Normenkette

BGB § 535 BGB § 542 BGB § 566 BGB § 550

Vorinstanz

LG München I; 29.07.2008; 6 O 6822/08

Leitsatz

1. Die Klägerin, die ihre vorzeitige ordentliche Kündigung eines auf 10 Jahre geschlossenen Mietvertrags auf das Fehlen der Schriftform stützt und dies damit begründet, dass dem Vertrag nicht zu entnehmen sei, welche Räume vermietet wurden, trägt für den Mangel der Schriftform die Beweislast.

2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, wenn die wesentlichen mietvertraglichen Vereinbarungen bestimmbar sind, sich insbesondere aus der Vertragsurkunde und den tatsächlichen Gegebenheiten des vermieteten Objekts erkennbar, eindeutig und nachvollziehbar erschließen lässt, welche Räumlichkeiten dem Beklagten im konkreten Fall zur Nutzung überlassen wurden.

3. Hat die Klägerin durch von ihr selbst vorgenommenen Umbau der Mietsache eine Prüfung, ob das Mietobjekt aufgrund der Gegebenheiten vor Ort unter Heranziehung der Angaben im Mietvertrag eindeutig bestimmbar ist, unmöglich gemacht, kann der erforderliche Nachweis für den Mangel der Schriftform nicht erbracht werden mit der Folge, dass das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung vorzeitig beendet wurde und ihr kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zusteht.

OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN

Tenor

Tenor

Aktenzeichen: 7 U 4433/08

Verkündet am 10. Dezember 2008

In dem Rechtsstreit

wegen Räumung

erlässt der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Oberlandesgericht ... aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10.12.2008 folgendes Endurteil:

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts München I vom 29.07.2008 aufgehoben.

II. Die Klage wird abgewiesen.

III. Die Kosten beider Rechtszüge trägt die Klägerin.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die Beendigung eines Mietverhältnisses über Praxisräume in M. durch ordentliche Kündigung der Klägerin vom 26.09.2007 zum 31.03.2008. Die Klägerin begehrt vom Beklagten Räumung und Herausgabe des Mietobjekts.

Die Klägerin erwarb das streitgegenständliche Anwesen K. platz 3 in M., in dem sich im 4. Obergeschoß die Arztpraxis des Beklagten befand, durch notariellen Kaufvertrag vom 05.04.2007, sie ist seit 05.07.2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (Anlage K 3).

Am 14.07.2003 hatte der Beklagte mit der damaligen Eigentümerin, D. V., , einen Mietvertrag über " IV. OG/Ostteil (3 Räume, 1 Kammer, 1 Waschraum, 1 Flur, 1 Teeküche, 1 WC)", handschriftlich ergänzt: 125,69 qm, zum Betriebe einer Arztpraxis in oben genanntem Anwesen abgeschlossen. In dem Mietvertrag, den der Beklagtenvertreter als Anlage vorlegte, ist unter § 14 "sonstige Vereinbarungen" Bezug genommen auf einen Anhang Nummer 1, weitere Bezugnahmen enthält der Vertrag nicht. In § 2 des Mietvertrags ist geregelt, dass das Mietverhältnis am 01.10.2004 beginnt und zunächst auf die Dauer von 10 Jahren geschlossen sein sollte.

Bevor der Beklagte die Praxis anmietete, hatte Herr Dr. M. die Räume im Objekt K.straße 3 im 4. Stock ab dem Jahr 1974 gemietet. Gem. Mietvertrag vom 08.04.1974 (vorgelegt vom Beklagtenvertreter) wurden "im 4. Stock, Ostteil: 3 Räume, 1 Kammer, 1 Waschraum, 1 Flur, 1 Teeküche, 125,69 qm zum Betrieb einer fachärztlichen Praxis (Internist)" vermietet. Dieser Vertrag zwischen der ursprünglichen Eigentümerin und Herrn Dr. M. wurde mit Nachtrag vom 20.10.1983 bis 30.04.1994 und danach mit weiterem Nachtrag vom 10.01.1994 bis 30.09.2004 verlängert (Nachträge vorgelegt durch Beklagtenvertreter). Mit Nachtrag vom 24.06.2003 trat der Beklagte neben Dr. M. in den Vertrag auf Seiten des Mieters unter der Maßgabe, dass die Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags sowie der Nachträge "voll inhaltlich weiter bestehen" und ab 01.10.2004 mit dem Beklagten ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden sollte (vgl. vorgelegte Anlagen des Beklagtenvertreters), ein.

Die Klägerin fertigte einen von ihr als Anlage K 1 vorgelegten Lageplan, der die Raumaufteilung im 4. Obergeschoß/Ostteil des streitgegenständlichen Gebäudes unbestritten zutreffend wiedergibt. Danach befinden sich im 4. Obergeschoß rechts vom Treppenhaus die vom Beklagten genutzten Räume (grün markiert), weitere ungenutzte Zimmer (3 Räume, 1 Waschraum, 1 WC) die z. T. durch den gleichen, schraffiert dargestellten Flur, wie die vom Beklagten genutzten Räume, zugänglich sind (blau markiert).

Mit Schreiben vom 26.09.2007 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Hinweis auf einen Schriftformmangel zum 31.03.2008 ordentlich (Anlage K 4). Die Kündigung ging dem Beklagten am 28.09.2007 zu. Mit weiterem Schreiben vom 10.03.2008 forderte die Klägerin den Beklagten zur Räumung auf und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31.03.2008 hinaus (Anlage K 5). Der Beklagte widersprach mit Schreiben vom 11.03.2008 der Kündigung und erklärte, der Mietvertrag würde bis September 2014 laufen (Anlage K 6).

Die Klägerin stützt ihre Kündigung darauf, dass der Mietvertrag nicht in der Form, die § 550 S. 1 BGB vorschreibt, geschlossen worden sei. Dem Vertrag sei nicht zu entnehmen, welche Räume vermietet worden seien. Es müssten sich alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere der Mietgegenstand, exakt aus der Vertragsurkunde selbst ergeben. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Die Angaben im Vertragstext seien nicht ausreichend, um die vermieteten Räume zu bestimmen. Der Beklagte nutze tatsächlich 6 Räume sowie einen Gang, einen Waschraum und ein WC, wie sich aus der von ihr erstellten Planskizze (Anlage K 1) ergebe. Ein Lageplan, wie ihn der Beklagte vorgelegt habe, sei dem Mietvertrag nicht beigefügt gewesen. Auch fehle in den Mietverträgen jede Bezugnahme hierzu. Sie habe auch keine Möglichkeit, sich auf vertretbare Weise darüber zu informieren, welche Räume genau an den Beklagten vermietet worden seien. Da für sie deshalb nicht nachvollziehbar sei, über welche Räume im 4. Obergeschoß ein Mietvertrag mit dem Beklagten abgeschlossen worden sei, sei eine ordentliche Kündigung möglich und zulässig.

Die Klägerin beantragte in 1. Instanz:

Der Beklagte wird verurteilt, die Praxisräume am K.platz 3, M., 4. Obergeschoß rechts (Ostteil), 2. Praxis rechts, bestehend aus 6 Zimmern und Flur/Diele sowie einem vor der Praxis rechts liegenden Waschraum und WC (farblich grün angelegt auf dem als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan) zu räumen und an die Klägerin zurückzugeben.

Der Beklagte beantragte,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, es habe zwischen der ursprünglichen Vermieterin und dem vormaligen Mieter Dr. M. bei Abschluss des Mietvertrags ein Grundrissplan vorgelegen, der dem Mietvertrag zu Grunde gelegt worden sei und aus dem sich eindeutig ergebe, welche Räume vermietet worden seien (s. Lageplan, vorgelegt durch den Beklagtenvertreter). Darin finde sich auch die in den Mietverträgen niedergelegte Fläche von 125,69 qm wieder. Während der gesamten Laufzeit des Mietverhältnisses mit dem vormaligen Mieter Dr. M. habe sich keine Änderung bezüglich der vermieteten und tatsächlich genutzten Räume ergeben. Er selbst habe dieselben Räume gemietet und genutzt. Es ergebe sich hieraus deutlich und unmissverständlich worauf sich das Mietverhältnis erstreckt habe. Das Schriftformerfordernis sei erfüllt, ein ordentliches Kündigungsrecht vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer stehe der Klägerin daher nicht zu.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und den Beklagten zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Es ging zunächst davon aus, dass die Klagepartei gem. § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten sei. Die Klägerin habe das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beenden können, da der Mietvertrag nicht den Formerfordernissen des § 550 S. 1 BGB entsprochen habe, mit der Folge, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Nach Ansicht des Erstgerichts müssten sich nämlich aus der Vertragsurkunde oder mit dieser verbundenen Urkunden die wesentlichen Vertragsinhalte ergeben. Im vorliegenden Fall sei durch den Vertrag selbst nur ersichtlich, dass dem Beklagten 3 Räume, 1 Kammer, 1 Waschraum, 1 Flur, 1 Teeküche und ein WC mit einer Gesamtfläche von 125,69 qm vermietet worden sei. Aus dem von der Klägerin erstellten Plan ergebe sich, dass im Mietvertrag nicht eindeutig bestimmt sei, was in dem Mietvertrag genau an die Beklagtenpartei vermietet worden sei. Der Vortrag des Beklagten, aus dem ursprünglichen, von ihm vorgelegten Plan sei erkennbar, welche Räume zur Nutzung überlassen werden sollten, greife nicht, da dieser Plan nicht Vertragsgegenstand geworden sei, es an einer Bezugnahme auf ihn fehle. Hinzu käme, dass sich die Vermieterin im vorliegenden Fall auch nicht mit zumutbaren Mitteln habe Kenntnis über die wesentlichen Punkte des Mietvertrags habe verschaffen könne. Die Klägerin habe durch Vorlage des Skizzenplans (Anlage K 1) dargetan, dass sie nicht wisse, welche Räume im 4. Obergeschoß der Mietvertrag tatsächlich umfasse. Die Klagepartei habe deshalb das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung gem. §§ 542, 580 a Abs. 2 BGB zum 31.03.2008 kündigen können.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und die Abweisung der Klage beantragt. Er ist der Auffassung, es sei unmissverständlich klar, welche Räume an ihn vermietet worden seien. Dies ergebe sich schließlich auch aus der von der Klägerin selbst erstellten Planskizze. Soweit der Plan mehr als 3 vom Beklagten genutzte Räume aufweise, sei dies darauf zurückzuführen, dass die ursprünglichen Räume mieterseits für die Praxisausübung unterteilt worden seien. Der Mietvertrag bestimme ausreichend und nachvollziehbar die vermieteten Räume, die tatsächliche Nutzung stimme hiermit überein. Das Landgericht hätte vor einer Entscheidung den Vertrag auslegen und zudem die Vorverträge mit Dr. M., in die der Beklagte eingetreten sei, berücksichtigen müssen. Es habe es auch fehlerhaft unterlassen, die vertraglichen und tatsächlichen Gegebenheiten durch eine Beweisaufnahme zu klären. Danach hätte sich im Hinblick auf die unstreitig nicht vermieteten und unbenutzten weiteren Zimmer im 4. Obergeschoß unzweifelhaft ergeben, welche Räume an den Beklagten zur Nutzung überlassen worden seien.

Die Klägerin hält das Urteil für zutreffend und beantragt die Zurückweisung der Berufung. Sie ist der Auffassung, das Landgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass anhand des Mietvertrags die Lage der Räume, die an den Beklagten vermietet worden seien nicht festgestellt werden könnte. Dies ergebe sich aus dem in ihr vorgelegten und erstellten Plan. Der Beklagte nutze mehr Räume, als die vertraglich vereinbarten. Der von diesem vorgelegte Gesamtplan habe unberücksichtigt zu bleiben, da er nicht Gegenstand des Mietvertrags geworden sei, er sei in keiner Weise in den Vertrag inkorporiert worden. Auch im neuen Mietvertrag fehle es an einer Bezugnahme hierauf. Als verspätet rügt die Klägerin den Vortrag des Beklagten, die ursprünglich vermieteten 3 Räume seien durch Unterteilung in 5 Behandlungszimmer aufgeteilt worden. Sie bestreitet dies zudem mit Nichtwissen. Eine Auslegung des Vertrags, wie sie der Beklagte fordere, könne nicht zu einer Bestimmung der Lage der vermieteten Räume führen. Eine Beweisaufnahme über die tatsächliche Nutzung habe es nicht bedurft, da es nicht darauf ankomme, welche Räume der Beklagte nutzte. Allein entscheidend sei, ob sich aus dem Mietvertrag selbst ergebe, welche Räume an den Beklagten vermietet worden seien. Dies sei vorliegend gerade nicht der Fall.

Der Senat hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 10.12.2008 mit den Parteien die Sach- und Rechtslage umfassend erörtert. Der Vorsitzende des Senats wies die Parteien darauf hin, dass der Senat beabsichtige, sich über die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort im Rahmen eines Ortsaugenscheins zu informieren. Der Klägervertreter erklärte hierauf in der mündlichen Verhandlung, dass im gesamten Gebäudekomplex umfangreiche Sanierungen durchgeführt würden, der Beklagte aus den Räumen zwischenzeitlich ausgezogen sei - nach den unbestrittenen Angaben des Beklagten wegen der Einleitung der Zwangsvollstreckung aufgrund des landgerichtlichen Urteils - und die Raumaufteilung, wie sie der von ihr erstellte Skizzenplan wiedergebe, aufgrund von der Klägerin dort durchgeführten Umbaumaßnahmen nicht mehr bestünde. Ergänzend wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten erweist sich in der Sache auch als begründet. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist davon auszugehen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis für die Dauer von 10 Jahren in schriftlicher Form wirksam abgeschlossen worden (§§ 542 Abs. 2, 535, 566 Abs. 1) ist und daher nicht gem. §§ 550 S. 1, 542, 580 a Abs. 2 BGB vorher ordentlich gekündigt werden kann. Der Klägerin steht deshalb gegen den Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe zu.

Unstreitig ist die Klägerin gem. § 566 BGB als Käuferin des Objekts K.platz 3 in M. in den Mietvertrag, der zwischen dem Beklagten und der vormaligen Eigentümerin geschlossen worden war, eingetreten.

Die Klagepartei konnte das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung vom 26.09.2007 zum 31.03.2008 beenden, da ihr ein Nachweis dafür, dass wegen eines Formmangels das Mietverhältnis nicht wirksam zeitlich befristet abgeschlossen worden ist, nicht gelungen ist. Die Klägerin kann sich nämlich nicht mit Erfolg auf einen Mangel der Schriftform nach § 550 S. 1 BGB berufen. Wegen der fest vereinbarten Laufzeit bis Ende September 2014 ist eine ordentliche Kündigung des Vertrags deshalb ausgeschlossen.

§ 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des BGH in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (vgl. BGH NJW 2008, 2178 m.w.N.). Die Schriftform ist grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Hiervon ausgenommen sind nur vertragliche Abreden, die von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Soweit eine vertragliche Vereinbarung dem Schriftformerfordernis unterliegt, muss diese allerdings nicht notwendig in der Vertragsurkunde selbst enthalten sein und auch noch nicht abschließend bestimmt sein. Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es nach ständiger Rechtsprechung des BGH, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Eine körperliche Verbindung der einzelnen Bestandteile zu einer gemeinsamen Urkunde ist dann nicht erforderlich. Allerdings ist es inhaltlich auch im Rahmen der Schriftform ausreichend, wenn sich die wesentlichen Vereinbarungen hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Weil nämlich formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung zugänglich sind, brauchen auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig bestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH a.a.O.). Es reicht aus, wenn sich Lage und Anordnung des Mietgegenstands auf Grund der Angabe im Mietvertrag an Ort und Stelle feststellen lassen (vgl. Palandt, BGB, 68. Auflage, § 550 Rdnr. 10).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze geht der Senat aufgrund der vorliegenden Umstände davon aus, dass der Vertrag die wesentlichen Bedingungen, insbesondere auch den Mietgegenstand, hinreichend bestimmt, vor allem aber bestimmbar festgelegt hat und die Klägerin den Mangel der Schriftform nicht nachzuweisen vermochte.

Zuzustimmen ist der Klägerin insofern, als zwar eine Einbeziehung des vom Beklagten vorgelegten Plans in den Mietvertrag nicht erfolgte und dieser damit nicht Bestandteil des Vertrags wurde. Der Senat hält es jedoch für möglich, dass sich aus der Vertragsurkunde und den tatsächlichen Gegebenheiten des vermieteten Objekts erkennbar und nachvollziehbar erschließen lässt, welche Räumlichkeiten dem Beklagten im konkreten Fall zur Nutzung überlassen wurden. Es ist nämlich nicht auszuschließen, dass auf Grund der Angaben im Mietvertrag und der Gegebenheiten vor Ort der Mietgegenstand zweifelsfrei feststellbar ist. Der Auffassung der Klägerin, die eine Beweisaufnahme für nicht erforderlich erachtete, da es nicht darauf ankäme, welche Räume genutzt würden, ist nicht zu folgen. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es, wenn das Mietobjekt auf Grund der tatsächlichen Nutzung im Zeitpunkt von Vertragsschluss oder -nachtrag bestimmbar ist (vgl. Palandt, BGB, 68. Auflage, § 550 Rdnr. 10, BGH NJW 1999,3257). Strengere Anforderungen an die Beschreibung im Mietvertrag sind nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. NJW 2006, 288) bei Vermietungen "vom Reißbrett" zu stellen. Um eine solche handelt es sich hier unzweifelhaft nicht. Dies hat zur Folge, dass im vorliegenden Fall die tatsächliche Nutzung und die vertraglichen Vereinbarungen bei der Frage der Bestimmbarkeit des Mietobjekts durchaus eine Rolle spielen. Die Klägerin hat vorliegend durch den von ihr vorgenommenen Umbau der Mieträume die Prüfung, ob das Mietobjekt aufgrund der Gegebenheiten vor Ort unter Heranziehung der Angaben im Mietvertrag eindeutig bestimmbar ist, unmöglich gemacht. Dafür, dass im vorliegenden konkreten Fall unter Berücksichtigung der Angaben im Mietvertrag und der tatsächlichen Nutzung eine eindeutige und ausreichende Bestimmbarkeit des Mietgegenstands gegeben sein konnte, sprechen insbesondere nachfolgend aufgeführte Faktoren:

Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten wurden seit mehr als 30 Jahren durchgehend zur Nutzung als Arztpraxis vermietet. Das auf 10 Jahre abgeschlossene ursprüngliche Mietverhältnis wurde unstreitig mit dem Vormieter Dr. M. jeweils in unveränderter Form mittels Nachträgen verlängert, der Beklagte trat in dieses Mietverhältnis ein und schloss selbst mit gleichlautendem Vertragstext den streitgegenständlichen Mietvertrag mit der Voreigentümerin ab. Hinzu kommt, dass der Text des Mietvertrags neben der Anzahl und Art der vermieteten Räume die Mietfläche genau und in gleicher Höhe wie in den vorangegangen Mietverträgen angab. Soweit die Klägerin ihre Kündigung vor allem darauf stützt, dass der Beklagte 5 (bzw. inclusiv einer Kammer, 6) Räume statt der vermieteten 3 Räume nutzt, ist ihr entgegenzuhalten, dass die hierfür durch den Beklagten vorgetragene Begründung, nämlich dass die ursprünglichen 3 Räume mieterseits als Behandlungsräume weiter unterteilt worden seien, plausibel ist. Dies bestätigt auch der vom Beklagten vorgelegte Plan aus dem Jahr 1974, aus dem sich das gesamte 4. Stockwerk des Anwesens sowie die ursprünglichen, (noch) nicht aufgeteilten 3 Räume ergeben. Diese sind deckungsgleich mit den in der Planskizze der Klägerin aufgezeichneten 5 Räumen. Es ist dabei eindeutig erkennbar, dass ein Raum durch Trennwände in 3 Räume aufgeteilt wurde. Die Vermieterin hätte unschwer selbst feststellen bzw. aufklären können, ob die "Mehrnutzung" auf eine mieterseits veranlasste Raumuntereilung, wie sie in Arztpraxen üblich ist, zurückzuführen ist. Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht daraus, dass es im 4. Obergeschoß/Ostteil 3 weitere, unvermietete und nicht genutzte Räume nebst Nebenräumen gab.

Nach alldem kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg darauf berufen, dass wegen fehlender Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit des Mietgegenstands die Schriftformklausel des § 550 BGB nicht beachtet sei. Ihre ordentliche Kündigung zum 31.03.2008 war daher unwirksam, die Klage auf Räumung und Herausgabe unbegründet und die gegen das landgerichtliche Urteil gerichtete Berufung des Beklagten erfolgreich. Schriftsatzfrist auf die rechtliche Würdigung des Senats im Termin zur mündlichen Verhandlung war der Klägerin nicht zu gewähren. Die maßgeblichen tatsächlichen und rechtlichen Fragen wurden mit den Parteien umfassend im Termin erörtert.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (vgl. BGH NJW 2003, 65). Gegenstand des Rechtsstreits und dieser Entscheidung sind Fragen des mietvertraglichen Kündigungsrechts, deren Kern in der tatrichterlichen Würdigung der vorliegenden Vertragsumstände liegt. Der Senat ist in seiner Entscheidung von den durch die Rechtsprechung des BGH zu den hier maßgeblichen Fragen entwickelten Grundsätzen nicht abgewichen. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht.