Normenkette

BGB § 275 BGB § 1108 BGB § 242 BGB § 323 BGB § 1107 BGB § 289 Satz 1 BGB § 291 BGB § 288 Abs. 1 Satz 1 ErbbVO § 9 Satz 1 ErbbVO § 1 Abs. 4 ErbbVO § 9 Abs. 1 Satz 1 ZPO § 92 Abs. 1 ZPO § 708 Nr. 10 ZPO § 713

Vorinstanz

LG Wuppertal; ?; 4 O 28/00

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

Tenor

Tenor

Verkündet am 29. Januar 2001

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 8. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht P, den Richter am Oberlandesgericht G und den Richter am Landgericht M

für Recht erkannt:

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21. Juni 2000 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 13.821 DM zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Grundstücke W, eingetragen im Grundbuch von V des Amtsgerichts Wuppertal, Blatt 1038, Flur 8, Flurstücke 1604, 1605 und 1606, in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und die erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen durchzuführen. Die weitergehende Klage und die Widerklage werden abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 65,5 % und die Kläger 34,5 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte von der Verpflichtung zur Zahlung von Erbbauzinsen freigeworden ist.

Die Kläger sind als Gesamtrechtsnachfolger Eigentümer u.a. von drei Grundstücken in W-V, für die ihre Rechtsvorgängerin im Jahre 1967 Erbbaurechte ausgegeben hatte. Die Grundstücke lagen damals im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 72, der Wohnbebauung vorsah. In den Erbbaurechtsverträgen heißt es in § 3, die Erbbauberechtigten seien berechtigt, auf dem Erbbaugrundstück ein Einfamilienhaus zu errichten.

Die Beklagte erwarb die Erbbaurechte in der Zeit von 1975 bis 1977 im Zusammenhang mit dem seinerzeit beabsichtigten Bau der Autobahn A 31, in dessen geplanter Trasse die Grundstücke lagen. Inzwischen sind diese Pläne zum Bau der Autobahn aufgegeben worden.

Nachdem das Bauaufsichtsamt mit Schreiben vom 20. März 1987 der Beklagten mitgeteilt hatte, im Rahmen des weiterhin bestehenden Bebauungsplanes Nr. 72 könne wegen mangelnder Entsorgung eine Baugenehmigung nicht erteilt werden (es bleibe nur die Möglichkeit der Herstellung einer privaten Druckrohrleitung einschließlich Hebeanlage), stellte die Beklagte mit Wirkung vom 1. April 1987 an die Zahlung des Erbbauzinses ein.

Der Erbbauzins ist in den ursprünglichen Erbbaurechtsverträgen bestimmt mit 1 DM bzw. 1,20 DM je Quadratmeter. Dementsprechend sind in den Erbbaugrundbüchern eingetragen Erbbauzinsen von jährlich 843 DM (AG Wuppertal, Grundbuch von V Blatt 1251, 843 qm x 1 DM), von 961,20 DM (AG Wuppertal, Grundbuch von V, Blatt 1253, 801 qm x 1,20 DM) und von 960 DM (AG Wuppertal, Grundbuch von V, Blatt 1254, 800 qm x 1,20 DM). Außerdem ist in den Grundbüchern eingetragen eine Vormerkung zur Sicherung des jeweiligen zukünftigen bedingten Anspruchs des jeweiligen Eigentümers auf Eintragung einer Erbbauzinserhöhung als Reallast - schuldrechtlich war eine Wertsicherungsklausel vereinbart worden.

Die Kläger haben gemeint, die Erbbaurechte bestünden fort. Die Bebaubarkeit der Grundstücke sei ursprünglich möglich gewesen. Im übrigen sei die Bebaubarkeit nicht Geschäftsgrundlage, sondern Inhalt der Erbbaurechte geworden. Das Risiko des Fortbestandes der Bebaubarkeit trage die Beklagte. Sie habe im übrigen selbst zu vertreten, dass die Bebaubarkeit weggefallen sei wegen des geplanten Baus der A 31. Im übrigen habe die Beklagte die Erbbaurechte auch selbst nie zur Bebauung mit Einfamilienhäusern erworben.

Die Kläger haben die Beklagte in Anspruch genommen auf Zahlung der nach der Wertsicherungsklausel erhöhten Erbbauzinsen für die Jahre 1995 bis 1999 in Höhe von 36.867,66 DM nebst 4 % Verzugszinsen vom jeweiligen Fälligkeitstermin an. Sie haben weiter gemeint, die Beklagte sei als Erbbauberechtigte gemäß § 4 der ursprünglichen Erbbaurechtsverträge verpflichtet, die Grundstücke in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und die erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen auszuführen.

Die Beklagte hat Klageabweisung und widerklagend Verurteilung der Kläger zur Zustimmung der Löschung der Erbbaurechte und der Vorkaufsrechte, hilfsweise Änderung der Erbbaurechte auf das Recht zur Errichtung gewerblicher Bauwerke.

Die Beklagte hat behauptet, sie habe die Erbbaurechte in sehr frühem Planungsstadium erworben und beabsichtigt, sie bei einem Scheitern des geplanten Baus der A 31 wieder zu veräußern. Inzwischen seien die Erbbaurechte jedoch nicht mehr mit einem Wohnhaus, sondern allenfalls gewerblich bebaubar.

Die Beklagte hat weiter gemeint, deshalb sei die Geschäftsgrundlage entfallen. Damit seien die Erbbaurechte völlig wertlos geworden. Jedenfalls liege nachträgliche Unmöglichkeit vor, so dass sie berechtigt sei, die Zahlung des Erbbauzinses zu verweigern.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die meint, für Leistungspflichten aus dinglichen Rechten gelte der Rechtsgedanke des § 275 BGB entsprechend. Die Kläger könnten den wesentlichen Inhalt der Erbbaurechte - heute - nicht mehr gewährleisten. Jedenfalls sei die Geschäftsgrundlage weggefallen. Die Grundstücke seien für eine gewerbliche Bebauung nicht geeignet, jedenfalls nicht im Erbbaurecht.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen sowie auf die Widerklage festzustellen, dass sie zur Zahlung künftigen Erbbauzinses nicht verpflichtet sei, hilfsweise solange nicht, wie sie keine Einfamilienhäuser errichten dürfe.

Die Kläger bitten um Zurückweisung der Berufung.

Sie halten die Widerklageänderung für unzulässig, die Berufung für unbegründet.

Die Beklagte sei weder am schuldrechtlichen Grundgeschäft noch an der dinglichen Bestellung beteiligt gewesen.

Wenn Kaufrecht anwendbar sei, dann sei der Zeitpunkt des Gefahrübergangs maßgebend. Damals seien die Erbbaurechte mangelfrei gewesen. Nachträgliche Unmöglichkeit liege nicht vor. Der tatsächliche Vortrag der Beklagten hierzu betreffend die bauplanungsrechtliche Seite werde bestritten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Akten verwiesen.

Die Akten der Erbbaugrundbücher des Amtsgerichts Wuppertal zum Grundbuch von V, Blätter 1251, 1253 und 1254 hat der Senat zu Informationszwecken beigezogen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg, nämlich hinsichtlich der Höhe der von ihr zu zahlender. Erbbauzinsen und hinsichtlich der vom Landgericht zugesprochenen Verzugszinsen. Im übrigen ist die Berufung unbegründet.

Die Kläger können von der Beklagten für die Zeit vom 1. Januar 1995 bis zum 31. Dezember 1999 Zahlung rückständiger Erbbauzinsen in Höhe von 13.821 DM verlangen, nämlich für das Erbbaurecht

Blatt 1251 5 x 843,-- DM = 4.215,-- DM Blatt 1253 5 x 961,20 DM = 4.806,-- DM Blatt 1254 5 x 960,-- DM = 4.800,-- DM.

Die Kläger haben gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung dinglichen Erbbauzinses gemäß § 9 Satz 1 ErbbVO in Verbindung mit § 1108 BGB. Die Beklagte ist als Erbbauberechtigte Schuldnerin der im Grundbuch eingetragenen Erbbauzinsreallast. Sie kann dem Anspruch der Kläger auf Zahlung des dinglichen Erbbauzinses nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass - heute - eine Bebauung der Erbbaurechte mit Einfamilienhäusern nicht - mehr - möglich sei.

Die Erbbaurechte sind wirksam entstanden. Zwar kann ein Erbbaurecht dann nicht wirksam entstehen, wenn es schon im Zeitpunkt der Bestellung infolge eines dauernden öffentlichrechtlichen Bauverbotes nicht die Nutzung des Erbbaugrundstückes als Baugrund ermöglicht (BGH NJW 1986, 1605; NJW 1987, 2679, 2675). Darum geht es aber hier nicht. Im Zeitpunkt der Bestellung der Erbbaurechte 1967/1968 war es unstreitig öffentlich-rechtlich zulässig, die Erbbaugrundstücke mit Einfamilienhäusern zu bebauen. Dies ist auf einem Nachbargrundstück auch geschehen.

Die Erbbaurechte und der dingliche Anspruch der Kläger auf Zahlung der Erbbauzinsreallast sind auch nicht erloschen. Insoweit kann dahinstehen, ob - was die Kläger im Berufungsrechtszug bestreiten - nach den maßgebenden öffentlichrechtlichen Bauvorschriften eine Bebauung der Erbbaugrundstücke mit Wohnhäusern heute nicht mehr zulässig ist. Denn wenn das Erbbaurecht wirksam entstanden ist, ist sein Fortbestand grundsätzlich unabhängig davon, ob das Erbbaurecht tatsächlich ausgeübt werden kann (BGH NJW 1987, 2679, 2675). Denn bei dem Erbbaurecht handelt es sich - im Unterschied zu einer Dienstbarkeit - nicht nur um eine dingliche Belastung des Grundstückes, sondern darüber hinaus um ein grundstücksgleiches Recht, das dem Erbbauberechtigten eine dem Grundeigentümer ähnliche - wenn auch durch den Inhalt des Erbbaurechts beschränkte - Rechtsstellung verleiht.

Gewährleistungsansprüche der Beklagten stehen dem Anspruch der Kläger auf Zahlung des dinglichen Erbbauzinses nicht entgegen. Sie scheiden bereits deshalb aus, weil schuldrechtliche Beziehungen zwischen den Parteien nicht bestehen.

Aus den bestehenden Erbbaurechten resultieren lediglich sachenrechtliche Beziehungen zwischen den Parteien (vgl. BGH WM 1961, 1148, 1149: Das Erbbaurecht erzeugt zwar vielfach auf lange Zeit zu erfüllende Pflichten, bleibt aber deswegen doch ein Sachenrecht). Deshalb kommt grundsätzlich anders als bei Dauerschuldverhältnissen weder eine Kündigung des Erbbaurechtes (BGH WM 1961, 1148), noch ein gesetzlicher Rücktritt vom eingetragenen Erbbaurecht in Betracht (BGH NJW 1969, 1112, 1113; OLG Düsseldorf, NJW 1971, 436; Staudinger/Ring, 13. Aufl., § 1 ErbbauVO, 49; MüKo/von Oefele, 3. Aufl., § 1 ErbbauVO, 82 f.; Erman/Hagen, 12 vor § 1 ErbbauVO). Dies folgt zum einen aus dem Charakter des Erbbaurechtes als dinglichem Recht, zum anderen aus § 1 Abs. 4 ErbbauVO, wonach das Erbbaurecht nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden kann. Zweck dieser Vorschrift ist es, zum einen den Erbbauberechtigten zu schützen, zum anderen aber auch die dinglichen Erbbaurechtsgläubiger. Die Vorschrift soll darüber hinaus allgemein den für sämtliche Beteiligten unerwünschten, der wirtschaftlichen Sicherheit abträglichen Zustand verhindern, dass das Erbbaurecht selbst bei Vorliegen einer geringfügigen Vertragsverletzung zum Erlöschen gebracht werden könnte (vgl. BGH NJW 1969, 1112, 1113).

Offen bleiben kann, ob gemäß § 242 BGB bei Vorliegen der Rücktrittsvoraussetzungen ein Heimfallanspruch gemäß § 2 Nr. 4 als Ersatz für die Beschränkung der rechtlichen Rücktrittsmöglichkeiten zuzubilligen ist (vgl. BGH WM 1961, 607, 609 = MDR 1961, 490; Hönn, NJW 1969, 1669), weil ein Heimfallanspruch nicht geltend gemacht wird.

Die Kläger haben schließlich ihren Anspruch auf den dinglichen Erbbauzins nicht gemäß §§ 275, 323 BGB verloren. Diese schuldrechtlichen Vorschriften sind auf das hier zu beurteilende sachenrechtliche Rechtsverhältnis der Parteien nicht anwendbar. Es besteht keine Leistungspflicht der Kläger mehr, die ihnen unmöglich geworden sein könnte. Vielmehr hat bereits ihre Rechtsvorgängerin mit der Bestellung der Erbbaurechte alle ihr obliegenden Verpflichtungen erfüllt. Sachenrechtlich bleibt die Beklagte als Erbbauberechtigte im Verhältnis zu den Klägern weiterhin dinglich berechtigt, auf den Erbbaugrundstücken Einfamilienhäuser zu errichten. Wenn sie dieses Recht aus Gründen des öffentlichen Rechts - derzeit - nicht ausüben kann, berührt dies ihr Rechtsverhältnis zu den Klägern nicht.

Aus eben diesem Grunde sind auch die gewohnheitsrechtlichen Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht anwendbar.

Den Klägern steht jedoch der Höhe nach nur ein Anspruch auf Zahlung von 13.821 DM an Erbbauzinsen zu.

Da zwischen den Parteien keine schuldrechtlichen Beziehungen bestehen, können die Kläger von der Beklagten lediglich Zahlung des dinglichen Erbbauzinses verlangen. Die Erbbauzinsreallast ist jedoch nur entstanden in dem Umfang, wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Eingetragen aber ist nur der Erbbauzins in seiner ursprünglich vereinbarten Höhe, nicht aber die Steigerungsbeträge aus der schuldrechtlichen Erhöhungsvereinbarung in den jeweiligen Erbbaurechtsverträgen. Insoweit enthalten die Erbbaugrundbücher nur die Eintragung jeweils einer Vormerkung zur Sicherung dieses schuldrechtlichen Anspruches. Auch die ergänzend heranzuziehenden Eintragungsbewilligungen betreffen nur diese Vormerkung.

Aus der Zahlung des erhöhten Erbbauzinses bis 1987 folgt kein Anerkenntnis der Zahlungspflicht hinsichtlich der hier in Frage stehenden Erhöhungsbeträge seit 1995.

Den Klägern steht auch kein Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen auf den dinglichen Erbbauzins zu.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO, § 1107 BGB sind auf die Einzelleistungen der Erbbauzinsreallast die für die Zinsen einer Hypothekenforderung geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden. Infolge dessen sind die Einzelleistungen gemäß § 289 Satz 1 BGB unverzinslich (BGH NJW 1990, 2380, 2381). Damit kommen auch Prozeßzinsen nach § 291 BGB nicht in Betracht. Hiervon unberührt bleibt zwar das Recht des Gläubigers, einen etwaigen Verzugsschaden geltend zu machen (§§ 289 Satz 2, 286 Abs. 1 BGB); ein solcher Anspruch bedarf jedoch auch dann der Darlegung, wenn der Gläubiger, wie hier, nur den Mindestschaden von 4 % Zinsen nach § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB ersetzt verlangt (BGH, a.a.O.). Diese Darlegung fehlt.

Das Feststellungsbegehren der Kläger (Erhaltung der Erbbaugrundstücke in ordnungsgemäßem Zustand, Ausführung der erforderlichen Ausbesserungen und Erneuerungen) ist hingegen gerechtfertigt. Die in § 4 der schuldrechtlichen Vereinbarungen zu den Erbbaurechten begründeten Verpflichtungen, der ursprünglichen Erbbauberechtigten treffen die Beklagte, auch ohne dass sie diese schuldrechtlichen Vereinbarungen übernommen hat. Die schuldrechtlichen Vereinbarungen sind nämlich Gegenstand der dinglichen Rechtsbeziehungen der Parteien geworden, weil sie zu dem im Grundbuch eingetragenen Inhalt der Erbbaurechte zählen. Aus den in den Erbbaugrundbüchern in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen ergibt sich, dass die jeweiligen Erbbaurechte einzutragen waren mit dem sich aus §§ 2 bis 9 der Erbbaurechtsverträge ergebenden Inhalt, also auch mit der Verpflichtung aus § 4.

Die Widerklage, die sachdienlich ist, ist unbegründet, weil die Beklagte aus den vorstehenden Gründen verpflichtet ist, die Erbbauzinsreallast auch künftig zu zahlen. Die Entscheidung zur Widerklage verhält sich lediglich zum Anspruchsgrund und betrifft nicht die Anspruchshöhe, weil insoweit Änderungen denkbar sind (etwa schuldrechtliche Abtretungen oder Eintragung der Erhöhungsbeträge im Grundbuch).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren: 66.792,86 DM Klageantrag zu 1.: 36.867,66 DM Klageantrag zu 2.: 4.000,-- DM Widerklage: 25.925,20 DM (7.407,20 DM x 3,5, § 9 ZPO).

Beschwer für beide Parteien: unter 60.000,-- DM.