Normenkette

BGB § 1365 I GBO § 18

Vorinstanz

LG Kiel; 30.07.2004; 24 T 6/04 / LG Kiel; 06.01.2004; 24 T 20/03

Leitsatz

1. Bei einer beantragten Eigentumsumschreibung hat das Grundbuchamt grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gesamtvermögensgeschäft im Sinne des § 1365 Abs. 1 BGB nicht vorliegt. Hat es jedoch Kenntnis von der Zustimmung in objektiver Sicht oder auch nur begründete Zweifel, die auf bestimmten konkreten Anhaltspunkten beruhen, so hat es gemäß § 18 GBO entweder den Antrag zurückzuweisen oder eine Zwischenverfügung zu erlassen.

2. Beanstandungen, die nicht Gegenstand der Zwischenverfügung sind, sind auch nicht Gegenstand der Überprüfung im Beschwerdeverfahren.

3. Der Geschäftswert für eine Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung bemisst sich nach dem Schwierigkeitsgrad der Beseitigung des Hindernisses. Bei einer beantragten Eigentumsumschreibung kann dies den Verkehrswert des Grundstücks ohne Abzug der Belastungen ausmachen.

2 W 204/04 2 W 220/04

Tenor

In der Grundbuchsache

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. vom 20.02.2004 gegen den Geschäftswertbeschluss der 24. Zivilkammer vom 6.01.2004 (24 T 20/03), soweit die Kammer ihr nicht im Beschluss vom 30.07.04 abgeholfen hat, und auf ihre weitere Beschwerde vom 17.08.2004 gegen den Beschluss der 24. Zivilkammer des Landgerichts Kiel vom 30.07.2004 (24 T 6/04) am 24.01.2005 beschlossen:

Tenor

Die Beschwerde vom 20.02.2004 wird aus den zutreffenden Gründen des landgerichtlichen Beschlusses vom 30.07.2004 zurückgewiesen.

Auf die weitere Beschwerde vom 17.08.2004 wird der angefochtene Beschluss geändert. Die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts vom 10.03.2004 und 12.08.2003 werden aufgehoben.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde beträgt 275.000,-- Euro.

Gründe

I.

Das streitgegenständliche Grundstück in R. ist mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, einer Doppelgarage und einem Holzhaus bebaut. Zwischen dem eingetragenen Eigentümer und der Beteiligten zu 2., die das Hausgrundstück bewohnt, läuft seit dem Jahr 2000 ein Scheidungsverfahren. Der Eigentümer wohnt mit seiner neuen Lebensgefährtin - der Beteiligten zu 1. - anderswo zusammen. Mit Kaufvertrag vom 6.02.2003 (Urk.-Ro. Nr. 36/2003 des Notars X.) verkaufte der Eigentümer das Hausgründstück an die Beteiligte zu 1. zu einem Preis von 200.000,--Euro unter Übernahme der in Abt. lII Nr. 1 und 5 eingetragenen Grundpfandrechte zur Finanzierung des Kaufpreises. Am 20.05.2003 beantragte der beurkundende Notar u.a. die Umschreibung des Hausgrundstücks auf die Beteiligte zu 1. Die Beteiligte zu 2. widersprach dem Antrag mit der Begründung, die Eigentumsübertragung bedürfe ihrer Einwilligung nach § 1365 Abs. 1 BGB, weil das Grundstück den wesentlichen Teil des Vermögens des Verkäufers ausmache. Mit Zwischenverfügung vom 12.08.2003 gab das Amtsgericht dem Notar auf, die Zustimmungserklärung der Beteiligten zu 2. beizubringen. Die Beteiligte zu 1. machte daraufhin geltend, der Eigentümer habe außer dem Hausgrundstück erhebliches weiteres Vermögen , so unter anderem ein unbelastetes Ferienhaus in Schweden, das die Beteiligte zu 2. selbst im Zugewinnverfahren per August 2000 mit 76.000,--Euro bewertet habe. Die Beteiligte zu 2. entgegnete, das Hausgrundstück habe einen Verkehrswert zwischen 500.000,--Euro und 600.000,--Euro, das Ferienhaus sei mit 100.000,--DM belastet. Mit Schreiben vom 14.10.2003 hielt das Amtsgericht seine Zwischenverfügung aufrecht. Hiergegen legte der Notar Beschwerde ein und trug ergänzend vor, die bei der Bewertung des Hausgrundstücks zu berücksichtigenden Belastungen valutierten mit 129.277,--Euro. Durch Beschluss vom 6.01.2004 (24 T 20/03) wies das Landgericht die Beschwerde zurück und setzte den "Beschwerdewert" auf 500.000,--Euro fest. Zur Begründung führte es aus: Die vom Notar vorgelegten Unterlagen seien nicht geeignet, weiteres erhebliches Vermögen des Verkäufers neben dem Grundstück nachzuweisen. Die Angaben der Beteiligten zu 2. im Zugewinnverfahren hätten sich auf August 2000 bezogen. Es sei auch davon auszugehen, dass die Beteiligte zu 1. positive Kenntnis davon gehabt habe, dass es sich bei dem Hausgrundstück um nahezu das gesamte Vermögen des Verkäufers gehandelt habe. Bei seiner Bewertung ging das Landgericht anscheinend - wie sich aus seiner Begründung zum "Beschwerdewert" ergeben dürfte - von einem Verkehrswert des Grundstücks von 500.000,--Euro aus. In zwei Verkehrswertgutachten vom 15. und 16.01.2004, die vom Familiengericht eingeholt wurden, schätzte der Sachverständige S. den Verkehrswert des Hausgrundstücks sowohl für den Stichtag Februar 2003 als auch für den Stichtag August 2000 auf jeweils 275.000,--Euro, wobei noch ein Abzug wegen eines schadhaften Erdtanks von bis zu 10.000,--Euro zu machen sei.

Die Beteiligte zu 1. hat Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts vom 6.1.2004 eingelegt (2 W 220/04) mit dem Ziel, diesen auf 135.723,--Euro herabzusetzen (Verkehrswert 265.000,--Euro abzüglich Belastungen 129.277,--Euro). Durch Beschluss vom 20.01.2004 (24 T 20/03), auf den zur Sachdarstellung im einzelnen Bezug genommen wird, hat das Landgericht daraufhin unter Nichtabhilfe des Rechtsmittels im übrigen den Beschwerdewert anderweit auf 275.000,-- Euro festgesetzt.

Am 4.02.2004 hat der Notar beim Amtsgericht beantragt, die Zwischenverfügung vom 12.08.2003 unter dem neuen Gesichtspunkt des Wertgutachtens vom 15.01.2004 zu überprüfen. Außer dem Hausgrundstück hätten zum Vermögen des Verkäufers im Februar 2003 zwei Lebensversicherungen mit einem unstreitigen Rückkaufswert per August 2000 von 18.322,85 Euro und das unbelastete Ferienhaus in Schweden mit einem Wert von mindestens 30.000,--Euro gehört. Die Beteiligte zu 2. ist dem mit der "überschlägigen Wertermittlung" zum Hausgrundstück des Privatsachverständigen N. vom 9.02.2004 entgegengetreten, der den Verkehrswert auf 310.000,--Euro bis 320.000,--Euro geschätzt und dazu ausgeführt hat, das Gutachten des Sachverständigen S. sei "so falsch nicht, dass es ohne Risiko angreifbar wäre", das gelte um so mehr, weil der Sachverständige die besonderen Schwachpunkte der Immobilie (äußere Lage, fehlender Keller, Mietverhältnis und überdurchschnittliche Größe) "nicht verschwiegen habe". Das Amtsgericht hat mit Schreiben vom 10.03.2004 seine Zwischenverfügung vom 12.08.2003 unter neuer Fristsetzung aufrechterhalten. Hiergegen hat der Notar Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 30.07.2004 (24 T 6/04), auf den zur weiteren Sachdarstellung ebenfalls verwiesen wird, die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. (2 W 204/04), der die Beteiligte zu 2. entgegengetreten ist.

II.

Die weitere Beschwerde in der Hauptsache (2 W 204/04) ist nach §§ 78, 79, 80 GBO zulässig und begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf Verletzungen des Rechts (§§ 78 GBO, 546 ZPO).

Das Landgericht hat ausgeführt: Die Beschwerde sei unzulässig, weil dasselbe Eintragungshindernis bereits Gegenstand des ersten Beschwerdeverfahrens gewesen sei. Die Kammer sei grundsätzlich an ihre Entscheidung vom 6.01.2004 gebunden und deshalb gehindert, im selben Verfahren eine neue Rechtsansicht zu vertreten. Die Tatsachengrundlage der ersten Entscheidung habe sich nicht geändert. Bei dem Verkehrswertgutachten vom 15.01.2004 im Familiengerichtsverfahren handele es sich lediglich um sachverständige Schlussfolgerungen auf Grund bereits bestehender Tatsachen. Ferner hätte die Beteiligte zu 1. ein Privatgutachten vorlegen oder rechtzeitig auf die Beiziehung des unmittelbar bevorstehenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens hinwirken können. Jedenfalls sei die Beschwerde unbegründet. Auch bei Berücksichtigung des Sachverständigengutachtens vom 15.01.2004 sei das Grundbuchamt zu Recht davon ausgegangen, dass hinreichende Anhaltspunkte für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB bestünden. Angesichts des streitigen Vorbringens der Beteiligten sei weiter unklar, ob das Hausgrundstück zur Zeit des Kaufvertrages den wesentlichen Teil des Vermögens des Verkäufers ausgemacht habe. Insbesondere gebe es unterschiedliche Angaben zum Wert und zur Belastung des Ferienhauses in Schweden und fehlten Unterlagen zu den valutierenden Belastungen des Hausgrundstücks.

1. Zunächst ist die Auffassung des Landgerichts, es sei an seine Auffassung im Beschluss vom 6.01.2004 gebunden, rechtsfehlerhaft. Zwar ist allgemein anerkannt, dass im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit das Beschwerdegericht - auch außerhalb der Fälle der Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. insoweit BGH NJW 1955, 21; KG MDR 1980, 766; BayObLG Rpfleger 1974, 148, 149; OLG Hamm OLGZ 1968, 80, 82) - in Fällen der Zurückweisung der Beschwerde gegen ein ablehnende Entscheidung grundsätzlich an seine Entscheidung gebunden ist (OLG Karlsruhe Rpfleger 1988, 315; OLG Hamm NJW 1970, 2118). Das gilt jedoch dann nicht, wenn sich auf Grund neuer Tatsachen und Beweismittel ein anderer Sachverhalt ergibt (OLG Karlsruhe a.a.O.; OLG Hamm a.a.O.; Keidel/Sternal, FGG, 15. Aufl., § 25 Rn. 25). Entgegen der Meinung des Landgerichts hat sich mit dem von der Beteiligten zu 1. zulässig im Wege des Urkundenbeweises (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 25. Aufl., § 402 Rn. 6 d; Keidel/Schmidt, § 15 Rn. 55; vgl. auch §§ 15 Abs. 1 Satz 1 FGG; 411 a ZPO n. F.) eingeführten gerichtliche Sachverständigengutachten vom 15.01.2004 die Sachlage geändert, weil es sich dabei um ein neues Beweismittel handelt. Die hiergegen gerichteten Einwände des Landgerichts vermögen nicht zu überzeugen. Die Ansicht, bei dem Gutachten handele es sich lediglich um sachverständige Schlussfolgerungen auf Grund schon bestehender Tatsachen, übersieht, dass die Bedeutung eines Sachverständigengutachtens gerade darin liegt, dass er das Gericht bei der Auswertung vorgegebener Tatsachen maßgeblich durch sein Fachwissen unterstützt (Zöller/Greger, § 402 Rn. 1 a). Das Ergebnis dieses Vorgangs ist neu, weil es vor dem Erlass der Entscheidung vom 6.01.2004 noch nicht vorlag. Ebenso verfehlt wäre es, die Benennung eines neu bekannt gewordenen Zeugen mit der Begründung abzulehnen, dieser sage nur über einen Sachverhalt in der Vergangenheit aus, der schon bestanden habe. Desgleichen kann der Beteiligten zu 1. nicht vorgehalten werden, sie hätte ein eigenes Sachverständigengutachten vorlegen oder rechtzeitig auf die Beiziehung des unmittelbar bevorstehenden Sachverständigengutachtens hinweisen können. Einem Privatgutachten kommt in der Regel nicht der Wert eines gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens zu, und die Vorschriften des FGG sehen im Rahmen der sog. Selbstbindung keine Sanktion für "verspätetes Vorbringen" vor.

2. Auch in der Sache selbst, auf die das Landgericht hilfsweise eingegangen ist, ist die angefochtene Entscheidung mit einem Rechtsfehler behaftet. Es hat den sich aus den Akten ergebenden Sachverhalt zur Frage, ob ein Gesamtvermögensgeschäft vorliegt, nicht erschöpfend gewürdigt (§ 25 FGG; Keidel/Meyer-Holz, § 27 Rn. 42). Da dieser Sachverhalt zur Beurteilung der Frage ausreicht, ist das Rechtsbeschwerdegericht befugt, unter Absehen von einer Zurückverweisung über die Sache selbst zu entscheiden. Dies führt zu einem entgegengesetzten Ergebnis.

a) Bei größeren Vermögen - wie vorliegend - ist der Tatbestand des § 1365 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht erfüllt, wenn dem verfügenden Ehegatten Werte von 10% seines ursprünglichen Gesamtvermögen verbleiben (BGH NJW 1991, 1739, 1740). Bei der Abwägung, ob ein veräußertes Grundstück, verglichen mit dem restlichen Vermögen, im wesentlichen das gesamte Vermögen des verfügenden Ehegatten darstellt, ist der Wert der verbleibenden Vermögensstücke und des veräußerten Grundstücks um die darauf ruhenden dinglichen Belastungen in Höhe der Valutierung zu vermindern (BGH NJW 1980, 2350). Dem Regel-Ausnahme-Verhältnis von § 1364 BGB und § 1365 BGB entsprechend hat das Grundbuchamt grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gesamtvermögensgeschäft nicht vorliegt. Hat es jedoch Kenntnis von der Notwendigkeit der Zustimmung in objektiver Sicht oder auch nur begründete Zweifel, die auf bestimmten konkreten Anhaltspunkten beruhen, so hat es gem. § 18 GBO entweder den Antrag zurückzuweisen oder einE Zwischenverfügung zu erlassen (Gernhuber in Münchener-Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 1365 Rn. 65 m.w.Nw.). Solche Kenntnis oder begründeten Zweifel bestehen vorliegend bei vollständiger Würdigung des Sachverhalts nicht.

b) Bei der Ermittlung des ursprünglichen Gesamtvermögens des Verkäufers und Ehemannes der Beteiligten zu 2. zur Zeit des Kaufvertrages vom 6.02.2003 sind Bedenken gegen den vom Sachverständigen S. im Gutachten vom 15.01.2004 per Februar 2003 geschätzten Verkehrswert des Hausgrundstücks von 275.000,--Euro nicht ersichtlich. Das Gutachten geht von zutreffenden Tatsachen aus und ist widerspruchsfrei, Zweifel an der Sachkunde des Sachverständigen bestehen nicht. Die Beteiligte zu 2. und das Landgericht haben dieses Gutachten auch in keinem Punkt konkret beanstandet. Die "überschlägige Wertermittlung" des Privatsachverständigen N. vom 9.02.2004 steht dem nicht entgegen, denn dieser hat das Gebäude innen nicht gesehen, seine abweichende Schätzung nicht näher begründet und selbst eingeräumt, das Gutachten vom 15.01.2004 sei "so falsch nicht, dass es ohne Risiko angreifbar wäre", weil es die entscheidenden Schwachpunkte der Immobilie aufzeige. Im übrigen ist noch die vierseitige Mängelliste, welche die Beteiligte zu 2 selbst eingereicht hat, weitgehend unberücksichtigt geblieben, aus der sich ergibt, dass das Haus erheblich mängelbehaftet und unvollständig ausgeführt ist.

Hinsichtlich der vom Verkehrswert abzuziehenden Belastungen des Grundstücks, soweit sie valutieren, ist zunächst davon auszugehen, dass solche gegeben sind, denn nach § 2 des Kaufvertrages wurde der Notar von den Vertragsparteien angewiesen, die im Grundbuch eingetragenen Belastungen für Rechnung des Verkäufers abzulösen und nur den Restbetrag an den Verkäufer auszubezahlen, ferner hat auch die Beteiligte zu 2. vorgetragen, dass der Verkäufer in Bezug auf das Grundstück "die Altschulden weiter bediene" (Schriftsatz vom 20.02.2004 Seite 3 oben). Das liegt auch nahe, denn ausweislich des Handblatts zum Grundbuch von R. Blatt 236 sind Grundpfandrechte über insgesamt 342.360,--DM eingetragen, wobei die letzte Eintragung - 100.000,--DM Grundschuld für die Deutsche Postbank (offensichtlich zur Finanzierung des Ferienhauses in Schweden) - erst vom 15.01.1998 datiert. Die Beteiligte zu 2. ist dem vom Verkäufer angegebenen Darlehensbetrag von 129.277,-- Euro (nach anfänglicher Unklarheit konstant vorgetragen im Schriftsatz vom 3.02.2004 Seite 2 in Verbindung mit dem Schriftsatz vom 20.02.2004, im Schriftsatz vom 20.02.2004 Seite 2 zur Geschäftswertbeschwerde und im Schriftsatz vom 10.05.2004 Seite 3), der auf dem geschilderten Hintergrund nicht unrealistisch ist, letztlich nicht entgegengetreten, so dass zumindest von einem Betrag von rund 100.000,--Euro auszugehen ist. Dass die Beteiligte zu 2. nach ihrer Darstellung noch nicht aus ihrer persönlichen Haftung aus der Grundschuldurkunde entlassen ist, vermag an der Anrechnung nichts zu ändern.

Hinsichtlich des Ferienhauses in Schweden bestreitet die Beteiligte zu 2. nicht mehr, dass ihr Ehemann noch dessen Eigentümer ist. Nach ihren Angaben im Schriftsatz vom 22.08.2002 in der Familiensache wurde dieses Haus im Jahre 1997 im verwahrlosten Zustand für etwa 110.000,--DM erworben und sodann grundsaniert und renoviert. Per August 2000 hat sie das Ferienhaus mit 76.000,-- Euro bewertet. Auch sie ist zuletzt davon ausgegangen, dass dieses Grundstück unbelastet ist und mittels einer Belastung auf dem Hausgrundstück in R. finanziert wurde (Schriftsatz vom 19.10.2004 Seite 3 oben), was schon die erwähnte Eintragung der Grundschuld in Abt. III Nr. 5 des Grundbuchs nahe legte. Ungeachtet des von ihr nicht anerkannten Gutachtens des schwedischen Sachverständigen E. vom 13.07.2004, der den Wert auf etwa (umgerechnet) ca. 54.000 Euro geschätzt hat, wird zumindest von einem Verkehrswert von ca. 30.000,--Euro auszugehen sein.

Unter Außerachtlassung kleinerer streitiger Beträge ergibt sich nach allem ein anfängliches Gesamtvermögen von 205.000,--Euro (275.000,-- abz. 100.000,-- zuz. 30.000,--Euro).

c) Das Restvermögen errechnet sich mit 30.000,--Euro (Ferienhaus). Dass dieses Haus zu Lasten des Hausgrundstücks in R. finanziert wurde, hat auf die Wertbemessung keinen Einfluss.

Dieses Restvermögen macht jedenfalls 14,6% des ursprünglichen Gesamtvermögens aus und überschreitet mithin die 10%-Grenze. Das Amtsgericht durfte mit der angefochtenen Zwischenverfügung die beantragte Eintragung nicht von der Beibringung der Zustimmung der Beteiligten zu 2. gemäß § 1365 Abs. 1 BGB abhängig machen.

3. Die Frage, ob der Kaufvertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) oder als Scheingeschäft (§ 117 BGB) - wie von der Beteiligten zu 2. vorgetragen sowie vom Amts- und Landgericht angesprochen - unwirksam ist, war nicht Gegenstand der Zwischenverfügung - anders wäre die Fristsetzung zur Behebung des Eintragungshindernisses nicht verständlich - und deshalb nicht Gegenstand der Überprüfung im Beschwerdeverfahren (vgl. BayObLGZ 1990, 51, 56; Demharter, GBO. 24. Aufl., § 77 Rn. 12).

III.

Die Beschwerde gegen die Festsetzung des Geschäftswertes ist nach § 31 Abs. 3 KostO zulässig, indessen unbegründet. Der Senat folgt dem Landgericht dahin, dass für die Festsetzung des Geschäftswertes angesichts der Schwierigkeit der Behebung des Hindernisses der Verkehrswert des Grundstücks, und zwar ohne Berücksichtigung der valutierten oder eingetragenen Belastungen maßgeblich ist (Demharter, § 77 Rn. 37: "voller Verkehrswert").

IV.

Dies gilt auch für den Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde.