Normenkette

WEG § 13 WEG § 21

Vorinstanz

LG Regensburg; 24.01.2006; 7 T 626/05 (1) / AG Straubing; 29.09.2005; 1 UR II 11/04

Leitsatz

Es kann nicht mehrheitlich beschlossen werden, dass dem Pächter von Wohnungseigentum einzelner Wohnungseigentümer ein persönlicher Anspruch gegen alle Wohnungseigentümer auf Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen eingeräumt wird.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Es handelt sich dabei um eine Appartementanlage, die überwiegend hotelmäßig genutzt wird. Ursprünglich waren sämtliche Wohnungseigentümer zugleich Kommanditisten der Hotelbetriebsgesellschaft. Zwischenzeitlich sind einige Wohnungseigentümer durch Kündigung aus der Kommanditgesellschaft ausgeschieden. Ein Teil der Wohnungseigentümer hat sein Wohnungseigentum an die Hotel KG verpachtet, ein Teil nutzt die Wohnungen selbst.

Die Hotelgesellschaft befürchtete, dass sie durch Wohnungseigentümer, die keinen Pachtvertrag mehr mit der KG haben, in ihrer gewerblichen Nutzung behindert werden könnte.

In der Eigentümerversammlung vom 15.5.2004 beschlossen die Wohnungseigentümer auf Vorschlag der Verwalterin mehrheitlich, dass alle Wohnungseigentümer ihre Anteile am Gemeinschaftseigentum der Pächterin zur hotelmäßigen Nutzung ohne Vergütung überlassen.

In der Anlage wurden bzw. werden Renovierungs- und Sanierungsarbeiten durchgeführt, nämlich eine Erneuerung der Balkone, der Fenster- und Türelemente sowie der Heizkörper. Hierzu beschloss die Eigentümerversammlung vom 15.5.2004 zu TOP 3, dass die Kosten für die Erneuerung der Balkone zu 50 % von den einzelnen Wohnungseigentümern und zu 50 % von der Hotel KG getragen werden. Für die Balkonsanierung soll eine gesonderte Umlage erhoben werden, die von den ausgeschiedenen Wohnungseigentümern eingefordert werden kann, während für die verpachtenden Wohnungseigentümer die Pächterin die entsprechenden Aufwendungen übernimmt. Diese Regelung soll auch für die Sanierung der Tür- und Fensterelemente gelten. Der Aufwand für die Heizkörper soll von den ausgeschiedenen Wohnungseigentümern für ihre Wohnungen alleine getragen werden.

Unter TOP 4 und 5 wurde die Entlastung der Verwalterin und des Verwaltungsbeirates beschlossen.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die vorgenannten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Mit Beschluss vom 29.9.2005 hat das Amtsgericht die Anträge abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht am 24.1.2006 zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr Ziel der Ungültigerklärung der Beschlüsse in vollem Umfang weiter.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

a) Aus dem Nutzungszweck der Anlage ergebe sich die hotelmäßige Nutzung. Der Beschluss über die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Hotelgesellschaft beinhalte die Fortführung dieser unentgeltlichen hotelmäßigen Nutzung. Da im Übrigen die Antragsteller ihrerseits die gemeinschaftlichen Anlagen des Hotels mitbenutzen würden, verhielten sie sich widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich, wenn sie eine entgeltliche hotelmäßige Nutzung des Gemeinschaftseigentums anmahnen würden.

b) Der Beschluss über die Sanierungskosten sei ebenfalls rechtmäßig. Die Sanierung der Balkone sei keine bauliche Maßnahme, die nach § 22 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe. Die Heizkörper würden zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage gehören. Eine Erneuerung oder Sanierung der Heizungsanlage betreffe damit zwangsläufig auch die einzelnen Heizkörper. Die Beschlussfassung sei auch hinsichtlich der Finanzierung nicht zu beanstanden. Ausweislich des Protokolls sei über die Umlage der künftigen und bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen beschlossen worden, so dass die Rüge der Nichterkennbarkeit der Art der geschuldeten Leistung ins Leere gehe.

c) Die Beschlüsse zu TOP 4 und 5 seien nicht rechtswidrig. Weder im Zusammenhang mit den zu TOP 2 und 3 gefassten Beschlüssen noch im Übrigen seien Sorgfaltsverstöße der Verwalterin oder des Verwaltungsbeirats offenkundig.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Aus der Berechtigung der Wohnungseigentümer, das Wohnungseigentum zu vermieten oder zu verpachten (§ 13 Abs. 1 WEG), folgt auch das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, sein Recht zur Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen auf den Pächter zu übertragen. Der Pächter leitet dann sein Nutzungsrecht vom einzelnen Wohnungseigentümer ab (Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 13 Rn. 13). Mit den übrigen Wohnungseigentümern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband bestehen keine unmittelbaren vertraglichen Rechtsbeziehungen.

Diese Rechtslage gibt der Beschluss zu TOP 2 nicht nur deklaratorisch wieder, sondern geht darüber hinaus. Der Hotel KG soll nach dem eindeutigen Wortlaut des Beschlusses ein eigenes Recht zur unentgeltlichen hotelmäßigen Nutzung eingeräumt werden. Verpflichtet werden sollen alle Wohnungseigentümer. Von einem abgeleiteten Recht unterscheidet sich diese Gestaltung dadurch, dass die Hotel KG eigene Rechte gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer, auch gegenüber dem Nichtverpachtenden, erhalten soll. Dabei kann es dahinstehen, ob der Beschluss als Gesamtakt zugunsten Dritter (§ 328 BGB analog) oder als Annahme des Angebotes der Hotel KG auf Abschluss eines unentgeltlichen Nutzungsvertrages zu werten ist. Für eine Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zum Abschluss eines Überlassungsvertrages fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch die Beschlusskompetenz, da in Individualrechte des einzelnen Wohnungseigentümers eingegriffen wird. Der Beschluss ist daher nichtig, zumindest auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, da eine derartige Maßnahme auch deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Darüber hinaus kann nicht mehrheitlich beschlossen werden, dass die Unterhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums einem Dritten übertragen wird. Es handelt sich dabei um eine Maßnahme, die den Wohnungseigentümern obliegt (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

b) Auch der Beschluss über die Sanierungsmaßnahmen (TOP 3) widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Unschädlich ist zwar, dass die Wohnungseigentümer über die Maßnahme, was gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlich gewesen wäre, nicht vorab beschlossen haben. Der Beschluss wurde nämlich, so er wirksam wäre, eine Genehmigung der bereits erfolgten und noch anstehenden Maßnahmen beinhalten. Ob die Maßnahmen als solche ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, kann jedoch dahinstehen, da der Beschluss aus anderen Gründen für ungültig zu erklären ist.

Die beschlossene Finanzierung entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zur Kostentragung sind die Wohnungseigentümer verpflichtet (§ 16 Abs. 2 WEG). Unbenommen ist es der Hotel KG, die an sie verpachtenden Wohnungseigentümer von der Kostentragungspflicht freizustellen. Dies betrifft jedoch lediglich das Rechtsverhältnis zwischen der Pächterin und den Verpächtern. Eine Kostenregelung, die einzelne Wohnungseigentümer auch im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern von ihrer Kostentragungspflicht freistellt und nur bestimmte Wohnungseigentümer mit den anteiligen Kosten belastet, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Den übrigen Wohnungseigentümern würde dadurch nämlich das Insolvenzrisiko der Pächterin aufgebürdet.

Außerdem ist gegenüber den ausführenden Firmen, soweit nicht andere Regelungen getroffen sind, die das Landgericht nicht festgestellt hat, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband Schuldnerin (BGH ZMR 2005, 547). Der Verband seinerseits hat gegen die einzelnen Wohnungseigentümer Ansprüche auf Zurverfügungstellung der Mittel (BGH aaO). Diese Ansprüche können dem Verband nicht dadurch entzogen werden, dass ein außenstehender Dritter unter Befreiung der übrigen Wohnungseigentümer von ihrer Verbindlichkeit zur Zahlung verpflichtet wird.

c) Die Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da noch Ansprüche gegen den Verwalter und die Mitglieder des Verwaltungsbeirates in Betracht kommen können. Entgegen der Auffassung des Landgerichts kommt es nicht darauf an, ob derartige Ansprüche offensichtlich sind, sondern lediglich darauf, ob solche Ansprüche bei vernünftiger Betrachtungsweise möglich sind (BGH NJW 2003, 3124).

Solche Ansprüche ergeben sich bereits daraus, dass über die durchgeführten Sanierungsarbeiten noch abzurechnen ist. Unabhängig davon, wie eine solche Abrechnung zu erfolgen hat, schuldet der Verwalter noch die Erstellung dieser Abrechnung. Der Verwaltungsbeirat hat nach § 29 WEG diese Abrechnung zu prüfen. Ob darüber hinaus noch sonstige Abrechnungen zu erstellen sind, kann dahinstehen.

III.

Es entspricht der Billigkeit, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten aller Instanzen aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Besondere Umstände, dies es rechtfertigen würden, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, liegen nicht vor (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 und 2 WEG. Der Senat ändert die Geschäftswertfestsetzungen durch die Vorinstanzen gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO von Amts wegen.

Das Amtsgericht und ihm ohne eigene Begründung folgend das Landgericht haben den Geschäftswert auf 3.000 EUR festgesetzt. Dabei ist nach der Begründung des Amtsgerichts für die Sanierungsmaßnahmen der die Antragsteller betreffende Betrag zugrunde gelegt worden. Das entspricht nicht § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG, wonach das Interesse aller Beteiligter für die Geschäftswertfestsetzung maßgebend ist. Auszugehen ist insoweit von den im Protokoll über die Eigentümerversammlung angegebenen geschätzten Gesamtkosten von ca. 1,5 Mio. EUR. Auch das Interesse der Beteiligten an dem Beschluss über die Nutzung der Gemeinschaftsanlagen hat das Amtsgericht zu niedrig angesetzt. Der Senat hält hierfür einen Geschäftswert von mindestens 10.000 EUR für angemessen. Hinsichtlich der Entlastungsbeschlüsse folgt der Senat den Vorinstanzen, wonach ein Betrag von jeweils 500 EUR anzusetzen ist. Der sich hieraus ergebende Geschäftswert von 1.511.000 EUR steht jedoch in keinem angemessenen Verhältnis zum Interesse der Antragsteller. Der Geschäftswert ist deshalb gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG niedriger festzusetzen. Dabei ist auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen (BGH ZMR 2005, 557). Im vorliegenden Fall ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es sich um eine sehr große Anlage handelt, so dass die Gesamtkosten in Relation zum Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers erheblich sind. Andererseits kann die Größenordnung der Sanierungsmaßnahme ebenso wenig außer Betracht bleiben, wie das Interesse der verpachtenden Wohnungseigentümer an der Verhinderung angenommener Störungen des Hotelbetriebs. Insgesamt erachtet deshalb der Senat einen Geschäftswert von 15.000 EUR für angemessen.