Normenkette

WEG § 16 II WEG § 23 IV WEG § 28 V

Vorinstanz

LG Berlin 85 T 101799 AG Schöneberg 76 II 370/98

Leitsatz

Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass ein ausbauberechtigter Wohnungseigentümer sich nach Baubeginn zu 50 % an den Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zu beteiligen hat, so kann ein nach Baubeginn gefasster Mehrheitsbeschluss, der diese Beteiligung mit sofortiger Wirkung feststellt, nicht für ungültig oder nichtig erklärt werden, obwohl er eine generelle Änderung der Kostenverteilung enthält. Zumindest ist m dem Anfechtungsverfahren auch die Feststellung Verfahrensgegenstand, dass die Voraussetzungen für die künftige Beteiligung an den Bewirtschaftungskosten eingetreten ist.

KAMMERGERICHT Beschluß

Geschäftsnummer: 24 W 6354/00

In der Wohnungseigentumssache

hat der 24. Zivilsenat auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3) gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2000 - 85 T 101/99 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke in der Sitzung am 19. September 2001 beschlossen:

Tenor

Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses wird die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 15. Februar 1999 - 76 II 370/98 (WEG) - zurückgewiesen.

Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten zweiter und dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 15.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten mit Ausnahme des Verwalters bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft, die auf Grund der notariellen Teilungserklärung vom 2. August 1995 begründet wurde. Die Beteiligten streiten im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens um den durch Mehrheitsbeschluss festgelegten Beginn der Verpflichtung der Antragstellerin zur (teilweisen) Wohngeldzahlung. Die Wohnungseigentumsanlage besteht nach Anlage I der Teilungserklärung vom 2. August 1995 aus 18 Sondereigentumseinheiten. Im Dachgeschoss befinden sich die Teileigentumseinheiten Nr. 13-15. Dem jeweiligen Eigentümer dieser Einheiten ist nach Maßgabe der Nr. 3 a) der als Anlage II zur Teilungserklärung beigefügten Gemeinschaftsordnung ein Ausbaurecht eingeräumt worden. § 8 Abs. 3 GO lautet wörtlich: "Die Eigentümer der Teileigentumseinheiten Nr. 13-15 im Dachgeschoss sind verpflichtet, vom Wohngeld ab Baubeginn 50 % und ab Bezugsfertigstellung 100 % zu zahlen." Die Antragstellerin hat mit notariellem Kaufvertrag vom 19. November 1996 von der teilenden Eigentümerin die Teileigentumseinheiten Nr. 13-15 gekauft Mit notarieller Teilungserklärung vom 25. November 1996 hat sie die Teileigentumseinheit Nr. 15 in Wohnungseigentum umgewandelt und in vier kleine Miteigentumsanteile, verbunden je mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im Dachgeschoss (Nr. 15, 19, 20, 21) verbunden. Die Antragstellerin hat die Teileigentumseinheiten mit einer Baugenehmigung erworben. Diese hat sie auslaufen lassen und im Dezember 1998 neu erwirkt.

Im Januar 1997 stellte die Antragstellerin auf dem Grundstück ein Bau- bzw. Verkaufsschild auf, in dem sie auf die im Dachgeschoss auszubauenden Wohnungen hinwies. Seit dem Frühjahr 1997 ließ die Antragstellerin im Dachgeschoss teilweise Dielen herausnehmen sowie Wände und Verschläge einreißen. Sie hat die gesamte Dielung herausnehmen, den Putz von etlichen Dachschrägen vollständig abschlagen und sämtliche Verschlage entfernen lassen. Die Antragstellerin hat im September 1997 im Vorgarten vor dem Gebäude Baumaterialien und Werkzeug, nämlich Mauerziegel, Holzblöcke, Betonsäcke, Ytong-Steine und Rüstzeug gelagert.

In der Versammlung vom 24. September 1998 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich folgenden Beschluss: "Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Teileigentumseinheiten 13-15 und 19-21 ab sofort mit 50 % der auf diese Miteigentumsanteile entfallenden Kosten belastet werden, da der Baubeginn bereits stattgefunden hat".

Mit Beschluss vom 15. Februar 1999 hat das Amtsgericht den rechtzeitigen Anfechtungsantrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht nach umfangreicher Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung und Augenscheinseinnahme mit Beschluss vom 23. Juni 2000 den Eigentümerbeschluss vom 24. September 1998 zu TOP 4 für ungültig erklärt. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3) hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des Beschlusses des Amtsgerichts.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3) ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Angesichts der festgelegten Wohngeldpflicht der Antragstellerin seit September 1998 ist die nach § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer erreicht. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts ist nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

2. Auch als Rechtsbeschwerdegericht hat der Senat den Verfahrensgegenstand des vorliegenden Verfahrens in eigener Kompetenz zu überprüfen. In einem Beschlussanfechtungsverfahren gemäß § 23 Abs. 4 WEG ist neben der Prüfung formeller und sachlicher Mängel des Eigentümerbeschlusses, insbesondere eines Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, Verfahrensgegenstand auch die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses wegen Verstoßes gegen gesetzliche Vorschriften bzw. wegen Sittenwidrigkeit (§§ 134, 138 BGB). Das Landgericht hatte im Zeitpunkt seiner Beschlussfassung am 12. Mai 2000 keine Veranlassung zu einer Prüfung in dieser Richtung, weil vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771 = NZM 2000, 1184) nach weit überwiegender Auffassung ein Mehrheitsbeschluss über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels mangels Anfechtung bestandskräftig werden konnte (vgl. BGHZ 127, 99 = NJW 1994, 3230 = ZMR 1995, 34).

3. Auch nach den Maßstäben des Beschlusses des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (NJW 2000, 3500) ist der den Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildende Eigentümerbeschluss vom 24. September 1998 zu TOP 4 nicht nichtig, obwohl er generell festlegt, dass die Teileigentumseinheiten Nr. 13-15 und 19-21 ab sofort mit 50 % der auf diese Miteigentumsanteile entfallenden Kosten belastet werden. Denn auch nach den Maßstäben der BGH-Entscheidung vom 20. September 2000 fehlte der Eigentümergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz für die Festlegung des Beginns der (teilweisen) Wohngeldzahlungspflicht der Antragstellerin. Es könnte sich allenfalls in dem vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren sowie einem darin automatisch enthaltenen Regelungsverfahren die Frage stellen, ob die Beschlusskompetenz in den Grenzen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ausgeübt worden ist, was hier jedoch zweifelsfrei und ohne dass es weiterer Aufklärung bedarf, zu verneinen ist.

4. Durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer können solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung, die auch bereits in der Teilungserklärung als zusätzlicher Inhalt des Sondereigentums enthalten sein kann, durch Beschluss entschieden werden darf (sogenannte Öffnungsklausel). Derartige Öffnungsklauseln können in einer Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ausdrücklich vorgesehen sein, indem bestimmte Angelegenheiten, die sonst nur durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können, einem (meist qualifizierten) Mehrheitsbeschluss zugänglich gemacht werden oder aber sich bei hinreichender Bestimmtheit auch durch Auslegung der Teilungserklärung ergeben (vgl. BayObLGZ 1989, 437; BayObLGZ WE 2001, 424). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832) darf allerdings auch von der Öffnungsklausel zur Änderung der Gemeinschaftsordnung nur Gebrauch gemacht werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden, wobei diese Begrenzungen allerdings innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist geltend gemacht werden müssen. Der Senat kann hier offen lassen, wie es sich verhält, wenn die Teilungserklärung objektiv mehrdeutig ist, und ob die Eigentümergemeinschaft sich durch bestandskräftigen, auch einen Sondernachfolger bindenden Mehrheitsbeschluss für die Auslegung im Sinne einer Öffnungsklausel entscheiden kann (Senat, Beschluss vom 17. Juli 2000, ZMR 2001, 58 = NZM 2001, 341 = FGPrax 2000, 217).

5. Im vorliegenden Fall enthält die Teilungserklärung bereits die abstrakte Regelung, ab wann der ausbauberechtigte Dachgeschosseigentümer sich an den allgemeinen Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zu beteiligen hat, nämlich mit 50 % seiner Miteigentumsanteile ab Baubeginn und mit 100 % ab Bezugsfertigstellung der Wohnungen. Auch wenn sich darüber noch im Einzelnen streiten lässt, was unter Baubeginn und Bezugsfertigstellung zu verstehen ist, so handelt es sich dennoch um klare tatsächliche Vorgaben, die im Zweifelsfalle einer eindeutigen Auslegung zugeführt werden können. Allerdings ist der Übergang zur hälftigen und später zur vollen Kostenbeteiligung eine Änderung des nach der Teilungserklärung ohne den Ausbau geltenden Kostenverteilungsschlüssels. Enthält die Teilungserklärung keinerlei Vorgaben zur Änderung einer ungerechten Kostenverteilung, bleibt auch bei Zustimmungspflicht der Wohnungseigentümer zu der Änderung des Verteilungsschlüssels nur eine allstimmige Vereinbarung oder ein erst mit Rechtskraft wirksamer Richterspruch (BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791, 2793). Im Unterschied dazu enthält die vorliegende Teilungserklärung aber bereits die genauen Vorgaben für die Kostenbeteiligung des Dachgeschosseigentümers. Diese Vorgaben sind ausfüllungsbedürftig. Darin liegt eine verdeckte Öffnungsklausel, die der Gemeinschaft gestattet, den Zeitpunkt durch Mehrheitsbeschluss mit der Wirkung festzulegen, dass er nach Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist bindend und bestandskräftig wird. Der vorliegende Fall ähnelt insoweit dem Praxiskosten-Fall (BGHZ 127, 99 = NJW 1994, 3230), der nach geläuterter Rechtsauffassung (vgl. Wenzel NZM 2000, 257, 261) eine Änderung der Kostenverteilung zulässt.

6. Nach Auffassung des Senats muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft die hinreichend genauen Vorgaben der Teilungserklärung hinsichtlich der erhöhten Kostenbeteiligung des ausbauberechtigten Dachgeschosseigentümers privatautonom durch Mehrheitsbeschluss ausfüllen dürfen. Die Frage des Beginns der erhöhten Kostenbeteiligung des Dachgeschosseigentümers kann - wenn eine Vereinbarung nicht zustande kommt - nicht von einem Richterspruch abhängig gemacht werden, der zudem noch rechtskräftig werden müsste (BGHZ 130, 2793). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch nicht darauf verwiesen werden, durch einzelne Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen inzidenter von einer erhöhten Kostenbeteiligung auszugehen, aber mit der Gefahr einer Beschlussanfechtung. Es ist dem Dachgeschosseigentümer hier durchaus zuzumuten, den feststellenden Mehrheitsbeschluss fristgemäß anzufechten und in diesem Verfahren etwa die negative Feststellung herbeizuführen, dass nach den tatsächlichen Umständen von einer Bezugsfertigstellung oder auch nur von einem Baubeginn nicht die Rede sein kann. Wenn die Eigentümergemeinschaft hier durch Mehrheitsbeschluss erklärt, dass sie von einem Baubeginn ausgehe und die fünfzigprozentige Kostenbeteiligung geltend mache, stützt sie sich auf nachprüfbare Tatsachen und die Teilungserklärung, die hieran selbst Rechtsfolgen knüpft. Ein solcher Eigentümerbeschluss entspricht der Rechtslage nach Baubeginn und damit auch Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein derartiger Eigentümerbeschluss darf nicht für ungültig erklärt werden, da er nur ausspricht, was ohnehin geschehen muss (vgl. Roll in MünchKomm, 3. Aufl., WEG § 10 Rdn. 62). Würde der vorliegende Eigentümerbeschluss aufgehoben, entstünde die Unklarheit, ob denn nun die erhöhte Kostenbeteiligung rechtskräftig verneint wird. Im Ergebnis bleibt es sich gleich, ob der Anfechtungsantrag zurückgewiesen oder etwa im Wege eines Regelungsverfahrens die Feststellung getroffen wird, dass von einem Baubeginn auszugehen ist.

7. Nach Auffassung des Senats ist bereits aus Rechtsgründen eine fünfzigprozentige Kostenbeteiligung der Antragstellerin für den Zeitpunkt der Beschlussfassung am 24. September 1998 anzunehmen. Die Antragstellerin hat die Teileigentumseinheiten Nr. 13-15 bereits am 19. November 1996 mit Baugenehmigung gekauft. Wenn es unter § 1 Nr. 3 a der Gemeinschaftsordnung heißt, dass von dem Ausbauberechtigten sämtliche Herstellungsarbeiten am Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum einschließlich der Schönheitsreparaturen bis spätestens 12 Monate nach Beginn der Bauarbeiten abschließend auf seine Kosten durchzuführen sind, dann wird davon ausgegangen, dass der Erwerber von der mitgelieferten Baugenehmigung Gebrauch macht und der Baubeginn nicht m sein Belieben gestellt ist. Insbesondere war nach der Teilungserklärung ersichtlich vorausgesetzt, dass der Erwerber von der mitgelieferten Baugenehmigung in angemessener Zeit Gebrauch macht. Jedenfalls muss sich die Antragstellerin im Sinne der Teilungserklärung so behandeln lassen, als hätte sie alsbald mit dem Ausbau der Dachgeschosswohnungen begonnen, zumal eine maximale Fertigstellungszeit von 12 Monaten vorgesehen war. Die Antragstellerin durfte die Baumaßnahmen nicht auf unbegrenzte Zeit hinausschieben. Jedenfalls ab Mitte 1998 muss sie sich so behandeln lassen, als hätte der vorgesehene Baubeginn stattgefunden.

8. Abgesehen von den vorstehenden Erwägungen ist der Senat der Ansicht, dass die verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts mit hinreichender Sicherheit auch einen tatsächlich erfolgten Baubeginn ergeben. Dabei kommt es nicht darauf an, was etwa nach öffentlichem Baurecht als Baubeginn zu verstehen ist. Dieser Begriff muss vielmehr aus dem Rechtsverhältnis der Beteiligten heraus entwickelt werden, wobei zu berücksichtigen ist, dass auch die Belästigungen der Eigentümergemeinschaft durch die Baumaßnahmen zeitlich begrenzt werden sollten. Jedenfalls erfüllen die von dem Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellten Arbeiten das Tatbestandsmerkmal des Baubeginnes, zumindest im Sinne der Teilungserklärung. Denn die Lagerung von Materialien und Rüstzeug im Vorgarten der Wohnanlage, das Aufnehmen sämtlicher Dielen im Dachgeschoss, die Entfernung aller dort vorhandenen Verschlage und die Entfernung des Putzes von den Dachschrägen dienen unmittelbar dem Baugeschehen, das dazu bestimmt ist, im Dachgeschoss Wohnungen zu errichten. Durch die Einstellung der bereits begonnenen Bauarbeiten kann die Antragstellerin jedenfalls nicht der vorgesehenen Beteiligung an den Wirtschaftskosten (nach dem Eigentümerbeschluss zu 50 %) entgehen. Es spricht alles dafür, dass die Antragstellerin die begonnenen Bauarbeiten im Hinblick auf ihre bisher wenig erfolgreichen Verkaufsbemühungen unterbrochen hat.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragstellerin die Gerichtskosten zweiter und dritter Instanz trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 15.000,00 DM festgesetzt.