Normenkette

FGG § 12 WEG § 28

Vorinstanz

LG Passau; 09.12.2004; 2 T 218/02

AG Freyung 1 UR II 65/01

Leitsatz

1. Wird ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung teilweise für ungültig erklärt, muss der Umfang der Ungültigkeit aus der gerichtlichen Entscheidung eindeutig zu erkennen sein.

2. Eine Ungültigerklärung hinsichtlich einzelner Abrechnungsposten setzt die Feststellung voraus, dass der zu Grunde liegenden Abrechnungsfehler keine Auswirkung auf andere Rechnungspositionen hat.

3. Zur Auslegung von Teilungserklärungen bei Vorhandensein ungeeichter Zähleinrichtungen.

Gründe

I.

Der Antragsteller, seine Streithelfer und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die zwischen dem 1.1.2001 und dem 11.11.2002 von dem Beteiligten zu 1 verwaltet wurde. Die Beteiligte zu 2 ist die derzeitige Verwalterin.

Die Teilungserklärung vom 13.7.1989 trifft zur Verteilung der Lasten und Kosten in § 8 u.a. folgende Regelung:

2. Die Betriebskosten werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungs- bzw. Teileigentümer umgelegt. Zu den Betriebskosten gehören unter anderem die Steuern, Abgaben, Gebühren und Versicherungsbeiträge, soweit diese gemeinschaftlich sind, die Vergütung des Hausmeisters und die Kosten der Beleuchtung des Treppenhauses sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.

...

4. Soweit Zähleinrichtungen vorhanden sind, werden die Verbrauchskosten (insbesondere für Wasser, Strom, Heizung) nach dem jeweiligen Messungsergebnis der Zähleinrichtungen, nicht nach Miteigentumsanteilen, auf den jeweiligen Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer umgelegt.

Durch Beschluss des Amtsgerichts vom 14.12.1994 waren die Eigentümer der Wohnanlage und der frühere Verwalter auf Antrag des Antragstellers verpflichtet worden, die Heizkosten nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung, Wasser, Warmwasser und Strom nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen und die dafür erforderlichen Zählereinrichtungen zu schaffen, soweit solche noch nicht vorhanden sind.

Am 23.1.2001 fand eine Eigentümerversammlung statt.

In der Niederschrift über diese Versammlung sind, soweit für das Verfahren derzeit noch von Bedeutung, u.a. folgende Feststellungen getroffen:

V. Die Genehmigung der Abrechnung 2000 und des Wirtschaftsplanes 2001 mit den neuen Vorauszahlungen wird mit 596,02/1.000 Ja-Stimmanteilen, 241,78/1.000 Nein-Stimmanteilen genehmigt.

XII. Die Verwaltergebühr soll von 40 DM pro WE und Monat + MWSt. erhöht werden. 596,05/1.000 Ja-Stimmanteile, 241,878/1.000 Nein-Stimmanteile, 0 Enthaltungen.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, mehrere auf der Eigentümerversammlung vom 23.1.2001 gefasste Beschlüsse für ungültig zu erklären, u.a. den zu TOP V., diesen jedoch beschränkt auf die Jahresabrechnung, sowie den zu TOP XII.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 16.10.2002 dem Antrag insgesamt stattgegeben. Das Landgericht hat am 5.9.2003 auf sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1 den Beschluss des Amtsgerichts teilweise aufgehoben und u.a. den Antrag auf Ungültigerklärung der zu den TOP V. und XII. gefassten Beschlüsse zurückgewiesen. Der Senat hat durch Entscheidung vom 19.2.2004 (2Z BR 219/03) auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers die Entscheidung des Landgerichts teilweise aufgehoben und die Sache im Umfang der Aufhebung zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Durch Beschluss vom 9.12.2004 hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts vom 16.10.2002 dahingehend abgeändert, dass der zu TOP V. gefasste Genehmigungsbeschluss nur hinsichtlich der Heizkosten für unwirksam erklärt wird. Im Übrigen hat es den Antrag auf Ungültigerklärung des zu TOP V. gefassten Beschlusses zurückgewiesen. Weiterhin wurde die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers. Ausweislich der Beschwerdebegründung erstrebt dieser mit seinem Rechtsmittel, dass die Genehmigung der Abrechnung insgesamt aufgehoben wird. Ferner begehrt er die teilweise Überprüfung der Kostenentscheidung des Beschwerdegerichts.

II.

Das zulässige Rechtsmittel führt der Sache nach im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts vom 9.12.2004 und zur Zurückverweisung (§ 27 FGG i.V.m. § 546 ZPO). Es sind weitere Feststellungen und Ermittlungen erforderlich, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht durchführen kann (§§ 562, 563 Abs. 1, Abs. 3 ZPO; vgl. Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn.58).

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Genehmigung der Jahresabrechnung sei nur hinsichtlich der Position "Heizkostenabrechnung" für ungültig zu erklären.

Da die Jahresabrechnung lediglich eine Einnahmen- und Ausgabendarstellung innerhalb eines Jahres sei, sei es ohne Bedeutung, dass sie nicht auf dem Saldo des Vorjahres aufbaue. Es bestünde im Übrigen kein Anlass, an der Richtigkeit der Aufstellung zu zweifeln. Über die Berechtigung von Entnahmen sowie sonstiger geleisteter Zahlungen sei nicht bei der Jahresabrechnung, sondern bei der Frage der Entlastung des Verwalters zu entscheiden.

Für ungültig zu erklären sei jedoch die Abrechnung bezüglich der Heizkosten. Diese sei entgegen der Teilungserklärung und entgegen der gerichtlichen Entscheidung vom 14.12.1994 nach Miteigentumsanteilen und nicht nach der Heizkostenverordnung vorgenommen worden. Dass die Regelungstechnik im Abrechnungszeitraum nicht funktioniert habe, habe allgemein zu einem erhöhten Verbrauch geführt, nicht aber zu einer Verfälschung im Verhältnis der Miteigentümer zueinander. In einzelnen Einheiten seien zwar aufgrund baulicher Mängel erhöhte Kosten angefallen. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die Wohnungseigentümer insoweit zwingend an die Teilungserklärung gebunden seien. Dass hierdurch eine grobe Unbilligkeit entstanden sei, sei nicht ersichtlich.

Nicht für ungültig zu erklären sei die Abrechnung dagegen hinsichtlich der Position Wasser/Abwasser. Zwar sei auch hier nicht verbrauchsabhängig, sondern nach Miteigentumsanteilen abgerechnet worden. Dies entspreche hier aber der Teilungserklärung, da geeignete Messeinrichtungen insoweit nicht vorhanden gewesen seien. Der Eichzeitraum der Zähler sei seit Jahren abgelaufen gewesen. Die Eigentümerversammlung habe durch einstimmigen Beschluss vom 29.11.1997 den an sich erforderlichen Austausch der Wasserzähler abgelehnt. Da durch ungeeichte Wasserzähler eine für alle verbindliche Verbrauchserfassung nicht erfolgen könne, sei die Sachlage insoweit § 8 Nr. 2 der Teilungserklärung gleichzusetzen.

2. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig.

Der Antragsteller hat durch Schriftsatz vom 15.12.2004 gegen die Entscheidung des Landgerichts vom 9.12.2004 zunächst zur Fristwahrung ohne jede Einschränkung sofortige Beschwerde eingelegt und gleichzeitig angekündigt, dass Antragstellung und Begründung in einem gesonderten Schriftsatz erfolgen würden. Im Hinblick auf den in der Eigentümerversammlung vom 23.10.2001 unter TOP XII. gefassten Beschluss und im Hinblick auf Teile des Beschlusses zu TOP V. (Heizkostenabrechnung) ist das Landgericht durch Bestätigung der erstgerichtlichen Entscheidung dem Antrag des Antragstellers im Ergebnis gefolgt, so dass er insoweit nicht beschwert ist (§ 20 FGG). Diese Teile der Beschwerdeentscheidung sind indes auch nicht Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Denn der Antragsteller hat bereits bei Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht, dass er den Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens im Rahmen der Beschwerdebegründung näher bestimmen werde.

Betrifft in Antragsverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, zu denen auch Wohnungseigentumssachen gehören, die Sachentscheidung mehrere Gegenstände, so kann die Beschwerde bzw. Rechtsbeschwerde auf einen Teil dieser Gegenstände beschränkt werden, sofern der Beschwerdeführer diese Beschränkung eindeutig und zweifelsfrei erklärt hat (Sternal in Keidel/Kuntze Winkler § 21 Rn. 24). Dies ist hier der Fall.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.

a) Die Jahresabrechnung muss nach herrschender Rechtsprechung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben im betreffenden Kalenderjahr enthalten (BayObLG NJW-RR 2004, 1602). Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) legt im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bindend fest, welche Einnahmen zu verzeichnen und welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG zu behandeln und demgemäß in den Einzelabrechnungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem jeweils maßgebenden Verteilungsschlüssel umzulegen sind (BayObLGZ 1989, 310/312; Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 28 Rn. 80).

b) (1) Gegenstand des Verfahrens ist hier die Beschlussfassung über die Abrechnung 2000 insgesamt. Auch bei einer derart umfassenden Anfechtung ist es möglich, dass das Gericht den Beschluss nur hinsichtlich einzelner mangelhafter Positionen für ungültig erklären kann (BayObLG ZMR 1999, 185 und NZM 2002, 531; OLG Frankfurt ZMR 2003, 769; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 83a). Eine Ungültigerklärung des Gesamtbeschlusses wird aber regelmäßig dann zu erfolgen haben, wenn die Abrechnung insgesamt so große Fehler und Lücken aufweist, dass sie zur Gänze als solche unbrauchbar ist (BayObLG ZMR 2004, 50 und NJW-RR 2004, 1602; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 115).

(2) Vorliegend hat das Landgericht den Beschluss über die Jahresabrechnung "nur hinsichtlich der Heizkosten" für unwirksam erklärt. Die Entscheidung kann insoweit aus Rechtsgründen keinen Bestand haben, da sie zu ungenau ist. Es sind weitere Tatsachenfeststellungen notwendig, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht nachholen kann.

Eine Unterscheidung zwischen der Gesamtjahresabrechnung und den Einzelabrechnungen enthält der Beschluss des Beschwerdegerichts nicht. Das Landgericht hat ferner keine Feststellungen zu der Frage getroffen, ob und inwieweit eine neue Erstellung der Jahresabrechnung hinsichtlich der Heizkosten (einschließlich Warmwasser) Auswirkungen auf die übrigen Positionen der Jahresabrechnung hat. Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage neben den Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung u.a. die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, ihrer regelmäßigen Prüfung und Reinigung sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. In der vorliegenden Jahresgesamtabrechnung sowie in der Einzelabrechnung des Antragstellers sind neben den so bezeichneten Heizkosten etwa auch die Kosten für den Allgemeinstrom und für den Kaminkehrer gesondert ausgewiesen, wobei die Verteilung insoweit nach Miteigentumsanteilen erfolgt ist. Bei einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung aber sind derartige Kosten, soweit sie auf die Heizungsanlage entfallen, bei der Kostenverteilung einzubeziehen. Aus der vom Landgericht im Beschlusstenor verwendeten Formulierung lässt sich nicht mit der notwendigen Eindeutigkeit erkennen, ob - was nahe liegt - die Ungültigerklärung nur den Einzelposten "Heizkosten" betrifft oder ob sich die Aufhebung auf alle Positionen bezieht, die Heizkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV darstellen. Im ersteren Fall wäre die Entscheidung zu eng, im zweiten zu unbestimmt. Darüber hinaus enthält der angefochtene Beschluss keine ausdrücklichen Feststellungen dazu, ob der Abrechnungsposten "Heizkosten" auch die Kosten der Warmwasserversorgung betrifft. Insoweit wäre bei den einzustellenden Kosten wiederum § 8 Abs. 2 HeizkostenV zu beachten.

c) Hinsichtlich der Kosten für Wasser/Abwasser hält das Beschwerdegericht eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht für möglich, da der Eichzeitraum der Kaltwasserzähler abgelaufen sei. Es geht davon aus, dass daher nicht § 8 Nr. 4 der Teilungserklärung, sondern § 8 Nr. 2 einschlägig ist. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Zutreffend geht das Beschwerdegericht davon aus, dass eine verbindliche Verbrauchserfassung durch Verwendung ungeeichter Zähler nicht erfolgen kann. Nach § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG dürfen ungeeichte Zähler im geschäftlichen Verkehr, wozu auch die Verrechnung des Energie- oder Wasserverbrauchs innerhalb einer Wohnanlage gehört (BayObLGZ 1998, 97/99), nicht verwendet werden; Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden ( § 19 Abs. 1 Nr. 3; Abs. 4 EichG). Daher kann es entgegen der Auffassung des Rechtsbeschwerdeführers auf die Funktionsfähigkeit der Zähler nicht ankommen. Eine Auslegung der Teilungserklärung ihrer nächstliegenden Bedeutung nach (vgl. BayObLG ZMR 2004, 357 m.w.N.) führt dazu, dass die Situation gleich zu behandeln ist mir der, die bestünde, wenn Zähleinrichtungen nicht vorhanden wären. Die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen nach § 8 Nr. 2 der Teilungserklärung ist somit nicht zu beanstanden.

4. Infolge der Aufhebung von Teilen der Sachentscheidung ist auch die Kostenentscheidung des Landgerichts aufzuheben. Eine Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist nicht veranlasst. Diese wird das Landgericht in seiner abschließenden Entscheidung vorzunehmen haben.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der festgesetzte Geschäftswert entspricht etwa 25 % des Volumens der Jahresabrechnung.