Normenkette

Mietvertrag § 11 Ziff. 2 S. 1 u. 2 Mietvertrag § 11 Ziff. 2 S. 3 Mietvertrag § 11 Mietvertrag § 14 BGB § 542 Abs. 1 BGB § 542 Abs. 1 Satz 2 ZPO § 97 Abs. 1 ZPO § 708 Nr. 10 ZPO § 713

Vorinstanz

LG Wuppertal; ?; 7 O 338/98

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

Tenor

Tenor

Verkündet am 12. Dezember 2000

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 2000 durch seine Richter Z, E und H-R

für Recht erkannt:

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 23. Mai 2000 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, weil dem Kläger weder Mietzins- noch Schadensersatzansprüche aus dem Mietvertrag vom 13. Dezember 1997 zustehen.

1.

Dem Kläger ist allerdings zuzugeben, dass der Sachverständige D das Beweisthema in einem entscheidenden Punkt eigenmächtig verändert hat. Im Beweisbeschluß des Landgerichts vom 29. April 1999 (GA 65) heißt es, es solle Beweis darüber erhoben werden, ob das Objekt U, N, seit dem 1. Juli 1998 zum Betriebe eines Handels mit Maschinenbau-Zubehör, Herstellung und Vertrieb bv-pneumatischer und elektronischer Steuerungen und umwelttechnischer Anlagen sowie Kompressoren bezugsfertig hergestellt sei. Diesen Auftrag hat der Sachverständige auf Seite 3 seines Gutachtens vom 4. Februar 2000 auch wörtlich wiederholt. Auf Seite 9 des Gutachtens hat er den Umfang der sachverständig zu bewertenden Frage jedoch auf die Wartung umwelttechnischer Anlagen sowie Kompressoren erweitert, obwohl von einer Wartung von Anlagen weder im Beweisbeschluß noch im Mietvertrag der Parteien die Rede war, und dem Gutachten auch nicht zu entnehmen ist, dass etwa beim Ortstermin vom 2. November 1999 oder in anderer Weise sich die Parteien auf diese inhaltliche Erweiterung des Vertrages geeinigt hätten. Der Sachverständige hat das Ergebnis seiner gutachterlichen Würdigung auch maßgeblich auf die Verträglichkeit des Hallenbodens mit Wartungsarbeiten an den genannten Gegenständen gestützt. Das Landgericht hätte deshalb seine Entscheidung nicht ohne weiteres auf das Gutachten vom 4. Februar 2000 stützen dürfen.

2.

Im Ergebnis ist die Abweisung der Klage aber dennoch gerechtfertigt:

a)

Dies folgt bereits daraus, dass der Kläger der Beklagten bei den Mietvertragsverhandlungen sämtliche Pläne nebst Anlagen, insbesondere den Bauantrag vom 10. Januar 1997 und die sich darauf beziehende Baugenehmigung vom 28. Oktober 1997 gezeigt hat. Der Inhalt dieser Unterlagen war eine zusätzliche Vertragsgrundlage, auch wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt worden ist. Der Kläger hat selbst in der Klage hervorgehoben, die Planunterlagen seien Gegenstand der Gespräche gewesen, die Parteien hätten "auf dieser Basis" das Projekt erörtert. Dies reicht zur Annahme einer gemeinsamen Vertragsgrundlage der Parteien aus. Denn bei einem Mietvertragsabschluß nach Besichtigung des fertigen Mietobjekts verhält es sich hinsichtlich des Zuschnitts der Räume, der Ausführung der Böden, Wände, Fenster usw. ebenso. Der Unterschied besteht hier nur darin, dass bei einem noch zu errichtenden Objekt an die Stelle der Besichtigung des Objekts selbst diejenige der Pläne, Bauantragsunterlagen usw. tritt. Dieses Verständnis zeigt im übrigen auch der Kläger, wenn er auf Seite 7 oben der Berufungsbegründung vorträgt, er habe die Lagerhalle lediglich nach seinen Plänen fertigzustellen gehabt. Außerdem hat er mit Schriftsatz vom 29. Januar 1999 hervorgehoben, dass sich die von der Beklagten hinzunehmende Gestaltung der Halle aus dem oben erwähnten Bauantrag vom 10. Januar 1997 (genehmigt am 28. Oktober i997) ergebe (GA 22).

Gerade daran hat sich der Kläger jedoch nicht gehalten. Auf Seite 2 der Baubeschreibung zum Bauantrag zum 10. Januar 1997 heißt es nämlich in der Rubrik Böden: "Beton" und im übrigen auch auf Seite 2 der Baubeschreibung zum Bauantrag zum 2. März 1998: "Beton lt. Statik". Einen solchen Betonboden hat der Kläger aber entgegen seinen Bauanträgen nicht eingebaut, sondern ein Verbundpflaster auf Schuttsplitt.

Der Kläger hat demgegenüber in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht, er habe einen Betonboden eingebaut, wie er in den vorgenannten Unterlagen vorgesehen war, und hierzu einen Prospekt der Firma B über Betonpflaster vorgelegt, aus dem sich unter anderem Einzelheiten zu einem Verbundsteinpflaster, wie es im Erdgeschoß des Mietobjekts verlegt ist, ergeben. Ein solches Verbundsteinpflaster stellt aber nach allgemeinem Verständnis des Wortes "Betonboden" keinen solchen dar. Unter einem Betonboden ist eine durchgehende Betonfläche zu verstehen, nicht aber eine Pflasterung mit Betonsteinen, die Fugen enthält. Aus den Baubeschreibungen zu den Bauanträgen vom 10. Januar 1997 und 2. März 1998 (Bl. 6, 8, 47 und 49 des Anlagenhefters) ergibt sich nichts anderes. Vielmehr stützen sie das Verständnis im oben genannten Sinne; denn dort ist gerade ausdrücklich unterschieden zwischen Betonboden für die Fundamente und Betonpflaster für Zufahrten und Stellplätze.

Auch wenn zugunsten des Klägers unterstellt wird, es habe sich um ein Mißverständnis zwischen den Parteien gehandelt, ändert dies nichts an seiner objektiv gegebenen Verpflichtung, in die Lagerhalle einen durchgehenden Betonboden und kein Betonpflaster einzubauen. Er hat die Nachteile seines unrichtigen Verständnisses der Baubeschreibungen zu tragen.

Dass auch ein Betonfußboden nicht zwingend wasserundurchlässig ist, ist hier nicht entscheidend, weil die Beklagte auf dem Betonboden hätte aufbauen und, wie sie es angeboten hat, eine Versiegelung aufbringen können.

Ein Boden aus Verbundpflaster anstelle eines durchgehenden Betonbodens stellt eine so erhebliche und gerade auch für den Betrieb der Beklagten wesentliche Änderung dar, dass der Kläger sie nicht ohne Abstimmung mit der Beklagten hätte vornehmen dürfen. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob der Betriebszweck im Mietvertrag abschließend enthalten war oder ob auch die nicht ausdrücklich aufgeführten Reparatur- bzw. Wartungsarbeiten mit eingeschlossen waren. Entscheidend ist vielmehr, wie zuvor ausgeführt worden ist, dass ein Hallenboden aus Beton geschuldet war.

Konkret wirkte sich die ohne Absprache mit der Beklagten vorgenommene Änderung bei der Bodengestaltung so aus, dass anders als nach der im Bauantrag vorgesehenen Belegung des Bodens mit Beton mit der Verlegung von Verbundsteinpflaster ein gravierender Mangel vorlag, nämlich die fehlende Eignung jedenfalls für einen Teil der Betriebszwecke der Beklagten, wie dem Gutachten des Sachverständigen D deutlich zu entnehmen ist. Insoweit haben die Parteien auch den Inhalt und die Richtigkeit des Gutachtens nicht in Frage gestellt.

Selbst wenn man aber die konkreten Betriebszwecke der Beklagten außer acht läßt, ändert sich am Ergebnis nichts. Denn die Beklagte durfte nach den ihr vorgelegten Unterlagen fest damit rechnen, dass der Hallenboden mit Beton ausgestattet würde, selbst wenn dies entgegen der Behauptung der Beklagten nicht ausdrücklich besprochen worden sein sollte. Daß der von der Beklagten verfolgte Betriebszweck einen Verstoß gegen den Mietvertrag darstellt, behauptet nicht einmal der Kläger.

b)

Die Regelung in § 11 Ziff. 2 Satz 1 und 2 des Mietvertrages steht dem obigen Ergebnis nicht entgegen. Sie betrifft lediglich die Frage, wer welche öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zu beschaffen und für deren Voraussetzungen einzustehen hatte. Sie berührt jedoch nicht die Frage, welche baulichen Voraussetzungen zu schaffen waren. Vielmehr wird dort vorausgesetzt, dass der Vermieter den Bau wie vorgesehen (vgl. auch das oben bereits erwähnte Verständnis des Klägers selbst: er hatte das Objekt nach seinen Plänen fertigzustellen) zu erstellen hat. Dieses Ergebnis wird im übrigen deutlich durch § 11 Ziff. 2 Satz 3 des Mietvertrages gestützt, wo es heißt, die vorgenannte Regelung gelte entsprechend für bauliche Änderungen des Mieters (§ 14). Auch dies spricht dafür, dass es in § 11 nur um Änderungen gegenüber der Ursprungsplanung ging, und das wird auch in dem in bezug genommenen § 14, betreffend bauliche Änderungen, deutlich. Dort sind abschließend diejenigen Änderungen aufgeführt, die beide Vertragsparteien vornehmen dürfen. Die Änderung eines Betonfußbodens in einen Verbundpflasterboden fällt keinesfalls hierunter.

c)

Da der Kläger somit der Beklagten von vornherein kein nach den zwischen den Parteien geltenden Grundlagen hergestelltes Mietobjekt zur Verfügung gestellt hat, konnte die Beklagte gemäß § 542 Abs. 1 BGB rechtswirksam die fristlose Kündigung des Mietvertrages aussprechen. Einer vorherigen förmlichen Fristsetzung nach § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB bedurfte es nicht, weil der Kläger die Herstellung des geschuldeten oder eines gleichermaßen geeigneten Bodenbelags endgültig und ernsthaft verweigert hat. Dies hat die Beklagte in der Berufungserwiderung ausführlich geschildert, vor allem, mit dem Hinweis auf den angeführten und ausgeführten Baustopp. Die Verweigerung der Erstellung des vorgesehenen Bodens ist im übrigen ebenso wie der Baustopp auf den Seiten 2 und 3 des Kündigungsschreibens vom 9. Juni 1998 angesprochen. Dem hat der Kläger weder vorgerichtlich noch im ersten Rechtszug (vgl. GA 55) widersprochen.

Im übrigen war der Beklagten eine Änderung des Bodenbelages im Falle einer Fristsetzung nicht zuzumuten, weil diese wochenlang die Aufnahme des Betriebes in den gemieteten Räumen verzögert hätte, wie der Kläger im ersten Rechtszug vorgetragen hat (GA 90).

Schließlich hätte die Beklagte das - wie ausgeführt - ungeeignete und trotz nicht berechtigter Weigerung des Klägers nicht fertiggestellte Objekt nicht zu beziehen brauchen und durfte deshalb hilfsweise auch die Zahlung des Mietzinses aus dem Gesichtspunkt des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) verweigern.

d)

Aus dem obigen Ergebnis folgt weiter, dass der Kläger nicht nur keinen Anspruch auf Mietzinsen hatte, sondern auch keine Ansprüche auf Ersatz der Kosten für die Elektroinstallation und für die Suche eines anderen Mieters.

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Es besteht kein Anlaß, die Revision zuzulassen.

Streitwert für die Berufungsinstanz, zugleich Höhe der Beschwer für den Kläger: 49.468,08 DM.