Normenkette

HBauO § 83 Abs. 2 HBauO § 69 Abs. 3

Vorinstanz

LG Mainz; 22.05.2002; 9 O 33/01

Oberlandesgericht Koblenz

Tenor

Grundurteil

Aktenzeichen: 5 U 837/02

Verkündet am: 27. Februar 2003

In dem Rechtsstreit

wegen Anwaltshaftung

Der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kaltenbach sowie die Richter am Oberlandesgericht Weller und Stein auf die mündliche Verhandlung vom 9. Januar 2003

für Recht erkannt:

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 22. Mai 2002 geändert:

Die Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt die beiden in einer Sozietät verbundenen Rechtsanwälte wegen Schlechterfüllung eines Anwaltsvertrages auf Schadensersatz in Anspruch. Dem liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Kläger sind Miteigentümer eines Grundstücks in F, das mit einem Anfang der 70-er Jahre errichteten Hochhaus bebaut ist. Das Gebäude entsprach den seinerzeit maßgeblichen Brandschutzvorschriften.

Anfang Oktober 1997 teilte die Bauaufsichtsbehörde den Klägern mit, eine Kontrolle des Objekts habe sicherheitstechnische Mängel ergeben (Bl. 8 - 10 GA). Der Brandschutz erfordere einen zweiten Rettungsweg durch Anbau einer Außentreppe. Daneben müsse ein Feuerwehraufzug eingebaut werden. Die Kläger beauftragten daraufhin die beklagten Rechtsanwälte, die Rechtmäßigkeit der Forderung zu prüfen. Der Beklagte zu 1) äußerte sich schriftlich unter dem 12. Januar 1998 (Blatt 15 - 18 GA). Er vertrat die Ansicht, die Nachrüstung müsse erfolgen. Nachdem unter dem 16. Juli 1998 eine baupolizeiliche Anordnung ergangen war (Bl. 128 - 131 GA), teilten die Kläger den Beklagten mit, ein entsprechender Montageauftrag solle erteilt werden, sofern die angeordneten Maßnahmen unumgänglich seien. In seiner Antwort vom 17. Juli 1998 (Bl. 20/21 GA) verwies der Beklagte zu 1 im Wesentlichen auf sein Schreiben vom 12. Januar 1998.

Gegen die Verfügung der Bauaufsichtsbehörde legte er namens und in Vollmacht der Kläger unter dem 27. Juli 1998 Widerspruch ein (Bl. 99/100 GA). Gleichwohl veranlassten die Kläger zeitgleich Maßnahmen zur Erfüllung der Brandschutzauflagen. Die hierdurch entstandenen Kosten beziffern Sie auf 116.092,38 DM (Blatt 6 GA), die sie von den Beklagten erstattet verlangen.

Ein Mitte 2000 eingeholtes technisches Gutachten (Bl. 73 - 79 GA) habe ergeben, dass der Bescheid der Bauaufsichtsbehörde rechtswidrig sei. Eine Verpflichtung zur nachträglichen Herstellung eines den heutigen Hochhausrichtlinien entsprechenden Zustandes habe nicht bestanden. Dementsprechend habe die Verwaltungsbehörde sich im Widerspruchsverfahren letztlich mit dem Einbau von zwei rauchhemmenden Türen begnügt (Bl. 80/81 GA). Die Rechtswidrigkeit der baubehördlichen Anordnung hätten die Beklagten schon 1998 erkennen müssen, was bei einem entsprechenden Hinweis den Schaden vermieden hätte.

Die Beklagten meinen, sie hätten ihre Pflichten aus dem Anwaltsvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Die Verfügung der Bauaufsichtsbehörde sei rechtmäßig gewesen. Die im Widerspruchsverfahren getroffene Vereinbarung könne daran nichts ändern. Der Schadensumfang werde bestritten.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Ob der Bescheid der Baubehörde rechtswidrig sei, erscheine zweifelhaft und sei durch die Vereinbarung der Kläger im Widerspruchsverfahren letztlich offen geblieben. Die Auffassung der Beklagten in den Schreiben vom 12. Januar und 17. Juli 1998 sei zumindest vertretbar. Die Nachrüstung sei dort nicht aus rechtlichen, sondern aus anderen Gründen empfohlen worden. Darin liege keine Pflichtverletzung.

Mit ihrer Berufung wiederholen die Kläger den erstinstanzlichen Antrag. Zu Unrecht habe das Landgericht angenommen, der Behördenbescheid sei möglicherweise rechtmäßig. Die Rechtmäßigkeit zu prüfen, sei Aufgabe der Beklagten gewesen. Diese Prüfung habe zwingend zu dem Ergebnis führen müssen, dass der Behördenbescheid mit den maßgeblichen Vorschriften der hessischen Landesbauordnung nicht vereinbar sei. Eine abstrakte Gefahr rechtfertige nachträgliche Brandschutzauflagen nicht. Im vorliegenden Fall habe kein Anhalt für eine konkrete Gefahr bestanden. Im Übrigen lasse der Bescheid eine Ermessensausübung vermissen.

Die Beklagten erwidern, die Maßnahmen der Bauaufsichtsbehörde seien nicht rechtswidrig. Der Begriff der konkreten Gefahr habe bei der nachträglichen Anordnung von Brandschutzmaßnahmen einen anderen Inhalt als von den Klägern angenommen. Die Hochhausrichtlinie trage der aktuellen Gefahrenlage Rechnung, weshalb sie von der Baubehörde auch in der jeweils geltenden Fassung durchgesetzt werden müsse.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Gründe

Die zulässige Berufung hat dem Grunde nach Erfolg. Sie führt zur Änderung der angefochtenen Entscheidung; die Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt (§ 304 Abs. 1 ZPO).

Die Beklagten sind den Klägern wegen Schlechterfüllung des Anwaltsvertrages schadensersatzpflichtig (§§ 675, 276, 249 BGB).

Nachdem die Bauaufsichtsbehörde der Stadt Frankfurt/Main den Klägern durch Schreiben vom 6. Oktober 1997 (Blatt 8-10 GA) ergänzende Maßnahmen des Brandschutzes angekündigt hatte, wurden die Beklagten beauftragt, die Rechtmäßigkeit zu prüfen. Das Ergebnis der Prüfung ist in dem Schreiben der Beklagten vom 12. Januar 1998 (Blatt 15 - 18 GA) zusammengefasst. Dort heißt es auf Seite 2 (Blatt 16 oben), bei einem Neubauvorhaben könne die Bauaufsichtsbehörde die Beachtung der aktuellen Hochhausrichtlinie verlangen. Hieran schließt sich der zutreffende Hinweis an, dass die entsprechenden Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes möglicherweise noch nicht gültig waren. Dann stelle sich die Frage, ob die untere Bauaufsichtsbehörde die Nachrüstung verlangen könne. Wörtlich heißt es:

"Stichworte: Allgemeiner Vertrauensschutz, Bestandschutz".

Eine Antwort auf diese schlagwortartig umschriebenen rechtlichen Fragen lässt das Schreiben jedoch vermissen. Stattdessen vertreten die Beklagten die Ansicht, die Nachrüstung sei "sinnvoll", da es sich um eine Feuerschutzmaßnahme handele; sie werde letztlich "erfolgen müssen" (Blatt 17 GA).

Diese Antwort ging an der Aufgabenstellung vorbei. Nicht alles, was sinnvoll erscheint, ist auch rechtlich geboten. Die Beklagten waren nur nach Letzterem gefragt. Schon im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 21. 10. 1997 heißt es, dass dem anwesenden Erstbeklagten "die Prüfung der Rechtsgrundlagen" übertragen wurde (vgl. Bl. 14 GA). Angesichts dieser Aufgabenstellung (Rechtsprüfung), hält der Senat schon das Schreiben vom 12. Januar 1998 für irreführend.

Namens der Kläger teilte der Verwalter den Beklagten sodann unter dem 14. Juli 1998 mit, die Eigentümerversammlung habe ihn ermächtigt, die erforderlichen Arbeiten in Auftrag zu geben. Wörtlich heißt es in dem Schreiben:

"Die Ermächtigung enthält eine Einschränkung. Voraussetzung ist ihre anwaltliche Bestätigung, dass die Verpflichtung zum Bau der Rettungsleiter unumgänglich ist. Wir bitten insoweit um ein entsprechendes Schreiben" (Blatt 19 GA).

Die erbetene Bestätigung erfolgte durch das Schreiben der Beklagten vom 17. Juli 1998. Dort heißt es:

"Wir haben uns zu der Notwendigkeit, einen zweiten Rettungsweg in Form einer Außentreppe zu schaffen, mit unserem Brief an Sie vom 12. Januar 1998 erklärt. Nicht nachprüfen konnten wir zu diesem Zeitpunkt lediglich, ob die Hochhausrichtlinie (oder eine, so weit es hier interessiert, inhaltsgleiche andere Rechtsnorm) gegolten hat. Dazu fehlte uns die Textsammlung "Hessische Bauordnung", die sie uns- zunächst überlassen, dann aber am 24. Oktober 1997 zurückgeholt haben.

Diese Frage erschien uns allerdings, wie wir dargelegt haben, als nicht entscheidungserheblich."

Damit erklärten die Beklagten eindeutig, dass die von der Bauaufsichtsbehörde geforderten Maßnahmen rechtmäßig seien. Zwar erschließt sich dem Rechtskundigen aufgrund der beiden Schreiben der Beklagten, dass sie die gebotene Rechtsprüfung, ob der bestehende und ursprünglich rechtmäßige Zustand Bestandsschutz genießt, überhaupt nicht vorgenommen hatten. Auf die Sicht eines rechtskundigen Lesers der beiden Schreiben kommt es jedoch nicht an. Maßgeblich ist allein, wie der Auftraggeber - hier die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage - als Laie die anwaltliche Antwort verstehen darf. Danach bezeichneten die Beklagten in ihren beiden Schreiben vom 12. Januar und 17. Juli 1998 die geforderte Nachrüstung als rechtlich unumgänglich.

Diese Auskunft war unzutreffend. Die Berufungserwiderung weist allerdings zu Recht darauf hin, dass den Beklagten Anfang 1998 die von den Klägern bemühte Entscheidung des hessischen VGH - vom 18. Oktober 1999 (BauR 2000, 553) nicht bekannt sein konnte. Sie ist erst annähernd zwei Jahre später verkündet worden.

Indes hätte die Anfang 1998 gebotene rechtliche Prüfung, ob der bestehende und genehmigte Zustand des Gebäudes Bestandsschutz genießt, die Beklagten zu der Entscheidung des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts vom 4. Januar 1996, Az: Bs II 61/95, geführt, wonach die Anpassung bestehender baulicher Anlagen an neue bauordnungsrechtliche Vorschriften reine Optimierung zur Gefahrenvorsorge - kein Grund für nachträgliche Auflagen ist. Diese Entscheidung ist in HmbJVBl 1996, 51-54 = BauR 1996, 694-696 = NVwZ-RR 1997, 466-468 = BRS 58 Nr. 112 (1996) = ZfBR 1996, 288 (nur Leitsatz) abgedruckt und hätte von den Beklagten im Jahre 1998 ausgewertet und berücksichtigt werden müssen. Das hätte den Beklagten die Erkenntnis vermittelt, dass das Hamburgische OVG in der zitierten Entscheidung unter anderem folgendes ausgeführt hat:

"Nach dem Sachstand, wie er sich ... im vorliegenden Eilverfahren darstellt, (ist) zu erwarten ..., dass die genannten Anordnungen im Klageverfahren keinen Bestand haben werden.

Der Bescheid vom 26. Oktober 1992 in der Fassung, die er durch den Widerspruchsbescheid vom 21. Januar 1993 erfahren hat, dürfte rechtswidrig sein. Die Anordnungen dürften nach § 83 Abs. 2 HBauO oder § 69 Abs. 3 HBauO nicht bzw. nicht ohne weiteres in der Weise, wie es geschehen ist, getroffen werden können. Die Antragsgegnerin hat ihre Anordnungen gleichermaßen auf beide Vorschriften gestützt. Ob das überhaupt möglich ist, oder ob zwischen den Anwendungsbereichen beider Vorschriften - worauf die Wortlaute hindeuten - grundsätzliche Unterschiede bestehen, bedarf im vorliegenden Verfahren keiner näheren Beurteilung. Insbesondere kann offenbleiben, inwieweit Brandgefahren vorliegen, die bei Erteilung der Genehmigung für das Hochhaus oder bei späteren Genehmigungen für die gewerbliche Nutzung des Mitteltraktes nicht vorhergesehen worden sind. Denn es gibt Gemeinsamkeiten beider Vorschriften, denen die Antragsgegnerin nicht genügend Rechnung getragen hat.

Beide Vorschriften ermöglichen es, nachträgliche Anordnungen zur Gefahrenabwehr in bezug auf bestehende, legal errichtete oder aus sonstigen Gründen Bestandsschutz genießende bauliche Anlagen zu erlassen. Beide Vorschriften setzen weiter voraus, dass die abzuwehrende Gefahr konkret ist, dass also in dem zu beurteilenden konkreten Einzelfall die hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass in absehbarer Zeit ein Schaden für die öffentliche Sicherheit eintreten wird. Hierzu hat die Antragsgegnerin im Widerspruchsbescheid und in den Schriftsätzen in zumeist allgemeiner Weise Ausführungen gemacht, deren Stichhaltigkeit in bezug auf die jeweiligen einzelnen Anordnungen nicht immer zweifelsfrei ist. So ist insbesondere nicht nachvollziehbar, warum eine Brandgefahr für die hölzernen Unterkonstruktionen der Deckenverkleidungen bestehen soll, wenn die darüberliegende Deckenverkleidung selbst feuerhemmend ist. Nicht nachvollziehbar ist auch, warum von den Müllsammelräumen trotz offenbar funktionierender Sprinkleranlage eine Brandgefahr für die oberen Etagen ausgehen soll. Da die Antragsgegnerin nur teilweise die Gefahren, die durch die jeweiligen Anordnungen abgewehrt werden sollen, bezeichnet und dargelegt hat, auf welche konkreten Erfahrungswerte sich die Annahmen beziehen, müsste hierzu - wenn es darauf im Hauptsacheverfahren ankommen sollte - der Sachverhalt weiter aufgeklärt werden. Nach dem derzeitigen Erkenntnisstand dürfte es jedoch hierauf nicht ankommen. Gemeinsam ist den beiden Vorschriften nämlich weiter, dass die Maßnahmen zur Gefahrenabwehr notwendig sind, wie dies im Wortlaut von § 83 Abs. 2 HBauO zum Ausdruck kommt und sich darüber hinaus aus dem Zweck des in beiden Vorschriften eingeräumten Ermessens und dem darin eingeschlossenen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ergibt.

Das ist in den angefochtenen Bescheiden nur unzureichend und damit fehlerhaft geschehen. Die Antragsgegnerin hat zwar erkannt, dass ihr ein Ermessen eröffnet ist. Sie ist jedoch offenbar davon ausgegangen, beim Vorliegen einer konkreten Gefahr für die Gesundheit der Bewohner eines Hauses könne - jedenfalls im Rahmen des § 83 Abs. 2 HBauO - eine Anpassung bestehender baulicher Anlagen ohne weiteres an alle Anforderungen verlangt werden, die sich aus der HBauO oder aufgrund der HBauO erlassenen Vorschriften in bezug auf Brandgefahren ergeben. Dies soll offenbar unabhängig davon gelten, ob die nunmehr in der HBauO enthaltenen Vorschriften erkannte Unzulänglichkeiten der Gefahrenabwehr beheben sollen oder ob sie nur der Optimierung des Brandschutzes und damit der Vorsorge dienen. Zu § 69 Abs. 3 HBauO hat die Antragsgegnerin offenbar entsprechend angenommen, jede Maßnahme, die der Abwehr oder der Verhütung einer konkreten Gefahr für die Gesundheit der Bewohner des Hauses auch nur diene, könne auch nach Erteilen der Baugenehmigung noch angeordnet werden. Auf der Grundlage dieses Verständnisses der genannten Anpassungsnormen erscheint es konsequent, dass die Antragsgegnerin es für ausreichend gehalten hat, die - im Falle eines grundsätzlich jederzeit möglichen Brandes auf der Hand liegende - Gefahr für die Bewohner zu beschreiben und pauschal die Maßnahmen zu fordern, die insbesondere von selten der Feuerwehr - undifferenziert - als erforderlich zur Gefahrenabwehr oder wünschenswert zur optimalen Gefahrenvorsorge genannt wurden. Sie hat demzufolge darauf verzichtet, im einzelnen abzuwägen, inwieweit die einzelnen Maßnahmen jeweils für sich genommen oder erst zusammen mit anderen oder gar erst in ihrer Gesamtheit zur Abwehr von Gefahren notwendig sind. Sie hat: auch nicht erkennbar abgewogen, inwieweit die einzelnen Maßnahmen oder gar die angeordnete Gesamtheit der Maßnahmen für die Antragsteller zumutbar sind.

Dieses Verständnis der Anpassungsvorschriften der §§ 69 Abs. 3 und 83 Abs. 2 HBauO und die darauf gestützte Ermessensentscheidung sind fehlerhaft. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird hierdurch nicht genügend gewahrt. Diesem Grundsatz kommt im Rahmen der genannten Vorschriften eine besondere Bedeutung zu. Beide Vorschriften ermöglichen es, an einen legalen Bestand baulicher Anlagen nachträgliche Anforderungen zu stellen. Auch im Falle des § 69 Abs. 3 HBauO muss die Baugenehmigung nicht widerrufen werden. Der legale Bestand, in den durch nachträgliche Anordnungen eingegriffen wird, unterfällt dem Schutz des Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Bei den Eingriffsnormen handelt es sich um Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums im Sinne des Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Als solche müssen sie ihrerseits dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entsprechen. Da sie einen nachträglichen Eingriff in den legalen Bestand ohne Entschädigung ermöglichen sollen, müssen an die Notwendigkeit der auf sie zu stützenden Maßnahmen und an die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne hohe Anforderungen gestellt werden.

Mangels entsprechender Feststellungen der Antragsgegnerin lässt sich nicht erkennen, inwieweit die einzelnen Maßnahmen oder gar ihre Gesamtheit der Gefahrenabwehr oder nur der Vorsorge dienen. Es kommt in Betracht, dass einzelne Maßnahmen lediglich einer wünschenswerten Verbesserung des gegenwärtig unbefriedigenden Zustandes dienen. Maßnahmen, die allein den Brandschutz optimieren und auf diese Weise der Vorsorge dienen, könnten ohnehin nicht auf § 83 Abs. 2 HBauO oder § 69 Abs. 3 HBauO gestützt werden. Aber auch soweit bei einzelnen Maßnahmen viel dafür spricht, dass sie der Abwehr konkreter Gefahren dienen, lässt sich mangels entsprechender Feststellungen der Antragsgegnerin nicht beurteilen, ob jeder einzelne für sich, im Zusammenwirken mit anderen oder gar erst - wovon die Antragsgegnerin letztlich ausgegangen ist - die Maßnahmen in ihrer Gesamtheit zur Gefahrenabwehr notwendig sind."

Vor dem Hintergrund dieser obergerichtlichen Entscheidung zu einem teilweise vergleichbaren Sachverhalt hätte die von den Beklagten geforderte rechtliche Prüfung zu dem Ergebnis führen müssen, dass die von der Baubehörde der Stadt F geforderten Maßnahmen mit hoher Wahrscheinlichkeit rechtswidrig waren. Der Bescheid und seine Begründung lassen nicht erkennen, ob der Behörde überhaupt bewusst war, eine Ermessensentscheidung zu treffen. Der Ermessensnichtgebrauch lag damit offen zutage (§ 114 Satz 1 VwGO). Die beauftragte Prüfung unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten nicht vorgenommen und demzufolge einen im Ergebnis fehlerhaften Rat erteilt zu haben, hält der erkennende Senat für pflichtwidrig.

Der Senat ist überzeugt, dass die Kläger bei pflichtgemäßem Handeln der Beklagten die vermeintlich unausweichlichen Aufträge an den Architekten und den Statiker nicht erteilt hätten. Welchen Umfang der auf die Pflichtverletzung der Beklagten zurückgehende Schaden im Einzelnen hat, wird der Senat aufklären, falls das vorliegende Grundurteil rechtskräftig wird. Eine Baugenehmigung für die letztlich nicht erforderlichen und auch nicht durchgeführten Baumaßnahmen hätten die Kläger bei pflichtgemäßem Handeln der Beklagten nicht beantragt, so dass ein für den Erlass des Grundurteils erforderlicher Mindestschaden bereits jetzt feststeht (Kosten der Baugenehmigung).

Den zum Ursachenzusammenhang erhobenen Einwänden der Beklagten wird der Senat im Betragsverfahren nachgehen.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil überlassen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.