass diese Voraussetzung im vorliegenden Fall gegeben ist, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Der Wirtschaftsplan, der maßgeblich sein soll, ist weder näher bezeichnet noch befindet sich ein Wirtschaftsplan bei den Akten. Allein die Tatsache, dass die Wohngelder sich seit Juni 1999 nicht verändert haben, lässt den Schluss auf eine stillschweigende Festlegung der Einzelwohngeldvorschüsse nicht zu. Hinzu kommt, dass nach § 9 Abs. 2 GO das monatliche Wohngeld durch einen das Rechnungsjahr umfassenden Wirtschaftsplan festgelegt wird. Die Fortgeltung eines früheren Wirtschaftsplans ist deshalb nicht nur nicht vorgesehen, sondern sogar ausgeschlossen.

Die Antragsteller können sich auch nicht auf die Abrechnung für das Jahr 2000 stützen. Der Senat folgt zwar nicht der Auffassung des Landgerichts, dass es sich bei der Abrechnung für das Jahr 2000 schon begrifflich um keine Abrechnung handele. Die Abrechnung entspricht zwar bei weitem nicht den Vorgaben, die der Senat (BayObLG NJW-RR 1993, 1167) für eine ordnungsmäßige Abrechnung aufgestellt hat. Sie ist aber als Abrechnung bezeichnet und enthält auch Elemente einer Abrechnung. Es handelt sich deshalb zwar um eine fehlerhafte Abrechnung, aber doch um eine Abrechnung.

Hierauf kommt es jedoch nicht an, da sich die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis aus anderen Gründen als richtig erweist. Nach § 9 Abs. 3 Satz 2 GO sind Fehlbeträge, die sich aus der Abrechnung ergeben, der Instandhaltungsrückstellung zu entnehmen. Nach § 8 Abs. 3 Unterabsatz 2 Satz 2 wird hinsichtlich der Heizkosten ein eventueller Fehlbetrag ebenfalls der Instandhaltungsrücklage entnommen, soweit die Höhe der dann verbleibenden Rückstellung dieses zulässt. Damit schließt die Gemeinschaftsordnung einen Nachforderungsanspruch gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer aus. Dieser Ausschluss gilt sicherlich nicht für rückständige Wohngelder aufgrund der Zahlungspflicht aus dem Wirtschaftsplan. Die besondere Regelung in der Gemeinschaftsordnung lässt jedoch Forderungen nur aufgrund eines Wirtschaftsplans entstehen, nicht aufgrund einer Abrechnung. Dass der Sonderfall des § 8 Abs. 3 Unterabsatz 2 Satz 3 vorliegt, dass wegen geringer Höhe der verbleibenden Rückstellung für die Heizkosten eine Nacherhebung durchgeführt wird, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, die unterlegenen Antragsteller mit den Gerichtskosten zu belasten. Für die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht keine Veranlassung.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.