Normenkette

BNotO § 15 BeurkG § 53

Vorinstanz

LG Münster; 05.09.2002; 5 T 354/02

Leitsatz

1) Es ist rechtlich unbedenklich, wenn der Tatrichter die in einer notariellen Urkunde von den Beteiligten dem Notar erteilten Weisung, die Eigentumsumschreibung erst nach "Zahlung des gesamten Kaufpreises" zu veranlassen, dahin auslegt, daß die Eigentumsumschreibung über den Nachweis der - verspätet erfolgten - Zahlung des Kaufpreises hinaus nicht zusätzlich vom Ausgleich entstandener Verzugszinsen abhängig sein soll.

2) Der Verkäufer ist in einem solchen Fall grundsätzlich nicht zum einseitigen Widerruf der Weisung berechtigt

OBERLANDESGERICHT HAMM

Tenor

15 W 398/02 OLG Hamm

In der Notarsache

betreffend die Ankündigung des Notars vom 26. März 2002, die Eigentumsumschreibung gemäß seinem zu UR-Nr. 208/1999 beurkundeten Grundstückskaufvertrag zu beantragen,

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 27. Februar 2003 auf die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 2. Oktober 2002 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Münster vom 5. September 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Gammelin und die Richter am Oberlandesgericht Christ und Lohmeyer

beschlossen:

Tenor

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) hat die der Beteiligten zu 2) im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 136.936,08 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten schlossen am 27. Juli 1999 zu UR-Nr. 208/1999 des Notars M einen Kaufvertrag, durch den der Beteiligte zu 1) der Beteiligten zu 2) ein mit Hallen bebautes Grundstück in R einschließlich Zubehör und Warenbestand verkaufte. Zum Kaufpreis heißt es in § 3 des Vertrages:

"Der Kaufpreis für das verkaufte Grundstück einschließlich aufstehenden Gebäuden und für das im Eigentum des Verkäufers stehende Zubehör beträgt insgesamt: 2.673.320.00 DM

Er setzt sich wie folgt zusammen:

Nettokaufpreis Grundstück u. Gebäude: 1.900.000,00 DM Nettokaufpreis Zubehör 400.000,00 DM Nettokaufpreis insgesamt 2.300.000,00 DM 16 % MWSt. 368.000,00 DM 16 % MWSt. auf 1/2 Grunderwerbssteuer 5.320.00 DM Summe: 2.673.320,00 DM"

..."

Weiter ist in § 3 geregelt, dass der Kaufpreis in zwei Raten zu zahlen ist, wobei die zweite Rate in Höhe von 2.300.000,00 DM spätestens zum 31. März 2000 fällig sein sollte. Zudem enthält § 3 die Formulierung "Ab Verzug ist der Kaufpreis mit 8 % jährlich zu verzinsen". In § 8 des Vertrages erklärten die Beteiligten die Auflassung. § 13 des Vertrages, wegen dessen weiterer Einzelheiten auf Blatt 7 bis 16 der Akten Bezug genommen wird, hat folgenden Wortlaut:

"Der Notar wird von den Vertragsparteien angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst dann zu stellen, wenn ihm die Käuferin die Zahlung des gesamten Kaufpreises einschließlich der in § 3 aufgeführten Mehrwertsteuerbeträge durch einen bankbestätigten Überweisungsbeleg nachgewiesen hat."

In der Folgezeit kam es zu Schwierigkeiten bei der Finanzierung des Kaufpreises. Die vollständige Zahlung des im Vertrag genannten Kaufpreisbetrages erfolgte erst im September 2001.

Nach Zahlung dieses Betrages verlangte die Beteiligte zu 2) von dem Notar den Vollzug des Kaufvertrages. Der Beteiligte zu 1) trat dem entgegen und vertrat die Auffassung, der Notar sei nicht berechtigt, die Umschreibung des Eigentums an dem Grundstück zu beantragen, da die Beteiligte zu 2) noch Verzugszinsen in Höhe von 136.936,08 Euro zu zahlen habe.

Der Notar hat mit einem an den Beteiligten zu 1) gerichteten Schreiben vom 26. März 2002, von dem die Beteiligte zu 1) eine Abschrift erhalten hat, mitgeteilt, dass er beabsichtige, die Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt zu beantragen, wenn nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen Beschwerde gegen die beabsichtigte Vorgehensweise eingelegt werde.

Hiergegen hat der Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 5. April 2002 Beschwerde beim Landgericht eingelegt, mit der er beantragt hat, den Notar anzuweisen, die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt erst dann zu beantragen, wenn die Beschwerdegegnerin die aus dem Kaufvertrag resultierenden Verzugszinsen von 136.936,08 Euro an den Beschwerdeführer gezahlt hat oder die Bezahlung sichergestellt ist.

Das Landgericht hat die Beschwerde mit Beschluss vom 5. September 2002 zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass nach den Regelungen im Kaufvertrag die Zahlung von Zinsen nicht zu den Voraussetzungen der Umschreibung gehöre.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2002 beim Landgericht eingelegte weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1). Die Beteiligte zu 2) ist dem Rechtsmittel entgegen getreten.

II.

Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 15 Abs. 2 S. 2 BNotO, 27, 29 FGG statthaft und formgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 1) folgt aus der Zurückweisung seiner Erstbeschwerde.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1 FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1) ausgegangen. Ein Urkundsnotar, zu dessen Urkundstätigkeit auch das sich anschließende Vollzugsverfahren gehört (vgl. Senat, FGPrax 1995, 171; BayObLG, DNotZ 1998, 646), kann -wie hierdurch einen Vorbescheid ankündigen, eine bestimmte Amtshandlung vorzunehmen; ein solcher Vorbescheid ist nach ganz überwiegender Auffassung beschwerdefähig (vgl. BayObLG, a.a.O., m.w.N.; Thüringer OLG, FGPrax 2001, 32; Arndt/Lerch/Sandkühler, Bundesnotarordnung, 3. Aufl., § 15 Rdnr. 85). Die Befugnis des Beteiligten zu 1) zur Beschwerdeeinlegung gegen diesen Bescheid (§ 20 Abs. 1 FGG) ergibt sich aus der Ablehnung des Notars, seiner Weisung auf Nichtvollzug des Vertrages zu folgen (vgl. BayObLG, a.a.O.; Keidel/Winkler, Beurkundungsgesetz, 14. Aufl., § 53 Rdnr. 44).

In der Sache hat die Kammer ausgeführt, der Notar sei verpflichtet, die Urkunde bei Vorliegen der von beiden Parteien gemeinschaftlich vereinbarten Voraussetzungen unverzüglich dem Grundbuchamt zum Vollzug einzureichen. Da eine gemeinschaftliche Weisung, die von § 13 des Vertrages abweiche, nicht erteilt worden sei, vielmehr nur der Beteiligte zu 1) eine abweichende Weisung erteilt habe, sei allein maßgeblich, ob die Voraussetzungen des § 13 des Kaufvertrages erfüllt seien. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers seien die Zinsen - ungeachtet der Frage, ob ihm Zinsen überhaupt zustünden - nicht Teil des Kaufpreises im Sinne des § 13 des Kaufvertrages. Die unter § 3 "Kaufpreis und Fälligkeit" getroffene Vereinbarung gebe nichts für eine abweichende Rechtsauffassung her. Bereits aus der Formulierung "Ab Verzug ist der Kaufpreis mit 8 % jährlich zu verzinsen" ergebe sich, dass Zinsen und Kaufpreis gerade keine Einheit bilden würden. Dies entspreche dem allgemeinen rechtlichen Begriffsverständnis, wonach der Kaufpreis für die Verschaffung des Eigentums an der Sache gezahlt werde, während die Zinsen Vergütung für überlassenes Kapital seien. Es komme hinzu, dass die Parteien in § 13 des Kaufvertrages ausdrücklich, unmißverständlich und abschließend vereinbart hätten, was unter dem Begriff Kaufpreis als Umschreibungsvoraussetzung zu verstehen sei. Die dort verwendete Formulierung "... die Zahlung des gesamten Kaufpreises einschließlich der in § 3 aufgeführten Mehrwertsteuerbeträge" sei eindeutig und der Auslegung des Beschwerdeführers nicht zugänglich. Es ergebe sich daraus vielmehr, dass die Parteien auch die Mehrwertsteuer nicht als Teil des Kaufpreises angesehen hätten. Zudem hätten die Parteien die in § 3 vereinbarte Mehrwertsteuer ausdrücklich mit aufgenommen, während dies hinsichtlich der Verzugszinsen gerade nicht erfolgt sei. Weiterhin sei zu bedenken, dass die Zahlung von Verzugszinsen - abweichend von der unter § 13 getroffenen Vereinbarung - nicht "durch einen bankbestätigten Überweisungsbeleg" nachgewiesen werden könnten. Die Bezugnahme auf die salvatorische Klausel in § 14 führe ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis, weil deren Anwendung eine vollständige oder teilweise Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der vertraglichen Bestimmungen voraussetze, was hier nicht zutreffe. Ebenso lasse die unter § 16 getroffene Vereinbarung über die Zahlung einer Nutzungsentschädigung keine andere Auslegung zu. Nichts arideres gelte unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 367 BGB, deren Geltung durch die einvernehmliche Regelung in § 13 des Kaufvertrages abbedungen worden sei. Auch könne sich der Beteiligte zu 1) nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil er in § 13 des notariellen Vertrages bereits die Anweisung zur Umschreibung unter bestimmten Voraussetzungen erteilt habe. Durch diese Vereinbarung werde das Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Aus § 17 BeurkG ergebe sich ebenfalls nichts anderes, wenn - wie hier - die Vertragslage eindeutig sei; es sei dem Notar verwehrt, sich im Interesse und zu Gunsten einer der Vertragsparteien über die vertragliche Vereinbarung hinwegzusetzen.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Zutreffend ist der Ausgangspunkt der Kammer, dass der Notar verpflichtet ist, die Urkunde zum Vollzug beim Grundbuchamt unverzüglich einzureichen, sobald die Voraussetzungen für den Vollzug vorliegen. Eine solche übereinstimmende Weisung ergibt sich aus der Regelung in § 13 des Kaufvertrages. Danach hängt der vom Notar zu stellende Antrag auf Eigentumsumschreibung davon ab, ob die "Zahlung des gesamten Kaufpreises einschließlich der in § 3 aufgeführten Mehrwertsteuerbeträge durch einen bankbestätigten Überweisungsbeleg nachgewiesen" ist, wobei die Beteiligten vorliegend im Hinblick auf diese Regelung allein darüber streiten, ob die Verzugszinsen Teil des Kaufpreises sind. Das Landgericht hat zu Recht festgestellt, dass die Eigentumsumschreibung an die Voraussetzung der Zahlung des Kaufpreises ohne Verzugszinsen geknüpft ist. Die Auslegung einer an den Notar gerichteten Anweisung muss, wenn sie - wie hier - in dem notariellen Vertrag enthalten ist, maßgebend an den Wortlaut der Urkunde anknüpfen (vgl. Senat, FGPrax 2002, 83). Dies hat die Kammer beachtet. Sie hat zutreffend dargelegt, dass das rechtliche Verständnis des Begriffs "Kaufpreis" grundsätzlich nicht davon ausgeht, dass damit auch Verzugszinsen erfasst werden. Im Übrigen hat die Kammer zutreffend im Einzelnen dargestellt, dass die Regelungen im Kaufvertrag nicht geeignet sind, dies im vorliegenden Einzelfall anders zu beurteilen - was bei anderer Vertragsgestaltung in Betracht kommt (vgl. Eckardt, DNotZ 1983, 96) -, sondern dass die Formulierungen und Regelungen im Kaufvertrag erst Recht für dieses Auslegungsergebnis sprechen. Nach alledem ist es nicht zu beanstanden, dass die Kammer zu dem Ergebnis gekommen ist, der Notar habe die von der gemeinsamen Weisung der Vertragsbeteiligten abweichende einseitige Weisung des Beteiligten zu 1) nicht beachten dürfen (vgl. Senat, OLGZ 1994, 495, 497; Keidel/Winkler, a.a.O., § 53 Rdnr. 25). Dies gilt mit den zutreffenden Ausführungen der Kammer auch im Hinblick auf § 367 BGB und auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, da § 13 des Vertrages als Vereinbarung anzusehen ist, durch welche die vorgenannten Vorschriften abbedungen worden sind.

Schließlich lässt sich ein anderes Ergebnis auch nicht mit der vom Beschwerdeführer vorgetragenen Erwägung rechtfertigen, er verliere durch die Eigentumsumschreibung jede Sicherheit zur Durchsetzung seines Anspruchs auf Zahlung der Verzugszinsen; für den Notar sei der Zahlungsverzug ohne weiteres ersichtlich; er müsse bei seiner Amtsführung berücksichtigen, dass einem der Vertragsbeteiligten durch den Vollzug des Geschäfts kein Schaden entstehe. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. FGPrax 1995, 171; OLGZ 1994, 495, 498) ist ein Notar nur unter besonderen Umständen berechtigt, auf den einseitigen Widerspruch eines von mehreren Beteiligten seine Vollzugstätigkeit einzustellen, nämlich wenn ihm der Beteiligte einen ausreichend substantiierten und glaubhaft erscheinenden Anfechtungs- oder Unwirksamkeitsgrund eines notariell beurkundeten Vertrages vorträgt, dem der andere Beteiligte nicht oder nur mit fadenscheinigen Behauptungen zu begegnen versucht. Wenn es für den Notar in hohem Maße wahrscheinlich ist, dass durch seine Mitwirkung das Grundbuch unrichtig würde, darf er nicht tätig werden. Im Übrigen darf der Notar durch sein weisungsgemäßes Verhalten nicht an erkennbar unerlaubten oder unredlichen Zwecken mitwirken (§ 14 Abs. 2 BNotO; vgl. auch Senat, DNotZ 1996, 384). Eine dieser Fallgestaltungen liegt hier nicht vor. Insbesondere kann der Umstand, dass die Beteiligte zu 2) auf der Durchführung der für sie günstigen Vertragsgestaltung besteht, nicht die Annahme eines unredlichen Verhaltens rechtfertigen. Soweit sich der Beteiligte zu 1) für seine Ansicht auf die in WM 1978, 190 veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs beruft, wonach ausnahmsweise in Betracht zu ziehen sei, dass ein Notar trotz Eintrittes der vereinbarten Voraussetzungen von der Durchführung einer Anweisung absehen müsse, wenn einem Vertragsbeteiligten ein Schaden drohe, ist zunächst zu berücksichtigen, dass der dortigen Fallgestaltung die Auszahlung eines hinterlegten Geldbetrages, und zwar aufgrund einer einseitige Weisung zugrunde lag, während es vorliegend um den Vollzug aufgrund einer gemeinsame Weisung der Vertragsparteien geht. Zudem ging es dort um den verdichteten Verdacht eines Betruges zu Lasten eines Treugebers, was hier ebenfalls nicht zutrifft. Im Übrigen handelt es sich bei dem Umstand, dass dem Beteiligten zu 1) nach der Gestaltung des notariellen Vertrages wegen eines Verzugszinsanspruchs kein Zurückbehaltungsrecht zusteht, und den sich daraus ergebenden Folgen um ein sich aus der Vertragsgestaltung ergebendes Risiko des Beteiligten zu 1). Dass der Beschwerdeführer aus einem anderen Vertrag wegen des Verkaufs von Patentrechten Zahlungsansprüche gegen die Beteiligte zu 2) haben soll, kann ebenfalls kein anderes Ergebnis begründen.

Die Entscheidung über die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde folgt aus der zwingenden Vorschrift des § 13 a Abs. 1 S. 2 FGG.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO. Da es dem Beschwerdeführer um die Sicherung des geltend gemachten Zinsanspruches geht, erscheint es angemessen, den Geschäftswert - ebenso wie das Landgericht - an dessen Höhe auszurichten. Dass der Beschwerdeführer im Rahmen der Begründung seines Begehrens auch vorgetragen hat, es bestehe noch eine andere Forderung gegen die Beteiligte zu 2), begründet jedenfalls deshalb keinen höheren Wert, weil der Beteiligte zu 1) sein Interesse im vorliegenden Verfahren mit seiner Antragstellung in der Beschwerdeschrift vom 5. April 2002, die sich nur auf die Sicherung des Zinsanspruchs bezieht, ausdrücklich zum Ausdruck gebracht hat.