Normenkette

WEG § 43 WEG § 45 Abs. 1 FGG § 27 FGG § 29

Vorinstanz

LG Hamburg; 04.06.2003; 318 T 15/03

HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluß

2 Wx 76/03

In der Wohnungseigentumssache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 11. August 2003 durch die Richter

Dr. Lassen, Jahnke, Albrecht

beschlossen:

Tenor

1) Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 4. Juni 2003 - Az.: 318 T 15/03 (13) - wird zurückgewiesen.

2) Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des weiteren Beschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3) Der Wert des weiteren Beschwerdeverfahrens wird auf EUR 18.303,42 festgesetzt.

Gründe

Die gem. §§ 43, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts leidet nicht an einem Rechtsfehler, auf den allein hin das Rechtsbeschwerdegericht zur Prüfung befugt ist.

I. Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Str. und streiten um den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten (außer Heizkosten).

Die Teilungserklärung sieht eine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen vor. Tatsächlich wurde in den Jahren 1986 bis 1998 nach dem Verhältnis der genutzten Quadratmeter abgerechnet.

Die Antragsteller hatten erreicht, dass das Amtsgericht einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17. Juli 2000 zu TOP 2 für ungültig erklärte, wonach die Abrechnung zukünftig "nach den Vorgaben der Teilungserklärung" erfolgen sollte. Mit ihrer dagegen gerichteten sofortigen Beschwerde erstrebten die Antragsgegner das Ziel, die Anträge der Antragsteller insgesamt zurückzuweisen. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss die sofortige Beschwerde zurückgewiesen und die Antragsgegner verfolgen ihr Begehren nunmehr mit der Rechtsbeschwerde weiter.

Wegen des Sachverhalts im Einzelnen wird auf die Darstellungen in den Beschlüssen der Vorinstanzen Bezug genommen.

II. Das Rechtsmittel erweist sich als unbegründet. Ohne Rechtsverstoß ist das Beschwerdegericht zu dem Ergebnis gelangt, dass zum einen in der Zeit bis 1998 eine konkludente Vereinbarung aller Wohnungseigentümer zustande gekommen war, wonach die Betriebskosten abweichend von der Teilungserklärung nach Quadratmetern abzurechnen sind, und dass zum anderen die Vereinbarung durch den Beschluss vom 17. Juli 2000 nicht aufgehoben wurde.

1) Soweit die Antragsgegner ihre weitere Beschwerde damit begründen, das Landgericht habe rechtsirrig das Zustandekommen einer Abrechnungsvereinbarung bejaht, sind Fragen der Auslegung und der Beweiswürdigung betroffen, welche in der Rechtsbeschwerdeinstanz nur einer begrenzten Prüfung unterliegen.

Ob die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung durch allseitige Vereinbarung geändert haben, ist Tatfrage (BayObLG NJW 1986, 385). Ohne Rücksicht auf eigene Auslegungstendenzen oder sachliche Richtigkeit darf das Rechtsbeschwerdegericht nur prüfen, ob die Willenserklärung überhaupt auslegungsfähig ist, ob die Auslegung denk- und erfahrungsgesetzlich möglich ist, den gesetzlichen Auslegungsregeln nicht widerspricht und alle wesentlichen Tatsachen berücksichtigt wurden. Dies gilt nicht nur für die Feststellung dessen, was nach dem Willen der Beteiligten erklärt ist, sondern auch für die Auslegung der festgestellten Erklärung nach ihrem objektiven Erklärungswert, weil es für dessen Ermittlung auf die der Erklärungshandlung zugrundeliegenden Tatumstände ankommen kann (Keidel-Meyer-Holz, 15. Aufl. FGG, § 27 Rz 49). Bei der Beweiswürdigung einschließlich der tatsächlichen Würdigung des übrigen Akteninhaltes erstreckt sich die Prüfungskompetenz des Rechtsbeschwerdegerichts darauf, ob der Tatrichter den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG) und bei der Erörterung des Beweisstoffes alle wesentlichen Umstände berücksichtigt hat (§ 25 FGG), ferner darauf, ob die Beweiswürdigung in sich widerspruchsfrei ist und nicht gegen gesetzliche Beweisregeln, Verfahrensvorschriften, Denkgesetze oder feststehende Erfahrungsgesetze verstoßen hat (Keidel a.a.O. Rz 42).

Ein von den Antragsgegnern gerügter Zirkelschluss unterfällt danach ebenso der Überprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht wie die Frage, ob Beweisanforderungen überspannt oder vernachlässigt worden sind (Keidel a.a.O.). Andererseits gilt: Zwingend oder nur naheliegend muss die Würdigung nicht sein. Solange die vom Tatrichter unter Berücksichtigung der Beweismittel gezogene Schlussfolgerung möglich ist, kann sie in der dritten Instanz nicht mit Erfolg angegriffen werden. Mehr als das die getroffenen Feststellungen im Bereich des Möglichen liegen, wird nicht gefordert (vgl. BayObLG WE 1995, 342).

2) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die angefochtene Entscheidung rechtlicher Überprüfung in jeder Hinsicht stand.

Im rechtlichen Ausgangspunkt hat das Landgericht seinen Überlegungen zutreffend zugrundegelegt, dass nach ständiger Rechtsprechung eine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung nicht allein daraus abgeleitet werden darf, dass über Jahre hinweg oder sogar seit Bestehen der Wohnungseigentümergemeinschaft Jahresabrechnungen genehmigt wurden, in denen die Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt waren (BayObLG NJW 1986, 385, 386; DWE 1994, 26 f.; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140, 141). Demzufolge hat das Landgericht ebenso rechtsfehlerfrei gefordert, für das Zustandekommen einer (nach der Teilungserklärung formfrei möglichen, vgl. § 15 Abs. 5 S. 3 Teilungserklärung) Vereinbarung durch schlüssiges Verhalten bedürfe es der Feststellung eines rechtsgeschäftlichen Bindungswillens. Die langjährig geübte Praxis ersetzt unabhängig von ihrer Dauer allenfalls dann eine förmliche Abänderungsvereinbarung, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer sie in dem Bewußtsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung zu ändern und durch einen neuen zu ersetzen (BayObLG, NZM 2001, 754, 756).

Bei der hiernach erforderlichen genauen Prüfung des Verhaltens der Wohnungseigentümer, ihrer Äußerungen sowie der Gesamtumstände hat das Beschwerdegericht seine Überzeugung ohne Rechtsirrtum gewonnen. Entgegen der Rüge der Antragsgegner hat es weder die Anforderungen an die Feststellung einer konkludenten Willenserklärung aller Wohnungseigentümer zu gering angesetzt, noch ist es einem Zirkelschluss unterlegen.

a) Soweit die Antragsgegner bemängeln, das Beschwerdegericht habe es an der nötigen Präzisierung hinsichtlich des Datums der Einigung, der beteiligten Personen und des späteren Beitritts der Antragsteller fehlen lassen, verkennen die Antragsgegner den Charakter einer Willenserklärung in Form des schlüssigen Handelns. Diese zeichnet sich definitionsgemäß dadurch aus, dass die Beteiligten sich eben nicht durch Wort oder Schrift zu einem feststellbaren Zeitpunkt geäußert haben. Schlüssige Willenserklärungen sind naturgemäß oftmals erst aus dem Zeitablauf heraus erkennbar. Weder liegt in der Berücksichtigung dieser Tatsache ein Zirkelschluss, noch wird dadurch unzulässigerweise auf den Zeitablauf allein abgestellt. Wenn die Beteiligten, die die Abrechnungen bis einschließlich 1998 faktisch durch allseitige Genehmigung abgeschlossen hatten, nur über den seit 1999 geltenden Verteilungsschlüssel streiten, genügt es, sofern mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt ist, dass eine Einigung jedenfalls zwischen 1986 bis Ende 1997 zustande gekommen war, zumal alle Beteiligten spätestens 1986 Eigentümer geworden waren. Die Frage des Beitritts der Antragsteller zu einer bereits getroffenen Vereinbarung stellt sich sonach nicht.

b) Das Landgericht durfte auch zu dem Ergebnis kommen, aus dem unstreitigen Parteivortrag, den Besonderheiten dieser Wohnanlage, der übereinstimmenden Interessenlage der Wohnungseigentümer (die ihre Wohnung sämtlich vermietet haben), den Einzelheiten der Abrechnungsweise sowie schließlich dem Schreiben der Antragsgegner zu 1) und 2) aus dem Jahre 1993 (Anl. K 5) sei die erforderliche Sicherheit zu gewinnen. Das Landgericht hat eben nicht die bloße langjährige Übung ausreichen lassen, sondern die individuellen Umstände des vorliegenden Falles in allen Einzelheiten gründlich analysiert. Die Würdigung der vorgefundenen Feststellungen ist ohne weiteres möglich und vom Landgericht detailliert und überzeugend hergeleitet worden.

Zwar ist der Rechtsprechung zu folgen, wonach regelmäßig für das wirksame Zustandekommen einer Vereinbarung verlangt wird, dass sie auf einer Eigentümerversammlung nach Aussprache über die Rechtsfolgen für die Zukunft getroffen wird (KG NJW-RR 1989, 976). Dies beruht auf der Erwägung, dass schon die strengen Regelungen für die Abänderung einer Vereinbarung es erforderten, nicht aus jeder momentanen Einigkeit bereits eine Vereinbarung zu folgern, die später dann kaum noch zu ändern wäre. Den Wohnungseigentümern muss bewusst sein, dass sie nicht nur für die Gegenwart und bei Änderung der Sachlage abänderbar, sondern für die Zukunft eine grundsätzlich nicht mehr zu ändernde dauerhafte Regelung treffen. Können gleichwohl formfrei mögliche Vereinbarungen nach allgemeinen Regeln auch konkludent durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wird mit Recht gefordert, zu den besonderen Voraussetzungen gehöre dann in der Regel, dass vor der stillschweigenden Willenskundgabe die Eigentümergemeinschaft in Kenntnis der Gemeinschaftsordnung über den Gegenstand beraten habe (OLG Zweibrücken, ZMR 1999, 853, 854). Die genannten Entscheidungen schließen jedoch nicht aus, nach allgemeinen Grundsätzen die besonderen Umstände des Einzelfalles zu würdigen, wie es das Landgericht in nicht zu beanstandender Weise getan hat.

So haben bei dieser Wohnungseigentümergemeinschaft (deren Mitglieder allesamt verwandt oder verschwägert sind) Jahresversammlungen unstreitig bis 1999 nicht stattgefunden und ein externer Verwalter war nicht bestellt. Angesichts dieser informellen, eher familiären Art der Verwaltung, bei der mit einer formellen Erörterung entsprechend vorab mitgeteilter Tagesordnungspunkte nicht zu rechnen war, durfte das Landgericht den festgestellten Einzelheiten der Gesamtumstände besondere Bedeutung zumessen.

Ohne Weiteres läßt sich auf bewusste Einigkeit aller Beteiligten schließen, wenn die Person, die die Abrechnung vornimmt, wechselt, die Abrechnungsweise aber beibehalten wird. K 5 deutet gleichfalls auf eine zuvor mit Bindungswillen vereinbarte Abrechnungsweise hin. Ferner entspricht es den Denk- und Erfahrungssätzen, aus der Unklarheit über die tatsächliche Quadratmeterzahl der einzelnen genutzten Einheiten im Wege eines Erstrechtsschlusses auf ein bewusstes Abweichen von der Teilungserklärung zu folgern. Allgemein wird eine Abrechnung nach Quadratmetern nur gewählt, wenn die Größe der Miteigentumsanteile nicht auf Basis der Nutzflächen bestimmt wurde, die jeweilige genutzte Quadartmeterzahl aber feststeht und das Verhältnis der Nutzflächen eine vom Verhältnis der Miteigentumsanteile abweichende Abrechnung sachgerecht erscheinen läßt. Wer hingegen die von ihm und den anderen genutzten Flächen gar nicht exakt kennt, hat an und für sich keine Veranlassung, sich auf eine Abrechnung nach Quadratmetern einzulassen. Tut er es dennoch, offenbart sich darin deutlich der Wille, dauerhaft von der Teilungserklärung abzuweichen.

Schließlich spricht die ausnahmslose Vermietung der genutzten Einheiten während der gesamten Zeit für den dauerhaften Willen, nach Quadratmetern abzurechnen. Zu Recht geht das Landgericht davon aus, jeder Vermieter benötige eine Abrechnung nach Quadratmetern, um überhaupt eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern vornehmen zu können. Die darin liegende Annahme, alle Beteiligten wollten sich rechtstreu verhalten und nicht etwa die Mieter übervorteilen, kann unter rechtlichen Gesichtspunkten nicht beanstandet werden. Vielmehr wäre umgekehrt die etwaige Absicht der Antragsgegner, gegenüber den Mietern entsprechend der Nutzfläche mehr abzurechnen, als sie selbst bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen tragen müssten, als ein unmaßgeblicher geheimer Vorbehalt zu werten.

Dass den Beteiligten die offensichtliche Abweichung der Abrechnung und Bauweise von der Teilungserklärung zwischen 1986 und 1998 etwa gar nicht bewusst gewesen wäre, ist nicht ansatzweise vorgetragen.

3) Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die Möglichkeit verneint, diese stillschweigend zustande gekommene Vereinbarung, die Nebenkosten (außer Heizkosten) dauerhaft abweichend von der Teilungserklärung abzurechnen, könnte durch den Beschluss vom 17. Juli 2000 abgeändert worden sein. Dieser Beschluss ist nicht mit der notwendigen Mehrheit zustande gekommen, weil nicht einmal die Mehrheit aller Stimmen anwesend war. Die notwendige Mehrheit ergibt sich aus der Teilungserklärung.

Die Teilungserklärung als im Grundbuch eingetragene und zur Kenntnis für Jedermann bestimmte Willenskundgebung unterliegt der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Maßgeblich sind allein Wortlaut und Sinn der Erklärung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (ständige Rechtssprechung des BGH, z.B. BGHZ 47, 191, 195; 113, 374, 379). Der Senat stimmt der vom Landgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht vorgenommenen Auslegung vollen Umfangs zu.

Zu unterscheiden ist nämlich zwischen Regelungen einerseits, die das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses in formeller Hinsicht betreffen, und andererseits solchen mit materiellem Gehalt. Zu materiellen Regeln gehören jene, die zum Schutz der Minderheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft eine bestimmte Mindeststimmenzahl vorschreiben. Das ist der Fall bei Absatz 3 des mit "Hausgeld, Lasten und Kosten" überschriebenen § 12 der Teilungserklärung, wenn es dort heißt, dass eine Änderung der Verteilungsschlüssel mit mehr als 3/4 aller Stimmen beschlossen werden kann. Angesichts der großen wirtschaftlichen Bedeutung der Nebenkostenabrechnung besteht die den Interessen aller Wohnungseigentümer am Besten entsprechende und deshalb nächstliegende Bedeutung darin, dass ein Abstellen auf die 3/4 Mehrheit aller Stimmen gerade auch diejenigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft schützen soll, die, aus welchen Gründen auch immer, bei einer Eigentümerversammlung nicht anwesend bzw. vertreten sind. Das 3/4 Quorum ist geeignet, zufällige Abstimmungsergebnisse zu vermeiden.

Demgegenüber regelt § 15 der Teilungserklärung die Formalien betreffend die Durchführung von Eigentümerversammlungen, insbesondere in § 15 Abs. 3 die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Wohnungseigentümer. Damit soll die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentumsgemeinschaft sichergestellt werden. Nicht ersichtlich ist demgegenüber, inwiefern dadurch die materielle Regelung des § 12 Abs. 3 Teilungserklärung sollte überspielt werden können. Letzterer wäre sonst gänzlich überflüssig.

4) Hinsichtlich des ursprünglichen Antrags Ziff. 3 der Antragsteller bezogen auf die Anweisung an die jetzige Verwalterfirma, die Abrechnung für 1999 nach Quadratmetern zu erstellen, erheben die Antragsgegner keine Rügen. Rechtsfehler sind auch insofern nicht erkennbar.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 47, 48 WEG.