Normenkette

WEG § 16 II WEG § 27 II Nr. 5 WEG § 28 V BGB § 387 BGB § 426

Vorinstanz

LG Berlin; 19.12.2000; 85 T 70/00

AG Neukölln 70 11140/98

Leitsatz

1. Der Wohnungseigentümer kann gegen Wohngeldforderungen mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung gegen die Gemeinschaft auch dann aufrechnen, wenn sich der Haftungsverband durch Eintritt neuer Wohnungseigentümer inzwischen geändert hat. Die daraus folgende wirtschaftliche Erwerberhaftung für Altschulden steht dem nicht entgegen. Die gemeinschaftlichen Gelder bilden ein einheitliches Verwaltungsvermögen, das nicht in getrennte "Unterkassen" für die einzelnen Wirtschaftsperioden geteilt ist.

2. Der Aufrechnung mit bestandskräftigen Abrechnungsguthaben aus früheren Wirtschaftsperioden steht aber regelmäßig der Umstand entgegen, dass diese vorrangig aus den gleichzeitig festgelegten Nachzahlungsforderungen und nicht aus den laufenden Wohngeldvorschüssen späterer Wirtschaftsperioden aufzubringen sind.

3. Die von Amts wegen und damit auch in der Rechtsbeschwerdeinstanz zu prüfende Verfahrensvertretung führt bei zwischenzeitlicher Bestellung eines Notverwalters zu dessen Einbeziehung in das Rubrum und zu dessen Angabe als Zahlungsadressat im Tenor.

KAMMERGERICHT

Tenor

24 W 26/01

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 19. Dezember 2000 - 85 T 70/00 - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht B. D. Kuhnke und die Richterin am Landgericht Hinrichs am 29. April 2002 beschlossen:

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Zahlung an die derzeit amtierende Verwalterin, nämlich die G (Antragstellerin zu 3), zu erfolgen hat.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen und den Antragstellern deren notwendige außergerichtliche Kosten dritter Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 1.667,92 EUR (3.262,17 DM) festgesetzt.

Gründe

Die Antragsgegnerin ist seit Ende 1988 Eigentümerin von vier Wohnungen und seit dem 5. Juni 1997 auch Eigentümerin der Wohnung Nr. 5. Verwalterin war bei Verfahrenseinleitung die Antragstellerin zu 1), durch Eigentümerbeschluss vom 14. Mai 1998 die Antragstellerin zu 2), seit der einstweiligen Anordnung des Landgerichts in der Parallelakte 24 W 40/02 die Antragstellerin zu 3). Die Antragstellerin zu 2) war zu den Bestimmungen des Verwaltervertrages eingesetzt worden, die für die Antragstellerin zu 1) galten. Dazu gehörte die Ermächtigung, die bis zum 3. Werktag eines jeden Monats fälligen Wohngelder im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Durch rechtskräftigen Beschluss des Amtsgerichts vom 20. März 1998 wurden die Jahresabrechnung 1996/97 und der Wirtschaftsplan 1997/98 ersetzt, wonach für die fünf Wohnungen der Antragsgegnerin monatlich insgesamt 2.840,00 DM zu zahlen waren. In der Eigentümerversammlung vom 4. August 1998 wurde zu TOP 1 u.a. mehrheitlich beschlossen: die Fortdauer des Wirtschaftsplans 1997/98 mit Gesamt- und Einzelkosten bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan, die Jahresgesamtfälligstellung per 5. Januar mit der Möglichkeit monatlicher Raten in Höhe je eines Zwölftels, Befugnis der Verwaltung zur gerichtlichen Geltendmachung bei Rückstand von zwei Monatsbeträgen. Im Jahre 1998 kam es nicht zu einem neuen Wirtschaftsplanbeschluss. Die von der Verwaltung vertretenen Wohnungseigentümer haben zunächst den Jahresbetrag für 1998 in Höhe von 34.080,00 DM geltend gemacht. Die Antragsgegnerin hat sich auf Verrechnungsabreden mit dem ehemaligen Verwalter berufen sowie auf Erstattungsforderungen aus Notgeschäftsführung in Form von Zahlungen an die Berliner Wasserwerke. Das Amtsgericht hat nach übereinstimmender Teil-Erledigungserklärung die Antragsgegnerin zur Zahlung von 13.843,17 DM nebst Zinsen verpflichtet. Auf die Erstbeschwerde hat das Landgericht unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Aufrechnung wegen der Hauptforderung der Berliner Wasserbetrieb in Höhe von 9.672,00 DM und nach genauer Einzelberechnung der Rückstände für die fünf Wohnungen die Antragsgegnerin zur Zahlung von noch 3.262,17 DM nebst Zinsen verpflichtet. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde, die im Ergebnis erfolglos bleibt.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss im Ergebnis nicht auf.

2. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass die bei seiner Beschlussfassung am 19. Dezember 2000 amtierende Verwalterin verfahrensbefugt ist. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist die Verwalterin zu den Bedingungen des mit der früheren Verwalterin geschlossenen Verwaltervertrages bestellt worden, die ermächtigt war, Wohngelder im eigenen Namen geltend zu machen. Die Übernahme des Verfahrens durch die am 14. Mai 1998 zur Verwalterin bestellte Antragsgegnerin zu 2) war zulässig. Allerdings ist diese Verwalterin inzwischen durch die gerichtliche Einsetzung der Antragstellerin zu 3) abgelöst worden. Das ist auch im Rechtsbeschwerdeverfahren zu berücksichtigen, weil die Verfahrensvoraussetzungen in allen Instanzen von Amts wegen zu prüfen sind und es sich bei der Bestellung der Antragstellerin zu 3) um eine gerichtliche Entscheidung handelt (BGH NJW-RR 1998,1284), die dem Senat aus dem parallelen Rechtsbeschwerdeverfahren 24 W 40/02 bekannt ist. Die Antragsgegnerin zu 3) ist derzeit vertretungsberechtigt und verfahrensbefugt, für die Eigentümergemeinschaft aufzutreten. Auch hinsichtlich der Zahlungsadresse hat der Senat eine Umstellung auf die nunmehr amtierende Verwalterin vorgenommen.

3. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass die von ihm verfahrensfehlerfrei festgestellten und auch in dritter Instanz rechnerisch nicht mehr beanstandeten Beträge von 3.262,17 DM von der Antragsgegnerin nach dem am 4. August 1998 beschlossenen Wirtschaftsplan mit Fortgeltungsklausel geschuldet sind. Die sorgfältige Berechnung der Einzelforderungen ist von der Antragsgegnerin in dritter Instanz nicht im Einzelnen angegriffen worden.

4. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts bedarf, ohne dass sich im rechnerischen Ergebnis etwas ändert, aus Rechtsgründen insofern einer Korrektur, als der Eigentümerbeschluss vom 4. August 1998 einen Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 1999 festlegt, aber trotzdem der Eigentümerwechsel im Dezember 1999 die Aufrechnung mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung aus früheren Wirtschatsperioden nicht ausschließt. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist davon auszugehen, dass die am 4. August 1998 beschlossene Übernahme des bisherigen Wirtschaftsplanes mit den Gesamt- und Einzelansätzen sowohl für das Kalenderjahr 1998 als auch über die Fortgeltungsklausel für das Kalenderjahr 1999 und weiter bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan galt. Die Auslegung des Eigentümerbeschlusses hat objektiv und normativ zu erfolgen. Wenn eine - zulässige - Fälligstellung des Jahresbetrages auf den 5. Januar beschlossen wird, gilt dies nach den verfahrensfehlerfrei festgestellten Umständen nicht nur (rückwirkend) für 1998, sondern auch für 1999 und bei Verzögerung eines weiteren Wirtschaftsplanbeschlusses auch für 2000. Die Weitergeltung und Fälligstellung der monatlichen Beitragsvorschüsse scheitert auch nicht an der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771 = ZWE 2000, 518 = NZM 2000,1184). Ein Mehrheitsbeschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und übersteigt nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft, sondern folgt einem Gebot wirtschaftlicher Vernunft. Wenn nach § 24 Abs. 1 WEG die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen ist, ist es aus organisatorischen Gründen kaum anders möglich, dass in den ersten Monaten eines Wirtschaftsjahres zugleich die notwendige Jahresabrechnung für das Vorjahr und in Anlehnung an diese Abrechnung der Wirtschaftsplan für die laufende Wirtschaftsperiode beschlossen wird. Denn bei einer anderen Verfahrensweise würde eine Fälligkeitslücke entstehen, wenn sich die monatlichen Beitragsvorschüsse auf das unmittelbare Wirtschaftsjahr beschränkten und nicht auch in den ersten Monaten des Folgejahres weiter gelten würden (vgl. auch Wenzel ZWE 2001, 226, 237). Die beschlossene Fortgeltung des Wirtschaftsplans wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass wegen Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft die Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan hinausgezögert wird und neu eintretende Wohnungseigentümer von der Fortgeltungsklausel Betroffene sind. Auf eine so genannte Öffnungsklausel in der Teilungserklärung kommt es insoweit nicht an. Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft besteht auch ohne eine dahingehende Öffnungsklausel.

5. Die Bedenken des Landgerichts gegen die Zulässigkeit der Aufrechnung mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung in früheren Jahren mit Wohngeldansprüchen aus 1999 ergeben sich aus dem mehrfachen Eigentümerwechsel im Laufe des Jahres 1999 und der früheren Rechtsprechung des Senats zum Haftungsverband (NJW-RR 1995, 975; NJW-RR 1996, 465). Diese Rechtsprechung ist im Schrifttum auf Widerspruch gestoßen (vgl. Staudinger/Bub, WEG § 28, Rn. 199 m.w.N.). Der Senat hält sie nach Überprüfung für ergänzungsbedürftig.

6. Der Wohnungseigentümer kann gegen Wohngeldforderungen mit Ansprüchen gegen die Gemeinschaft aus Notgeschäftsführung auch dann aufrechnen, wenn sich der Haftungsverband nach § 426 BGB durch Eintritt neuer Wohnungseigentümer inzwischen geändert hat. Die daraus folgende mittelbare Erwerberhaftung für Altschulden bildet dafür kein Hindernis. Der Aufrechnung mit bestandskräftigen Abrechnungsguthaben aus früheren Wirtschaftsperioden steht dagegen regelmäßig der Umstand entgegen, dass diese vorrangig aus den gleichzeitig festgelegten Nachzahlungsforderungen und nicht aus den Wohngeldvorschüssen späterer Wirtschaftsperioden aufzubringen sind, ggf. aus einer zu beschließenden Sonderumlage wegen des Ausfalls früherer Nachzahlungsbeträge, also praktisch aus einer nachträglichen Korrektur der früheren Abrechnung mit einer Neuverteilung im Hinblick auf ein eingetretenes Ausfallrisiko. Auch hier bildet die sich daraus ergebende mittelbare Erwerberhaftung kein Hindernis, weil die gemeinschaftlichen Gelder ein einheitliches Verwaltungsvermögen bilden, das nicht in wirtschaftsperiodenkonform getrennte "Unterkassen" zerfällt. Das ergibt sich aus den folgenden Überlegungen.

7. Die periodischen Eigentümerbeschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen führen nicht zur Bildung getrennter und somit auch getrennt zu verwaltender "Unterkassen" der Wohnungseigentümergemeinschaft. Vielmehr bilden die gemeinschaftlichen Gelder (§ 27 Abs.1 Nr. 4 WEG) ein einheitliches Verwaltungsvermögen, das schon nach seiner Zweckbestimmung (Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums) ausschließlich den jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern zusteht, die auch allein die Beschlusskompetenz darüber haben (Senat NZM 2000, 830 = ZMR 2000, 399 = ZWE 2000, 224 = FGPrax 2000,94). In diesen einheitlichen "Pool" fließen ständig Einzahlungen, aus ihm erfolgen dauernd Auszahlungen. Mit der periodischen Festlegung von Wohngeldvorschüssen wird eine Feinregulierung hinsichtlich der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben vorgenommen. Mit der periodischen Abrechnung werden Einnahmen und Ausgaben (oder Kosten) für einen bestimmten Zeitraum verbindlich unter den bei der Beschlussfassung vorhandenen Wohnungseigentümern endgültig und abschließend aufgeteilt. In die Wirtschaftspläne und Abrechungen sind die Einnahmen und Ausgaben (oder Kosten) unabhängig von dem gesamtschuldnerischen Haftungsverband im Außenverhältnis (§ 426 BGB) aufzunehmen. Eine im Vorjahr entstandene Verwaltungsschuld kann von dem Verwalter im Folgejahr beglichen werden, selbst wenn inzwischen ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat (von dem der Verwalter nicht einmal Kenntnis erlangt haben kann oder muss). Ebenso bleiben Wohngeldvorschüsse Bestandteil der gemeinschaftlichen Gelder über das Wirtschaftsjahr hinaus und dienen dem Ausgleich von Verwaltungsschulden ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt ihres Entstehens und des Haftungsverbandes gegenüber dem Außengläubiger (§ 426 BGB).

8. Daraus folgt, dass eine grundsätzlich zulässige Aufrechnung des Wohnungseigentümers aus Notgeschäftsführung gegen Forderungen aus dem Gemeinschaftsverhältnis unabhängig von einem Eigentümerwechsel erfolgen kann. Die neu in die Gemeinschaft eintretenden Wohnungseigentümer zahlen die monatlichen Beitragsvorschüsse von dem auf die Umschreibung folgenden Monat an (oder per Erfüllungsübernahme im Kaufvertrag vom Nutzungswechsel an), können aber von der Gemeinschaft nicht verlangen, dass davon nur die nach ihrem Eintritt begründeten Verwaltungsschulden beglichen werden. Vielmehr zahlen sie in das einheitliche Verwaltungsvermögen ein, aus dem die bestehenden Verwaltungsschulden getilgt werden. Dem steht nicht entgegen, dass nur durch Vereinbarung (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) eine "Erwerberhaftung" statuiert werden kann (BGH NJW 1994, 2950 = MDR 1994, 580 = ZMR 1994, 271). Denn diese erfasst nur die gegen den Vorgänger durch Eigentümerbeschluss bereits "begründeten und fällig gewordenen" (BGH NJW 1989, 2697) Verbindlichkeiten (insbesondere die monatlichen Beitragsvorschüsse und die Jahresabrechnungsfehlbeträge), nicht aber die nach Eintritt des neuen Wohnungseigentümers durch Eigentümerbeschluss festgelegten Wohngelder und Abrechnungsspitzen. Dieser mittelbaren Haftung für Altschulden kann der Erwerber nicht entgehen, wie auch umgekehrt aus "alten" Vorschüssen seines Vorgängers die den Erwerber betreffenden "neuen" Verwaltungsschulden getilgt werden können. Die Vorstellung, jeder Wohnungseigentümer trage für die Dauer seines Wohnungseigentums die aktuellen Verwaltungsschulden, ist unzutreffend, weil die Gemeinschaft über ein spezifisches Finanz- und Rechnungswesen verfügt, welches die Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum übergreifend mit mehrheitlich beschlossenen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen regelt, nicht aber an die Entstehung der Verwaltungsschuld und den jeweiligen Haftungsverband anknüpft.

9. Für die bestandskräftig festgelegten Abrechnungsguthaben können die erörterten Rechtsgrundsätze allerdings nicht uneingeschränkt gelten. Hier geht es anders als bei der Notgeschäftsführung nicht darum, dass eine Verwaltungsschuld von einem Gesamtschuldner und somit regelwidrig nicht direkt aus der Gemeinschaftskasse beglichen worden ist. Hier geht es vielmehr um den gegenseitigen Ausgleich der Wohnungseigentümer für eine bestimmte, bereits abgerechnete vergangene Wirtschaftsperiode. Dabei kommen Abrechnungen vor, die zwar bestandskräftig, aber bereits in sich nicht stimmig sind, weil insgesamt mehr Auszahlungen (Guthaben) vorgesehen sind, als Nachzahlungen (Abrechnungsspitzen) festgelegt sind. Selbst wenn Nachzahlungen und Guthaben ausgeglichen sind, steht keineswegs fest, ob die Nachzahlungen auch tatsächlich eingehen oder nicht vorübergehend oder sogar endgültig ausfallen. Jedenfalls bei größeren Guthaben ist es nicht hinzunehmen, dass diese ohne jede Rücksicht auf den Eingang der an sich zur Deckung vorgesehenen Nachzahlungen ausgekehrt werden. Das könnte nur aus Beitragsvorschüssen für spätere Wirtschaftsperioden geschehen mit der Folge, dass für die laufende Wirtschaftsperiode sofort ein "Nachtragshaushalt" in Gestalt einer Sonderumlage erforderlich würde. Zumindest bei einer derart drohenden Schieflage verstößt die Befriedigung von Altguthaben aus den für die laufende Wirtschaftsperiode bestimmten Vorschusszahlungen auch gegen Treu und Glauben. Das gilt für ausgeschiedene Wohnungseigentümer ebenso wie für die verbliebenen. Denn die aus den Nachzahlungsforderungen zu begleichenden Abrechnungsguthaben werden kaum je nochmals in einem folgenden Wirtschaftsplan zusätzlich angesetzt sein. Hier ist eine Beschlussfassung der gegenwärtigen Wohnungseigentümer Voraussetzung für die Aufbringung der Altguthaben trotz fehlender Nachzahlungen, sei es durch deren gerichtliche Geltendmachung, sei es durch Inanspruchnahme der aktuellen gemeinschaftlichen Gelder. Dabei kann offen bleiben, nach welchen Grundsätzen die ausgeschiedenen Wohnungseigentümer gegen die neu zusammengesetzte Eigentümergemeinschaft vorgehen können. Jedenfalls kann ihnen eine unbegrenzte Aufrechnungsmöglichkeit nicht eingeräumt werden, weil die Situation mit einer Notgeschäftsführung nicht vergleichbar ist. Soweit ein Ausgleich für die Abrechnungsguthaben auch nicht aus dem alten Haftungsverband gemäß § 426 BGB realisiert werden kann, verwirklicht sich das Risiko, dass die gesamtschuldnerisch haftenden Wohnungseigentümer wegen der Verwaltungsschulden für zahlungsunfähige Mitglieder einzustehen haben. Die uneingeschränkte Inanspruchnahme späterer Wohnungseigentümer für nicht zum vollständigen Ausgleich gekommene Verwaltungsschulden früherer Wirtschaftsperioden kann nicht gerechtfertigt werden. Die neuen Wohnungseigentümer haben nicht ohne weiteres für Abrechnungsrückstände früherer Wohnungseigentümer zu haften. Damit ist nicht ausgeschlossen, dass Wohngeldfehlbeträge (also fällig gestellte Vorschusszahlungen) aus früheren Perioden im Falle ihrer Uneinbringlichkeit letztlich durch Sonderumlagen unter den gegenwärtigen Wohnungseigentümern aufzubringen sind.

10. Die Rechtsbeschwerdebegründung macht weiter vor allem die Zulässigkeit der Aufrechnung mit Gegenforderungen der Antragsgegnerin gegen die Gemeinschaft geltend. Wegen der rechtskräftig festgestellten Hauptforderung der Berliner Wasserbetriebe, die von der Antragsgegnerin ausgeglichen worden ist, hat das Landgericht bereits einen Abzug vorgenommen. Darüber hinaus erstrebt die Rechtsbeschwerdeführerin die Zulässigkeit der Aufrechnung mit Abrechnungsguthaben aus früheren Jahresabrechnungen, die rechtskräftig festgelegt sind. Die Verrechnungsabrede mit der früheren Verwalterin hat das Landgericht rechtlich einwandfrei nicht für ausreichend angesehen (vgl. hierzu auch BayObLG ZMR 1997, 325 = WuM 1997, 398 = GE 1997, 693). Darüber hinaus hält der Senat an seiner Auffassung fest, dass die Festlegung der Abrechnungsguthaben allein nicht ausreicht, um eine Aufrechnung mit den künftigen monatlichen Beitragsvorschüssen zu erlauben. Eine eigenmächtige Verrechnung ist unzulässig, weil die Vorschüsse für jede Wirtschaftsperiode zweckbestimmt sind und für den betreffenden Zeitraum zur Verfügung stehen müssen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl., § 28 Rdnr. 103 unter Hinweis auf Senat NJW-RR 1995, 975; OLG Hamm NZM 1999, 180). Durch die Zulassung der Aufrechnung wären ggf. neue Eigentümerbeschlüsse über Sonderumlagen erforderlich. Im vorliegenden Fall ist schon die Fassung eines Wirtschaftsplanbeschlusses im Jahre 1999 gescheitert, so dass auch zusätzliche Sonderumlagen im Zweifel nicht festgelegt worden wären. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht ferner eine zweitinstanzliche Antragserweiterung für nicht sachdienlich erachtet und die Beteiligten an der übereinstimmenden Hauptsachenerledigungserklärung in erster Instanz festgehalten.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten ihres Rechtsmittels trägt und den Antragstellern die notwendigen außergerichtlichen Kosten erstattet (§ 47 Satz 1 und 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.