Normenkette

BGB § 675 WEG § 28 Abs. 3

Vorinstanz

LG Memmingen; 06.09.2004; 4 T 1691/03

AG Memmingen 25 UR II 24/02

Leitsatz

Ein Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwendet werden kann.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird. Die Wohnung der Antragsteller war im Jahr 1996 sowie im Januar und Februar 1997 vermietet.

In einem Zivilrechtsstreit in den Jahren 2000/2001 zwischen den Antragstellern und ihrer Mieterin um die Rückzahlung der Mietkaution erklärten die Antragsteller die Aufrechnung mit Ansprüchen aus den Nebenkostenabrechnungen für den fraglichen Zeitraum in Höhe von insgesamt 1.920,61 EUR. Zur Begründung ihrer Ansprüche legten die Antragsteller die von der Antragsgegnerin erstellten Einzeljahresabrechnungen für ihre Wohnung vor, ohne weiter anzugeben, welche der darin enthaltenen Posten nach welchem Verteilungsschlüssel auf die Mieterin umzulegen seien.

Im erstinstanzlichen Urteil wurden die Antragsteller zur Rückzahlung der Mietkaution verurteilt, da die von ihnen geltend gemachten Gegenansprüche mangels ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnung nicht fällig seien. Die hiergegen eingelegte Berufung nahmen die Antragsteller nach Hinweis des Gerichts auf die mangelnden Erfolgsaussichten zurück. Auf Grund dieses verlorenen Prozesses machen die Antragsteller Schadensersatzansprüche gegen die Antragsgegnerin als Verwalterin geltend, da diese ihnen keine korrekten Nebenkostenabrechnungen ausgehändigt habe. Insbesondere sei die Verwalterin verpflichtet gewesen, Abrechnungen zu erstellen, die geeignet gewesen seien, Ansprüche auf Erstattung der Nebenkosten gegenüber der Mieterin fällig zu stellen.

Die Antragsteller haben, soweit noch von Bedeutung, beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von Schadensersatz für den nicht anerkannten Aufrechnungsanspruch sowie für Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 3.602,35 EUR zuzüglich Verzugszinsen zu verpflichten. Der zunächst vor dem Streitgericht anhängig gemachte Antrag ist formlos an das Wohnungseigentumsgericht abgegeben worden. Dieses hat mit Beschluss vom 15.7.2003 den Antrag abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluss vom 6.9.2004 als unbegründet zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. Sie tragen nunmehr vor, die Antragsgegnerin sei außerhalb ihrer Pflichten als Verwalterin beauftragt worden, eine Nebenkostenabrechnung für die Mieterin zu erstellen. Diesen Vertrag habe sie schlecht erfüllt. Aus diesen Umständen folge auch eine Zuständigkeit des Prozessgerichts.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1 WEG statthaft, da sie sich gegen eine Endentscheidung des Beschwerdegerichts in einem Wohnungseigentumsverfahren richtet. In diesem Zusammenhang kann es dahingestellt bleiben, ob für die Geltendmachung des Schadensersatzanspruches das Prozessgericht zuständig gewesen wäre.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung über die Genehmigung der Jahresabrechnungen für die Jahre 1996 und 1997 seien nicht angefochten worden. Die Antragsteller hätten bis zu einer unzulässigen Antragserweiterung in der Beschwerdeinstanz weder außergerichtlich noch gerichtlich eine neue Abrechnung oder eine Ergänzung der vorgelegten Abrechnung verlangt. Darüber hinaus bestehe ein solcher Anspruch auch nicht, da eine den formellen Anforderungen genügende Abrechnung vorliege. Es könne von einem Verwalter nicht verlangt werden, dass er bei einer vermieteten Wohnung in der Einzelabrechnung die umlagefähigen Nebenkosten nach Maßgabe der Betriebskostenverordnung ausweise. Eine pflichtwidrige Handlung der Verwalterin, die geeignet sei, einen Schadensersatzanspruch gegen sie auszulösen, sei deshalb nicht festzustellen.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Grundsätzlich ist von Amts wegen in jeder Lage des Verfahrens zu prüfen, ob eine Verfahrenszuständigkeit gemäß § 43 Abs. 1 WEG besteht. Auf die Prüfung der Zuständigkeit nach § 46 WEG findet jedoch die Regelung des § 17 a Abs. 5 GVG entsprechende Anwendung (BGHZ 130, 159). Da bis zur Rechtsbeschwerdeinstanz die Zuständigkeit nicht gerügt wurde, war eine Prüfung des Rechtweges durch das Landgericht nicht veranlasst. Auch der Senat ist somit an die stillschweigende Annahme der Verfahrenszuständigkeit durch das Wohnungseigentumsgericht gebunden ( BayObLGZ 1991,186/189 = NJW-RR 1991, 1356/1357).

b) Nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG sind grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen, wenn über Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu entscheiden ist (s. auch BayObLG ZMR 1976, 88/89 m.w.N.). Eine Beteiligung aller Wohnungseigentümer kann aber dann unterbleiben, wenn ein Wohnungseigentümer, wie hier, einen ihm allein zustehenden Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter geltend macht (BayObLG NJW-RR 2000, 1033). Es stellt deshalb keinen Rechtsfehler dar, dass die Vorinstanzen die übrigen Wohnungseigentümer nicht am Verfahren beteiligt haben.

c) Die Antragsgegnerin war im Rahmen ihrer Verwaltertätigkeit nach § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet, eine Gesamt- und Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthält. In den Einzelabrechnungen sind die Einnahmen und Ausgaben unter Mitteilung des jeweils angewendeten Verteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufzuteilen (st. Rspr. des Senats, vgl. BayObLGZ 1993, 185/188 m.w.N., ZMR 2003, 761/762).

Die Antragsgegnerin hat für die Wirtschaftsjahre 1996 und 1997 Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen vorgelegt, die den formellen Anforderungen genügten und die jeweils durch unangefochtenen Eigentümerbeschluss genehmigt wurden. Die auf Bitten der Antragsteller nochmals gefertigten Exemplare der ursprünglichen Abrechnungen sind lediglich Zweitausfertigungen der bereits genehmigten Jahresabrechnungen und beinhalten keine Abänderung oder Neuberechnung, auf die die Antragsteller auch keinen Anspruch gehabt hätten (vgl. BayObLGZ 1987, 381/385).

Ein Verstoß der Verwalterin gegen die ihr obliegenden Pflichten bei der Erstellung der Jahresabrechnung, die zur Begründung eines Schadensersatzanspruches gegen sie führen könnte, ist daher nicht erkennbar.

d) Soweit die Antragsteller nunmehr geltend machen, der Schadensersatzanspruch werde nicht auf die Verletzung von Verwalterpflichten, sondern auf die Verletzung eines anderweitigen, gesonderten Vertragsverhältnisses gestützt, können sie damit nicht gehört werden. Neue Tatsachenfeststellungen zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages (§ 675 BGB) außerhalb der Verwaltertätigkeit zwischen den Beteiligten sind im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht zulässig (Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 45).

4. Es erscheint nach § 47 WEG angemessen, den in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellern in der Rechtsbeschwerdeinstanz die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts in Übereinstimmung mit den nicht angegriffenen Festsetzungen der Vorinstanzen beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.