Normenkette

WEG § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG § 10 Abs. 2 WEG § 15 Abs. 1 BGB § 140

Vorinstanz

LG Flensburg; 17.04.2003; 5 T 167/99

AG Niebüll 14 II 36/93

Leitsatz

1. Die in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen zur Hausmeisterwohnung enthält eine nutzungsbeschränkende Zweckbestimmung, der Vereinbarungscharakter zukommt. Eine endgültige Aufhebung oder Änderung dieser Zweckbestimmung ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich.

2. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen vorübergehenden abweichenden Gebrauch der Räume beschließen, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

3. Ein nichtiger Wohnungseigentümerbeschluss kann nach § 140 BGB umgedeutet werden. Das gilt auch dann, wenn die Nichtigkeit des Beschlusses gerichtlich festgestellt ist. Dieser Feststellung kommt nur eine deklaratorische Bedeutung zu.

2 W 90/03

Tenor

In der Wohnungseigentumssache

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 05. 05.2003 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Flensburg vom 17.04.2003 durch die Richter am Oberlandesgericht am 03.09.2004 beschlossen:

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Antrag zu 2. als zur Zeit unbegründet abgelehnt wird.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1. zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 30.806,14 Euro.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1. sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft der eingangs genannten Anlage. Diese umfasst u.a. 47 Eigentumswohnungen und gemäß Teil I §§ 1 und 3 Abs. 1 b der Teilungserklärung vom 09. Juli 1969 (TE) im Kellergeschoss eine Hausmeisterwohnung, die zum Gemeinschaftseigentum gehört. Sie besteht nach dem Aufteilungsplan aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Küche, Bad und Flur mit einer Gesamtfläche von 68,71 m². Seit 1970 wurde sie von dem Hausmeisterehepaar W. bewohnt. In der Nacht zum 18. 08.1985 kam es nach heftigen Regenfällen zu einer Überschwemmung des gesamten Kellergeschosses einschließlich der Hausmeisterwohnung, die nahezu ihr gesamtes Inventar beschädigte und sie zeitweise unbewohnbar machte. Die Eheleute W...verließen sie und haben sie nicht wieder bezogen. Auch in den Jahren 1990, 1991, 1993, 1994, 1995 und 1997 kam es zu gleichartigen Überschwemmungen im Kellerbereich. Die von der Gemeinschaft hiergegen ergriffenen Maßnahmen blieben wirkungslos.

In der Versammlung vom 22. 04.1986 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dem Hausmeisterehepaar W.... zum 31. 05.1986 zu kündigen. Ferner heißt es unter TOP 8 des Protokolls:

"Herr R. stellt den Antrag, dass die im Kostenanschlag bezeichnete Fläche (ehemalige Hausmeisterwohnung mit Vorflur, Elektroraum und Müllkeller) mit Fliesen auszulegen ist und dass das Angebot der Firma X. .zum Gesamtpreis von DM 13.298,78 angenommen werden soll. Bei der Vergabe des Auftrages soll beachtet werden, dass ein Wasserabfluss in 2 Räumen eingebaut wird.

Der Antrag wird einstimmig mit allen anwesenden und vertretenen Stimmen angenommen.

Weiter wird darüber diskutiert, was mit den Räumen geschehen soll. Die Verwaltung schlägt vor, den ehemaligen Müllcontainerraum mit wenigen Mitteln zum Fahrradkeller auszubauen, evtl. Einbau einer Sauna.

Die Frage des Einbaus einer Sauna wird zunächst aufgeschoben. Über die Verwendung des ehemaligen Schlafraumes der Hausmeisterwohnung soll in der nächsten Versammlung entschieden werden.

Es wird der Antrag gestellt, die Versammlung möge genehmigen, den bisherigen Raum für den Müllcontainer mit einem Nebengelass zum Fahrradkeller auszubauen und 2 Räume der ehemaligen Hausmeisterwohnung mit der Toilette zusammen einem Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Über den Umfang der Zur-Verfügung-Stellung entscheidet der Beirat zusammen mit dem Verwalter.

Über die Nutzung der beiden anderen Räume soll in einer späteren Versammlung entschieden werden. Als Interimslösung kann der Beirat bestimmen.

Bei 19/1000 Anteil Gegenstimmen wurde der Antrag angenommen."

In einem Arbeitsgerichtsprozess einigten sich die Eheleute W. und die Wohnungseigentümergemeinschaft dahin, dass das Arbeitsverhältnis zum 30. Juni 1986 beendet wurde. Der Beteiligte zu 2. ließ 1986 in Abstimmung mit den Beteiligten zu 3. in der Hausmeisterwohnung folgende Baumaßnahmen ausführen: Der Boden wurde mit Gefälle verfliest und mit mehreren Sielen versehen, die Küchentür wurde von der Wohnzimmerseite auf die Schlafzimmerseite verlegt, im Wohnzimmer wurde ein Podest errichtet, das mit Waschmaschine und Wäschetrockner im Münzautomatenbetrieb versehen wurde, die Küchenwände wurden nach Entfernung der Einbauteile verfliest und die Elektroanschlüsse stillgelegt, für den Fahrstuhl wurde zum Preis von 6.702,06 DM ein Notrufsystem installiert, weil ein Hausmeister nicht mehr durchgehend anwesend war. Ferner wurde der Stromzähler für die Hausmeisterwohnung abgeklemmt und die Leitungen für die Hausmeisterwohnung an den Gemeinschaftszähler angeschlossen. Mit Ausnahme der Verfliesung und des Einbaus zweier Siele besteht für die genannten Maßnahmen kein protokollierter ermächtigender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer.

Zum 01. 07.1986 wurde der neue Hausmeister E..eingestellt. Dieser hatte eine Wohnung außerhalb der Anlage und legte keinen Wert auf die Hausmeisterwohnung. Fortan wurde das frühere Wohnzimmer als Waschraum benutzt, später das frühere Schlafzimmer als Fahrradabstellraum. E. unterhielt im übrigen Arbeitszimmer ein tagsüber besetztes Büro nebst Werkstatt und benutzte Bad- und WC-Raum. Die Verwaltungskostenabrechnungen seit 1986 wiesen die Summe der Einnahmen aus der Waschmaschine und dem Trockner aus, die allen Wohnungseigentümern zugute gebracht wurden. In der Versammlung vom 27. 04.1987 wurde durch Mehrheitsbeschluss den Beteiligten zu 2. und 3. nach Erstattung des Berichts der Rechnungsprüfer über die Wohngeldabrechnung Entlastung erteilt.

Aufgrund des Mehrheitsbeschlusses in der Versammlung vom 04. 12.1989 wurde Firma F .neue Verwalterin der Anlage. Im Wohnungseigentumsverfahren 14 II 45/90 wies das Amtsgericht Niebüll durch Beschluss vom 01. 02.1991 den Antrag des Beteiligten zu 1.a), die Hausmeisterwohnung im ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, zurück mit der Begründung, dieser müsse zuerst eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeiführen. Auf seine Veranlassung kam es in der Versammlung vom 14. 02.1991 zum Mehrheitsbeschluss, die seit 1986 bestehende Nutzung der "früheren Hausmeisterwohnung" in der jetzigen Form (Waschküche, Trockenraum, Hausmeisterbüro) zu belassen. Hierauf betrieb der Beteiligte zu 1.a) das Wohnungseigentumsverfahren 14 II 17/91, in dem das Amtsgericht Niebüll durch Beschluss vom 24. 05.1991 den Wohnungseigentümerbeschluss vom 14. 02.1991 "aufhob" mit der Begründung, die Aufmauerung eines Sockels zur Installation der Waschmaschine und die Zumauerung einer Tür stellten bauliche Veränderungen dar, die eines einstimmigen Beschlusses bedurft hätten. In der Versammlung vom 07. 05.1992 sprach sich - ohne einen förmlichen Beschluss zu fassen - die Mehrheit der Wohnungseigentümer "vorläufig" mehrheitlich dafür aus, die Nutzung der Hausmeisterwohnung als Waschküche - wie in den letzten Jahren - aufrecht zu erhalten. In der Versammlung vom 26. 04.1993 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die Nutzung der Hausmeisterwohnung "wie seit 1986" als Waschküche, Fahrrad- und Arbeitsraum für den Hausmeister zu belassen (TOP 6 und 7 des Protokolls).

Hierauf haben die Beteiligten zu 1. das hier zugrunde liegende Verfahren 14 II 36/93 vor dem Amtsgericht Niebüll eingeleitet, in dessen Verlauf sie insgesamt 74 Anträge gestellt haben (S. 3-13 des amtsgerichtlichen Beschlusses), von denen sie nach Rücknahme der übrigen lediglich 6 Anträge aufrecht erhalten haben, und zwar (in Klammern die Geschäftswerte, soweit es für die Rechtsbeschwerde darauf ankommt):

1. die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu TOP 6 und 7 des Protokolls vom 26. 04.1993 für ungültig zu erklären,

2. die Wohnungseigentümer zu verpflichten, die Hausmeisterwohnung wieder herzustellen (20.000,00 Euro),

3. die Wohnungseigentümer zu verpflichten, die Kelleretage gegen von aussen eindringendes Wasser abzudichten,

4. festzustellen, dass die Beteiligten zu 1. nicht verpflichtet sind, sich an den laufenden Kosten für die Räume der ehemaligen Hausmeisterwohnung zu beteiligten (200,00 Euro),

5. festzustellen, dass die Beteiligten zu 2. und 3. nicht im Hinblick auf die von ihnen in der früheren Hausmeisterwohnung veranlassten Umbauarbeiten entlastet worden sind (Wohnungseigentümerbeschluss vom 27. 04.1987 - 4.806,14 Euro),

6. festzustellen, dass die Beteiligten zu 1. nicht verpflichtet sind, sich an den Kosten für das Fahrstuhlnotrufsystem zu beteiligen (1.000 Euro).

Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten zur Frage eingeholt, ob es technisch möglich und wirtschaftlich angemessen sei, den Keller so gegen Feuchtigkeit abzudichten, dass die Hausmeisterwohnung wieder bewohnbar werde. Der Sachverständige R. .ist in seinem schriftlichen Gutachten vom 28. 01.1997 zum Ergebnis gekommen, dass mit einem Kostenaufwand von insgesamt 97.750,00 DM eine Beseitigung der Feuchtigkeitsursachen für den Keller und eine Wiederherstellung der Räumlichkeiten der ehemaligen Hausmeisterwohnung zu Wohnzwecken erreichbar seien (Entwässerungsarbeiten 16.000,00 DM, Kellerwand-Sanierung 23.000,00 DM, Wiederherstellung der Hausmeisterwohnung 38.500,00 DM, Architektenleistungen 7.500,00 DM, 15% Mehrwertsteuer 12.750,00 DM).

Das Amtsgericht hat den Anträgen zu 1. , 3. und 4. voll und dem Antrag zu 2. mit der Maßgabe stattgegeben, dass die Beteiligten zu 4. verpflichtet seien, eine Hausmeisterwohnung in dem Umfang vorzuhalten, wie dies nach dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 26. 04.1986 noch möglich sei (Schlafraum, 2 weitere Räume, Toilette). Die Anträge zu 5. und 6. hat es zurückgewiesen. Hiergegen haben die Beteiligten, soweit sie jeweils nachteilig betroffen sind, sofortige Beschwerde eingelegt. Ferner haben die Beteiligten zu 1. hilfsweise beantragt, den Beteiligten zu 2. und 3. aufzugeben, Schadensersatz von je 4.700,00 DM zu zahlen für den Fall, dass der Antrag zu Nr. 2. unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses insoweit zurückgewiesen werde (Geschäftswert: 4.800,00 Euro). Im Laufe des Beschwerdeverfahrens haben die Beteiligten zu 4. ihr Rechtsmittel zum Antrag zu 1. zurückgenommen und die Beteiligten zu 1. und 4. das Verfahren hinsichtlich des Antrags zu 3. übereinstimmend für erledigt erklärt, weil der Keller zwischenzeitlich zufriedenstellend abgedichtet worden ist. Das Landgericht hat eine schriftliche Auskunft der Stadt Westerland vom 23. 07./19. 12.2002 eingeholt zur Frage, ob die Räumlichkeiten der ehemaligen Hausmeisterwohnung im Kellergeschoss zu Wohnzwecken genutzt werden können. Die Stadt Westerland hat mitgeteilt, dass - sollten die Räume seit 1986 nicht mehr als Wohnung benutzt worden sein - nach den einschlägigen Urteilen der Verwaltungsgerichte davon auszugehen sei, dass der Bestandschutz für die Wohnung erloschen sei. Erforderlich sei deshalb ein neues Baugenehmigungsverfahren. Durch Bescheid vom 11. 11.2002 hat die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland den Antrag der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwalterin, vom 30. August 2002 auf Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung einer Wohnung im Kellergeschoss abgelehnt, weil es an einer lichten Höhe von mindestens 2,40 m über mindestens 2/3 der Grundfläche fehle und Gründe für eine Abweichung nicht vorlägen.

Das Landgericht hat durch Beschluss vom 17. 04.2003 den angefochtenen Beschluss zu den Anträgen zu 2. und 4. aufgehoben und diese zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat es zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss, auf den zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird (Bd V Bl. 468 ff.), richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1., der die übrigen Beteiligten entgegengetreten sind.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 45 WEG; 27, 29, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 WEG zulässig. Sie ist jedoch nur hinsichtlich des Antrags zu 2. teilweise begründet.

1. Verpflichtung zur Wiederherstellung der Hausmeisterwohnung (Antrag zu 2.)

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Zunächst habe auf Grund der Zweckvereinbarung in der Teilungserklärung ein Anspruch der Beteiligten zu 1. gegen die Beteiligten zu 4. auf Wiederherstellung der Hausmeisterwohnung bestanden. Nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen R..sei davon auszugehen, dass ein Rückbau mit vertretbaren finanziellen Mitteln möglich sei. Dieser Anspruch sei entfallen, weil der Rückbau nach dem Vorbescheid der unteren Bauaufsichtsbehörde vom 11.11.2002 nicht genehmigungsfähig sei. Die Beteiligten zu 4. könnten sich nicht auf den Bestandsschutz der alten Baugenehmigung berufen, da dieser nach den Grundsätzen der ständigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung wegen der seit 1986 bestehenden anderweitigen Nutzung entfallen sei. Diese liege außerhalb der Bandbreite wohnlicher Nutzung und habe - wie sich aus den tatsächlichen Umbaumaßnahmen und aus den Wohnungseigentümerbeschlüssen der Jahre 1986, 1991 und 1993 ergebe - auch nicht nur vorübergehend ausgeübt werden sollen. Der Antrag zu 2. habe sich nach allem in der Hauptsache erledigt. Die Beteiligten zu 1. hätten es abgelehnt, das Verfahren in der Hauptsache insoweit für erledigt zu erklären, so dass der Antrag zurückzuweisen sei.

Diese Ausführungen sind rechtsfehlerhaft, weil das Landgericht den Bestandsschutz zu Unrecht verneint und übersehen hat, dass die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen können (§ 15 Abs. 2 WEG).

a) Die ursprünglich erteilte Baugenehmigung für die Hausmeisterwohnung ist nicht durch eine Änderung des Gebrauchszwecks verwirkt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts beurteilt sich die Frage, inwieweit eine bestimmte Art der Nutzung einer baulichen Anlage in ihrem Bestand geschützt ist, danach, ob und gegebenenfalls in welchem Maße die bebauungsrechtliche Situation nach der Verkehrsauffassung als noch von dieser Nutzung geprägt erscheint. Vom Standpunkt eines objektiven Beobachters aus gesehen muss die Anlage in ihrer Umgebung für die bisher dort ausgeübte Nutzung noch offen sein. Der Bestandsschutz für eine bestimmte Art von Nutzung endet nicht notwendig schon mit deren faktischen Beendigung. Art. 14 GG räumt dem Berechtigten vielmehr zum Schutze des Vertrauens in den Fortbestand einer bisherigen Rechtsposition je nach den konkreten Einzelumständen eine gewisse Zeitspanne ein, innerhalb derer der Bestandsschutz nachwirkt und noch Gelegenheit besteht, an den früheren Zustand anzuknüpfen. Jedoch überwiegt das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der veränderten bebauungsrechtlichen Ordnung, wenn der Berechtigte erkennbar von dem Bestandsschutz keinen Gebrauch mehr machen will. In einer für die Verkehrsauffassung besonders sinnfälligen Weise kommt die Beendigung einer bestimmten Art von Nutzung dadurch zum Ausdruck, dass der Berechtigte in dem Gebäude eine andersartige Nutzung aufnimmt und dies nach außen sichtbar wird. Der tatsächliche Beginn einer anderen Nutzung, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzungsart liegt und die erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll, unterbricht den Zusammenhang und lässt den Bestandsschutz, der lediglich die Fortsetzung der bisherigen, einmal rechtmäßig ausgeübten Nutzung gewährleisten soll, entfallen (BVerwG NVwZ 1989, 667, 668 f.). Danach ist der Bestandsschutz für die Hausmeisterwohnung nach Auffassung des Senats zur Zeit noch gegeben.

aa) Zwar wird die Hausmeisterwohnung seit 1986 nicht mehr als Wohnung genutzt. Für eine Verwirkung fehlt es jedoch zunächst daran, dass der Berechtigte auf Dauer eine andersartige Nutzung aufgenommen hat. Die in der TE enthaltene Bestimmung der Räumlichkeiten zur Hausmeisterwohnung enthält eine nutzungsbeschränkende Zweckbestimmung, der Vereinbarungscharakter nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG zukommt (für das Sondereigentum: Senat, Beschluss vom 29.03.2000, SchlHA 2000, 202 m.w.Nw.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 15 Rn. 7; Palandt/Bassenge, WEG, 63. Aufl., § 15 Rn. 12). Eine endgültige Aufhebung oder Änderung dieser Zweckbestimmung ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich (Weitnauer/Lüke § 10 Rn. 49). Diese Auffassung liegt auch der - nicht mehr angefochtenen - Entscheidung des Amtsgerichts vom 3.05.1999 zu Grunde, welche die Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer vom 26.04.1993 zu TOP 6 und 7 für ungültig erklärt hat. Eine solche Vereinbarung liegt nicht vor, so dass eine dauerhaft andersartige Nutzung mit der Folge einer Verwirkung des Bestandsschutzes nicht vom Berechtigten aufgenommen worden ist.

bb) Ferner steht nicht fest, dass die geänderte Nutzung erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll. Vielmehr ist die Nutzung als Hausmeisterwohnung noch offen. Die Beteiligten zu 1. und 4. stimmen zutreffend darin überein, dass der Bestand der Hausmeisterwohnung bis heute gewährleistet ist und die Wohnräume mit vertretbaren Kosten - wie auch durch das Gutachten des Sachverständigen R.. belegt - ohne weiteres wieder hergestellt werden können. Eine Nutzung der Räume als Hausmeisterwohnung kann seit 1986 ersichtlich schon deshalb nicht stattfinden, weil bis auf weiteres ein Hausmeister eingestellt worden ist, der nicht in der Anlage wohnen will. Diese Verhältnisse können sich ändern, wenn dessen Anstellung endet. Die Wohnungseigentümer sind - wie aus ihrem Vergleichsvorschlag im Schriftsatz vom 1.03.2002 Seite 9 hervorgeht - bereit, nach Auslaufen des Dienstverhältnisses die Räumlichkeiten als Wohnung wieder herzurichten, wenn ein Hausmeister eingestellt wird, der die Räume wieder bewohnen möchte. Die Fragen, ob die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Hausmeisterwohnung wieder herzustellen, und ob die Wohnungseigentümerbeschlüsse über die Nutzung der Wohnung ungültig sind, befinden sich seit 1990/1993 - auch der zuständigen Baubehörde geläufig - auf Veranlassung der Beteiligten zu 1. in der gerichtlichen Klärung. Abgesehen von der wegen dieses Schwebezustandes fehlenden Erkennbarkeit der endgültigen Nutzungsänderung ist es bedenklich, den Beteiligten zu 1. entgegenzuhalten, wegen des hauptsächlich durch das gerichtliche Verfahren bedingten Zeitablaufs sei nunmehr die ursprüngliche Baugenehmigung verwirkt.

cc) Entgegen der Auffassung des Landgerichts ergibt sich aus den Wohnungseigentümerbeschlüssen der Jahre 1986, 1991 und 1993 nicht eindeutig, dass die geänderte Nutzung nicht nur vorübergehend gelten sollte. Der Beschluss vom 22.04.1986 sieht ausdrücklich die Nutzung zweier Räume nebst Toilette für einen Hausmeister vor. Die Beschlüsse vom 14.02.1991 und 26.04.1993 stellen auf die "Belassung" des bestehenden Zustandes ab, ohne erkennen zu lassen, dass diese auf Dauer sein sollte. Dem Beschluss vom 26.04.1993 ging die Abstimmung vom 7.05.1992 voraus, nach der sich eine Mehrheit der Wohnungseigentümer "vorläufig" für die Nutzung der Hausmeisterwohnung als Waschküche aussprach. Die gleichzeitig beschlossene Klärung der Frage, ob die Wohnung weiterhin für einen Hausmeister zum dauernden Bewohnen genehmigt sei, hatte - wie sich aus der Einladung vom 8.02.1993 zur Wohnungseigentümerversammlung vom 26.04.1993 ergibt - die dies bejahende Antwort der Stadt zum Ergebnis. Diese Umstände sprechen nach ihrer objektiven Erklärungsbedeutung eher gegen eine dauerhafte Lösung. Der Senat ist als Rechtsbeschwerdegericht zur eigenen Auslegung dieser Wohnungseigentümerbeschlüsse befugt (BGH NJW 1998, 3713; Palandt/Bassenge § 10 Rn. 15).

dd) Dieser Auffassung steht nicht die Auskunft der Stadt Westerland gemäß Schreiben vom 23.07.2002 und 19.12.2002 entgegen, dass bei seit 1986 bestehender Nutzungsänderung nach den einschlägigen Urteilen der Verwaltungsgerichte davon auszugehen sei, der Bestandsschutz für die Wohnung sei erloschen. Diese Auskunft lässt eine nachvollziehbare rechtliche Würdigung des Sachverhalts vermissen. Vor allem handelt es sich bei dieser Auskunft um die unverbindliche Meinungsäußerung einer überdies für die Bauaufsicht unzuständigen Behörde. Beachtlich für das vorliegende Verfahren wäre allenfalls ein rechtswirksamer Verwaltungsakt der Bauaufsichtsbehörde, der die Benutzung der Räume als Wohnung untersagen würde (vgl. Keidel/Schmidt, FGG, 15. Aufl., § 1 Rn. 45). Ein solcher ist nicht gegeben. Er ist insbesondere nicht enthalten im Bescheid des Kreises Nordfriesland vom 11.11.2002, durch den der Antrag der Beteiligten zu 4. auf Erteilung eines Vorbescheides für eine "Wiederherstellung der Hausmeisterwohnung" abgelehnt worden ist. Dieser Bescheid befasst sich nicht mit der Frage, ob die Baugenehmigung vom 6.03.1969 verwirkt ist. Desgleichen unbeachtlich ist die im Gutachten des Sachverständigen R..vom 28.01.1997 vertretene Meinung, der Bestandsschutz der Hausmeisterwohnung sei erloschen. Abgesehen davon, dass auch diese Äußerung nicht näher begründet ist, obliegt die Beurteilung dieser Rechtsfrage im vorliegenden Verfahren nicht einem Sachverständigen, sondern allein dem Gericht. Ob andererseits die vorliegende Entscheidung die Bauaufsichtsbehörde bindet (vgl. dazu Keidel/Schmidt, § 1 Rn. 43, 44), braucht hier nicht entschieden zu werden.

Nach allem kann der Antrag zu 2. nicht mit der Begründung abgewiesen werden, die Wohnungseigentümer könnten die Hausmeisterwohnung nicht wiederherstellen, weil der Bestandsschutz der alten Baugenehmigung für diese erloschen sei und eine neue Baugenehmigung nicht erteilt werde.

b) Gleichwohl stellt sich die angefochtene Entscheidung aus anderen Gründen im Ergebnis jedenfalls zur Zeit als richtig dar. Ein Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung in Verbindung mit der Wiederherstellung des früheren Zustandes aus §§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB; 15 Abs. 3 WEG; 823 Abs. 1, 249 Satz 1 BGB (vgl. BayObL WuM 1995, 674) steht den Beteiligten zu 1. gegen die Beteiligten zu 4. nicht zu. Da der Sachverhalt hinreichend aufgeklärt ist, kann der Senat darüber selbst entscheiden.

aa) Nach § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauchs beschließen, soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht. Nach Auffassung des Senats steht die seit 1986 bestehende Nutzung der Räume nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (vgl. zur Anwendung dieses Grundsatzes in diesem Zusammenhang BayObLG DWE 2000, 35; zu den Grundsätzen des ordnungsgemäßen Gebrauchs BGH NJW 2000, 3211; OLG Düsseldorf NZM 2002, 867: Einrichtung eines Hausmeisterbüros nebst Toilette im Gemeinschaftseigentum) einstweilen der Zweckbestimmung gemäß Teil I §§ 1 und 3 TE nicht entgegen und entspricht ordnungsgemäßem Gebrauch. Die kostenaufwendige Wiederherstellung der Wohnung zum Preis von mindestens 40.540,00 DM (20.727,77 Euro) war und ist bis auf weiteres nutzlos, weil der bestellte Hausmeister außerhalb der Anlage wohnt und nicht gewillt ist, eine wiederhergestellte Wohnung zu beziehen. Die genannten Vorschriften der TE gebieten den Wohnungseigentümern jedenfalls dann nicht die Beschäftigung eines die dazu bestimmten Räume nutzenden Hausmeisters, wenn die Anstellung eines "externen" Hausmeisters ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das war und ist hier der Fall. Die Entlassung des die Wohnung nutzenden Hausmeisterehepaares W. erfolgte auf Grund des bestandskräftigen Wohnungseigentümerbeschlusses vom 22.04.1986 unter TOP 7 des Protokolls, weil es "Gemeinschaftseigentum für private Dinge in Anspruch nahm". Außerdem ist zweifelhaft, ob W. überhaupt gewillt waren, weiter für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig zu werden. Gemäß der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 27.03.1986 unter TOP 7 hatten sie einen neuen Verwaltervertrag nicht unterschrieben. Außerdem hatten sie sich vor dem Arbeitsgericht in einem Vergleich mit einem Ausscheiden aus dem Dienstvertrag grundsätzlich einverstanden erklärt. Ferner war zur Zeit der Einstellung des neuen Hausmeisters E zum 1.07.1986 ungeklärt, wodurch der schwerwiegende Wassereinbruch in der Nacht zum 18.08.1985, der die Räumlichkeiten jedenfalls zeitweise unbewohnbar machte, verursacht war, und zu erwarten, dass sich ein solches Ereignis jederzeit wiederholen würde. Andererseits war die Beschäftigung eines Hausmeisters für die Gemeinschaft zwingend erforderlich. Da E. sich unstreitig als Hausmeister bewährt hat, war die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gehalten, ihn zu entlassen, nur damit die Hausmeisterwohnung durch einen neuen - seiner Qualifikation und Beständigkeit nach ungewissen - Hausmeister wieder bewohnt wird. Diese Wohnung dient nach ihrem bestimmungsgemäßen Zweck nicht der Gewinnerzielung, sondern der Erleichterung der Geschäfte eines Hausmeisters im Interesse der Wohnungseigentümer. Insoweit ist es auch nicht geboten, die Wohnung zu dem Zweck wieder herzurichten, sie an Dritte zu vermieten. E. erledigt die Geschäfte eines Hausmeisters seit 1986 anstandslos. Er nutzt die Wohnung als Dienststelle, in der er - mit Telefon ausgestattet - tagsüber anwesend ist, den Wohnungseigentümern zur Verfügung steht und die für seine Aufgaben erforderlichen Unterlagen und Werkzeuge verwahrt. Für die Nutzung der Räume als Waschraum und Fahrradabstellraum besteht im übrigen gemäß dem nachvollziehbaren Vorbringen der Beteiligten zu 4. wegen vermehrten Freizeitverhaltens der Wohnungseigentümer und ihrer Gäste ein Bedürfnis. Dass diese Nutzungen zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer - insbesondere der Beteiligten zu 1. - führt, ist weder konkret dargetan noch sonst ersichtlich. Die seit 1986 erfolgten baulichen Veränderungen (Verlegung der Tür zur Küche, Errichtung eines Sockels für Waschmaschine und Wäschetrockner) lassen eine "nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung" der Wohnungseigentümer (Weitnauer/Lüke § 22 Rn. 12) - insbesondere der Beteiligen zu 1. - nicht erkennen (§§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG).

bb) Allerdings bedarf es für die vorübergehende Gebrauchsregelung grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer (§ 15 Abs. 2 WEG). Ausdrückliche Beschlüsse dieses Inhalts liegen bisher nicht vor. Die erforderliche Rechtsgrundlage lässt sich jedoch durch Umdeutung der Mehrheitsbeschlüsse vom 14.02.1991 und 26.04.1993 gemäß § 140 BGB gewinnen. Nach dieser Vorschrift können auch nichtige Wohnungseigentümerbeschlüsse umgedeutet werden (Staudinger/Bub, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 262 bis 264; Palandt/Bassenge § 23 Rn. 22). Wird mit Amts- und Landgericht davon ausgegangen, dass die genannten Beschlüsse eine Änderung des vereinbarten Nutzungszwecks der Hausmeisterwohnung auf Dauer regeln, so sind sie - wie schon ausgeführt - wegen fehlender Beschlusszuständigkeit der Wohnungseigentümer nichtig (vgl. BGH NJW 2000,3500). Wird ihnen dagegen der Inhalt beigemessen, dass die Änderung des Nutzungszwecks nur vorübergehend sein sollte, so sind sie insoweit wirksam, weil die Wohnungseigentümer - wie ebenfalls schon ausgeführt - zu einer solchen Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss befugt sind. Zur Überzeugung des Senats ist auch anzunehmen, dass die Mehrheit der beschließenden Wohnungseigentümer bei Kenntnis der Nichtigkeit nach ihrem mutmaßlichen Willen im Hinblick auf die von ihnen verfolgen wirtschaftlichen Ziele vernünftigerweise jeweils eine nur vorübergehende - auf die Beschäftigung des "extern" wohnenden Hausmeisters begrenzte Dauer - gewollt hätten. Insbesondere gingen sie davon aus, dass die Wohnung mit vertretbarem Aufwand wieder herstellbar und die Baugenehmigung noch in Kraft war. Dieses Ergebnis entspricht auch dem Vorbringen der Beteiligten zu 4. in ihrem Schriftsatz vom 1.03.2002 unter Ziffer IV. Nr. 1. (Seite 4 bis 6) einschließlich des schon erwähnten Vergleichsvorschlages unter Ziffer VI. (Seite 9).

Dem angenommenen mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer steht nicht der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vom 22.04.1986 entgegen, wonach unter anderem zwei Räume der ehemaligen Hausmeisterwohnung mit der Toilette zusammen einem Hausmeister zur Verfügung zu stellen sind. Dieser Beschluss lässt im Gesamtzusammenhang seiner Regelung nicht erkennen, welche Räume einem Hausmeister zur Verfügung gestellt werden sollten, ob ein Hausmeister die Räume zum Wohnen oder nur als Büro und Betriebsraum benutzen und für welche Dauer diese Nutzung bestimmt sein sollte. Insoweit haben die Beteiligten zu 1. in der Rechtsbeschwerde (Seite 9) zur Unklarheit der beabsichtigten Verteilung der Räume selbst ausgeführt, das Protokoll lese sich "ausnehmend befremdend". Ferner war zu dieser Zeit der extern wohnende Hausmeister E..noch nicht eingestellt, so dass sich insoweit neue Gesichtspunkte ergaben, denen die Zweckbestimmung angepasst werden konnte. Eine im Vergleich zur Teilungserklärung sich ergebende Änderung der Zweckbestimmung der Räume auf Dauer konnten die Wohnungseigentümer - auch nur im Hinblick auf einen Teil der Räume - mangels Regelungszuständigkeit ohnehin nicht durch Mehrheitsbeschluss wirksam festlegen.

Die Anwendung des § 140 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass das Amtsgericht die Beschlüsse vom 14.02.1991 und 26.04.1993 rechtskräftig "aufgehoben" bzw. "für ungültig erklärt" hat. Ungeachtet des Wortlauts der Aussprüche des Gerichts handelt es sich der Sache nach um die Feststellung der Nichtigkeit dieser Beschlüsse (vgl. BayObLGZ 1986, 444). Da die Berufung auf deren Nichtigkeit jederzeit und gegenüber jedermann ohne rechtskräftige Feststellung zulässig ist, kommt den gerichtlichen Beschlüssen keine gestaltende, sondern nur eine deklaratorische Bedeutung zu (BGHZ 107, 268, 270; BayObLGZ 1986, 444; Staudinger/Bub § 23 Rn. 259 mwNw; Palandt/Bassenge § 23 Rn. 25). Demnach kann es für die Zulässigkeit der Umdeutung keinen Unterschied machen, ob über die Nichtigkeit gerichtlich entschieden ist oder nicht. Der Zulässigkeit der Umdeutung kann ferner nicht entgegengehalten werden, den Beteiligten zu 1. werde die Möglichkeit der Anfechtung des Beschlusses mit dem umgedeuteten Inhalt vorenthalten. Eine Anfechtung erübrigt sich, weil die Rechtmäßigkeit insoweit im Rahmen der Umdeutung überprüft wird. Ein rechtlicher Hinweis auf § 140 BGB war nicht geboten. Die inhaltliche Tragweite der Beschlüsse war Gegenstand der Erörterung im bisherigen Verfahren, so dass ein gerichtliches Vorgehen im Wege der Auslegung oder Umdeutung auf der Hand lag.

Nach allem ist der Antrag zur Zeit unbegründet.

2. Feststellung fehlender Verpflichtung der Beteiligten zu 1. , sich an den laufenden Kosten für die Räume der Hausmeisterwohnung zu beteiligen (Antrag zu 4.)

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Zwar hätten die Beteiligten zu 1. der baulichen Veränderung der Hausmeisterwohnung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt, so dass sie nach § 16 Abs. 3 nicht verpflichtet seien, die auf diese Maßnahmen entfallenden Kosten und Folgekosten der laufenden Unterhaltung und Verwaltung zu tragen. Derartige herausrechenbare Kosten ließen sich jedoch nicht feststellen. Die angefallenen Kosten für Strom, Beheizung und Unterhaltung der Räume wären auch ohne die Umbaumaßnahmen angefallen, weil sich der seit 1986 amtierende Hausmeister weigere, eine wieder hergerichtete Hausmeisterwohnung zu beziehen und deshalb nicht mit diesen Kosten belastet werden könne.

Diese Ausführungen halten im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand. Dabei kann offen bleiben, ob ein Rechtsschutzinteresse an der begehrten Feststellung besteht. Bedenken bestehen insoweit, als die Beteiligten zu 1. den jeweiligen Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung anfechten können. Der Antrag ist jedenfalls unbegründet. Der Senat hat bereits zur Anfechtung der Genehmigung der Jahresabrechnung für 1994 durch den Beteiligten zu 1. a) im Beschluss vom 28.04.2003 - 2 W 151/02 - (9 II 25/95 AG Niebüll/5 T 357/96 LG Flensburg) Seite 4 unter Nr. 1 ausgeführt: Ungeachtet des Umbaus und der Änderung der Zweckbestimmung der Räumlichkeiten sei der Beteiligte zu 1. a) an den - nachträglich ohnehin nicht mehr ausscheidbaren - Kosten für Strom, Heizung und sonstige Unterhaltung der Räume zu Recht nach § 16 Abs. 2 WEG beteiligt worden, weil diese Kosten zumindest in gleicher Höhe auch dann entstanden wären, wenn Umbau und Änderung der Zweckbestimmung nicht erfolgt wären. Der Hausmeister wohne seit langem außerhalb der Anlage und es sei weder vorgetragen noch sonst aus den Akten ersichtlich, dass er in eine wieder hergestellte Hausmeisterwohnung im Keller der Anlage gezogen wäre, so dass diese leer gestanden und dementsprechend hätte unterhalten werden müssen. Dabei könne davon ausgegangen werden, dass die Kosten allein durch die Münzeinkünfte aus den Automaten für Waschmaschine und Trockner in Höhe von 1.832,00 DM (an denen die Beteiligten zu 1. widerspruchslos partizipieren) zu einem beträchtlichen Teil gedeckt gewesen seien. An diesen Ausführungen hält der Senat fest. Unabhängig hiervon gilt Folgendes: Wie bereits dargelegt, entspricht die Beschäftigung eines externen Hausmeisters und die damit einher gehende zeitweilige anderweitige Nutzung der Räume als Hausmeisterbüro mit sanitären Anlagen, Waschraum und Fahrradkeller den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die mit dieser Nutzung verbunden Kosten des Gemeinschaftseigentums hat die Gemeinschaft zu tragen. Über die hiervon zu scheidende Frage, wer die Kosten der baulichen Veränderungen zu tragen hat (insbesondere für Wanddurchbrüche, Fliesenbelag mit Gefälle und Errichtung eines Sockels), war hier nicht zu entscheiden.

Nach allem ist der Antrag unbegründet.

3. Feststellung , dass die Beteiligten zu 2. und 3. wegen der Umbauarbeiten nicht entlastet worden sind Antrag zu 5.)

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Die Entlastungsbeschlüsse vom 27.04.1987 seien mangels fristgemäßer Anfechtung bestandskräftig geworden. Eine gerichtliche Änderung oder Aufhebung der Beschlüsse nach § 242 BGB komme nicht in Betracht, weil keine ungewöhnlichen Umstände vorlägen, die das Festhalten daran als grob unbillig oder gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen ließen. Sollten die Beteiligten zu 1. die Feststellung begehren, die von den Beteiligten zu 2. und 3. im Jahre 1986 veranlassten Umbaumaßnahmen im Bereich der Hausmeisterwohnung seien nicht von der Entlastung erfasst, so wäre der Antrag wegen Fehlens eines Feststellungsinteresses unzulässig. Entlastungsbeschlüsse seien als negative Schuldanerkenntnisse im Sinne eines Verzichts der Wohnungseigentümer auf etwa bestehende Schadensersatzansprüche gegen Verwalter und Beiratsmitglieder zu werten. Dieser Verzicht beziehe sich aber nur auf Ersatzansprüche, die für die Wohnungseigentümer bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen seien. Ob dies hier der Fall gewesen sei, könne offen bleiben. Denn wenn der Gemeinschaft gegen die Beteiligten zu 2. und 3. Ersatzansprüche zustehen sollten, könnten diese durch Leistungsanträge geltend gemacht werden. Davon abgesehen wären die Beteiligten zu 1. ohnehin nicht befugt, ohne Ermächtigungsbeschluss der Gemeinschaft einen Schadensersatzanspruch gegen die Beteiligten zu 2. und 3. geltend zu machen.

Auch diese Ausführungen halten im Ergebnis der rechtlichen Prüfung stand.

a) Soweit im Antrag der Beteiligten zu 1. ein Antrag auf Erklärung der Entlastungsbeschlüsse vom 27.04.1987 als ungültig nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu sehen ist, weil diese nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen, so ist dieser schon unzulässig, weil die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht eingehalten ist. Die Beteiligten zu 1. haben die Beschlüsse jedenfalls nicht vor dem 24.05.1993 beim Amtsgericht angefochten. Zwar findet bei schuldloser Versäumung dieser Frist auf Antrag die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entsprechend § 22 Abs. 2 WEG statt (BGH NJW 1970, 1316). Diese hätte jedoch binnen zwei Wochen nach Beseitigung des Hindernisses - hier der von den Beteiligten zu 1. geltend gemachten Unkenntnis der von den Beteiligten zu 2. und 3. veranlassten Umbaumaßnahmen - beantragt werden müssen (§ 22 Abs. 2 Satz 1 FGG entspr.). Die Beteiligten zu 1. erhielten hiervon Kenntnis - wenn nicht schon durch die Verwaltungskostenabrechnungen seit 1986 - spätestens in der Wohnungseigentümerversammlung vom 7.06.1988 oder - bei Nichtteilnahme - durch die Übersendung des entsprechenden Protokolls zu dieser Versammlung. In dieser Versammlung hat der Wohnungseigentümer G. gerügt, wie auch zuvor schon in seinem Schreiben an den Beteiligten zu 2) als ehemaligen Verwalter vom 9.5.1987), dass ohne Beschluss in der Hausmeisterwohnung bauliche Veränderungen vorgenommen worden seien, so Zumauerung der Tür zwischen Wohnzimmer ("jetzt Waschraum") und "bisheriger" Küche, neuer Durchbruch vom "bisherigen" Schlafraum zur Küche und andere Verfliesung der Küche als besprochen, sowie Anschaffung (und Aufstellung) einer Waschmaschine und Wäscheschleuder. Die Wiedereinsetzungsfrist war demnach spätestens bereits im Juni 1988 abgelaufen.

b) Soweit im Antrag ein Begehren auf Feststellung der Nichtigkeit der Entlastungsbeschlüsse zu sehen ist, so hält der Senat entgegen der Auffassung des Landgerichts einen solchen Antrag für zulässig, weil ungeachtet dessen, dass die Nichtigkeit jederzeit geltend gemacht werden kann, aus Gründen der Rechtssicherheit ein Rechtsschutzbedürfnis an gerichtlicher Feststellung besteht (BGHZ 107, 268, 270; Weitnauer/Lüke § 23 Rn. 24; Staudinger/Bub § 23 Rn. 259 mwNw.). Der Feststellungsantrag ist jedoch unbegründet, weil die Beschlüsse nicht gegen zwingende Vorschriften des WEG oder gegen § 134 BGB oder § 138 BGB verstoßen (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG; vgl. zur Nichtigkeit BGHZ 107, 268, 271).

aa) Im Bereich des WEG kommt allenfalls eine unzulässige Überschreitung der Beschlusszuständigkeit in Betracht (vgl. BGH NJW 2000, 3500, 3502). Bei der Entlastung von Verwalter und Beirat handelt es sich jedoch um eine Maßnahme der Verwaltung, die durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geregelt werden kann (BGH NJW 2003, 3124; DWE 2003, 143). Die Frage der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung ist im Verfahren nach §§ 23 Abs. 4 Satz 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu überprüfen, ein Verstoß hiergegen begründet keine Nichtigkeit (Weitnauer/Lüke § 23 Rn. 26). Ein Entlastungsbeschluss steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Das mit der Entlastung regelmäßig verbundene negative Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer erfasst auch nur - nicht aus einer Straftat herrührende - Ersatzansprüche gegen den Verwalter, soweit sie den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (BGH NJW 2003, 3124, 3127). Im übrigen können die Wohnungseigentümer weiterhin Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen.

bb) Desgleichen verstoßen die Entlastungsbeschlüsse nicht gegen gesetzliche Verbote im Sinne des § 134 BGB. Die Beteiligten rügen vorliegend Verstöße gegen § 266 StGB und § 263 StGB. Ein strafbares Verhalten lässt sich indessen nicht feststellen. Da Beschlüsse der Wohnungseigentümer rechtsgeschäftliche Gesamtakte sind, die sich aus den Abstimmungserklärungen als einzelne Rechtsgeschäfte zusammensetzen (BGHZ 139, 288; Palandt/Bassenge § 10 Rn. 12), muss sich der Vorsatz jedes einzelnen der mehrheitlich abstimmenden Wohnungseigentümer auf die Tatbestandsmerkmale der genannten Strafvorschriften beziehen. Das haben die Beteiligten zu 1. nicht vorgetragen und ergibt sich auch nicht aus dem Versammlungsprotokoll. Ob die Beteiligten zu 2. und 3. sich durch ihr Handeln ohne ermächtigenden Beschluss oder durch Unterlassen einer Aufklärung der Wohnungseigentümer über die getroffenen Maßnahmen der genannten Straftaten schuldig gemacht haben, hat keinen Einfluss auf die Bestandskraft des Entlastungsbeschlusses und ist in diesem Zusammenhang nicht zu prüfen.

cc) Schließlich sind die Entlastungsbeschlüsse nicht sittenwidrig gemäß § 138 BGB. Die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts kann begründet werden durch seinen Inhalt (Inhaltssittenwidrigkeit) oder durch seinen Gesamtcharakter (Umstandssittenwidrigkeit). Im letztgenannten Fall muss der Handelnde die Tatsachen kennen, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt, oder sich wenigstens der Kenntnis einer erheblichen Tatsache bewusst verschließen (Palandt/Heinrichs § 138 Rn. 8). Dafür liegen hier - wie schon dargelegt - keine Anhaltspunkte vor. Im erstgenannten Fall ist Sittenwidrigkeit anzunehmen, wenn der Inhalt des Rechtsgeschäfts - auch ohne Kenntnis der Beteiligten - mit grundlegenden Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung unvereinbar ist (Palandt/Heinrichs § 138 Rn. 7). Auch das ist hier nicht gegeben. Eine solche Würdigung verbietet sich angesichts dessen, dass im Ergebnis die vorübergehende Nutzung der Räume abweichend vom vereinbarten Zweck als Hausmeisterwohnung - wie bereits ausgeführt - noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

4. Feststellung fehlender Verpflichtung der Beteiligten zu 1., sich an den Kosten für das Fahrstuhlnotrufsystem zu beteiligen (Antrag zu 6.)

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Es könne auf sich beruhen, ob die Beteiligten zu 1. ein Feststellungsinteresse für sich in Anspruch nehmen könnten. Auf jeden Fall sei der Antrag unbegründet. Die Anschaffung des Notrufsystems sei als modernisierende Instandsetzung anzusehen. Die alte Notrufanlage, durch die ein Notsignal zu der Wohnung des Hausmeisters ausgelöst worden sei, sei spätestens nach Anstellung des außerhalb der Wohnung wohnenden Hausmeisters Erbarth funktionslos geworden. Es sei daher - auch wegen der Verkehrssicherungspflicht - erforderlich geworden, eine neue Notrufanlage im Fahrstuhl zu installieren, um im Notfall Hilfe herbeiholen zu können. Nach allem seien die Kosten der Anschaffung der Anlage nach § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen, und zwar unabhängig davon, ob ein Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer für die Anschaffung vorliege.

Diese Ausführungen lassen keinen Rechtsfehler erkennen. Wie der Senat bereits festgestellt hat, entspricht die seit dem 1.07.1986 bestehende Beschäftigung eines außerhalb der Anlage wohnenden Hausmeisters ordnungsgemäßer Verwaltung. Die nicht ständige Anwesenheit des Verwalters in der Hausmeisterwohnung bedingt schon aus Gründen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht zwingend die Installation der Notrufanlage im Fahrstuhl (vgl. schon Senat im erwähnten Beschluss vom 28.04.2003 - 2 W 151/02 Seite 7 unter Nr. 3. d). Dieser Pflicht müssen sowohl der Verwalter als auch die Wohnungseigentümer nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung nachkommen. Die Maßnahme ist auch ohne Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer jedenfalls aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag gerechtfertigt (vgl. für die Geschäftsführung eines Wohnungseigentümers Senat, Beschluss vom 14.08.2003, SchlHA 2004, 214; BayObL ZMR 2000, 470; OLG Frankfurt OLGZ 1982, 16).

5. Hilfsantrag, den Beteiligten zu 2. und 3. aufzugeben, Schadensersatz von je 4.700,00 DM (2.403,07 Euro) zu zahlen für den Fall, dass der Antrag zu 2. unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses insoweit zurückgewiesen wird

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Ein Schadensersatzanspruch für den Verlust der Nutzungsmöglichkeit einer Hausmeisterwohnung (Wertminderung) sei schon mangels Erkennbarkeit eines von den Beteiligen zu 2. und 3. verursachten Schadens nicht gegeben. Dass die Räume der Hausmeisterwohnung künftig nicht mehr zu Wohnwecken benutzt würden, habe seine Ursache nicht in den baulichen Veränderungen im Jahre 1986, sondern allein in dem Umstand, dass eine wohnliche Nutzung seitdem unterblieben sei, weil der Hausmeister Erbarth sich weigere, die Wohnung zu beziehen.

Diese Auffassung ist im Ergebnis derzeit nicht rechtsfehlerhaft. Wie der Senat ausgeführt hat, entspricht die seit 1986 bestehende Nutzung bis auf weiteres ordnungsgemäßer Verwaltung. Teil I §§ 1 und 3 Abs. 1 b TE treffen zwar eine Zweckbestimmung hinsichtlich der Nutzung der Räume, sie begründen indessen keine Pflicht der Wohnungseigentümer, "um jeden Preis" einen darin wohnenden Hausmeister einzustellen. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist aber nicht geeignet, eine Pflichtverletzung zu begründen.

6. Kostenentscheidung des Landgerichts hinsichtlich des Antrags zu 1. (Rücknahme der sofortigen weiteren Beschwerde durch die Beteiligten zu 4.)

Das Landgericht hat insoweit die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten den Beteiligten zu 4. auferlegt, weil die sofortige Beschwerde im Hinblick auf die vom Amtsgericht allein entschiedene Frage der Wichtigkeit der Beschlüsse zu TOP 6 und 7 des Protokolls vom 26.4.1993 von vornherein keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Diese Entscheidung hat Bestand, denn sie lässt keinen Ermessensfehler erkennen (§ 47 WEG). Die Beteiligten zu 4. sind dem auch nicht entgegengetreten.

7. Kostenentscheidung des Landgerichts hinsichtlich des Antrags zu Nr. 3. (Übereinstimmende Erledigungserklärung des Verfahrens)

Das Landgericht hat insoweit die gerichtlichen Kosten den Beteiligten zu 4. auferlegt und hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten angeordnet, dass die Beteiligten ihre Kosten selbst zu tragen haben. Auch diese Entscheidung lässt keinen Ermessenfehler erkennen. Der Antrag hatte hinreichende Aussicht auf Erfolg. Wegen der außergerichtlichen Kosten war der Grundsatz zu berücksichtigen, daß jeder Beteiligte seine eigenen Kosten trägt (§ 47 WEG).Die Beteiligten zu 4. haben sich gegen die sie belastende Kostenentscheidung auch nicht gewendet.

8. Kostenentscheidung des Landgerichts im übrigen

Auch insoweit sind keine Fehler zu erkennen. Das Landgericht hat - auch für den ersten Rechtszug - die Geschäftswerte zutreffend bewertet und seine Entscheidungen ermessensfehlerfrei nach § 47 WEG getroffen. Insbesondere trifft es zu, dass die von den Beteiligten zu 1. vor dem Amtsgericht zurückgenommenen Anträge keinen Erfolg versprachen. Deshalb erfolgte auch die Rücknahme.

9. Kosten der Rechtsbeschwerde

Die Beteiligten zu 1. haben die gerichtlichen Kosten des Verfahrens zu tragen, weil sie darin unterlegen sind (§ 47 Satz 1 WEG). Dies gilt auch hinsichtlich des Antrags zu Nr. 2., weil nicht absehbar ist, wann eine Verpflichtung der Beteiligten zu 4. zur Wiederherstellung der Hausmeisterwohnung besteht. Anhaltspunkte, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, sind nicht ersichtlich (§ 47 Satz 2 WEG).

10. Geschäftswert der Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde

Der Senat hält die vom Landgericht bestimmten Geschäftwerte auch insoweit für zutreffend und hat sie übernommen. Konkrete Beanstandungen haben die Beteiligten zu 1. dagegen auch nicht erhoben.