Normenkette

WiStG § 5 WiStG § 5 Abs. 2 MHG § 10 Abs. 2 MHG § 2 ZPO § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB § 134 BGB § 139 BGB § 308 Abs. 2 BGB § 309

Leitsatz

Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen eines unangemessen hohen Entgelts (§ 5 Abs. 2 WiStG) teilweise nichtig, führt dies nicht zum Wegfall der folgenden Staffelbeträge. Deren Wirksamkeit ist selbständig im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins zu beurteilen.

HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT

Beschluß

4 U 112/99 311 S 131/98

In dem Rechtsstreit

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 4. Zivilsenat, im Wege des Rechtsentscheids am 13. Januar 2000 durch die Richter Dr. Barthe, Dr. Bischoff, Albrecht-Schäfer beschlossen:

Gründe

I.

Die Klägerin mietete vom Beklagten mit Wirkung vom 15. Mai 1994 eine 42 qm große Dachgeschoßwohnung. Der anfängliche Mietzins von 820,00 DM netto/kalt sollte sich ab 1. Mai 1995 auf 861,00 DM und ab 1. Mai 1996 bis 1. Mai 2003 jährlich auf weitere im Vertrag ausgewiesene Beträge erhöhen. Die Klägerin hat Rückzahlung eines Teils der für den Zeitraum bis Januar 1998 gezahlten Mietzinsen wegen Mietpreisüberhöhung verlangt und desweiteren die Feststellung, daß der Mietzins ab Februar 1998 13.50 DM pro qm betrage.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 4. Juni 1998 der Zahlungsklage weitgehend stattgegeben, da im Mai 1994 ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG bestanden habe und eine Mietpreisüberhöhung im Sinne dieser Vorschrift für die gesamte Mietzeit bis Februar 1998 entsprechend den Berechnungen der Klägerin anzunehmen sei. Die beantragte Feststellung hat das Amtsgerichts ebenfalls getroffen.

Auf die Berufung des Beklagten hat die Klägerin im Wege der Anschlußberufung den Feststellungsantrag präzisiert und dahingehend erweitert, daß mit Wirkung ab 1. Mai 1998 die vertraglichen Staffelmietvereinbarungen entfallen. Wegen der Überhöhung der bisherigen Mietzinsstaffeln seien auch die künftigen Staffeln hinfällig.

Das Landgericht hat durch Teilurteil vom 5. März 1999 die Berufung des Beklagten bezüglich der Zahlungsverpflichtung zurückgewiesen. Es möchte auch seine Berufung hinsichtlich der Feststellungsklage zurückweisen und der Anschlußberufung der Klägerin stattgeben, sähe sich aber daran teilweise gehindert, wenn die überwiegende Meinung zuträfe, daß die Wirksamkeit künftiger Mietzinsstaffeln erst zum Zeitpunkt ihres jeweiligen Inkrafttretens festgestellt werden könne. Diese Frage sei von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.

Das Landgericht hat dem Senat deshalb mit Beschluß vom 1. April 1999 folgende Frage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

Führt der Umstand, daß einzelne, bereits "in Kraft getretene" Staffeln einer Staffelmietzinsvereinbarung wegen wesentlicher Überschreitung des üblichen Entgelts im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG teilweise nichtig sind, zur Unwirksamkeit der Staffelmietzinsabrede insgesamt mit der Folge, daß die für die Zukunft vereinbarten Staffelabreden ersatzlos entfallen und der Vermieter bei entsprechend gestiegenem ortsüblichen Vergleichsmietzins eine künftige Mieterhöhung allein nach § 2 MHG vornehmen kann, oder hat dies keinen Einfluß auf die künftigen Staffelabreden, so daß deren Vereinbarkeit mit § 5 Abs. 2 WiStG stets erst bei ihrem Wirksamwerden und einem vorzunehmendem Vergleich mit dem dann aktuellen ortsüblichen Vergleichsmietzins zu prüfen ist ?

Wegen der weiteren Begründung des Vorlagebeschlusses wird auf die Veröffentlichung in NZM 1999, 401 und WuM 1999, 274 verwiesen.

II.

Die Vorlage ist nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 ZPO zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt.

Das Landgericht hat dargelegt; weshalb es auf die Beantwortung der vorgelegten Frage ankommt. Soweit es in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht die Staffelmietvereinbarung für wirksam gehalten hat, obwohl der erste Mietzins schon vor Ablauf der notwendigen Jahresfrist (§ 10 Abs. 2 Satz 4 MHG) geändert werden sollte, geht der Senat davon aus, daß dies aus vertretbaren Gründen geschehen ist, wie zum Beispiel über eine ergänzende Vertragsauslegung (vgl. LG Hamburg ZMR 1999, 339).

Die vorgelegte Frage ist eine Rechtsfrage, da es - wie noch auszuführen ist - um die Auslegung des § 5 WiStG im Rahmen von § 134 BGB geht. Ob auch dann eine Rechtsfrage anzunehmen wäre, wenn es um die Ermittlung des (hypothetischen) Parteiwillens im Rahmen von § 139 BGB ginge, wie das Landgericht meint, kann dahingestellt bleiben.

Der notwendige Bezug zum Wohnraummietrecht ist bei der Auslegung des § 5 WiStG gegeben.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, daß eine Divergenzvorlage gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 ZPO nicht in Betracht kam, da die vorgelegte Rechtsfrage bisher soweit ersichtlich - weder vom BGH noch von einem Oberlandesgericht entschieden worden ist. Die vom Landgericht angeführten Rechtsentscheide enthalten zwar Stellungnahmen zu möglicherweise auch hier bedeutsamen Vorfragen, beantworten die Vorlagefrage selbst aber nicht ohne weiteres.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist allerdings von grundsätzlicher Bedeutung, da zu erwarten ist, daß sie sich auch künftig in vielen Fällen stellen wird. Im Schrifttum werden die vom Landgericht im einzelnen dargestellten unterschiedlichen Lösungen vertreten. Das Landgericht Frankfurt/Main (WuM 1996, 425) und das Landgericht Berlin (ZMR 1995, 77) haben die Frage mit der im Schrifttum überwiegend vertretenen Meinung i.S. der zweiten Alternative der Vorlagefrage entschieden, während das Landgericht sich einer der verschiedenen anderen Meinungen i.S. der ersten Alternative anschließen möchte.

III.

Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Beschlußformel ersichtlich. Er teilt nicht die Ansicht, daß im Rahmen einer Staffelmiete die teilweise Nichtigkeit eines vereinbarten Staffelsatzes zur Unwirksamkeit der nachfolgend vorgesehenen Staffelsätze führt.

1. Ausschlaggebend für dieses Ergebnis ist die Auslegung des § 5 WiStG. Die Auslegung der Verbotsnorm ist bestimmend für die Umfang der Nichtigkeit nach § 134 BGB (Erman/Brox, BGB, 9. Aufl., § 134 Rn. 14; Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 134 Rn. 7; Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 134 Rn. 29; Staudinger/Sack, BGB, 13. Aufl., § 134 Rn. 58). Diese kann nicht weiter reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes (BGH, RE 11.01.1984, BGHZ 89, 316 = WuM 1984, 68).

Daneben kommt es auf den hypothetischen Parteiwillen im Sinne von § 139 BGB nicht entscheidend an. Über die Aufrechterhaltung eines Rechtsgeschäfts, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, entscheidet vielmehr allein das Verbotsgesetz (Palandt/Heinrichs, § 139 Rn. 18; Soergel/Hefermehl, § 139 Rn. 49; Staudinger/Roth, § 139 Rn. 17). Dies gilt insbesondere auch bei Verstößen gegen Preisvorschriften (BGHZ 51, 174, 181; Palandt/Heinrichs a.a.O. und § 134 Rn. 27; MüKo/Mayer-Maly, BGB, 3. Aufl., § 134 Rn. 90; Soergel/Hefermehl, § 139 Rn. 53; BGH 11.01.1984, a.a.O. sub III 1 m.w.N.). Für die Reichweite der Nichtigkeit wird § 139 BGB durch die speziellere Regelung des § 134 Halbsatz 2 verdrängt (MüKo/Mayer-Maly, § 134 Rn. 91; Staudinger/Roth, § 139 Rn. 3, 4).

Für die Bestimmung der Grenzen der Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung ist davon auszugehen, daß nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch alle bei Vertragsschluß noch zukünftigen Staffelsätze an § 5 WiStG, § 134 BGB zu messen sind. Im Entwurf des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982, auf den die Regelung des § 10 Abs. 2 MHG zurückgeht, ist der Schutz des Mieters durch § 5 WiStG auch bei der Vereinbarung von Staffelmietverträgen ausdrücklich bestätigt (BT-Drs. 9/2079, Seite 9, abgedruckt bei Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, Seite 75, 77). Die volle Anwendbarkeit dieser Norm auf die Staffelmiete wird denn auch nicht bezweifelt (vgl. v. Brunn bei Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn. 15 m.N.).

Für die Auslegung des § 5 WiStG im Hinblick auf § 134 BGB und die vorgelegte Rechtsfrage ist sein Zweck entscheidend. Die Vorschrift soll zum Schutz des Mieters lediglich die Vereinbarung unter marktwirtschaftlichem Aspekt überhöhter Mieten unterbinden (BGH 11.01.1984 a.a.O. sub III 1 m.N.). Ausreichend für diese Zielsetzung ist als Folge eines Verstoßes die Teilnichtigkeit i.S. einer geltungserhaltenden Reduktion (vgl. Medicus, Allgemeiner Teil des BGB, 4. Aufl., Rn. 709), die nicht weiter reicht als die tatbestandliche Erfüllung des § 5 WiStG, zumal da die Rechtsfolge der Nichtigkeit nicht als Strafe zu verstehen ist (MüKo/Mayer-Maly, § 134 Rn. 92; BGH 11.01.1984 a.a.O. sub Ill 2 c cc).

Dementsprechend hat der BGH die Reduzierung einer überhöhten Miete über die im Gesetzeswortlaut definierte Angemessenheitsschwelle hinaus abgelehnt (a.a.O.). Ihm folgend haben die Oberlandesgerichte Hamm (4 RE-Miet 9/82; NJW 1983, 1622 = OLGZ 1983, 223 = WuM 1983, 108 = ZMR 1983, 108), Frankfurt/Main (20 RE-Miet 3/85; WuM 1985, 139 = ZMR 1985, 200) und Kammergericht Berlin (8 RE-Miet 242/95; NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384 = ZMR 1995, 309) eine Anpassung dieser Angemessenheitsschwelle an nachträgliche Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gebilligt. Der Senat schließt sich dieser Rechtsprechung an. Sie steht nicht im Widerspruch zu seinem Rechtsentscheid vom 3. März 1999 (WuM 1999, 209 = ZMR 1999, 329), der die Auslegung eines anders strukturierten Tatbestandsmerkmals in § 5 WiStG betraf.

Die Eingrenzung der allein an der tatbestandlichen Erfüllung des § 5 WiStG orientierten Teilnichtigkeit erfordert im Falle einer Staffelmietvereinbarung mit überhöhten Staffelsätzen den Vergleich jedes Staffelsatzes mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des vorgesehenen Anfangstermins. Dies folgt auch aus §§ 308 Abs. 2, 309 BGB. In der Regel sind Mietzinsraten, jedenfalls aber sind Staffelsätze durch einen Anfangstermin befristet (vgl. Senat 03.03.1999 sub III 2). Ein im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Vertragsschluß feststellbarer möglicher Verstoß gegen § 5 WiStG ist insoweit behoben, als wegen Veränderung der Vergleichsmiete bis zum Anfangstermin eine Überhöhung des jeweiligen Staffelsatzes entfällt (vgl. KG a.a.O.; Börstinghaus bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHG Rn. 135, 138; dies verkennt Bohnert, JZ 1994, 605, 608, der alle Staffelsätze allein an der Vergleichsmiete bei Vertragsschluß messen will).

2. Die im Vorlagebeschluß vertretene Rechtsansicht überzeugt den Senat nicht.

a) Sie ist maßgeblich an § 139 BGB orientiert: Wegen der ursprünglichen Vorstellungen der Parteien handele es sich bei der Staffelmietvereinbarung um eine einheitliche Gesamtregelung, deren Einzelschritte zeitlich und inhaltlich aufeinander aufbauten. Im Fall der teilweisen Unwirksamkeit breche das Fundament der nachfolgenden Staffelsätze weg und lasse eine nicht durch Auslegung schließbare Lücke entstehen.

Wie oben bereits ausgeführt, ist der Umfang der Vertragsnichtigkeit bei Verstößen gegen Preisvorschriften nicht nach § 139 BGB, sondern allein nach dem Schutzzweck der verletzten Norm im Rahmen des § 134 BGB zu bestimmen. Der hypothetische Parteiwille gemäß § 139 BGB ließe sich zudem in der Regel nur generalisierend bestimmen, weshalb der Vorlagebeschluß auf das "objektiv Vernünftige" verweist. Im Vergleich dazu bietet der Schutzzweck der verletzten Norm den konkreteren Maßstab.

Nach Feststellung der Teilnichtigkeit eines Staffelsatzes gemäß § 134 BGB verbleibt keine Lücke in der Mietzinsvereinbarung. Auch bei Fortgeltung weiterer vereinbarter Staffelsätze jeweils nach Maßgabe des § 5 WiStG wird entgegen dem Vorlagebeschluß die inhaltliche Komponente eines vorangehenden, teilweise unwirksamen Staffelsatzes nicht über seine vorgesehene zeitliche Geltung hinaus aufrechterhalten. Vielmehr stehen die weiteren Staffelsätze betragsmäßig fest, auch wenn der bisherige Staffelsatz insoweit eine Rechengröße sein kann (§ 10 Abs. 2 Satz 5 MHG).

Aus dem Schutzzweck des § 5 WiStG läßt sich die im Vorlagebeschluß vertretene Auffassung nicht begründen. Gleiches gilt für die weiteren dort zitierten Stimmen, die eine Unwirksamkeit der gesamten weiteren Staffelmietvereinbarung im Falle eines Verstoßes gegen § 5 WiStG annehmen.

b) Daß die Teilnichtigkeit eines Staffelsatzes zur Unwirksamkeit aller nachfolgenden Staffelsätze führen müsse, läßt sich auch nicht aus der Idee der Rechtssicherheit herleiten. Diese ist für sich allein ohnehin nicht geeignet, rechtliche Lösungen zu begründen. Im vorliegenden Zusammenhang ist etwa auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten.

Allerdings kann sich der Mieter in der Regel einer Unwirksamkeit späterer Staffelsätze angesichts möglicher Steigerungen der ortsüblichen Miete nicht im voraus sicher sein. Die beschränkte Vorhersehbarkeit dieser Entwicklung ebenso wie die Unsicherheiten der Feststellung der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete sind jedoch bei der Anwendung des § 5 WiStG auf die Staffelmiete unvermeidlich und führen auch während der Geltung nicht überhöhter Staffelsätze zu Unsicherheiten hinsichtlich der Wirksamkeit des nächsten Staffelsatzes. Selbst bei einem überhöhten festen Mietzins verändert sich die zunächst festzustellende Teilnichtigkeit nach der oben angeführten Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Hamm, Frankfurt/Main und Kammergericht Berlin nach Maßgabe der Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Derartige Unsicherheiten sind vergleichbar denen, die sich einem Mieter stellen, der sich zur Minderung berechtigt hält. Hier wie dort sind sie hinnehmbar, da der Mieter zur Vermeidung von Risiken in nicht ganz eindeutigen Fällen seine Rechte nachträglich geltend machen kann, nachdem er - eventuell unter Vorbehalt - den vertraglich festgelegten Mietzins gezahlt hat.

Ob das Landgericht für die nachträgliche Rückforderung bereits gezahlter überhöhter Mietzinsbeträge alle Staffelsätze unabhängig von der Wirksamkeit der vorhergehenden nach Maßgabe von Veränderungen der ortsüblichen Miete berücksichtigen will, ist nicht klar erkennbar. Wenn schon - entsprechend der bezeichneten Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Hamm, Frankfurt/Main und Kammergericht Berlin Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete die Wirksamkeit eines festen Mietzinses erweitern, können sie die Wirksamkeit einer auf solche Erhöhungen zugeschnittenen Staffelmietvereinbarung nicht unberührt lassen. Die gegenteilige Annahme würde zu unangemessenen Zufallsergebnissen führen, wenn etwa für eines der Anfangsjahre eine geringfügige Überhöhung festgestellt wird und alle nachfolgenden Staffeln - gemessen an der allgemeinen Mietpreisentwicklung - unbedenklich sind. Der wirksame Teil des ersten teilweise unwirksamen Staffelsatzes ließe sich nachträglich nicht mehr gemäß § 2 MHG den Steigerungen der ortsüblichen Miete anpassen.

Eine unterschiedliche Beurteilung späterer Staffelsätze je nach dem, wann das Problem ihrer Wirksamkeit aufgeworfen wird, also ex ante oder ex post, ist aber nicht akzeptabel (vgl. Börstinghaus a.a.O., Rn. 138).

Ebensowenig akzeptabel wäre allerdings, die Beurteilung der Mietpreisüberhöhung ausschließlich am Ende der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung zuzulassen (so wohl Lammel, Wohnraummietrecht, § 10 MHG Rn. 32), da dies den Schutz des Mieters allzu sehr beschränken und ihm das Insolvenzrisiko aufbürden würde.

c) Zum Schutz des Vermieterinteresses ist eine weitergehende Unwirksamkeit vereinbarter Staffelsätze, als sie vom Schutzzweck des § 5 WiStG jeweils gefordert wird, nicht geboten. Zwar bleiben Mieterhöhungen wegen durchgeführter Modernisierungen und wegen Kapitalkostensteigerungen auch bei teilweiser Nichtigkeit einzelner Staffelsätze für die Dauer der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen (§ 10 Abs. 2 Satz 3 MHG). Dies führt jedoch nicht zu einer groben Benachteiligung des Vermieters. Zum einen werden Modernisierungen in der Regel zu einer Erhöhung der nach § 5 WiStG zugrunde zu legenden ortsüblichen Vergleichsmiete führen, eventuell auch - ebenso wie erhöhte Kapitalkosten - im Rahmen des § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG zu berücksichtigen sein. Zum anderen muß der Vermieter ohnehin die mit einer Staffelmietvereinbarung für ihn verbundenen Risiken von vornherein abwägen (vgl. Begründung des Gesetzentwurfs BT-Drs 9/2079, Seite 18 = Landfermann a.a.O., Seite 84).

Der Schutz des Mieters wird hinreichend dadurch gewahrt, daß die von ihm zu entrichtenden Staffelsätze auf die Beträge reduziert werden, die der Vermieter zulässigerweise - als konkret festgelegte Beträge (§ 10 Abs. 2 Satz 5 MHG) - hätte fordern können und auf die der Mieter sich nach Lage der Dinge auch eingelassen hätte, wie der Abschluß auf noch höherem Niveau beweist (vgl. BGH 11.01.1984 sub III 2 c cc).