Normenkette

KostO § 20 Abs. 1 S. 1 2. Halbs. KostO § 30 Abs. 1 KostO § 30 Abs. 2 KostO § 30 Abs. 3

Vorinstanz

LG Krefeld; 08.08.2002; 6 T 149/02

Leitsatz

1. Eine durch den Käufer übernommene Bauverpflichtung ist regelmäßig als eine zusätzliche Leistung für die Überlassung des Grundstücks im Sinne des § 20 Abs. 1 S. 1 2. Halbs. KostO anzusehen und daher wertmäßig dem Kaufpreis hinzuzurechnen.

2. Für die Bewertung einer in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarten Bauverpflichtung ist das Interesse des Berechtigten an der Errichtung des Gebäudes maßgebend. Dieses kann wirtschaftlicher oder ideeller Art sein.

3. Die Bemessung des wirtschaftlichen Interesses erfolgt nach § 30 Abs. 1 KostO, die des ideellen Interesses nach § 30 Abs. 2, 3 KostO. Ist das Interesse zugleich wirtschaftlicher und ideeller Art, so sind die Werte beider Interessen zu ermitteln und zusammenzurechnen

4. Erstreckt sich das wirtschaftliche Interesse lediglich auf die Übertragung von Unterhaltungs- und Sanierungspflichten und der damit verbundenen Kosten, bemisst sich dieses Interesse nach einem Bruchteil von ca. 20 - 30 % der ersparten voraussichtlichen Sanierungskosten.

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

Tenor

10 W 98/02

In der Notarkostensache

.....

hat der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf .. am 14.11.2002

beschlossen:

Tenor

Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 08.08.2002 wird zurückgewiesen, mit der Maßgabe, dass die Anweisung an den Kostengläubiger, die Kosten entsprechend den Ausführungen der Kammer neu zu berechnen, entfällt.

Die Kosten der weiteren Beschwerde werden dem Beteiligten zu 1. auferlegt.

Gründe

I.

Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. ist gemäß § 156 Abs. 2 KostO infolge Zulassung durch das Landgericht statthaft und fristgerecht eingelegt, soweit sie sich gegen die Wertfestsetzung für die Bebauungsverpflichtung wendet. Insoweit wird das Begehren des Beteiligten zu 1. trotz der in der Beschwerdeschrift enthaltenen Bezugnahme auf den Schriftsatz vom 31.07.2002 dahingehend ausgelegt, dass die landgerichtliche Entscheidung nur im Rahmen der erfolgten Zulassung einer weiteren Beschwerde angefochten werden soll. Darüber hinausgehende Angriffe - etwa gegen den angesetzten Wert des Grundstücks - wären mangels Zulassung unstatthaft.

II.

In der Sache hat die weitere Beschwerde keinen Erfolg.

Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht die Kostenrechnung vom 29.04.2002 aufgehoben. Diese legt im Hinblick auf den Wert der Bebauungsverpflichtung einen überhöhten Geschäftswert zugrunde. Der Geschäftswert für die Bebauungsverpflichtung kann sich nicht - wie der Kostengläubiger meint - an den voraussichtlichen Baukosten für das gesamte Vorhaben orientieren und mit 25 % der voraussichtlichen mittleren Baukosten von 12,5 Mio DM angesetzt werden.

1.

Die in der Urkunde vorgesehene Bebauungsverpflichtung des Erwerbers ist - wovon der Kostengläubiger und das Landgericht zutreffend ausgehen - eine zusätzliche Leistung für die Überlassung des Grundstücks im Sinne des § 20 Abs. 1 S. 1 2. Halbs. KostO und daher wertmäßig dem Kaufpreis zuzurechnen.

Nach einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur ist eine durch den Käufer übernommene Bauverpflichtung regelmäßig als eine zusätzliche Leistung für die Überlassung des Grundstücks im Sinne des § 20 Abs. 1 S. 1 2. Halbs. KostO anzusehen und daher wertmäßig dem Kaufpreis hinzuzurechnen, sofern sie von eigenem wirtschaftlichen oder ideellen Wert ist (vgl. Senat Rpfleger 1994, 520 mwN; OLG Zweibrücken JurBüro 2000, 427 mwN; Göttlich/Mümmler, KostO, 12. Aufl., "Bauverpflichtung", Anm. 1.1). Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, verfolgt die Stadt .. mit der im Verkaufsangebot enthaltenen Bauverpflichtung ein ideelles Interesse. Darüber hinaus verfolgt sie jedoch auch - worauf der Kostengläubiger zu Recht hinweist - ein wirtschaftliches Interesse.

Die der Stadt ... in Bezug auf das Stadtbad obliegende Sanierungspflicht und die dabei zu beachtende Denkmalgebundenheit begründet ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der vom Erwerber zu übernehmenden Bebauungsverpflichtung. Die Stadt war nach der vom Landgericht eingeholten Auskunft des Liegenschaftsamtes.. für die Unterhaltung und Sanierung des Stadtbades verantwortlich. Sie war entsprechend auch zur Tragung der hierzu erforderlichen Kosten verpflichtet. Unstreitig ist insoweit, dass die Stadt weder im Zeitpunkt der Erstellung des Verkaufsangebotes noch später in der Lage war, diese Kosten zu tragen. Entsprechend hat sie sich offensichtlich entschlossen, das fragliche, ca. 8000 qm große Gelände mit den sanierungsbedürftigen Bauten zu verkaufen und zwar zu einem mit Rücksicht auf die erforderlichen Sanierungskosten für den Erwerber günstigen Kaufpreis von DM 250.000,-. Unter diesen Umständen verfolgt die Stadt mit der Bebauungsverpflichtung jedenfalls insoweit ein wirtschaftliches Interesse als sie die ihr obliegende Unterhaltungs- und Sanierungspflicht und die damit verbundenen Kosten auf den künftigen Erwerber abzuwälzen beabsichtigt. Dieses Interesse ist ebenso wirtschaftlicher Art wie in jenem Fall, in dem der Verkäufer eine von ihm selbst übernommene Bauverpflichtung seinem Käufer auferlegt (vgl. OLG Frankfurt DNotZ 1965, 366 f).

2.

Der Geschäftswert der Bebauungsverpflichtung ist mit EUR 375.500,- anzusetzen. Dieser setzt sich zusammen aus dem vom Landgericht für das ideelle Interesse veranschlagten Wert von DM 25.000,- (gerundet: 13.000,- EUR) und dem Wert des dargelegten wirtschaftlichen Interesses. Dieses ist mit EUR 362.500,- anzusetzen.

Nach allgemein anerkannter Auffassung ist für die Bewertung einer in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarten Bauverpflichtung das Interesse des Berechtigten an der Errichtung des Gebäudes maßgebend, wobei es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalles sowie darauf ankommt, ob der Berechtigte ein wirtschaftliches oder ideelles Interesse an der Durchsetzung der Bauverpflichtung hat (vgl. Senat Rpfleger 1994, 520 mwN; OLG Zweibrücken JurBüro 2000, 427 mwN; Rohs/Wedewer, KostO, § 30 Rn. 14). Die Bemessung des wirtschaftlichen Interesses erfolgt nach § 30 Abs. 1 KostO, die des ideellen Interesses nach § 30 Abs. 2, 3 KostO. Ist das Interesse - wie hier - zugleich wirtschaftlicher und ideeller Art, mithin ein aus beiden Gesichtspunkten zusammengesetztes Interesse, so sind die Werte beider Interessen zu ermitteln und zusammenzurechnen; die Summe ergibt das Interesse des Berechtigten an der Erfüllung (OLG Hamm DNotZ 1979, 182, 183; Rohs/Wedewer, § 30 Rn. 14 c; Göttlich/Mümmler, "Bauverpflichtung", Anm. 1.21 mwN).

Es ist nicht zu beanstanden, dass das Landgericht das ideelle öffentliche Interesse der Stadt an der Schaffung eines Altenwohnheims mit Rücksicht darauf, dass die Bebauungsverpflichtung zunächst von der Aufstellung des Bebauungsplanes abhängig war und eine bestimmte Bebauung auch nicht vorgesehen war, gemäß § 30 Abs. 2 KostO mit 25.000,- DM bewertet hat.

Der Wert des wirtschaftlichen Interesses kann entgegen der Ansicht des Kostengläubigers nicht nach einem Bruchteil der voraussichtlichen Gesamtbaukosten bemessen werden. Diese umfassen die Kosten für das gesamte Vorhaben.

Das wirtschaftliche Interesse erstreckt sich jedoch nach den obigen Darlegungen lediglich auf die Übertragung der der Stadt obliegenden Unterhaltungs- und Sanierungspflicht für das Stadtbad und die damit verbundenen Kosten. Es erstreckt sich nicht auf die über die Sanierung hinausgehenden voraussichtlichen Baukosten, die durch Erweiterungsmaßnahmen, die Bebauung mit einem Altenwohnheim und die Schaffung von Gewerbefläche entstehen werden. Derartige Baukosten wird der Erwerber regelmäßig aus eigenem Interesse für sein Eigentum aufbringen, da das Bauwerk wirtschaftlich und rechtlich in seinem Vermögen bleibt (vgl. Senat Rpleger 1994, 520; OLG Hamm DNotZ 1979, 182, 184; OLG Schleswig DNotZ 1971, 612, 613; Göttlich/Mümmler aaO).

Der Wert des wirtschaftlichen Interesses orientiert sich hier vielmehr an den Kosten, die die Stadt ... für die ihr obliegende Sanierung des Stadtbades voraussichtlich hätte aufwenden müssen, wenn dieses nicht im Rahmen des geplanten Gesamtkonzeptes saniert bzw. umgebaut würde. Durch die Bebauungsverpflichtung hat die Stadt sich letztlich von diesen Kosten befreit. Einen tatsächlichen Anhaltspunkt für die insoweit nach § 30 Abs. 1 KostO vorzunehmende Schätzung bietet einerseits der vom Kostengläubiger in seiner Kostenberechnung zugrundegelegte Wert des Grundbesitzes von EUR 1.576.000,-; dieser Wert ist ohne Berücksichtigung der Sanierungsbedürftigkeit unter Zugrundelegung eines Quadratmeterpreises von EUR 200,- ermittelt worden und wird als solcher von der Kostenschuldnerin nicht in Zweifel gezogen. Andererseits gibt der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis von DM 250.000,- (entsprechend EUR 127.822,97) einen Anhalt; hierbei wurde nach der eingeholten Auskunft des Liegenschaftsamtes der Stadt ... berücksichtigt, dass der Wert des Grundstücks durch die Belastung mit der Sanierungspflicht erheblich gemindert ist. Demnach spiegelt der Differenzbetrag von ca. EUR 1.450.000,- in etwa den Wert der Sanierungsmaßnahmen wieder. Er kann entsprechend als Grundlage für die vorzunehmende Bewertung des wirtschaftlichen Interesses herangezogen werden.

Der Höhe nach ist das wirtschaftliche Interesse mit einem Bruchteil von ca. 25 % des Wertes der Sanierung, mithin EUR 362.500,- zu bewerten. Der Kläger hat in seiner Kostenberechnung selbst eine Quote von 25 % (der voraussichtlichen Baukosten) zugrundegelegt. Dieser Bruchteil ist nicht zu beanstanden; er hält sich im Rahmen der überwiegenden Meinung, die ein wirtschaftliches Interesse an einer Bauverpflichtung - sofern dieses im Einzelfall bejaht wird - nach einem angemessenen Bruchteil von etwa 20 % bis 30 % der zu erwartenden Baukosten bemisst (vgl. OLG Zweibrücken JurBüro 2000, 427, 428; OLG Frankfurt DNotZ 1979, 182, 184 f).

3.

Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, dass das Landgericht lediglich die Kostenrechnung vom 29.04.2002 aufgehoben und die Neuberechnung dem Notar überlassen hat. Zutreffend weist das Landgericht darauf hin, dass die Kostenberechnung vom 29.04.2002 ohnehin nicht den Anforderungen an das Zitiergebot genügt. Dies gilt sowohl im Hinblick auf § 38 Abs. 2 KostO als auch hinsichtlich der zitierten Kostenvorschriften §§ 136, 152 und §§ 137, 152. Bei umfangreichen Vorschriften ist es notwendig, auch den Absatz, den Satz, die Ziffer usw. der maßgeblichen Vorschrift mitanzugeben, soweit man nur so den Zweck erreichen kann, dem Empfänger den Nachvollzug zu ermöglichen (vgl. Senat JurBüro 2001, 175 f; 1983, 1244 f; Hartmann, Kostengesetze, 31. Aufl., § 154 Rn. 8 mwN).

Im Verfahren der weiteren Beschwerde können derartige Mängel nicht durch Vorlage einer berichtigten/ergänzten Kostenberechnung geheilt werden. Der Notar kann eine von ihm erstellte Kostenberechnung nur bis zum Erlass der landgerichtlichen Entscheidung durch eine geänderte Kostenberechnung ersetzen. Es handelt sich insoweit um eine neue Tatsache, die im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht berücksichtigt werden kann (vgl OLG Hamm JurBüro 1993, 308, 309).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 156 Abs. 5 S. 2 KostO, § 13 a Abs. 1 S. 2, 1. Alt. FGG.