Normenkette

AGBG § 5 AGBG § 9

Leitsatz

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrages unter Einhaltung einer vertraglich vorgesehenen Frist ist auch dann rechtens, wenn der Mietvertrag durch Ausübung einer Option um weitere fünf Jahre verlängert wurde.

4 U 123/99 15 O 37/99 LG Kiel

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht

Tenor

Urteil

Verkündet am: 17. Mai 2000

Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

der

Klägerin und Berufungsklägerin,

- Prozeßbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Dr. Tischler, Dr. Carstensen, Dr. Schulz und Dr. Punke in Schleswig -

gegen

vertreten durch den Vorstand

Beklagte und Berufungsbeklagte,

- Prozeßbevollmächtigter:

Rechtsanwalt Dr. Pöhner in Schleswig -

hat der 4. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die mündliche Verhandlung vom 23. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Hensen, den Richter am Oberlandesgericht Burck und den Richter am Oberlandesgericht Alpes für Recht erkannt:

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 1. Juli 1999 verkündete Urteil der Kammer für Handelssachen II des Landgerichts Kiel wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird gestattet, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 8.300 DM abzuwenden, es sei denn die Beklagte leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

Der Wert der Beschwer der Klägerin beträgt 63.336 DM.

Tatbestand

Die Klägerin macht aus einem Mietvertrag über Geschäftsräume zum Betrieb eines Ladengeschäfts Mietzinsansprüche nach Kündigung der Beklagten zum 30. September 1998 geltend. Die Parteien streiten über das Recht der Beklagten, den Mietvertrag gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages durch Kündigung zu beenden. Streitgegenstand sind die Mietzinsbeträge für das letzte Quartal 1998.

Wegen des Inhaltes des Vertrages und des erstinstanzlichen Streitstoffes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils einschließlich der darin enthaltenen Verweisungen Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages als wirksam angesehen. Auf die Entscheidungsgründe des Urteils wird verwiesen.

Die Berufung der Klägerin verfolgt weiter das ursprüngliche Klagziel.

Sie macht geltend:

Das Landgericht habe den Mietvertrag fehlerhaft ausgelegt. Sowohl eine objektiv als auch eine subjektiv interessengerechte Vertragsauslegung ergebe, daß das Recht zur Kündigung gem. § 3 Ziff. 2 sich nur auf den Fall beziehe, daß die Mietzeit infolge Ausbleibens einer Kündigung ein Jahr vor Ablauf sich um fünf Jahre verlängert habe (§ 3 Ziff. 1 S. 2 des Mietvertrages). Im Falle der Ausübung der Option habe sich aber das Mietverhältnis um eine weitere feste Laufzeit von fünf Jahren verlängert. Mit der Optionsausübung sei im allgemeinen Sprachgebrauch gerade im Bereich der gewerblichen Miete die einseitige Durchsetzung einer weiteren festen Mietzeit verbunden. Damit verbiete sich jede Auslegungsalternative, die das Verbot widersprüchlichen Vertragsverhaltens nachdrücklich unterlaufen würde. Eine Kündigung nach Ausübung des Optionsrechtes sei aber widersprüchlich.

Im übrigen handele es sich bei dem Mietvertrag um allgemeine Geschäftsbedingungen, die die Beklagte gestellt habe. Sie genügten nicht dem Maßstab von § 9 AGBG. Sie - die Klägerin - werde durch das Kündigungsrecht der Mieterin aus § 3 Nr. 2 des Mietvertrages unangemessen benachteiligt. Sie sei durch die Ausübung der Option auf weitere fünf Jahre gebunden und deswegen gehindert, mit Drittinteressenten Nachfolgeverhandlungen zu führen. Die Beklagte könne aber jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten das Mietverhältnis beenden.

Eine entsprechende Wertung folge aus den Entscheidungen des OLG Hamburg (NJW - RR 1992, 74) und OLG Hamm (ZMR 1988, 386), mit denen das Landgericht sich nicht auseinandergesetzt habe.

Die Klägerin beantragt

das angefochtene Urteil zu ändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 63.336,00 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 15. November 1998 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 14. Dezember 1999 (Blatt 121 ff der Akte) und der Berufungserwiderung vom 8. Februar 2000 (Blatt 139 ff der Akte) Bezug genommen.

Gründe

Die Berufung ist unbegründet.

I.

Der Klägerin stehen Mietzinsansprüche aus § 535 Satz 2 BGB i.V.m. § 2 des Mietvertrages vom 29. April / 23. Juni 1980 nicht zu. Das Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigung der Beklagten mit Schreiben vom 24. März 1998 wirksam zum 30. September 1998 beendet worden. Die Beklagte war zur Kündigung befugt aus § 3 Nr. 2 des Mietvertrages.

Der Senat folgt den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils, die auch gegenüber dem Berufungsvorbringen Bestand haben. Auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des Urteils wird Bezug genommen. Dies gilt mit Ausnahme des Satzes: "Die Klägerin hatte vorliegend nach § 3 Nr. 1 die Möglichkeit, die Optionsverlängerung durch eigene Kündigung ein Jahr vor dem Ablauf zu verhindern." auf S. 5 Mitte des Urteils, der offensichtlich unzutreffend ist, die Entscheidungsgründe jedoch nicht trägt.

II. Ergänzend ist auszuführen:

1. Entgegen der Ansicht der Berufung kann das Vertragsverhältnis nicht dahin ausgelegt werden, daß das uneingeschränkte Kündigungsrecht aus § 3 Nr. 2 des Mietvertrages nur für den Fall der Verlängerung durch Stillschweigen hat gelten sollen. Dem steht schon entgegen, daß die Sachlage für den Vermieter sich in beiden Fällen der Verlängerung (mangels Kündigung einerseits oder durch Ausübung der Option andererseits) nur unwesentlich unterscheidet. In beiden Fällen ist der Vermieter weitere fünf Jahre gebunden, der Mieter aber berechtigt, mit einer Frist von 6 Monaten zum Quartalsende zu kündigen.

2. Die Unklarheitenregel des § 5 AGBG führt nicht dazu, daß § 3 des Mietvertrages dahin auszulegen wäre, daß der Beklagten nur ein Optionsrecht, nicht aber ein Kündigungsrecht zustünde.

Ob es sich bei dem Vertragswerk der Parteien vom 29. April/23. Juni 1980 um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, ist - wie das Landgericht bereits dargestellt hat - zweifelhaft. Ob die Beklagte die wesentlichen Bedingungen des Vertrages gestellt hat i.S.v. § 1 AGBG ist weiter streitig. Die Klägerin hat hierzu dezidiert vorgetragen (vgl. Schriftsatz vom 8. Juni 1999, Bl. 90 - 92 d. A.) und sich auf das Zeugnis ihres sachbearbeitenden Korrespondenzanwaltes berufen, der entsprechende Vertragsblankette der Beklagten gesehen haben will. Hierzu hat die Beklagte nicht im einzelnen Stellung genommen. Sie stellt nur weiter in Abrede, daß die Vereinbarungen in § 3 des Mietvertrages ein von ihr in einer Vielzahl von Fällen verwandtes Muster wiedergeben (Bl. 142 d. A.). Dies kann jedoch dahinstehen, weil auch bei Anwendbarkeit des AGBG § 3 des Mietvertrages wirksam wäre.

Zwar stehen der Begriff "Option", die in der Regel zu einer befristeten Verlängerung führt, einerseits und ein jederzeitiges Kündigungsrecht andererseits in Widerspruch zueinander. Der Text der Abschnitte 1. und 2. des § 3 ist aber in der Gesamtschau völlig eindeutig und läßt für den Leser klar erkennen, daß dem Mieter, der eine Option ausgeübt hat, "unabhängig" davon ein Kündigungsrecht zustehen soll. § 3 des Mietvertrages verstößt daher nicht gegen § 5 AGBG.

3. Die Kündigung der Beklagten vom 24. März 1998 wäre dann ergebnislos, wenn § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages gem. §§ 24, 9 AGBG unwirksam wäre. Das ist nicht der Fall.

Eine unangemessene Benachteiligung gem. § 9 AGBG ist zu verneinen. Zwar stellt die Kündigungsregelung eine einseitige Begünstigung der Mieterin dar. Im Zusammenhang mit der Optionsmöglichkeit in § 3 Nr. 1 führt sie dazu, daß die Vermieterin von der Mieterin jeweils für Zeiträume von 5 Jahren gebunden werden kann - längstens für insgesamt 25 Jahre - , die Mieterin sich jedoch nach den ersten 10 Jahren stets mit einer Frist von 6 Monaten zum Quartalsende vom Vertrag lösen darf. Diese Begünstigung der Mieterin vom 11. bis längstens zum 25. Jahr des Mietvertrages ist aber aufgrund der verschiedenen Interessenlage und der verschiedenen wirtschaftlichen Möglichkeiten von Mieter und Vermieter hinsichtlich der Verwertung des Mietobjekts nicht unbillig. Sie führt nicht zu einem unerträglichen Ungleichgewicht. Auf den ersten Blick spricht für die Klägerin, daß das OLG Hamm (Urteil v. 12.6.1987 - 7 U 39/87 - , ZMR 88, 386) und OLG Hamburg (Urteil v. 11.09.1991 - 4 U 89/91 - , NJW - RR 92, 75) bei ähnlichen, aber keinesfalls identischen, die Vermieterseite vielmehr zeitlich noch länger bindenden Fallgestaltungen zu einer Unwirksamkeit gekommen sind und daß die Kommentarliteratur (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 220; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rd. 824) dem folgt. Eine eigentliche Begründung der Unangemessenheit der Kündigungsmöglichkeit für den Mieter während des Laufs einer Optionsfrist ist jedoch weder den Entscheidungen noch der Kommentarliteratur zu entnehmen. Sie folgt insbesondere nicht bereits daraus, daß die getroffene Regelung dem gesetzlichen Leitbild widerspräche, das bei befristeten Mietverhältnisses keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit kenne. § 564 BGB zeigt, daß das Gesetz nebeneinander das unbefristete wie auch das befristete Mietverhältnis als Regelfall ansieht. Hier liegt durch die Kombination von Optionsrechten und Kündigungsmöglichkeiten eine Mischform mit inkongruenten Kündigungsmöglichkeiten vor. Schon dem Wesen der einseitigen Option ist es immanent, daß sich die Vertragsbindung inkongruent entwickelt, die Frage der Dauer eines Mietverhältnisses also allein von der Willensentscheidung einer Mietvertragspartei abhängt. Die Möglichkeit der einseitigen Option wird aber von Rechtsprechung und Literatur auch unter dem Maßstab des § 9 AGBG uneingeschränkt als zulässig angesehen. Warum der Mieter sich nur in Jahres- oder (hier:) Fünf-Jahres-Schritten vom Mietvertrag lösen können soll, nicht aber mit einer Frist von 6 Monaten zum Quartalsende, ist nicht einsichtig. Lediglich die Möglichkeit des Vermieters, einen Drittinteressenten als Nachmieter zu finden, ist im Fall der Nichtausübung der Option oder der Kündigung zeitlich etwas günstiger. Es stünden ihm dann 12 Monate, statt hier 6 Monate zur Verfügung.

Die Interessenlage beider Parteien läßt die Bevorzugung der Mieterin hinsichtlich der Möglichkeit der Vertragsbeendigung nicht unbillig erscheinen. Die Vermieterin muß ihre Investitionen amortisieren und ist insofern ausreichend durch § 3 Nr. 2 a. E. des Mietvertrages, nämlich den Ausschluß jeglicher Kündigungsmöglichkeit binnen der ersten 10 Jahre des Mietverhältnisses gesichert. Die Vermieterin hat auch die Möglichkeit, sich bei einer späteren Beendigung des Mietvertrages an den Möglichkeiten des Marktes zu orientieren und das Mietobjekt an einen Mieter einer anderen Branche zu vermieten. Statt eines Lebensmittelmarktes könnte ein Handwerkermarkt, eine Großdrogerie oder ein anderer Einzelhandel ohne große Umbauten die Räume nutzen. Die Mieterin hingegen ist an ihre eigene Branche und deren Risiken gebunden oder müßte den eigenen Betrieb aufgeben und das Objekt kurzfristig, also in der Regel zu ungünstigeren Bedingungen untervermieten. Ziehen branchenidentische Konkurrenzunternehmen in die Nähe des Mietobjekts - wie hier ein Famila- und ein Aldi-Markt -, stellt dies ein großes Risiko für die Mieterseite dar, zumal die Gewinnspannen im Lebensmitteleinzelhandel gerichtsbekannt in Deutschland sehr gering sind. Die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit in diesem Fall führt nicht zu einer unbilligen einseitigen Risikoverlagerung auf die Vermieterseite, weil diese - wie ausgeführt - nicht an die branchenidentische Nutzung gebunden ist, sondern sich an der örtlich gegebenen Konkurrenzsituation orientieren kann und bei Weitervermietung einen Branchenmix anstreben kann. Insgesamt stellt die vertragliche Regelung mithin zwar eine Begünstigung der Mieterin dar. Daß jedoch im Verhältnis zu Kaufleuten die Grenzen der Unbilligkeit gemäß § 242 BGB erreicht wären, ist nicht zu erkennen.

4. Die Kündigung der Beklagten stellt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt als rechtsmißbräuchlich i.S.v. § 242 BGB dar, daß die Beklagte bei Ausübung des Optionsrechtes konkret Fristen genannt, hier das Optionsrecht bis zum 14.11.2000 ausgeübt hat. Der Klägerin ist zuzugeben, daß eine anschließende Kündigung zu dieser Erklärung widersprüchlich ist. Nicht jedes widersprüchliche Verhalten ist jedoch unwirksam. Die Grundsätze von Treu und Glauben müßten verletzt sein. Daß bei der Klägerin ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen worden wäre aufgrund der Optionsausübung, ist nicht erkennbar. Die Klägerin behauptet nicht, von konkreten Vertragsverhandlungen mit Dritten abgesehen zu haben. Anders wäre der Fall dann zu beurteilen, wenn die Klägerin zuvor das Mietverhältnis gekündigt hätte und diese Kündigung lediglich durch Ausübung der Option unwirksam geworden wäre. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Beklagte war gar nicht verpflichtet, ihr Optionsrecht auszuüben. Ohne ihre Erklärung hätte sich das Mietverhältnis automatisch verlängert. Auch dann wäre sie zur Kündigung befugt gewesen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 546 Absatz 2 ZPO.