Normenkette

BGB § 1004 Abs. 1 WEG § 15 Abs. 3

Vorinstanz

AG Ebersberg; ?; 2 UR II 21/04 / LG München; ?; II 6 T 991/06 vom 01.08.2006

Leitsatz

1. Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen zu dauernden Wohnzwecken stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung.

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die u.a. aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen als selbständigen Teileigentumseinheiten besteht, dass die Hobbyräume ausgebaut und mit den Wohnungen verbunden werden dürfen, so liegt darin in der Regel eine Vereinbarung, dass der Ausbau der Hobbyräume in Wohnräume gestattet ist und diese Räume dann zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden dürfen.

Gründe

I.

Der Antragsteller, der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer größeren Wohnanlage. Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnung Nr. 42 im 2. Obergeschoss des Hauses 4, der Antragsgegner ist Eigentümer der 2-Zimmer-Maisonette-Wohnung Nr. 43 im 2. Obergeschoss und Dachgeschoss dieses Hauses. Zu der Wohnung Nr. 43 gehört laut Teilungserklärung und zugehörigem Aufteilungsplan ein Speicherraum mit der Nummer 43. Der Antragsgegner ist außerdem Sondereigentümer des im Dachgeschoss desselben Anwesens gelegenen Hobbyraums mit der Bezeichnung H3 laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Speicherraum und Hobbyraum des Antragsgegners liegen direkt über der Wohnung des Antragstellers.

Rechtsgrundlage für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind die notarielle Teilungserklärung der teilenden Eigentümerin vom 18.12.1995 samt 1. Nachtrag vom 27.3.1997, 2. Nachtrag vom 8.9.1997, 3. Nachtrag vom 12.11.1997 und 4. Nachtrag vom 29.10.1998.

Die Teilungserklärung lautet auszugsweise:

"Abschnitt A Begründung von Wohnungseigentum

(...)

Ziffer IV (...) Haus 4 Wohnung Nr. 43 Wohnfläche 56,68 qm (...)

Hobbyraum H3 Wohnfläche 20,69 qm (...)

Die Hobbyräume Nr. H1 bis H7 sind keine Aufenthaltsräume im Sinne der Bayerischen Bauordnung.

Zu jeder Wohnung gehört der mit derselben Nummer wie die Wohnung bezeichnete Kellerraum. Die Wohnungen Nr. ..., 43, ... verfügen nicht über Kellerräume, sondern über Speicherräume im jeweiligen Dachgeschoss, die mit derselben Nummer wie die der Wohnung bezeichnet sind (...).

Abschnitt B Gegenstand des Wohnungseigentums

(...)

III. Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen

Gegenstand des Sondereigentums an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes sind die in Abschnitt A Abs. IV Ziffer 1 bis 94 bezeichneten Keller- und Speicherräume, wobei die Bestimmungen über das Sondereigentum an Wohnungen hier analog gelten. (...)

Abschnitt C Inhalt des Sondereigentums, Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung

(...)

§ 4 Gebrauchsregelung (§§ 13, 14 und 15 WEG)

( ...)

17. Die Eigentümer von Hobbyräumen in den Dachgeschossen der Häuser ..., 4, ... sind berechtigt, diese Hobbyräume durch Einbau von Treppen oder Anbringung von Türen in Wanddurchbrüchen mit ihren Wohnungen zu verbinden und sie auszubauen. Sie haben dabei die Vorschriften zur Statik, zum Brand-, Wärme- und zum Schallschutz einzuhalten, soweit sie einschlägig sind. Zu einer derartigen Verbindung bedürfen die Eigentümer keiner Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Wird der Hobbyraum an die Heizung angeschlossen, ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Abrechnungsgrundlage neu festzulegen. Der Eigentümer ist zur Mitteilung an den Verwalter verpflichtet und hat die Besichtigung durch den Verwalter zu dulden. Die beheizbare Wohn- und Nutzfläche der betreffenden Wohnung laut Abschnitt A Ziffer IV erhöht sich dann entsprechend.

18. Für den Fall, dass sich das Eigentum eines Hobbyraumes mit dem Eigentum an einer benachbarten Wohnung in eine Person vereinigt, ist der teilende Eigentümer berechtigt, den bis dahin als Gemeinschaftseigentum ausgewiesenen Vorraum dem Sondereigentum des betreffenden Eigentümers (in einem Nachtrag) zur Teilungserklärung zuzuordnen.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende Einheiten:

... Haus 4 Hobbyraum H3 Wohnung 43 ...."

Der Antragsgegner hat den neben seinem Wohnraum im Dachgeschoß gelegenen Hobbyraum H3 sowie den Speicherraum Nr. 43 zu Wohnzwecken ausbauen lassen. Zudem hat er im Dachgeschoss abweichend vom Aufteilungsplan Ausbauten durchführen lassen, durch die ein Teil des im Gemeinschaftseigentum stehenden Flurs baulich abgetrennt und seinem Sondereigentum zugeordnet worden ist. Über diesen abgetrennten Teil des Flurs ist der Zugang vom Dachzimmer seiner Maisonette-Wohnung sowohl in den Hobbyraum als auch in den Speicherraum möglich. Die so entstandene Wohnung hat der Antragsgegner an seinen Sohn vermietet, der die Wohnung mit seiner vierköpfigen Familie bewohnt.

Der Antragsteller trägt vor, durch die Nutzung von Hobbyraum und Speicher zu Wohnzwecken käme es zu vermehrter Lärmentwicklung, durch die er als Bewohner der darunterliegenden Wohnung beeinträchtigt werde. Er hat die strafbewehrte Untersagung der Nutzung dieser Räume zu Wohnzwecken beantragt. Der Antragsgegner hat die Unzuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts gerügt und im Übrigen die Zurückweisung des Antrags beantragt. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 28.12.2005 dem Antrag des Antragstellers entsprochen. Auf die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts dahingehend abgeändert, dass es nur die Nutzung des Speicherraums zu Wohnzwecken untersagt und den Unterlassungsantrag im Übrigen abgewiesen hat. Gegen diese Entscheidung haben sowohl der Antragsteller als auch der Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Die zulässigen Rechtsmittel bleiben erfolglos.

1. Der Senat kann in der Sache unmittelbar entscheiden und braucht nicht zunächst ein Vorabverfahren gemäß § 17a GVG durchzuführen. Zwar hat der Antragsgegner bereits in der ersten Instanz die Unzuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts gerügt. Das Amtsgericht hätte daher gemäß § 17a Abs. 3 GVG analog ein Vorabverfahren über seine Zuständigkeit durchführen müssen, da diese Vorschrift als allgemeiner Rechtsgedanke auch auf Zuständigkeitsstreitigkeiten zwischen der Freiwilligen Gerichtsbarkeit und der Ordentlichen Zivilgerichtsbarkeit anwendbar ist (Zöller/Gummer ZPO 25. Aufl. Vor § 17 GVG Rn. 11 m.w.N.). Gleichwohl muss hier dieses Verfahren nicht nachgeholt werden. Das Wohnungseigentumsgericht ist für den geltend gemachten Unterlassungsanspruch gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständig. Für die dort dem Wohnungseigentumsgericht zur Entscheidung zugewiesenen Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist es nicht von Bedeutung, ob sich diese aus Vorschriften des WEG oder des BGB ergeben. Entscheidend ist alleine, ob das von einem Wohnungseigentümer in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist. Hierzu gehört auch der geltend gemachte Unterlassungsanspruch (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 43 Rn. 6, 10). Die Voraussetzungen für die Zulassung einer Rechtsbeschwerde gemäß § 17a Abs. 4 Satz 4 GVG liegen nicht vor. Unter diesen Umständen muss das Vorabverfahren gemäß § 17a Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 GVG vom Rechtsbeschwerdegericht nicht nachgeholt werden (vgl. Zöller/Gummer § 17a GVG Rn. 18).

2. Das Landgericht hat zur Sache ausgeführt:

Ein Nutzungsunterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3, § 14 Nr. 1 WEG sei dann begründet, wenn die Nutzung der Räume im Dachgeschoss zu Wohnzwecken das Maß der zulässigen Nutzung übersteige und der Antragsteller dadurch in seinen Rechten über das hinzunehmende Maß hinaus beeinträchtigt werde. Hinsichtlich der zulässigen Nutzung sei zwischen dem Hobbyraum und dem Speicherraum zu unterscheiden.

Um das Maß der zulässigen Nutzung zu bestimmen, sei nicht auf den Kaufvertrag des Antragsgegners, sondern auf die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abzustellen. Hieraus ergebe sich die Befugnis des Antragsgegners, den Hobbyraum H3 zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine Beschränkung auf die Nutzung als Hobbyraum folge nicht schon aus dieser Bezeichnung des Raumes in der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG sei auf die sachenrechtliche Begründung von Sondereigentum gerichtet. Daneben habe die teilende Eigentümerin gemäß § 8 Abs. 2 WEG i.V.m. § 5 Abs. 4 WEG Regelungen für das Verhältnis der künftigen Wohnungs- und Teileigentümer untereinander bindend festgelegt, welche als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen worden seien. In Fällen, in denen wie vorliegend die teilende Eigentümerin in ihrer Erklärung an das Grundbuchamt ausdrücklich zwischen der - rein sachenrechtlichen - Teilungserklärung und der - schuldrechtlichen - Gemeinschaftsordnung unterscheide, spräche eine allgemeine Vermutung dafür, dass bindende Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung enthalten seien und Funktionsbezeichnungen für Räume des Teileigentums in der Teilungserklärung eher der Abgrenzung zum Wohnungseigentum als einer Festlegung des Verwendungszwecks dienten. Die Gebrauchsvereinbarung finde sich in der Gemeinschaftsordnung (§ 4 Ziffer 17). Diese sei durch zulässige Bezugnahme des Eintragungsvermerks Inhalt des Grundbuchs geworden. Danach seien der Ausbau des Hobbyraums und dessen Verbindung mit der Wohnung zulässig. Die nächstliegende Bedeutung dieser Regelung liege darin, dass der Ausbau der Hobbyräume in Wohnräume gestattet sein solle. Es solle also erlaubt sein, den baulichen Zustand, der zum zeitweiligen Aufenthalt von Personen ausreichend sei (Hobbyraum), durch weiteren Ausbau aufzubessern, so dass er auch zum dauerhaften Aufenthalt von Personen geeignet sei. Die schuldrechtliche Einräumung von Ausbaubefugnissen könne sinnvollerweise nur den Ausbau der Hobbyräume auf einen Standard, der die Wohnnutzung zulasse, beinhalten. Dieser bauliche Zustand habe wegen entgegenstehender öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht zugleich bei Bauerrichtung geschaffen werden können. Die Einräumung einer solchen Ausbaubefugnis in der Gemeinschaftsordnung sei wirksam. Die Befugnis zum Ausbau in Wohnraum umschließe zugleich auch die Bestimmung zur Nutzung als Wohnraum. Der Gebrauch des im Aufteilungsplan als Hobbyraum bezeichneten Raumes zu Wohnzwecken sei daher vom Antragsteller zu dulden.

Soweit der Antragsteller nunmehr geltend mache, der im Gemeinschaftseigentum stehende Flur werde vom Antragsgegner ebenfalls zu Wohnzwecken und damit über das Maß seiner Mitberechtigung am Gemeinschaftseigentum hinaus genutzt, könne dies dahinstehen, da die Nutzung des Flurs nicht Gegenstand der Unterlassungsanträge gewesen sei. Eine Auswirkung auf die Berechtigung zur Nutzung des Hobbyraumes zu Wohnzwecken sei nicht erkennbar.

Hingegen habe der Antragsgegner keine Berechtigung, den zur Wohnung 43 gehörenden Speicherraum zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine § 4 Ziffer 17 GO vergleichbare Vereinbarung existiere bezüglich des Speicherraumes nicht. Die Nutzung des Speicherraumes zu Wohnzwecken gehe über das nach § 15 WEG zulässige Maß hinaus. Aus der Teilungserklärung ergebe sich, dass dieser Raum als typischer Speicher, der nicht für Wohnzwecke beschaffen ist, zu beurteilen sei. Die Nutzung dieses Raumes zu Wohnzwecken gehe somit über die Nutzung gemäß seiner Beschaffenheit hinaus und widerspräche damit § 15 Abs. 2 WEG. An dieser Beurteilung ergebe sich auch keine Änderung dadurch, dass der Speicher in Folge des geschaffenen baulichen Zustands nun in die Wohnung Nr. 43 einbezogen worden sei.

Die Nutzung des Speichers als Wohnraum störe bei der für die Beurteilung maßgeblichen generalisierenden Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung. Die Nutzung des Speicherraums als Teil der Wohnung zum ständigen Aufenthalt sei naturgemäß mit Geräuschemissionen verbunden, die bei der Nutzung lediglich als Speicherraum und damit im Wesentlichen zum Lagern von Gegenständen in diesem Ausmaß nicht zu erwarten seien. Dadurch werde der Antragsteller, der Wohnraum direkt unterhalb des Speichers habe, stärker beeinträchtigt, als dies bei einer Nutzung nur als Speicherraum der Fall wäre.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung stand.

a) Der Antragsteller ist aktiv legitimiert. Insbesondere bedarf es keines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, um den Unterlassungsanspruch geltend zu machen. Vielmehr kann die Unterlassung der Nutzung eines Teileigentums zu Wohnzwecken von jedem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden (BayObLG, NJW-RR 1991, 139/140); es handelt sich seinem Wesen nach um einen Individualanspruch (vgl. § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB; BayObLGZ 2004,1).

b) Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der als Hobbyraum bezeichnete Raum zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

(1) Vorliegend ist der fragliche Raum sowohl in der Teilungserklärung (im engeren Sinn) als auch in der in Abschnitt C enthaltenen und durch zulässige Bezugnahme des Eintragungsvermerks in das Grundbuch aufgenommenen Gemeinschaftsordnung als "Hobbyraum" bezeichnet. Gemeint ist damit eine Raumnutzung, die zwar ein gelegentliches Benutzen zu Wohnzwecken (etwa als Gästezimmer) erlaubt, nicht aber den Mittelpunkt der Lebensführung einer Person oder Familie bildet (BayObLG ZMR 2004, 925). Dabei handelt es sich grundsätzlich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Eine abweichende Nutzung ist nur zulässig, wenn sie nicht störender ist als die vorgesehene. Die Bezeichnung als Hobbyraum schließt demnach die Nutzung als Wohnung grundsätzlich aus (BayObLG NJW-RR 1991, 139; NZM 1999, 33; KK-WEG/Abramenko § 14 Rn. 13 m.w.N.).

(2) Vorliegend enthält jedoch die Teilungserklärung eine Genehmigung zum Ausbau des Hobbyraums allgemein, also ohne Beschränkung auf die Zweckbestimmung. Zudem wurde die Verbindung mit der Wohnung durch Treppen oder Türen/Wanddurchbrüche gestattet. Diese Erklärung ist nach den für Grundbucheintragungen geltenden Grundsätzen auszulegen. Danach ist nicht auf den Willen des Verfassers von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abzustellen, sondern allein auf den Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Die Auslegung ist vom Rechtsbeschwerdegericht selbständig vorzunehmen (st. Rspr., vgl. BayObLGZ 1988, 238/241). Der Senat schließt sich dabei der Auslegung des Landgerichts an. Ein Ausbau für den in der Teilungserklärung festgelegten Nutzungszweck als Hobbyraum hätte nicht der Zustimmung der künftigen Wohnungseigentümer bedurft. Gegenstand der Zustimmung zum Ausbau konnten daher nur weitergehende Baumaßnahmen sein, nach Sachlage, insbesondere im Hinblick auf die Zustimmung zur Verbindung mit der Wohnung, also solche zum Ausbau des Hobbyraums zu Wohnzwecken.

(3) An die erklärte Zustimmung zum Ausbau des Hobbyraums zu Wohnzwecken ist der Antragsteller gebunden. Zugleich hat er damit aber auch die Nutzung des Hobbyraums zu Wohnzwecken zu dulden, denn diese ist die sinnvolle und beabsichtigte Folge des Ausbaus zu Wohnzwecken (vgl. BayObLG NZM 1999, 33).

c) Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Sachverhalt hinsichtlich des als "Speicher Nr. 43" in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan bezeichneten Raumes rechtlich anders zu würdigen ist.

(1) Die Bezeichnung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung als "Speicher" hat die Funktion einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Ein Ausbau des Speichers ist darin nicht vorgesehen, entsprechend liegt auch keine Vereinbarung dazu vor. Es verbleibt daher bei der zulässigen Nutzung als Speicher, wozu jedenfalls keine Nutzung als Wohnraum gehört.

(2) Eine Änderung dieser zulässigen Nutzung ergibt sich auch nicht aus anderen Urkunden. Auf die Bezeichnung des Raums im Kaufvertrag des Antragsgegners mit dem Bauträger kommt es nicht an, da dieser eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht abändern kann. Es kann daher dahinstehen, ob der Speicherraum in diesem Kaufvertrag als Hobbyraum bezeichnet wurde. Auch der 4. Nachtrag zur Teilungserklärung vom 29.10.1998 enthält keine Änderung hinsichtlich des Speichers Nr. 43. Die dort beurkundeten Erklärungen betreffen ausschließlich Haus 3. Auf die Ausführungen des Landgerichts wird Bezug genommen.

(3) Eine Nutzung zum dauernden Wohnen entspricht nicht der Zweckbestimmung als Speicher (dazu BayObLG FGPrax 2001, 103/104). Die abweichende Nutzung ist daher nur zulässig, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene. Dabei kommt es nicht auf die möglicherweise ungewöhnlichen Umstände des Einzelfalles, sondern auf eine typisierende Betrachtung an (KK-WEG-Abramenko § 14 Rn. 12 m.w.N.). Eine Beweiserhebung zu möglichen Lärmemissionen aus der Wohnung kommt daher nicht in Betracht. Denn typischerweise sind mit der Nutzung als Wohnraum ein höherer Nutzungsgrad und damit stärkere Lärmemissionen verbunden, als wenn dort im Wesentlichen Sachen gelagert werden.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Da sowohl der Antragsteller als auch der Antragsgegner mit ihrer jeweiligen sofortigen weiteren Beschwerde unterlegen sind und die jeweils geltend gemachten Ansprüche sich in etwa gleichwertig gegenüberstehen, erscheint es angemessen, ihnen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens jeweils hälftig aufzuerlegen. Entsprechend wurde von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Eine Berechnung in Anlehnung an § 41 Abs. 1 GKG ist nicht sachgerecht, da hier nicht das Bestehen oder Nichtbestehen eines Mietverhältnisses streitig ist. Vielmehr steht die grundsätzliche Nutzungsmöglichkeit von zwei Räumen zu dauernden Wohnzwecken in Frage, ebenso wie das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, namentlich des Antragstellers, eine solche Nutzung zu verhindern (BayObLG WuM 1994, 157/159 f.). Der Senat macht für die Abänderung der Wertfestsetzung in den Vorinstanzen von der Möglichkeit des § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO Gebrauch.