Normenkette

VermG § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst. a VermG § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst. c

Dokumentarisch

BVerwGE: ja

Leitsatz

Ein redlicher Erwerb gemäß § 4 Abs. 2 VermG setzt im Falle der Anbahnung des Erwerbs vor dem 19. Oktober 1989 das Vorliegen der wesentlichen Erwerbsvoraussetzungen und der rechtlichen Erwerbsfähigkeit des Vermögensgegenstandes vor diesem Zeitpunkt voraus.

Ein Anbahnen des Erwerbs i.S.d. § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst. a VermG liegt auch dann vor, wenn der Erwerber vor dem Stichtag einen notariellen Kaufvertrag über ein Eigenheim geschlossen hat, der nach Ablauf des Stichtages hinsichtlich des Kaufpreises und der Bezeichnung der Grundstücksgröße geändert worden ist, und wenn zwar keine Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt, aber das dingliche Nutzungsrecht am Grundstück nach dem Stichtag verliehen worden ist.

Urteil des 8. Senats vom 3. November 1999 - BVerwG 8 C 19.98 -

Vorinstanz

I. VG Potsdam vom 08.04.1998 - Az.: VG 6 K 1709/95 -

BVerwG 8 C 19.98 VG 6 K 1709/95

Verkündet am 3. November 1999

Grosser Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 8. Senat des Bundesverwaltungsgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 3. November 1999 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. Müller und die Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. Pagenkopf, Sailer, Krauß und Golze

für Recht erkannt:

Tenor

Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 8. April 1998 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Gründe

I.

Der Kläger beansprucht die Rückübertragung eines 130 qm großen, im holländischen Viertel der Stadt P. gelegenen Hausgrundstücks, Gemarkung P., Flur 25, Flurstück 285/2, nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen - VermG -. Das Grundstück mit dem darauf befindlichen Wohngebäude hatte die in Westdeutschland ansässige, 1991 verstorbene Mutter des Klägers, deren Alleinerbe er ist, 1945 geerbt. Über das Grundstück wurde die vorläufige Verwaltung durch den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung P. angeordnet und im Juni 1963 in das Grundbuch eingetragen. Im März 1983 wurde das Grundstück in das Register der Aufbaugebiete eingetragen und mit Bescheid vom 18. Mai 1983 gemäß § 14 des Aufbaugesetzes vom 6. September 1950 in Anspruch genommen und in Volkseigentum überführt.

Der Beigeladene, der das Wohnhaus seit 1976 als Mieter bewohnt, bewarb sich unter dem 4. April 1988 bei der Plankommission des Rates der Stadt P. um dieses Gebäude und gab an, daß er die Wohnung im Erdgeschoß mit zwei Räumen, Küche, Kammer und WC mit seiner Lebensgefährtin und seinem Sohn bewohne und weitere Mieter im Hause nicht vorhanden seien. Er wies u.a. darauf hin, daß er die "Rekonstruktion des Hauses zeitlich und finanziell selbständig realisieren" könne.

Mit Schreiben vom 1. Juni 1988 stimmte der Stellvertreter des Oberbürgermeisters und Vorsitzende der Stadtplankommission des Rates der Stadt P. dem Antrag des Beigeladenen auf Erwerb und Ausbau des Hauses zu. Unter dem 28. Oktober 1988 bestätigte der Rat der Stadt P., Abteilung Wohnungspolitik, daß der Beigeladene "das staatliche Einfamilienhaus M...straße 19" erwerben könne.

Unter dem 2. November 1988 schloß der Beigeladene mit dem Rat der Stadt P. einen notariellen Vertrag über den Kauf des Gebäudes zum Preise von 7 600 M. Zugleich beantragte der Beigeladene die Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts an dem streitbefangenen Grundstück, dessen Größe in dem Vertrag mit 103 qm angegeben wurde. Der Kaufpreis fußte auf einer unter dem 4. September 1988 im Auftrag des VEB Gebäudewirtschaft P. erstellten Wertermittlung eines Sachverständigen. In der Folgezeit ist der Vertrag aus unbekannten Gründen nicht vollzogen worden. Unter dem 16. September 1989 erstellten zwei Sachverständige im Auftrag des VEB Gebäudewirtschaft ein weiteres Wertgutachten, in dem der Wert des Gebäudes nunmehr auf 4 200 M beziffert wurde.

Am 26. Oktober 1989 wurde daraufhin vor dem staatlichen Notariat eine gemeinsame Erklärung des Rates der Stadt und des Beigeladenen aufgenommen. Unter Bezugnahme auf den 1988 geschlossenen Eigenheimkaufvertrag ist darin u.a. ausgeführt, daß die Grundstücksgröße gemäß Änderungsnachweis vom 2. Dezember 1988 130 qm und der Kaufpreis nunmehr 4 200 M betrage und daß der Beigeladene als Erwerber des streitbefangenen Grundstücks beantrage, ihm das Nutzungsrecht zu verleihen. Mit Urkunde vom 14. November 1989 verlieh der Rat der Stadt das beantragte Nutzungsrecht, das zugunsten des Beigeladenen in das neu angelegte Gebäudegrundbuch am 29. November 1989 eingetragen wurde. Am 31. Mai 1990 schloß der Beigeladene mit dem Rat einen Kaufvertrag über das von ihm genutzte volkseigene streitbefangene Grundstück, das er zum Preise von 1 300 DM erwarb. Für diesen Vertrag erteilte der Beklagte unter dem 18. Januar 1993 eine Grundstücksverkehrsgenehmigung. Gegen diese Genehmigung legte der Kläger Widerspruch ein, der mit Widerspruchsbescheid vom 20. April 1999 zurückgewiesen wurde.

Den noch namens seiner Mutter angemeldeten Rückgabeanspruch des Klägers lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 13. Juli 1992 ab. Darin ist zugleich festgestellt, daß der Kläger Berechtigter im Sinne des Vermögensgesetzes ist. Die Ablehnung der Rückgabe des streitbefangenen Flurstücks begründete der Beklagte im wesentlichen damit, daß von einem redlichen Erwerb des Beigeladenen vor dem Stichtag des 19. Oktober 1989 auszugehen sei. Der Widerspruch des Klägers blieb erfolglos. Die Klage hat das Verwaltungsgericht im wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, der begehrten Restitution stehe der redliche Erwerb durch den Beigeladenen entgegen, wobei aber nicht die Verleihung des dinglichen Nutzungsrechts, sondern der Verkauf des Gebäudes maßgebend sei. Unerheblich sei, daß dem Beigeladenen vor der Eintragung im Gebäudegrundbuch keine Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt worden sei. Denn der Eigenheimkaufvertrag habe zum Zeitpunkt seines Abschlusses keiner derartigen Genehmigung bedurft. Der Erwerb sei auch vor dem 19. Oktober 1989 aktenkundig angebahnt worden. Kaufvertrag, Änderungsnachweis und Wertgutachten hätten vor dem Stichtag vorgelegen. Auch sei von einem redlichen Erwerb auszugehen, da die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 VermG nicht erfüllt seien.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision rügt der Kläger die Verletzung materiellen Rechts.

Der Beklagte verteidigt das verwaltungsgerichtliche Urteil.

Der Beigeladene hat sich im Revisionsverfahren nicht geäußert.

Der Oberbundesanwalt beim Bundesverwaltungsgericht hält das angegriffene Urteil für zutreffend. Der Gebäudekaufvertrag vom 2. November 1988 stelle schon eine gefestigte Rechtsposition und damit mehr als einen bloßen Erwerbsantrag dar, so daß der Tatbestand des Anbahnens ohne weiteres zu bejahen sei.

II.

Die Revision ist zulässig, aber unbegründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Bundesrechts (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

1. Nachdem die Berechtigung des Klägers gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG unanfechtbar feststeht, ist allein Streitgegenstand, ob die Rückgabe des streitbefangenen Grundstücks wegen redlichen Erwerbs des Beigeladenen gemäß § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen ist. Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, da der Kläger wegen des redlichen Erwerbs des Beigeladenen aufgrund dieser Norm keinen Anspruch auf Grundstücksrückübertragung mehr hat.

1.1 Zutreffend hat die Vorinstanz hierbei nicht auf den Erwerb des dinglichen Nutzungsrechts an dem streitbefangenen Flurstück 285/2 durch den Beigeladenen abgestellt. Denn es entspricht der Rechtslage, daß die Verleihung des dinglichen Nutzungsrechts an einem volkseigenen Grundstück im Zusammenhang mit dem Kauf eines Eigenheims für sich allein genommen keinen redlichen Erwerb vermitteln kann. Ein derartiger Vorgang wird vielmehr "entscheidend durch den Verkauf des Gebäudes geprägt und nicht durch die akzessorische Bestellung des dinglichen Nutzungsrechts an dem volkseigenen Grundstück, die lediglich erfolgt, damit der Erwerber das gekaufte Eigenheim in Gebrauch nehmen kann; infolge dieser inneren Abhängigkeit teilt das dingliche Nutzungsrecht das rechtliche Schicksal des Gebäudekaufs" (Beschluß vom 24. Mai 1995 BVerwG 7 B 51.94 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 17).

1.2 Mit dem Verwaltungsgericht ist auch davon auszugehen, daß gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG bei Erwerbsgeschäften, die in die Zeit nach dem 18. Oktober 1989 fallen, im Grundsatz die Annahme eines restitutionsausschließenden redlichen Erwerbs ausscheidet, daß aber dieser Grundsatz dann durchbrochen wird, wenn einer der in § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst. a bis c VermG geregelten Tatbestände vorliegt. Diese durch das 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz 2. VermRÄndG vom 14. Juli 1992 (BGBl I S. 1257) in das Vermögensgesetz eingefügte Ausnahme von der Stichtagsregelung mit dem Ziel, die als zu hart empfundenen Konsequenzen abzumildern, die mit einem einschränkungslos eintretenden Wegfall des in Rede stehenden Ausschlußgrundes verbunden sind (vgl. hierzu Urteil vom 29. Januar 1998 BVerwG 7 C 47.96 Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 53) - ist vorliegend anwendbar, da sie nach § 14 Nr. 4 des 2. VermRÄndG auch auf solche Verfahren Anwendung findet, die - wie hier - vor Inkrafttreten dieses Gesetzes am 22. Juni 1992 begonnen, aber noch nicht abgeschlossen sind.

1.3 Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst. a VermG ist von einem redlichen Erwerb auch nach dem Stichtag des 18. Oktober 1989 auszugehen, wenn dieser Erwerb vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist. Diese Regelung verfolgt den Erwerberschutz für solche Erwerber, die ihr Erwerbsinteresse bereits zu einem Zeitpunkt bekundet hatten, zu dem die Alteigentümer noch nicht die Wiederherstellung ihrer früheren Rechtsstellung erwarten konnten, mit ihrem Anliegen aber aus von ihnen unbeeinflußbaren Gründen nicht rechtzeitig vor dem Stichtagstermin, dem Rücktritt des Staatsratsvorsitzenden Honecker, zum Zuge kommen konnten (vgl. BTDrucks 12/2480, S. 44).

In ständiger Rechtsprechung ist anerkannt, daß die Anwendung der Vorschriften über den redlichen Erwerb nicht deshalb scheitern sollen, weil sich der Erwerb wegen eines schwerfälligen Verfahrensablaufs oder wegen Nachlässigkeit der entscheidenden Behörde bis in die Zeit nach dem Stichtag verzögert hat. Die Vorverlagerung des für die Beurteilung des schutzwürdigen Vertrauens des Erwerbers maßgeblichen Zeitpunkts vom Abschluß des Veräußerungsvertrages auf den Stichtag hat gerade darin ihren Sinn (vgl. Beschluß vom 25. Juni 1997 BVerwG 7 B 198.97 Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 42; Urteil vom 29. Januar 1998 BVerwG 7 C 47.96 a.a.O.).

Der Erwerberschutz hat allerdings zur Voraussetzung, daß die wesentlichen Erwerbsvoraussetzungen, insbesondere solche Voraussetzungen, die die Person des Erwerbers betrafen oder von ihm zu verantworten waren, bereits zum Zeitpunkt des Stichtages vorlagen und der Erwerb allein noch von der positiven Entscheidung der Behörde über das Erwerbsgesuch und dem Abschluß des Veräußerungsvertrages abhing, da sich andernfalls der Erwerber am Stichtag keine begründete Hoffnung machen konnte, daß seinem Anliegen alsbald nach diesem Zeitpunkt entsprochen werden würde (Urteil vom 29. Januar 1998 BVerwG 7 C 47.96 a.a.O.).

Entgegen der Auffassung der Revision kommt § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst. a VermG dem Beigeladenen zugute. Zu Recht ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, daß vor dem maßgeblichen Stichtag der hier in Rede stehende Erwerb schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist. Nach den nicht mit durchgreifenden Verfahrensrügen angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts hat der Beigeladene bereits am 4. April 1988 einen Antrag auf Erwerb des streitbefangenen Wohnhauses gestellt. Dem Antrag stimmte die zuständige DDR-Stelle wenig später zu, und in Vollzug dessen ist am 2. November 1988 der notariell beurkundete Gebäudekaufvertrag abgeschlossen worden.

1.4 Ein den Erwerberschutz auslösendes Anbahnen des Erwerbs wird auch nicht deshalb in Frage gestellt, weil vor dem Stichtag ein Kaufvertrag abgeschlossen worden ist, der nach dem Stichtag wie hier hinsichtlich der Grundstücksfläche und des Kaufpreises geändert worden ist.

1.4.1 In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts wird ein den Erwerberschutz vermittelndes Anbahnen nur davon abhängig gemacht, daß die wesentlichen Erwerbsvoraussetzungen bereits zum Zeitpunkt des Stichtages vorlagen und der Erwerb allein noch von einer behördlichen positiven Entscheidung über das Erwerbsgesuch und den Abschluß des Veräußerungsvertrags abhing (Urteil vom 29. Januar 1998 BVerwG 7 C 47.96 a.a.O.). Mit dem Schutzzweck der Anbahnungsregelung wäre es indes nicht vereinbar, wenn bereits das zum Erwerb führende Rechtsgeschäft vor dem Stichtag in allen seinen Einzelheiten, gleichsam unterschriftsreif verhandelt sein müßte. Eine weitere Konkretisierung des in seinen Umrissen, also nach Lage, Größe und anderen identitätstiftenden Umständen bereits festgelegten Veräußerungsgeschäfts kann daher durchaus noch nach dem Stichtag erfolgen. Ob das auch dann gilt, wenn eine zum Verkauf vorgesehene Grundstücksfläche vor dem Stichtag wesentlich kleiner war als die nach dem Stichtag veräußerte und deshalb Zweifel an der Identität des Kaufgegenstandes bestehen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung.

Schon der Wortlaut der Vorschrift streitet für eine Interpretation, die eine nach dem Stichtag erfolgende nähere Konkretisierung des in seinen Umrissen festgelegten Veräußerungsgeschäfts vom redlichen Erwerb nicht ausschließt. Die schriftliche Beantragung des Erwerbs reicht für ein Anbahnen aus, ohne daß vom Gesetz weitere Anforderungen hinsichtlich einer inhaltlichen Ausgestaltung des Rechtsgeschäfts aufgestellt werden. Für diese erwerberschutzbezogene Interpretation spricht im übrigen, daß die Ausgestaltung eines Kaufvertrages über ein volkseigenes Eigenheim weder dem Erwerber noch dem Veräußerer - etwa im Rahmen einer privatautonomen Rechtsgestaltung - nach dem damaligen DDR-Recht gestattet war. Die Vertragsgestaltung war vielmehr beiden Parteien weitgehend entzogen, was sich schon an der amtlichen Ermittlung des Kaufpreises zeigte, dessen Höhe nach der Konzeption des BGB essentieller Bestandteil eines jeden Kaufvertrages ist. Nach § 4 der Ersten Durchführungsbestimmung zum Eigenheimgesetz vom 19. Dezember 1973 (GBl I S. 590) war der Kaufpreis nämlich von demjenigen örtlichen Staatsorgan zu ermitteln, das für die preisrechtliche Überwachung des Grundstücksverkehrs zuständig war. Der Kaufpreis wurde damit den Vertragsparteien verbindlich vorgegeben.

Dementsprechend ist nach der Wertbestimmung in dem neuen Wertgutachten vom 16. September 1989, das von einem geringeren Sachwert des Wohnhauses und des angrenzenden Schuppens ausging, auch der Kaufpreis in der nach dem Stichtag erfolgten Vertragsänderung herabgesetzt worden, ohne daß der Beigeladene hierauf irgendeinen Einfluß hatte.

1.4.2 Auch die unter dem 26. Oktober 1989 erfolgte Vertragsänderung bezüglich der Grundstücksgröße wirkt sich nicht nachteilig auf den Anbahnungstatbestand aus. Die im ursprünglichen Gebäudekaufvertrag vom 2. November 1988 angegebene Grundstücksgröße mit 103 qm beruht nämlich offenkundig auf einem Versehen, wie aus dem Gesamtzusammenhang deutlich wird. In beiden Wertgutachten vom 4. September 1988 und 16. September 1989 wird die Größe des gesamten Grundstücks M...straße 19 (also Flurstücke 285/2 und 285/4) mit jeweils 304 qm angegeben. Das bereits restituierte Flurstück 285/4 ist aber ausweislich der in den Verwaltungsvorgängen vorhandenen Grundbuchauszügen 174 qm groß, so daß für die Fläche des streitbefangenen Flurstücks 285/2 130 qm verbleiben. In der Vertragsänderung vom 26. Oktober 1989 ist offenbar der "Zahlendreher" - 103 qm statt 130 qm - richtiggestellt worden, so daß es sich im ursprünglichen Vertrag nur um eine unschädliche Falschbezeichnung gehandelt hat. Für den Erwerberschutz hat die irrtümliche Angabe der Grundstücksgröße jedenfalls keine Auswirkungen, da es sich um ein- und dasselbe Grundstück handelt.

1.5 Der schriftliche Antrag des Beigeladenen und der aktenkundig gewordene Anbahnungsakt betrafen auch einen Vermögensgegenstand, der im Anbahnungszeitpunkt rechtlich erwerbsfähig war (vgl. hierzu Urteil vom 16. April 1998 BVerwG 7 C 32.97 BVerwGE 106, 310 ; Beschluß vom 23. November 1998 BVerwG 8 B 163.98 Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 61).

Entgegen der Auffassung der Revision ist die Vorinstanz nämlich rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß es sich bei dem verkauften streitbefangenen Gebäude um ein erwerbsfähiges "Eigenheim" i.S.d. § 1 Abs. 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl I S. 578) Eigenheimgesetz - und nicht etwa um ein nicht veräußerungsfähiges Mehrfamilienhaus (vgl. hierzu Beschluß vom 23. November 1998 - BVerwG 8 B 163.98 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 61) handelt. Nach § 1 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung zu diesem Gesetz vom 19. Dezember 1973 (GBl I S. 590) sind Eigenheime solche Wohngebäude, die als persönliches Eigentum für den Wohnbedarf einer Familie bestimmt sind. Daran ist hier nicht zu zweifeln. Abgesehen davon, daß der Kläger im Revisionsverfahren in diesem Zusammenhang keine hinreichende Aufklärungsrüge vorgebracht hat, ergibt sich aus den vorliegenden Unterlagen eindeutig, daß eine Nutzung des Gebäudes als Mehrfamilienhaus oder zu Gewerbezwecken zum Zeitpunkt der Anbahnung ausschied. Das Wertgutachten vom 16. September 1989 hält ausdrücklich den Wohnnutzungscharakter fest. Auch der Rat der Stadt ging in seinem Schreiben an den Beigeladenen unmittelbar vor Abschluß des notariellen Vertrages davon aus, daß das Objekt "mit einer Wohneinheit" in den Plan "Reko-WE 1991" eingeplant werde. Ebenso ist im behördlichen Schreiben vom 28. Oktober 1988 nur die Rede von einem "staatlichen Einfamilienhaus M...straße 19". Die im Zusammenhang mit der Aufklärungsrüge bezüglich der Redlichkeit des Beigeladenen aufgestellte Behauptung des Klägers, der Beigeladene habe gewußt, daß es sich bei dem Haus nicht um ein Eigenheim gehandelt habe, greift damit von vornherein nicht durch. Weder hat der Kläger insoweit Beweis angetreten, noch mußte sich dem Verwaltungsgericht ein anderes Ergebnis aufdrängen.

1.6 Das Verwaltungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, daß die für die Annahme des Vertrauensschutzes wesentlichen persönlichen Erwerbsvoraussetzungen, die also die Person des Erwerbers betrafen oder von ihm zu verantworten waren, bereits zum Zeitpunkt des Stichtags vorgelegen haben und der Erwerb allein noch von der positiven Entscheidung der Behörde über das Erwerbsgesuch und dem Abschluß des Veräußerungsvertrages abhing (vgl. Urteil vom 29. Januar 1998 BVerwG 7 C 47.96 a.a.O.).

1.7 Entgegen der Auffassung der Revision entfällt ein Erwerberschutz für den Beigeladenen auch nicht deshalb, weil für den Gebäudekaufvertrag vom 2. November 1988 keine Grundstücksverkehrsgenehmigung nach §§ 23, 2 Abs. 1 a der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl I 1978 S. 73) - GVVO - vorlag. Ein Erwerb i.S.d. § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG setzt nämlich nicht dessen zivilrechtliche Wirksamkeit voraus, sondern liegt bereits dann vor, wenn der Erwerber eine an der Rechtswirklichkeit der DDR gemessen unangreifbare Rechtsposition erlangt hat (Urteile vom 18. Januar 1996 BVerwG 7 C 20.94 Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 25 und vom 25. März 1999 BVerwG 7 C 11.98 ZOV 1999, 296 f. = VIZ 1999, 478 f.).

Eine derartige Rechtsposition hatte der Beigeladene aber trotz Fehlens der genannten Genehmigung erlangt.

Es entsprach nämlich der Rechtspraxis in der DDR, daß im Falle der Verleihung des dinglichen Nutzungsrechts von einem zusätzlichen Genehmigungsverfahren nach der Grundstücksverkehrsverordnung abgesehen wurde (vgl. hierzu Urteil vom 25. März 1999 BVerwG 7 C 11.98 a.a.O.). Denn nach Ziff. II.4. der Richtlinie des Ministers der Finanzen zur Durchführung des Eigenheimgesetzes vom 10. April 1985, die nur für den Dienstgebrauch vorgesehen und nicht veröffentlicht war, galt die nach der GVVO erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung mit der Verleihung des Nutzungsrechts als erteilt, und ein gesondertes Genehmigungsverfahren war damit entbehrlich. Die in dieser Bestimmung angeordnete Fiktion erfaßte auch den noch unter Geltung des Eigenheimgesetzes abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag, nach dem das für die Nutzung des volkseigenen Grundstücks erforderliche Nutzungsrecht verliehen worden ist (vgl. hierzu Urteil vom 25. März 1999 BVerwG 7 C 11.98 a.a.O.; siehe auch Beschluß vom 7. Juni 1999 - BVerwG 8 B 103.99 n.v.).

Mit dem 7. Senat kann der erkennende Senat die Frage dahinstehen lassen, ob die genannte Richtlinie des Ministers der Finanzen Bestandteil der DDR-Rechtsordnung oder eine das förmliche Recht überlagernde Verwaltungsanweisung gewesen ist. Denn es kommt für die Beantwortung der Frage, ob die vom Erwerber erlangte Position in der Rechtswirklichkeit der DDR unangreifbar war oder nicht, ausschließlich darauf an, ob es der Rechtspraxis entsprach, im Falle der Nutzungsrechtsverleihung von einem zusätzlichen Genehmigungsverfahren nach der Grundstücksverkehrsverordnung abzusehen, wobei diese Rechtspraxis aber gerade durch die ministeriellen Bestimmungen belegt wird (vgl. Urteil vom 25. März 1999 BVerwG 7 C 11.98 a.a.O.) .

1.8 Schließlich liegt auch das für den Erwerberschutz konstitutive Erfordernis einer Eintragung im Grundbuch (Beschluß vom 29. Oktober 1993 BVerwG 7 B 185.93 Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 3) vor. Der Beigeladene ist nämlich am 29. November 1989 in dem neu angelegten Gebäudegrundbuchblatt als Eigentümer des Hauses M...straße 19 eingetragen worden und hat damit das Gebäudeeigentum erworben.

2. Der somit rechtswirksame Erwerb des streitbefangenen Gebäudes und des dafür verliehenen Nutzungsrechts durch den Beigeladenen ist entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht als unredlich zu beurteilen. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht das Vorliegen der in § 4 Abs. 3 VermG aufgeführten Regelbeispiele verneint, bei denen der Rechtserwerb als unredlich anzusehen ist. Danach ist es das gemeinsame Merkmal der in § 4 Abs. 3 VermG beispielhaft genannten Fallgruppen eines unredlichen Erwerbs, daß der Erwerbsvorgang auf einer sittlich anstößigen Manipulation beruht (vgl. Beschluß vom 2. April 1993 - BVerwG 7 B 22.93 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 1 unter Hinweis auf BTDrucks 11/7831 S. 6). Der vorliegende Erwerb steht - wie ausgeführt - mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs geltenden allgemeinen Vorschriften des DDR-Rechts sowie einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis i.S.d. § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG in Einklang.

Es ist auch nicht erkennbar, daß der Beigeladene i.S.d. § 4 Abs. 3 Buchst. b VermG durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingung des Erwerbs oder die Auswahl des Erwerbsgegenstands eingewirkt hätte. Die Feststellungen des Verwaltungsgerichts geben für eine persönliche Machtstellung des Beigeladenen nichts her. Diesbezügliche Aufklärungsrügen hat die Revision nicht erhoben. Ebensowenig spricht nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts irgendein Anhaltspunkt für eine vom Beigeladenen selbst oder dritter Seite herbeigeführten Zwangslage oder Täuschung des ehemaligen Eigentümers (§ 4 Abs. 3 Buchst. c VermG). Der Beigeladene hat das teilweise verfallene und erheblich renovierungsbedürftige Gebäude nicht vom Eigentümer, sondern vom Rat der Stadt übernommen. Das Verwaltungsgericht hat auch, ohne daß dies mit Verfahrensrügen angegriffen worden ist, im übrigen keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit des Erwerbs erblicken können, insbesondere auch nicht dafür, daß etwa der Beigeladene die Erstellung eines ihm günstigen Wertgutachtens im kollusiven Zusammenwirken mit dem Rat der Stadt oder dem VEB Gebäudewirtschaft herbeigeführt hätte. Da die Restitution damit gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst. a VermG ausgeschlossen ist, kann der Senat dahinstehen lassen, ob auch der Ausschlußgrund des § 4 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Buchst. c VermG in Betracht kommt, wofür es zwar an Feststellungen der Vorinstanz mangelt, aber die Angaben des Beigeladenen über angebliche werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen sprechen könnten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.

Beschluß

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf 130 000 DM festgesetzt.